河北石家莊鑫科槐安路項目市場研究產(chǎn)品論證案_98頁-預覽頁
【正文】 目地塊不規(guī)則方正? 區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍尚未形成? 小區(qū)地塊原因?qū)е萝囄灰?guī)劃受限，不利于商務(wù)辦公? 項目可用綠化面積較少? 商鋪為二十年使用權(quán)二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略機會分析（ Opportunities ）? 槐安路高架橋下依規(guī)劃可做成停車場，以彌補本案停車位不足? 受 “新國十條 ”政策推動，商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)生機? 區(qū)域內(nèi)在建商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)增多，未來商圈雛形顯現(xiàn)? 本案周圍尤其商務(wù)類項目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重，無點睛之作? 據(jù)規(guī)劃談固南大街將北延至濱河新區(qū)，形成南北交通動脈? 擬將京珠高速公路東遷至良村，槐安路變身迎賓大道，出入市區(qū)更加便捷二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略威脅分析（ Threats ）? 宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的不可預見性? 本案周圍項目眾多，競爭壓力較大? 地塊周邊同質(zhì)項目將分流部分客源，且已占據(jù)先機二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略?Strength優(yōu)勢?Opportunities機會SO優(yōu)化策略以利潤最大化為總體戰(zhàn)略強化槐安路及談固南大街交通的便捷性梳理和細分市場，強化對核心目標群體的營銷從細節(jié)提升產(chǎn)品品質(zhì)，實現(xiàn)差異化深度挖掘區(qū)域內(nèi)強大的客戶資源二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機會分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略?Threats威脅?Weakness劣勢TW規(guī)避策略充分利用可控資源提升項目競爭力以差異化形象定位規(guī)避同質(zhì)化競爭 通過精準的定位，提升項目賣點，快速回款三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？ 寫字樓客群分析 商業(yè)客群分析 LOFT產(chǎn)品人群分析 住宅客群分析１、寫字樓客群分析 投資客戶? 在股市及普通住宅投資較為低迷時期，投資商務(wù)類產(chǎn)品是其現(xiàn)階段最佳選擇小型成長性企業(yè)? 其業(yè)務(wù)正處在快速的上升時期，其手中資產(chǎn)不多，但對寫字樓充滿渴望現(xiàn)在其他寫字樓租用客戶? 相比在市中心高額的租金，本案寫字樓的價格對其必然極具吸引力，從長遠來看自持物業(yè)遠比租用要合適私營企業(yè)主? 其手中握有充足的資金，對市場有較為敏銳的觀察力，是商務(wù)投資的主要客群區(qū)域內(nèi)居住的公司老總? 區(qū)域內(nèi)高端樓盤眾多，其業(yè)主不乏公司老總，如果既能在家門口辦公，還能體現(xiàn)公司實力，何樂而不為呢購買寫字樓人群較為看重周圍的商務(wù)氛圍，寫字樓的自身形象，交通，及其中的軟硬件環(huán)境等等，對于投資客群來說，最主要的就是項目的 投資收益。l交通便利，靜態(tài)交通（停車）方便；l周邊環(huán)境較好；l區(qū)域位置及自身配套有助于企業(yè)形象；l餐飲娛樂等商務(wù)配套較為完善；l價格優(yōu)勢；項目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃l本案地處兩條城區(qū)主干道交口交通十分便捷l周邊雙公園擁抱，環(huán)境優(yōu)雅l市場現(xiàn)有寫字樓產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，現(xiàn)在的競爭是細節(jié)的競爭l本案后于其他項目入市，價格掌控性高l高端居住人群的客源支持l建筑外觀的獨特新穎支持構(gòu)想二： LOFT目前市場上成功的 LOFT必須具備以下幾大要素。l處于市中心區(qū)；l交通十分便利；l處于重點中學附近；l處于商業(yè)繁華區(qū)；l大社區(qū)的小戶型產(chǎn)品 ；l交通便利，配套成熟l逐漸成熟的商務(wù)辦公場所將帶來大量的購買及租用客群l在新政下，總價款低的產(chǎn)品受影響度較小l槐安路連接高速路口后，外來流動人員增加，精裝小戶型（酒店管理）有其存在的價值l適中的價格體系支持l投資居住兩相宜基本支持產(chǎn)品組合：雙塔式寫字樓+LOFT ？ 產(chǎn)品組合：寫字樓 +LOFT +精裝公寓 ？ 。三棟樓定位極具針對性，且將產(chǎn)品差異化細分 。采用南北朝向布局，注重房間的通風采光效果，室內(nèi)的各空間盡量全明處理 ，以提升居住的舒適度。臨近景觀花園進行大開間客廳設(shè)計，配上 大面積落地玻璃窗 ，起居坐臥，遠眺近觀，增強景觀的價值。l對戶型結(jié)構(gòu)、面積的調(diào)整，相對縮小戶型面積，增加兩室戶型的體量，更易溶于市場。并在廣場樹立石刻字，引入酒店廣場風格。建議選用歐洲知名品牌的原裝進口電梯，高區(qū)電梯的速度在 3—4 米 /秒 ，轎廂尺寸在目前建筑規(guī)劃指標的基礎(chǔ)上，盡量在高度上體現(xiàn)差異化。對于簡裝寫字樓座也可將部分會所設(shè)施，員工食堂等設(shè)置于地下層。 金屬加玻璃全玻璃石材加玻璃金屬加玻璃無論是以玻璃為主元素還是以石材為主元素的幕墻都可以實現(xiàn)較佳的視覺效果。建議本項目采用全玻璃幕墻，在外立面上突出線條，體現(xiàn)挺拔俊朗的外立面形象。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 三月 21三月 2115:07:2315:07:23March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 3:07:23 下午 3:07 下午 15:07:23三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時 停止成功！。 15:07:2315:07:2315:07Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 2023/3/27 15:07:2315:07:2327 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 三月 2115:07:2315:07Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯 兒。 27 三月 20233:07:23 下午 15:07:23三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于
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