【正文】 運、上海世博、廣州亞運、海南旅游等概念引致，在一線城市和旅游度假區(qū)形成酒店建設(shè)高潮。 ? 預(yù)計五年內(nèi)形成大量供給， 形成第三次經(jīng)。 ? 第三次投資高峰，從 2020 年開始到以后的 2020 年，主要是政府主導(dǎo)的 金茂集團 ? 總量擴張的同時，中國飯店業(yè)于 90 年代進行了產(chǎn)業(yè)升級。 中國酒店業(yè)發(fā)展歷程 新中國成立后，政府主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，服務(wù)經(jīng)濟社會發(fā)展，供給適度超前。 （ 2）跨國發(fā)展期： 60 年代 70 年代 航空業(yè)發(fā)展推動酒店管理集團跨國經(jīng)營；酒店集團聯(lián)姻航空公司完成對全球酒店市場的瓜分（社會主義國家除外）；法國出現(xiàn)分時度假酒店； 大量酒店國際管理集團出現(xiàn)。 未來五年，圈地時代將逐步結(jié)束，增長速度放緩，市場集中度將快速上升，細分市場的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者將在未來 3 年內(nèi)形成。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 35 頁 （ 3）旅游地產(chǎn)成為推動旅游業(yè)發(fā)展的重要力量 隨著中國經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，旅游等產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展機遇，旅游地產(chǎn)成為旅游業(yè)發(fā)展的重大推動力量，以“旅游度假區(qū)”為載體的旅游地產(chǎn)項目開始逐步成為地產(chǎn)細分市場之一。 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1）產(chǎn)業(yè)生命周期 正在變化 從產(chǎn)業(yè)周期來看，中國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型到房地產(chǎn)投資 /資本運作型的轉(zhuǎn)變期，行業(yè)平均利潤趨于合理化。 ? 根據(jù)不完全統(tǒng)計各省旅游收入平均增速為 25%。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 30 頁 7 中國國旅股份有限公司 國有 62 8 春秋集團 民營 60 9 中青旅控股股份有限公司 國有 59 10 杭州旅游集團 國有 50 11 開元旅業(yè)集團 民營 43 12 大連海昌集團有限公司 民營 20 13 廣之旅國際旅行社 外資 18 14 長隆集團 民營 15 15 廣東南湖國際旅行社 民營 15 16 天津旅游集團 國有 15 17 上海航空國際旅游集團 國有 13 18 黃山旅游集團 國有 12 19 浙江旅游集團 國有 12 20 華天旅游集團 國有 11 資料來源：公開資料收集 （ 2） 1994 年我國旅游總收入占 GDP 的比例為 %， 2020 年該比例已經(jīng)上升至 ％ （見圖 33） ，但是，世界發(fā)達國家的比例一般在 10%左右或 以上 （見圖 34） ，從這個角度來看，我國旅游業(yè)的發(fā)展空間還非常大。 中國經(jīng)濟發(fā)展的不平衡，又要求酒店企業(yè)發(fā)展必須要考慮的地區(qū)間的酒店投資特點和其中蘊含的差異性，要提倡“區(qū)域化思維，本地化運作”。 （ 2）工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、國際化 西方經(jīng)濟學(xué)家把中國的城市化、工業(yè)化列為 21 世紀初期對世界影響最大的事件之一 。 ? 廣西 提出了 “十二五 ”時期地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長 10%的目標，力爭 “十二五 ”期末實現(xiàn)翻一番。 “十二五”規(guī)劃的指導(dǎo)思想 是 ： 高舉中國特色社會主義偉大旗幟，以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，適應(yīng)國內(nèi)外形勢新變化，順應(yīng)各族人民過上更好生活新期待，以科學(xué)發(fā)展為主題，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，深化改革開放，保障和改善民生，鞏固和擴大應(yīng)對國際金融危機沖擊成果，促進經(jīng)濟長期平穩(wěn)較快發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定，為全面建成小康社會打下具有決定性意義的基礎(chǔ)。 %%%%%%%%%% 廣 東 山 東 江 蘇 浙 江 河 南 湖 北 遼 寧 河 北 四 川 北 京 上 海 湖 南 福 建 安 徽 金茂集團 中國城鎮(zhèn)人均住宅面積： 2020 年中國城鎮(zhèn)人均住宅面積 31 平方米，根據(jù)高盛報告，預(yù)計在 2030 年達到 平方米 （見圖 212） 。會 重點發(fā)展與現(xiàn)階段相適應(yīng)的高附加值行業(yè)，比如金融、貿(mào)易、航運、生物科技、信息等。 圖 27 2020 年全國各省市 GDP 及增速（億美元） 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局統(tǒng)計公報 （ 3） 各省市經(jīng)濟增速 ： 十一五期間天津、重慶等直轄市尤其發(fā)展迅速，欠發(fā)達省份也保持較快的經(jīng)濟增速，以上海、北京為代表的一線經(jīng)濟發(fā)達城市經(jīng)濟增速放緩 （見圖 28） 。 新世紀以來，中國經(jīng)濟十年完成了 GDP 翻兩番，連續(xù)超越意 、 英 、 法 、 德 、日 ，于 2020 年 成為全球經(jīng)濟規(guī)模第二大國家 。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 13 頁 （ 2）近年來，金磚四國中的 中國和印度 保持著超過 8%的 GDP 增速，也 成為世界主要的新興酒店市場 （見圖 23） 。 金茂集團 （ 7）、 酒店建設(shè)模式 ：應(yīng)以 城市綜合體、旅游地產(chǎn)帶動酒店開發(fā) 為主；單體酒店的并 購改造和 四星級酒店的升級改造 為輔 。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 7 頁 酒店的省域分布分析，我們認為區(qū)域中心城市和國家旅游度假勝地城市具備投資基礎(chǔ)。 一是 關(guān)注區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展， 緊緊 開發(fā)核心商務(wù)區(qū) 的酒店項目；二是 關(guān)注區(qū)域旅游發(fā)展，開發(fā)旅游度假區(qū)的核心地段。 ? 穩(wěn)定的經(jīng)濟增長預(yù)期，市場需求穩(wěn)定增長； ? 商業(yè)地產(chǎn)投資 2020 年正式進入上行周期，不動產(chǎn)升值趨勢明顯； ? 二、三線城市崛起帶來增量市場機會和投資機會； ? 國家后續(xù)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從國富到民強，給以酒店業(yè)為代表的高端服務(wù)業(yè)帶來光明前景； ? 商業(yè)地產(chǎn)進入成長期； 金茂集團 （ 2） 在十二五規(guī)劃的指引下，中國城鎮(zhèn)化趨勢與區(qū)域中心城市發(fā)展仍然是高星級發(fā)展驅(qū)動因素， 20202020 年是產(chǎn)業(yè)從成長期到成熟期的 10 年。根據(jù)投資評價模型，酒店的長期保值增值成為酒店投資者的盈利方式。 （ 3） 根據(jù)金茂集團初步研究，北京、上海、廣州等一線城市均五星級客房供應(yīng)超前三年，超供量至 少 10%。 （ 4） 酒店投資企業(yè)應(yīng)實施運營和投資的雙核驅(qū)動策略。 ? 上世紀 8090 年代，形成第一次投資高峰，以廣東省內(nèi)等開放城市為代表，以建設(shè)單體酒店形式進行酒店投資。 （ 2） 隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激 消費帶動投資的發(fā)動機，也成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片， 創(chuàng)造中國政府所期待的可持續(xù)性的經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會。 （ 2）中國城鎮(zhèn)化發(fā)展，將 圍繞區(qū)域大型都市，建設(shè)衛(wèi)星城市群，最終實現(xiàn)一線城市國際化、二線城市中心化、三線城市工業(yè)化。發(fā)達經(jīng)濟體 將保持3%左右的經(jīng)濟增速 。 房地產(chǎn)業(yè)分析 （ 1） 中國的房地產(chǎn)行業(yè)處于從房地產(chǎn)開發(fā) /產(chǎn)品型到房地產(chǎn)投資 /資本運作型的轉(zhuǎn)變期，行業(yè)平均利潤趨于合理化。 二、五星級酒店市場 分析 五星級酒店的發(fā)展回顧 （ 1） 中國酒店市場和美國、香港等成熟市場不同，目前正處于高速成長期，20202020 年形成第三次酒店投資高峰。預(yù)計五年內(nèi)形成大量供給，形成第三次經(jīng)營低谷甚至行業(yè)整體虧損，行業(yè)面臨運營的高度壓力，酒店運營估計 20202020 年會遭遇一次業(yè)績盤整的震蕩。 這是五星級酒店行業(yè) 2020 年后“ 供逐步大于求，業(yè)績下滑乃至惡化 ”的本質(zhì)原因 。 五星級酒店的投資評價模式 （ 1）從價值鏈方面看 ， 由于酒店業(yè) 供大于求的市場形勢， 導(dǎo)致運營環(huán)節(jié)在價值鏈中的占比越來越低。 五星級酒店的 未來展望 （ 1） 金茂集團 假設(shè)住宿需求年復(fù)合增長率為 %，入住率 66%， 300 間 /單個酒店，則 可以推算出 2020 年中國大陸掛牌五星級酒店數(shù)量為 1172 家（總1700 家 )，共有客房 35 萬間。長期看，市場需求在發(fā)展，總體酒店產(chǎn)業(yè)具備投資前景 ， 我們面臨著百年一遇的發(fā)展機會 。 （ 3）、 避免 酒店“ 宏觀經(jīng)濟波動、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)競爭、市場風險、重大事件風險 ”等投資風險 。通過對五星級 金茂集團 ? 對投資時機的把握上，近期關(guān)注二線城市投資布局，深耕一線城市的核心商圈。 ? 宏觀經(jīng)濟環(huán)境是 “體 ”； ? 酒店市場與其它的關(guān)聯(lián)市場一樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟宏觀環(huán)境的 “面 ”； ? 酒店市場這個面又是由各類型酒店市場的一條條 “線 ”構(gòu)成 ； ? 各類型酒店市場這條線是由一個個酒店投資和經(jīng)營的 “點 ”構(gòu)成 。 圖 21 主要經(jīng)濟體矩陣 圖 22 世界主要國家 GDP （萬億） 051015202020 2020 2020 2020 2020 2020美國 德國 法國 意大利 英國 加拿大 西班牙 日本 金茂集團酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 15 頁 二、中國經(jīng)濟 中國經(jīng)濟發(fā)展回顧 （ 1） 中國 GDP（國民生產(chǎn)總值） ： 過去 30 年中國 GDP 增長了 20 余倍，最快三年半翻一番，最慢不到七年翻一番，平均增速接近 10%（見圖 26） 。 可以預(yù)判， 未來 高星級 酒店 業(yè)投資 的 一半 也將集中在東部五省市 和國家中心城市 上面。未來 10 年，該城市 可能維持 8%~9%的平穩(wěn)增長 ； ? 在平穩(wěn)的增長過程中，要讓市民更多受惠于經(jīng)濟增長，必然要改善經(jīng)濟增長質(zhì)量。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 19 頁 （ 6） 城鎮(zhèn)化 2020 年中國城鎮(zhèn)化率突破 47%，根據(jù)高盛報告，預(yù)計在 2030 年達到 75%（見圖 211） 。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 21 頁 圖 214 社會消費品零售額較大的省市 顏色色越深表示消費品零售額越大 圖 215 社會消費品零售額區(qū)域分布 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒，金茂分析 ；說明： 50%的省市直轄市貢獻了 80%的消費額。 （ 3）艱巨的任務(wù) 十二五規(guī)劃制定中國經(jīng)濟社會發(fā)展的總體戰(zhàn)略，“調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長、促轉(zhuǎn)型、擴內(nèi)需、保民生”，確保實現(xiàn)經(jīng)濟又好又快增長。 ? 安徽 省力爭到 2020 年地區(qū)生產(chǎn)總值、財政收入比 2020 年翻一番， GDP破 2 萬億元，主要指標增速位居中部前列。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 25 頁 ? 投資和內(nèi)需對經(jīng)濟增長的貢獻將成為新的動力，在新的五年，投資、出口、消費帶動經(jīng)濟增長的格局短期內(nèi)不會根本改變 ； ? 預(yù)計在 20202030 年實現(xiàn)成為世界第一經(jīng)濟體的目標 。 中國成為世界第一大經(jīng)濟體的趨勢，為酒店產(chǎn)業(yè)提供了做強做大的客觀物質(zhì)基礎(chǔ)，從中誕生世界級的酒店投資企業(yè)。 表 31 中國的旅游集團排名情況 排名 企業(yè)名稱 所有制 營業(yè)收入（億元） 1 中國港中旅集團公司 國有 390 2 錦江國際集團 國有 334 3 華僑城集團 國有 230 4 首旅集團 國有 222 5 攜程計算機技術(shù)有限公司 外資 200 6 嶺南集團 國有 72 % % % % % % % % % % 5%0%5%10%15%20%25%30%1491419242020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020國內(nèi)旅游總?cè)藬?shù)（億人） 增長率 金茂集團 ? 旅游行業(yè)增速較快地區(qū)多集中在西部地區(qū)。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 34 頁 （ 2） 2020 年，復(fù)合開發(fā)模式成為主流，地產(chǎn)企業(yè)著力 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型 配合國家產(chǎn)業(yè)政策變化， 同時為 平衡產(chǎn)業(yè)周期， “ 住宅 +商業(yè) ” 的復(fù)合開發(fā)模式成為行業(yè) 開發(fā) 主流。 圖 37 全球化視角下中國大城市空間擴展機制 金茂集團 以“北上廣深”為首的一線城市已經(jīng)步入成熟階段市場發(fā)展趨于飽和，而中國絕大多數(shù)二三線城市仍然相對落后，未來具備很大的發(fā)展?jié)摿Α?1952 年假日酒店集團成立。 受業(yè)績壓力，西方酒店管理公司加快中國和印度的拓展步伐。 ? 政策推動下，截止 1999 年底，中國擁有本土酒店管理公司 39 家。 ? 2020 年，中國酒店業(yè)周期性探底；珠三角、長三角 及環(huán)渤海等代表東部最發(fā)達區(qū)域的酒店市場業(yè)績大幅下挫，中部和西部酒店市場逆市上揚