【正文】 較大程度的提升。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 四、區(qū)域資源條件及發(fā)展水平橫向比較分析 區(qū)域 交通條件 房?jī)r(jià)水平 自然環(huán)境 生活配套 青城山 成灌高速、老成灌路； 106 國(guó)道的貫通以及川西旅游黃金通道的修建使區(qū)域交通四通八達(dá)； 車(chē)程高速 40 分鐘，老成灌路 1 小時(shí)；但均需交納過(guò)路費(fèi)； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 4000元 /㎡ 自然景觀資源突出，避暑勝地； 世界自然文化遺產(chǎn)，具有突出的人文、文化資源； 氣候宜人，空氣質(zhì)量高； 生活配套匱乏 華陽(yáng) 有人民南路南延線，成仁路等； 華陽(yáng)新客運(yùn)中心 及 府河成都港 ； 距離成都車(chē)程 10 分鐘； 目前中高端 平均房?jī)r(jià)為 4000元 /㎡ 位居城南，“富”氣順延，人氣較足； 緊靠東山、牧馬山，毗鄰府河、副中心、高新區(qū)，具備一定的自然資源。 2020 年底，成金路開(kāi)通，金堂與成都的距離為 31 公里，半徑屬于 30—50 公里的地域 ， 與成都的距離在 30 分鐘車(chē)程內(nèi) ，成金快速通道的建成使金堂完全進(jìn)入 30分鐘的大成都第一圈層。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第一章 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究 一、大成都城市定位對(duì)區(qū)域發(fā)展的意義 成都 憑借自身的地理優(yōu)勢(shì) 獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展 ，已成為中國(guó)城市發(fā)展的第四極 。 ? 通過(guò)土地 投資 ，保證資金安全性 。 四 、 本 項(xiàng)目 發(fā)展的前提條件 分析 ? 必須建立一個(gè)特色吸引物 參考中國(guó)郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)，類(lèi)似 本案的郊區(qū)大盤(pán)， 必須進(jìn)行 產(chǎn)業(yè) 復(fù)合， 引入與人居生活體系關(guān)聯(lián)度、融合度高的特色吸引物作為核心賣(mài)點(diǎn)。 因此必須將項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)放大整個(gè)成都、四川、中國(guó)西南進(jìn)行考量，作為一個(gè) 中國(guó)西部 中心城市的郊區(qū) 綜 合性 大盤(pán)來(lái)進(jìn)行研究。 土地證將分期獲得 2800 畝土地?fù)碛型恋刈C， 可一次性直接獲?。?1400 畝 土地為預(yù)留發(fā)展用地，將通過(guò)其他手段獲取。 根據(jù)我方對(duì)地塊的實(shí)地勘察，結(jié) 合對(duì)國(guó)土部門(mén)、規(guī)劃部門(mén)、當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商等的深訪，我們對(duì)土地有以下基本認(rèn)識(shí)： 地塊資源稟賦優(yōu)越 較為突出的資源為四大類(lèi)： a) 水資源 —— 該區(qū)域毗鄰中河，地塊內(nèi)有一大湖（莫里森湖），項(xiàng)目地塊 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 并散點(diǎn)分布有其他小水塘，均為引中河水形成。 ? 發(fā)展可持續(xù)性： 通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)行，能聯(lián)動(dòng)、集聚、整合多層次的政府、業(yè)界、土地資源，從而構(gòu)建企業(yè)全新發(fā)展平臺(tái)，自主衍生許多項(xiàng)目以外的新利潤(rùn)點(diǎn)與投資機(jī)會(huì)。 最終，我們分析認(rèn)為，本 項(xiàng)目 投資周期將為 10 年， 資金成本約 億 ，第二年開(kāi)始開(kāi)發(fā)商基本不需追加投入，項(xiàng)目進(jìn)入良性自循環(huán)，大約用 年時(shí)間實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn) 值為 0， 未來(lái)的 純資金 凈 收益將達(dá)到 億， 自有 資金回報(bào)率%。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 成都尺度地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 2020 年 8 月 7 日 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 報(bào)告 總述 本案 以 項(xiàng)目 自身特殊性為出發(fā)點(diǎn)，站在城市運(yùn)營(yíng)角度，分析了金堂發(fā)展綜合性郊區(qū)大盤(pán)的優(yōu)劣勢(shì)條件，提出將房地產(chǎn)與休閑產(chǎn)業(yè)相復(fù)合，引入特色吸引物，以休閑產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、塑造物業(yè)獨(dú)特價(jià)值賣(mài)點(diǎn)的可行性建議。 在基本發(fā)展模式既定的狀況下，我們分別從市場(chǎng)層面、運(yùn)營(yíng)層面、財(cái)務(wù)層面驗(yàn)證了其可行性。 ? 項(xiàng)目可投資性： 未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的投資強(qiáng)度，必須滿足企業(yè)對(duì)存量資金的消化需求。該區(qū)域東北臨中河，與未來(lái)的“成都游樂(lè)中心”隔河相望；東南向連金堂新城區(qū)，毗鄰客運(yùn)中心、三星級(jí)酒店；東面為青白江地界；現(xiàn)區(qū)域四周土地基本上均為農(nóng)田等未開(kāi)發(fā)土地。 d) 地貌資源 —— 區(qū)域內(nèi)地勢(shì)變化富有動(dòng)態(tài)，為淺丘地形，以毗鄰中和的現(xiàn)“河畔餐廳”為制高點(diǎn)，莫里森湖為低 洼區(qū)。 三、項(xiàng)目的 特殊性 認(rèn)識(shí) ? 本案是 西部中心城市郊區(qū)的綜合性大盤(pán) 與常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目不 同 ，本案 遠(yuǎn)離市區(qū) 、體量巨大，單純的住區(qū)開(kāi)發(fā)缺乏當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)消費(fèi)力支撐。同時(shí)作為一個(gè)“城市運(yùn)營(yíng)”項(xiàng)目，政府的支持也是項(xiàng)目必要的保障。 五 、 本項(xiàng)目發(fā)展 的目標(biāo)體系 ? 通過(guò) 特色吸引物， 運(yùn)用“ 城市運(yùn)營(yíng) ”手段 ，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力 。 以上四點(diǎn)，是我們可行性研究的主要內(nèi)容，也是我們項(xiàng)目發(fā)展必須符合的剛 性要求 。 同時(shí)，金堂 圍繞打造“成都市東北部次 中心”，全方位推進(jìn)對(duì)外開(kāi)放；正建設(shè)成為無(wú)污染的中國(guó)西部紡織城。 下面本案將進(jìn)一步比較金堂與其它典型區(qū)域發(fā)展條件，初步判斷其競(jìng)爭(zhēng)地位。 空氣質(zhì)量高，有眾多的森林苗圃。 生活配套一般 從上述幾個(gè)典型區(qū)域比較來(lái)看，金堂 憑借目前的現(xiàn)狀暫時(shí) 不具備明顯 區(qū)域 休閑華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 房地產(chǎn) 發(fā)展 優(yōu)勢(shì)。那么，作為區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)龍頭項(xiàng)目，我們 如何選擇 特色吸引物作為休閑產(chǎn)業(yè)的核心？ 如何在各個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)中保證自己的差異化、特色化？ （一） 本案 發(fā)展 休閑 產(chǎn)業(yè) 的資源基礎(chǔ) 發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)的資源基礎(chǔ)分類(lèi) 衡量一個(gè)區(qū)域是否適宜發(fā)展休閑產(chǎn)業(yè)，區(qū)域稀缺的資源優(yōu)勢(shì)是必要的條件，應(yīng)該具備一定特性。 ? 要想改變現(xiàn)狀， 必須在人造 休閑設(shè)施 上做文章 在人文資源與自然資源單一情況下，改變現(xiàn)狀的最佳途徑是利用人造景觀資源 ，這一點(diǎn)上 可參考溫江 與牧馬山的 模式 —— 溫江正是利用花博園、國(guó)色天鄉(xiāng)打開(kāi) 了 休閑市場(chǎng) 。 （二） 各區(qū)域休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì) 區(qū)域 休閑類(lèi)型 檔次 青城山 — 都江堰 養(yǎng)生休閑為主 中高檔次為主 溫江 養(yǎng)生休閑 、娛樂(lè)休閑 為主 中端 為主 龍泉 體育休閑 、民俗風(fēng)情休閑 中檔為主 大邑 康體 休閑 、民俗風(fēng)情休閑 中檔為主 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 牧馬山 商務(wù)休閑、 體育 休閑 高檔為主 崇州 溫泉康體休閑 中檔為主 根據(jù)對(duì)比 我們發(fā)現(xiàn) ： ? 商務(wù)休閑、體育休閑比較稀缺 現(xiàn)在成都 周邊區(qū)域，在休閑類(lèi)型上，匯集了幾乎所有的休閑大類(lèi)，但是從比重上分析，以養(yǎng)生休閑、康體休閑、民俗風(fēng)情休閑為主，而商務(wù)休閑、體育休閑 、娛樂(lè)休閑 比較稀缺，發(fā)展 同比中國(guó) 發(fā)達(dá)地區(qū)也顯得滯后。 特色吸引物類(lèi)別 主要類(lèi)型 案例代表 娛樂(lè)休閑設(shè)施 大型主題公園等 華僑城 體育休閑設(shè)施 體育場(chǎng)館集群、高爾夫等 “ 新亞洲?體育城” “觀瀾湖” 以主題公園為代表的娛樂(lè)休閑設(shè)施，對(duì)開(kāi)發(fā)主體要求高，對(duì)區(qū)位條件要求高，由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件限制，不適宜發(fā)展以主題公園為代表的大型娛樂(lè)休閑。 那么，本案應(yīng)發(fā)展什么樣的高爾夫球場(chǎng)？ 本案的休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向如何？ 二、 高 爾夫 球場(chǎng) 發(fā)展建議 （一） 中國(guó)高爾夫發(fā)展 概況 自從 1984 年來(lái)中國(guó)第一座高爾夫球場(chǎng)建成以來(lái)，在近 10 年的時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的高爾夫球場(chǎng)目前已達(dá)上百座， 目前正式注冊(cè)的高爾夫球場(chǎng)有 195 座，分布在全國(guó) 22 個(gè)城市中，并已 經(jīng)擁有著世界上成長(zhǎng)最快的高爾夫市場(chǎng)。 特色化： 隨著高爾夫運(yùn)動(dòng)與旅游、度假的掛鉤，球場(chǎng)建設(shè)越來(lái)越特色化，如 海南省 與云南省的“四季球場(chǎng) ” ，云南省的“高原球場(chǎng)” 等。 ? 球場(chǎng)配套 對(duì)比省外球場(chǎng)地，成都球場(chǎng) 配套的商務(wù)部分明顯 比重 不足。 ? 俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)狀況 成都兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)球場(chǎng)的會(huì)員 總 數(shù)落后與昆明與重慶，上升空間還很大，根據(jù)我們的深訪，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為成都市場(chǎng)正處于快速發(fā)展中。 根據(jù)市場(chǎng)分析我們發(fā)現(xiàn)： ? 成都本地高爾夫市場(chǎng)正處于上升期，而且高端需求并未完全釋放 。 以上市場(chǎng)的現(xiàn)狀，是本案發(fā)展的契機(jī)與定位的啟示。 “ 觀瀾湖高爾夫” 開(kāi)發(fā)最早、規(guī)模最大、高球俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)最成熟，成為利用高球產(chǎn)業(yè)進(jìn)行區(qū)域運(yùn)營(yíng)的世界級(jí)典范，其堅(jiān)持 13 年的持續(xù)投入塑造了完美的產(chǎn)業(yè)升值曲線，對(duì)本案借鑒意義很大。湯臣高爾夫休閑物業(yè)已開(kāi)發(fā) 8 期，進(jìn)入開(kāi)發(fā)的末期，其產(chǎn)品線涵蓋了獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼與高爾夫公寓，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期從 99 年至今，抵抗住了次次市場(chǎng)變革，創(chuàng)造了休閑物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)、持續(xù)增值的典范。一般在球場(chǎng)內(nèi)或邊緣開(kāi)發(fā)別墅類(lèi)物業(yè)，在較偏遠(yuǎn)的地塊開(kāi)發(fā)高爾夫公寓，作為區(qū)域的制高點(diǎn)。 ? 高球球場(chǎng)經(jīng)營(yíng) 與開(kāi)發(fā)分離 在成功開(kāi)發(fā)高爾夫球場(chǎng)后，發(fā)展商有可能自己經(jīng)營(yíng)，也可能引入專(zhuān)業(yè)的高爾夫俱樂(lè)部進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 二、項(xiàng)目 總體 發(fā)展 思路 （一） 項(xiàng)目 總體開(kāi)發(fā)思路 根據(jù)案例考察 ，借鑒成功項(xiàng)目的共性， 結(jié)合本案特征，項(xiàng)目的 總體 發(fā)展 思路如下 ： ? 物業(yè)總體 開(kāi)發(fā)思路 —— 以高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng) 多元化、高品質(zhì)復(fù)合 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。結(jié)合高球球場(chǎng)檔次， 本案高爾夫主題社區(qū)應(yīng)定位于 —— 西部頂級(jí)休閑物業(yè)。 ? “俱樂(lè)部會(huì)所”、“高星級(jí)別酒店” —— 本案的休閑配套物業(yè) 的 主要功能 ，不僅立足于 為高球 球場(chǎng) 提供 配套 ，而且將更加注重為休閑居住人群 營(yíng)造商務(wù)、休閑、度假、居住的軟、硬件環(huán)境。 中檔物業(yè)將獨(dú)立分區(qū)于高爾夫主題社區(qū)，建在稍微遠(yuǎn)離球場(chǎng)的區(qū)域。 ? 工作緣客戶(hù)： 在 成都周邊 有公司；注重社區(qū)的社交功能；注重社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)內(nèi)配套，社區(qū)成分的高尚性；關(guān)注其行業(yè)內(nèi)的信息與活動(dòng)； ? 地緣客戶(hù)： 分布在 成都及周邊 距球會(huì)距離比較近的客戶(hù)；為置業(yè)而置業(yè)；重視物業(yè)的質(zhì)素、生活便利程度、物業(yè)的發(fā)展前景； ? 成都 情 緣 客戶(hù) ： 來(lái)自 甘、阿、涼三州與 西 藏 ；因喜愛(ài)成都平原、金堂良好的居住環(huán)境而職業(yè)；大部分出于養(yǎng)老、休閑動(dòng)機(jī)。 （二）發(fā)展模式下的競(jìng)爭(zhēng) 格局 判斷 高端物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局判斷 休閑類(lèi)高端物業(yè)的需求，對(duì)距離和方位的抗性相對(duì)較弱，同時(shí)具有以滿足第二居所為主的特征，因此該檔次物業(yè)面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，來(lái)自于所有可能產(chǎn)生同類(lèi)型物業(yè)的區(qū)域，主要集中在第一圈層中的牧馬山、麓山、龍泉和第二圈層中的青城山 都江堰、大邑、新津、彭州、崇州 。 因此，應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的供需特征做出判斷，從而明確市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 和它們相比，我們的優(yōu)勢(shì)在于突出的高球球場(chǎng)、水資源、物種資源優(yōu)勢(shì)，我們的劣勢(shì)是相對(duì)尷尬的區(qū)位條件。 華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 可能出現(xiàn)的潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 在 溫江、 大邑、新津、崇州 這些區(qū)域，從理論上分析，在本案 10 年運(yùn)營(yíng)周期中，可能出現(xiàn)具有真正競(jìng)爭(zhēng)力的項(xiàng)目的幾率不會(huì)很大。 80 ㎡以下的小戶(hù)型幾乎沒(méi)有。 金堂屬于人口大縣，同時(shí)每年有18~19 萬(wàn)的外出打工人口，這部分人儲(chǔ)備一定積蓄后，成為金堂目前住宅購(gòu)買(mǎi)人群中不可忽視的力量 需求特征： 臨河樓盤(pán)需求更為火爆，環(huán)境配套成為需求最顯著特征。 區(qū)域市場(chǎng)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)分析 針對(duì)區(qū)域內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，本案具有明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 （二）與第一圈層阻隔性市場(chǎng)的中高檔物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 隨成金路的開(kāi)通，金堂與成都中心城區(qū)的關(guān)系將徹底改變，由以前的二元關(guān)系，轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹛贸蔀槌啥汲鞘谢械年P(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，同時(shí)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求、供華寶集團(tuán)金堂項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 《 2020 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 應(yīng)將與外部市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)相互的流通，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)屬性，也將由以前的封閉的內(nèi)循環(huán)系統(tǒng)，轉(zhuǎn)變成為成都這個(gè)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)子系統(tǒng)。 區(qū)域人口約 52萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口約 20 萬(wàn)人。 相比龍泉，本案受新都、清白江市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較小，并且占有明顯優(yōu)勢(shì)，甚至可以實(shí)現(xiàn)對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)內(nèi)部客群的直