【正文】 金茂集團(tuán) ? 應(yīng)以城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、人口數(shù)量、國家發(fā)展戰(zhàn)略、城市發(fā)展?jié)摿Φ戎笜?biāo)出發(fā)，來選擇發(fā)展城市乃至發(fā)展項(xiàng)目， 而不應(yīng)受城市短期的客房供給過量等消極信息的影響。應(yīng)關(guān)注交通特別發(fā)達(dá)的酒店、關(guān)注商業(yè)區(qū)域特別發(fā)達(dá)的酒店項(xiàng)目。 酒店行業(yè)投資發(fā)展策略 對于酒店投資企業(yè)而言，應(yīng)注意以下投資策略： （ 1）、 酒店企業(yè)要關(guān)注市場變化， 揚(yáng)長避短，趨利避害，制定科學(xué)的酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。 （ 5） 星級酒店投資商拓展的欲望仍然很強(qiáng)烈，房間價(jià)格下降很快，部分以酒店運(yùn)營為主要盈利方式的星級酒店將開始進(jìn)入經(jīng)營困境。 （ 3） 單獨(dú)以酒店投資為主業(yè)的企業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)失效 ，而酒店 相關(guān)產(chǎn)業(yè)多元化戰(zhàn)略， 尤其適合目前的市場環(huán)境 。 (5)從長期看，由于客房需求的每年穩(wěn)定增長，供應(yīng)長期最終被消化，供給總量也會繼續(xù)增長。 五星級酒店的供需分析 （ 1） 20202020 年，中國五星級酒店入住率基本維持在 65%左右 ，但平均房價(jià)并未顯著提高； 2020 年后行業(yè)供應(yīng)已顯著高于需求，經(jīng)營進(jìn)入下行周期。 ? 第三次投資高峰，從 2020 年開始到以后的 2020 年，主要是政府主導(dǎo)的二線城市為代表。地產(chǎn)商開發(fā)大型商務(wù)綜合體具有一定的整合性優(yōu)勢，通過住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)進(jìn)行組合可以獲得最佳的收益。 （ 5） 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，又要求酒店企業(yè)發(fā)展必須要考慮地區(qū)間 酒店投資特點(diǎn)和其中蘊(yùn)含的差異性，要提倡“區(qū)域化思維，本地化運(yùn)作”。 酒店 行業(yè)及 市場研究 報(bào)告 （ 2020 年第 1 季度 ） 金茂集團(tuán) 運(yùn)營管理部 2020 年 3 月 28 日 金茂集團(tuán) 旅游業(yè)分析 （ 1） 根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，到 2020 年，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá) 33 億人次，年均增長 10%；入境過夜游客人數(shù)達(dá) 9000 萬人次，年均增長 8%。 （ 4） 從行業(yè)發(fā)展來看， 宏觀經(jīng)濟(jì)、人口紅利、城市化三大宏觀因素從根本上決定未來中長期中國房地產(chǎn)市場的樂觀局面。二三線城市進(jìn)入星級酒店建設(shè)高潮。較 金茂集團(tuán) 五星級酒店的行業(yè)屬性 （ 1） 由于酒店行業(yè)有按一定周期波動(dòng)的特性，因此酒店投資企業(yè)應(yīng)注意投資和開發(fā)的時(shí)機(jī)選擇。 因此 以酒店經(jīng)營為主業(yè)的企業(yè)，必須依靠住宅 +商業(yè) +酒店投資相配套， 實(shí)現(xiàn) 全產(chǎn)業(yè)鏈 商業(yè)模式，以銷售物業(yè)的盈利來支持投資物業(yè)的發(fā)展（ 比如萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式 ） 。 （ 6） 2020 年以來，國際酒店管理品牌在華加速輕資產(chǎn)擴(kuò)張，目前已完成一線城市布局，并預(yù)計(jì)近年內(nèi)完成二、三線城市的戰(zhàn)略布局。 通過“發(fā)展規(guī)劃”在投資和運(yùn)營中取得平衡，在發(fā)展中不忘運(yùn)營，在運(yùn)營不忘發(fā)展，而不至于 錯(cuò)過黃金投資期。 （ 5）、考慮多經(jīng)營主體 的合作。 ? 如從短期獲利更多來看，應(yīng)加強(qiáng)覆蓋 40 個(gè)城市的市場研究，占據(jù)低洼城市板塊，進(jìn)行酒店價(jià)值投資。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 10 頁 第一章、 本研究報(bào)告概況 一 、市場研究的背景 實(shí)現(xiàn)酒店投資和運(yùn)營的協(xié)調(diào)發(fā)展 為實(shí)現(xiàn)如下意圖制定本報(bào)告： ? 一只眼睛關(guān)注酒店地產(chǎn)投資，一只眼睛關(guān)注酒店經(jīng)營； ? 收集整理重大決策信息，供總部和決策層使用； ? 按季度實(shí)現(xiàn)市場分析和銷售分析，制定競爭策略； ? 按定性和定量兩個(gè)維度，研究一定時(shí)期內(nèi)酒店市場重點(diǎn)關(guān)注問題，提出解決方案； ? 對國際酒店管理公司實(shí)現(xiàn)最佳督導(dǎo)。 通過市場研究，明確公司 價(jià)值定位 ，一是確定酒店 投資 和 管理 的基本策略，二是 確定 金茂各單體 酒店運(yùn)營策略和 市場 價(jià)值定位 。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 14 頁 ? 全球?qū)⑦M(jìn)入空前的創(chuàng)新密集和產(chǎn)業(yè)競爭時(shí)代，搶占科技制高點(diǎn)的競賽將更加激烈 ? 隨著國際政治、經(jīng)濟(jì)力量調(diào)整，國際金融、貿(mào)易、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等規(guī)則將發(fā)生深刻變化 （ 2）世界經(jīng)濟(jì) 保持穩(wěn)定復(fù)蘇： 新的五年或者十年， 預(yù)測中國、印度等新興經(jīng)濟(jì)體將保持不低于 8%的發(fā)展速度 。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 16 頁 （ 2） 各省市經(jīng)濟(jì)規(guī)模： 以廣東、江蘇、山東、浙江 、福建 等沿海經(jīng)濟(jì)體，以及上海、北京、天津、重慶為代表的直轄市 （或國家中心城市） ，占據(jù)了中國經(jīng)濟(jì)的半壁江山 （具體見圖 27） 。 6890 6200 5970 4110 3330 3060 2650 2560 2556 2410 2410 2090 2087 1858 1760 1518 1500 1440 1430 1380 1377 1300 1195 1094 821 696 620 311 249 205 77 %%%%%%%%%%%010002020300040005000600070008000GDP（ 億美元） GDP增長率（ %） 金茂集團(tuán)中部的區(qū)域中心城市武漢排名第 11位（ 具體見圖 210） 。 前 11 名社會消費(fèi)品零售額大的省市集中在長三角、珠三角、環(huán)渤海、以及中部、中西部地區(qū)，占總社會消費(fèi)品零售額的 65%（見圖 21 215） 。 （ 1） 目前的形勢 是： ? “十一五”期間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 %；人均 GDP 超過 3700 美元 ； ? 經(jīng)濟(jì)總量排名世界第二 ； ? 中國工作年齡人口占比拐點(diǎn)將在 2020～ 2020 年到來，人口紅利已是強(qiáng)弩之末 ； ? 未來十年發(fā)達(dá)國家的老化和更年輕國家的崛起，使中國面臨外需環(huán)境惡化和部分制造業(yè)優(yōu)勢消失的雙重壓力，出口做為經(jīng)濟(jì)增長支柱已經(jīng)難以為繼 ； 金茂集團(tuán)酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 24 頁 中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 （ 1） 經(jīng)濟(jì)增長三駕馬車格局與經(jīng)濟(jì)增速 ： 在 20202020 年中，借助“投資、消費(fèi)、出口”的拉動(dòng) （見圖 218） ，仍能實(shí)現(xiàn) 8%9%的年度 GDP 增長（政府十二五規(guī)劃 7%）。 地級、縣級政府的經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)也 “ 毫不遜色 ” 。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 26 頁 （ 3）、高鐵等經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施 國家高鐵承擔(dān)著打通歐亞大陸陸上通道的戰(zhàn)略使命，對世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響深遠(yuǎn) ?? ? 中國國家高鐵發(fā)展策略，將對國家經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展提供有力的戰(zhàn)略支撐，并促進(jìn)旅游業(yè)、酒店服務(wù)業(yè)發(fā)展 （見圖 21圖 220） 。 ? 2020 年以來，在拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)的政策刺激下，國內(nèi)旅游市場越發(fā)活躍，國內(nèi)旅游人數(shù)同比增長 % 。 （ 2）憑借豐富的旅游資源、居民生活水平的提高所帶來的出游率上升， 2020中國將成為世界最大的旅游目的地及世界十大客源國之一（見圖 35）。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 33 頁 二、 房 地產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展回顧 （ 1） 過去十年地產(chǎn)業(yè) 高速成長 在地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，在過去的十多年間，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)井噴式的爆發(fā)，從 2020 至 2020 十年間復(fù)合增長率 高達(dá) 31%。 ? 城市圍繞某些交通 節(jié)點(diǎn)，通過在 單一區(qū)域內(nèi)提供住房、購物、工作和娛樂的方式，使區(qū)域達(dá)到一定密度， 如位于日本東京的六本木之丘（ Roppongi Hills），更好地實(shí)現(xiàn)自給自足。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 36 頁 圖 39 萬達(dá)地產(chǎn) 綜合開發(fā)模式示意圖 房地產(chǎn)業(yè) 發(fā)展展望 從行業(yè)發(fā)展來看，宏觀經(jīng)濟(jì)、人口紅利、城市化三大宏觀因素從根本上決定未來中長期中國房地產(chǎn)市場的樂觀局面。 1946 年英國洲際集團(tuán)成立。 1990 年雅高集團(tuán)兼并 6 號汽車旅館公司等 。 （ 3） 90 年代 ：擴(kuò)張 +調(diào)整期 ? 上世紀(jì) 8090 年代，形成第一次投資高峰，以廣東省內(nèi)等開放城市為代表，以建設(shè)單體酒店形式進(jìn)行酒店投資。 ? 經(jīng)過 20 多年的經(jīng)濟(jì)高速增長后，中國擁有了全球最富吸引力的國內(nèi)旅游市場。 ? 可以認(rèn)為，經(jīng)過三次投資高峰，中國的五星級發(fā)展基本完成產(chǎn)業(yè)的布局。二三線城市進(jìn)入星級酒店建設(shè)高潮。 ? 經(jīng)過 7 年的調(diào)整， 2020 年行業(yè)再次出現(xiàn)盈利。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 38 頁 改革開放后，成功渡過了兩次經(jīng)營低谷， 經(jīng)三次投資高峰， 逐漸形成了目前的經(jīng)營格局。 1989 年香港新世界集團(tuán)兼并華美達(dá)集團(tuán)。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 37 頁 第四章、 酒店行業(yè)研究 一、 酒店 行業(yè)回顧 世界酒店產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程 服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和旅游需求，世界酒店產(chǎn)業(yè)不斷螺旋發(fā)展。地產(chǎn)商開發(fā)大型商務(wù)綜合體具有一定的整合性優(yōu)勢，通過住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)進(jìn)行組合可以獲得最佳的收益 （見圖 3 310） 。 ? 城市綜合體是城市管理者 采取 “高效城市化 ”舉措 之一 。 ? 各省旅游收入增速超過 30%的地區(qū)主要分布在西部，包括甘肅、四川、湖北、廣西、內(nèi)蒙，反映出西部地區(qū)的旅游行業(yè)發(fā)展最具潛力。 圖 33 中國旅游總收入及其所占 GDP 比重 資料來源：中國統(tǒng)計(jì)年鑒、中國旅游業(yè)統(tǒng)計(jì)公報(bào) 金茂集團(tuán)酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 28 頁 第三章、 酒店關(guān)聯(lián)行業(yè)研究 與酒店行業(yè)投資和運(yùn)營，密切相關(guān)的是旅游和地產(chǎn)行業(yè)。 ? 所謂國家中心城市，就是在全國具備引領(lǐng)、輻射、集散功能的城市 ? 城鄉(xiāng)建設(shè)部編制的《全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》中， 北京、天津、上海、廣州 、重慶一起，被確定為國家五大中心城市 。 ? 福建、貴州等省區(qū) 提出 GDP 總量實(shí)現(xiàn)翻一番 。 圖 217 中國近期產(chǎn)業(yè)三層面規(guī)劃定位分析 本段 小結(jié)：酒店產(chǎn)業(yè)作為高端服務(wù)業(yè)，在內(nèi)需戰(zhàn)略的大背景下?lián)碛袕V闊的發(fā)展空間。 立足長遠(yuǎn)， 中國政府 2020 年 實(shí)行 了 積極的 產(chǎn)業(yè)政策、積極的 財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 （見圖 216） ，迅速 了 扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)下滑局面。 圖 211 中國 歷年城鎮(zhèn)化率回顧和預(yù)測 來源：國家統(tǒng)計(jì)局 , 《中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料匯編》，高盛地產(chǎn)報(bào)告 圖 212 中國 城鎮(zhèn)人均住宅面積回顧和預(yù)測 來源：國家統(tǒng)計(jì)局 , 《中國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)資料匯編》，高盛地產(chǎn)報(bào)告 47% 56% 75% 30%40%50%60%70%80%2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2025 2030城鎮(zhèn)化率 05101520253035402020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2025 2030城鎮(zhèn)人均住宅面積 （平方米） 金茂集團(tuán)酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告 第 18 頁 圖 29 中國 2020 年各省人均 GDP（ 2020 美元） （ 5） 主要城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模 ： 中國經(jīng)濟(jì)排名前十的城市青島， GDP 已經(jīng)接近 5000億元，高于 2020 年的上海經(jīng)濟(jì)規(guī)模 4551 億元。 在 2020 年 14 個(gè)省 (市、區(qū) )GDP 總量超萬億元后， 2020 年 “ 萬億俱樂部 ” 新增加 3 名成員，達(dá)到 17 個(gè)。 總之，中國創(chuàng)造了人類經(jīng)濟(jì)發(fā)展的傳奇，具體數(shù)據(jù)總結(jié)如下： ? 19782020 年 平均增速 %； ? 中國的 GDP 從 1978 年的 2683 億美元，猛增到 2020 年的 萬億美元 ； ? 2020 年下半年開始，中國經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)疲態(tài)， GDP 增速放緩 ，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行周期 （預(yù)計(jì) 2020 年達(dá)到拐點(diǎn)）。 目前世界經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)是： ? 國際金融危機(jī)影響深遠(yuǎn)，世界經(jīng)濟(jì)增長速度減緩 ； ? 全球需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，圍繞市場、資源、人才、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)等的競爭更加激烈 ； ? 氣候變化以及能源資源安全、糧食安全等全球性問題更加突出 ； ? 各種形式的保護(hù)主義抬頭 。 為此目的，在研究中我們極力避免以下常見問題： ? 對未來市場預(yù)測不足 ； ? 定量分析方法運(yùn)用不當(dāng) ； ? 分析層次不清 ； ? 市場研究的方向不明確 ； ? 對需求分析不足 ； ? 不進(jìn)行供求對比 ； ? 對市場份額估計(jì)過高 ； ? 市場研究沒有給出多種可能方法 ； ? 過于偏重二手資料的運(yùn)用，缺少對消費(fèi)者的跟蹤調(diào)查 。酒店 行業(yè)及 市場研究報(bào)告