【正文】 20 億人次，增長率達到 %，旅游業(yè)收入占 GDP 的比重 %（美國占 10%） 旅游業(yè)在十一五期間的表現(xiàn) 出色，具體表現(xiàn)為 ： ? 國內(nèi)旅游人數(shù)平均增長 12%；入境過夜旅游人數(shù)年均增長 %；出境旅游人數(shù)年均增長 19% ? 全國旅游業(yè)總收入年均增長 15% ? 我國躍居全球第四大入境旅游接待國和亞洲第一大出境旅游客源國 金茂集團 圖 35 2020 年世界十大旅游目的地和客源國 金茂集團 ? 從 1999 年開始迅速發(fā)展，復(fù)合年增長率達 31%； ? 全國商品房銷售規(guī)模從 2020 年的 3935 億元上漲到 09 年的 43995 億元，漲幅超過 10 倍 （見圖 36） ； ? 從 2020 年下半年起，土地、金融等調(diào)控政策紛紛出臺 以防范房地產(chǎn)業(yè)高增長可能引發(fā)的金融和銀行風(fēng)險，投資增速明顯降低 ； ? 基于房地產(chǎn)市場與宏觀經(jīng)濟走勢的密切相關(guān)性，中國房地產(chǎn)市場增速有所放緩，保持在年增長 20%的穩(wěn)定水平 。 ? 經(jīng)證實，城市綜合體 在減少交通工具行駛里程、實 現(xiàn)城市密度效率方面，已成為最成功的做法。 參照世界房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律，以中國當(dāng)前的城鎮(zhèn)化水平和人均居住面積相比發(fā)達國家還存在較大差距，未來還有很大的發(fā)展空間。 1949 年美國希爾頓集團成立。 （ 4）新興市場發(fā)展期 ： 21 世紀(jì)至今 2020 年后，國際酒店管理公司大舉開拓中國等新興經(jīng)濟體市場。 ? 擴張過猛，導(dǎo)致供給過剩， 19931998 年，全國飯店出租率、利潤率逐年下降。 ? 2020 年 后 出現(xiàn)新 2 輪酒店投資高峰。 ? 每次投資高峰都伴隨一次產(chǎn)業(yè)的運營低谷，形成一次經(jīng)營周期。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 39 頁 二線城市為代表。 （ 4） 2020 年至今：復(fù)蘇 +新發(fā)展期 ? 入世后，國際飯店集團大舉搶灘中國酒店市場，目前擴張仍在繼續(xù)。 金茂集團 （ 3）整合發(fā)展期： 80 年代至 20 世紀(jì)末 西方酒店市場逐漸飽和；新興國家酒店市場逐漸興起。 金茂集團 圖 38 “旅游度假區(qū)”為載體的旅游地產(chǎn)項目 （ 3） 通過產(chǎn)品組合，帶動 價值組合 地產(chǎn)商通過創(chuàng)新模式開發(fā)城市綜合體獲取最佳收益，實現(xiàn)價值最大化。 （ 2）城市綜合體 等商業(yè)地產(chǎn) 成為明星產(chǎn)品 隨著房地產(chǎn)市場的階段性調(diào)整和相對飽和，資產(chǎn)型、經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)特別是城市綜合體無疑將成為刺激 消費帶動投資的發(fā)動機，也成為中國城市化的主力引擎和城市形象名片， 創(chuàng)造中國政府所期待的可持續(xù)性的經(jīng)濟發(fā)展與和諧社會。 ? 旅游收入規(guī)模較大的廣東、北京收入增速分別為 15%和 10%。 中國至少 27 個省區(qū)市制訂的“十二五”規(guī)劃都把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)。 金茂集團 根據(jù)全國城鎮(zhèn)規(guī)劃 （具體見圖 219） ，圍繞區(qū)域大型都市，建設(shè)衛(wèi)星城市群，最終實現(xiàn)一線城市國際化、二線城市中心化、三線城市工業(yè)化。 ? 黑龍江省規(guī)劃 中提出： 到 2020 年，全省地區(qū)生產(chǎn)總值和地方財政收入分別比 2020 年翻一番，使 “十二五 ”成為該省改革開放以來發(fā)展最快時期。 十二五期間，鞏 固應(yīng)對金融危機成果，重點推動“擴大內(nèi)需戰(zhàn)略”，走新型工業(yè)化道路 （見圖 217） 。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 22 頁 中國經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 金融危機后， 以出口帶動經(jīng)濟成長的發(fā)展戰(zhàn)略，在新的世界政治和經(jīng)濟形勢下已失去可操作性。 在 2020 年， 主要一線城市已經(jīng)入城市化的后期，二、三線等區(qū)域中心城市房價增速加快 （見圖 213） ，進入城市化加速期。 金茂集團 從多省區(qū)市的情況看， GDP超萬億 (人民幣 )的省份迅速增加，有些省份 “ 富可敵國 ” ，甚至趕超當(dāng)年的 “ 亞洲四小龍 ” 。 中國 幾近完美地抓住了第一個十年的重要戰(zhàn)略機遇期 ； 尤其是 “ 十一五 ” 時期，被中共中央稱為 “ 中 國發(fā)展史上極不平凡的 5 年 ” ，為第二個十年可持續(xù)的更大發(fā)展，奠定了堅實基礎(chǔ)。 圖 23 2020 年世界主要經(jīng)濟體 GDP 及 2020 年增長率 世界經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀 經(jīng)過 2020 年國際金融危機后， 全球經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇，在此過程中，“全球產(chǎn)業(yè)布局、 金融體系、市場空間、經(jīng)濟實力、發(fā)展模式”正在發(fā)生深刻調(diào)整和變革。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 11 頁 三 、 九大常見問題 我們試圖運用客觀、科學(xué)的研究手段和分析工具，為管理層提供有價值的研究成果。 金茂集團明確在一線城市深耕及其投資項目數(shù)量（ 北京、天津、上海、廣州、深圳、武漢、重慶、成都 應(yīng)為戰(zhàn)略深耕城市）。 （ 4）、 二級酒店市場籌建策略 ： ? 酒店收購應(yīng)以核心城市商圈頂級地段為標(biāo)準(zhǔn)，以有效抵御市場風(fēng)險和確定市場標(biāo)桿為競爭策略，打造地標(biāo)性酒店，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，平衡市場風(fēng)險。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 6 頁 ? 酒店行業(yè)相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施、旅游等產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速； ? 住宅產(chǎn)業(yè)仍有大的增長空間。 （ 3） 人民幣升值趨勢日益明顯，在各方資本投資酒店地產(chǎn)實現(xiàn)保值升值的預(yù)期下，結(jié)合各地已經(jīng)明確的五星級建設(shè)計劃， 2020 年將會出現(xiàn) 不低于 1500 家五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店。 （ 2） 較低的平均房價無法保證我國酒店企業(yè)獲得正常的收益率， 低價值 導(dǎo)致 酒店運營 企業(yè)積累不足， 因此單純依賴酒店產(chǎn)業(yè)滾動投資發(fā)展的企業(yè)， 在 商業(yè)模式 上遇到挑戰(zhàn)，原有 企業(yè) 滾動發(fā)展戰(zhàn)略已無可操作性， 酒店投資企業(yè)的內(nèi)生增長非常困難。對于蘇州、青島等二、三線城市，供大于求逐步惡化的局面也會在 2 年內(nèi)基本形成。這是由于產(chǎn)業(yè)投資布局加快，黃金投資機會稍縱即逝，酒店企業(yè)一方面追求運營的高業(yè)績，同時不能忘記發(fā)展，盡快實現(xiàn)酒店價值洼地投資。 ? 2020 年后出現(xiàn)新二次酒店投資高峰。 金茂集團 （ 3） 酒店產(chǎn)業(yè)作為高端服務(wù)業(yè)，在內(nèi)需戰(zhàn)略的大背景下?lián)碛袕V闊的發(fā)展空間。 一、宏觀經(jīng)營環(huán)境分析 經(jīng)濟分析 （ 1）經(jīng)濟發(fā)展 是酒店產(chǎn)業(yè)持續(xù)成長的原始動力； 預(yù)計在 新的五年或者十年，預(yù)測中國、印度等新興經(jīng)濟體將保持不低于 8%的發(fā)展速度。 （ 3） 隨著中國經(jīng)濟發(fā)展水平的提高，旅游等產(chǎn)業(yè)面臨發(fā)展機遇，旅游地產(chǎn)成為旅游業(yè)發(fā)展的重大推動力量，以“旅游度假區(qū)”為載體的旅游地產(chǎn)項目開始逐步成為地產(chǎn)細分市場之一。 （ 6） 未來五年，圈地時代將逐步結(jié)束，增長速度放緩，市場集中度將快速上升，細分市場的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者將在未來 3 年內(nèi)形成。 （ 3） 每次投資高峰都伴隨一次產(chǎn)業(yè)的運營低谷，形成一次經(jīng)營周期。 （ 2）經(jīng)金茂集團 測算， 中國五星級酒店的 整體供應(yīng)增速高于需求增速近 3%，過去五年供應(yīng)年復(fù)合增長率為 15%，住宿需求年復(fù)合增長率為 %。 （ 3） 酒店投資公司成功的關(guān)鍵因素應(yīng)歸結(jié)為社會關(guān)系（重點是政府關(guān)系 ） 、融資能力，土地儲備、人力資源，酒店產(chǎn)品研發(fā)和運營執(zhí)行能力。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 5 頁 （ 4）從利潤平衡角度，住宅和酒店具有相似的經(jīng)濟周期、政策周期、產(chǎn)業(yè)周期波動性，很難 平衡 一個企業(yè)內(nèi)的 利潤和現(xiàn)金流， 因此建議 和商業(yè)零售地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等產(chǎn)品 進行 系列化 、復(fù)合化 開發(fā)。 短期看， 供大于求，適度超前。 因此具備土地儲備優(yōu)勢的企業(yè)，應(yīng)適當(dāng)調(diào)整投資時機和布局，保持一線城市投資力度的同時，加大二線城市力度。 （ 6） 關(guān)注后續(xù)各 省市的酒店開發(fā)熱點，預(yù)判五星級酒店的投資時機和布局 ? 謀劃長遠，重點關(guān)注區(qū)域中心城市和高級別旅游度假區(qū)。 ? 對一線品牌酒店地產(chǎn)公司而言，尤其需要關(guān)注一線及二線城市舊城改造和熱點區(qū)域開發(fā)帶來的酒店投資機會。 二 、 研究體系（ 體、面、線、點 ） 市場是一個多面體，酒店市場分析 方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層深入，直到認清 單體酒店市場的方方面面。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 12 頁 第二章、 宏觀經(jīng)濟環(huán)境研究 一、世界經(jīng)濟 世界經(jīng)濟發(fā)展回顧 （ 1） 世界經(jīng)濟調(diào)整過程中，以中國為代表的新興經(jīng)濟體將利用“戰(zhàn)略機遇期擴大在世界經(jīng)濟中的份額 （見圖 2圖 22） 。 圖 24 主要經(jīng)濟體 20202020 年經(jīng)濟預(yù)測折線圖 數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合國經(jīng)社理事會 圖 25 主要經(jīng)濟體 20202020 年經(jīng)濟預(yù)測 數(shù)據(jù)來源：聯(lián)合國經(jīng)社理事會 % % % % % % 0%2%4%6%8%10%12%2020 2020 2020 2020 2020 2020中國 歐洲 美國、加拿大及其他發(fā)達國家 日本 印度 獨聯(lián)體和西亞能源出口國 其他發(fā)展中國家 金茂集團 與此相對應(yīng)的是中國酒店 發(fā)展 也 不平衡，一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的 酒店發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在廣東、上海、北京、江蘇、浙江五省市 酒店產(chǎn)業(yè) 投資、 建設(shè) 占全國的一半以上。 中國東部發(fā)達區(qū)域，正在提升服務(wù)產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中的比重： ? 人均 GDP 為 2020 美元時，關(guān)注就業(yè)和增長 ； ? 人均 GDP 超過 1 萬美元以后，社會的服務(wù)性需求 上升， 關(guān)注收入分配、福利等問題 ； ? 人均 GDP 突破 1 萬美元以后，也意味著 GDP 超常增長的階段已經(jīng)結(jié)束。 圖 210 中國城市 GDP2020 年排名 14900 11870 9110 8200 7740 7500 6530 5100 4990 4890 4560 上海 北京 廣州 深圳 蘇州 天津 重慶 杭州 無錫 青島 武漢 金茂集團 金茂集團 （ 2）審慎 的判斷 是： ? 不穩(wěn)定、不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù) ； ? 金融危機余波深遠影響世界經(jīng)濟格局；我國發(fā)展的外部環(huán)境更趨復(fù)雜，但仍處于戰(zhàn)略機遇期 ； ? 1995 年提出的發(fā)展模式調(diào)整和轉(zhuǎn)型，在 2020 年已經(jīng)變得刻不容緩 。 ? 重慶市確定未來五年 GDP 年均增長目標(biāo)為 %，在 2020 年基礎(chǔ)上地區(qū)生產(chǎn)總值翻一番，人均地區(qū)生產(chǎn)總值翻一番，達到 8000 美元。 小結(jié)： ? 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期是酒店產(chǎn)業(yè)持續(xù)成長的原始動力 ； % % % % % % % 8% % %%%%%%%%%消費 投資 出口 2020年 2020年 2020年 金茂集團酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 27 頁 三、 宏觀經(jīng)濟研究小結(jié) 十二五規(guī)劃提出的“ 一線城市國際化、二線城市中心化、三線城市工業(yè)化 ” ，強化基礎(chǔ)設(shè)施、新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國經(jīng)濟啟動第二個三十年，開拓國內(nèi)市場，發(fā)展高端服務(wù)，也成為一個重要方向。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 29 頁 ? 居民人均出游率達 次 ? 旅游直接就業(yè)達 1350 萬人，旅游消費對社會消費的貢獻超過 10%，旅游業(yè)對我國經(jīng)濟社會發(fā)展的積極作用更加明顯 ? 國內(nèi)旅游人數(shù)平均增長 12%；入境過夜旅游人數(shù)年均增長 %，國內(nèi)游客增速高于入境游客增速 圖 32 中國歷年游客總量及增長率 資料來源：中國旅游局 旅游業(yè) 發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 2020 年，我國已經(jīng)形成了中國港中旅集團、北京的首旅集團、上海的錦江國際集團等一系列知名的旅游集團，旅游集團化趨勢明顯。酒店 行業(yè)及 市場研究報告 第 32 頁 （ 3） 四川、廣西等西部地區(qū)的旅游行業(yè)最具發(fā)展?jié)摿?，旅游資源的價值有待挖掘 （見圖 36） 。 圖 36 19952020 年中國房銷售額 金茂集團同時，諸如此類的商業(yè)項目 ，也深受現(xiàn)代化城市所需的高素質(zhì)人才的普遍歡迎。 由于整體發(fā)展水平相對滯后但市場規(guī)模相對龐大，二三線城市逐漸成為地產(chǎn)開發(fā)商兵家必爭之地。 1950 年地中海俱樂部集團成立 。受金融危機影響，西方國家酒店業(yè)績不振，產(chǎn)生虧損。 ? 1998 年全國飯店業(yè)出現(xiàn)虧損。 在 20202020 年中，尤其以北京奧