河北石家莊鑫科槐安路項(xiàng)目市場研究產(chǎn)品論證案_98頁-全文預(yù)覽
【正文】 營者經(jīng)濟(jì)較為寬裕的投資者? 商鋪投資一直是投資人士的首選本案商業(yè)為 20年使用權(quán)，對于營銷有利有弊。一些要 結(jié) 婚的年 輕 人， 該買 房子 還試 要 買 的，一般的需求是 90120平的兩室一 廳 或者是兩室兩 廳為 主，所以中小 戶 型必然是相 對 于大 戶 型 熱門 。交通便利交通的便利性大大的促使商業(yè)的進(jìn)一步繁榮。寫字樓產(chǎn)品未形成差異化區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品大都宣傳為高端商務(wù)，且推廣概念無新意一、區(qū)域市場情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析底商價(jià)格分析項(xiàng) 目名稱 西美（北） 金源商 務(wù) 談 固 東 街交東崗 底商均價(jià)價(jià)格 13000元 /平 15000元 /平 18000元 /平據(jù)市場了解，底商價(jià)格基本回旋在 1202318000之間由于市場不夠成熟，西美北區(qū)的底商成熟，均價(jià)在 13000/平，金源 商務(wù)暫定商鋪價(jià)格在 15000元 /平，明顯高于市場接收程度。槐安路發(fā)展新型商業(yè)，與東南區(qū)域的高端住宅相呼應(yīng)，發(fā)展機(jī)會(huì)比較成熟，潛在商機(jī)比較大。一部分在銷售情況不佳的狀況下將商務(wù)以出租的方式面向市場，這種方式在處于目前這種樓市淡季的狀況下能夠稍緩下壓力，像金馬國際商務(wù)等 戶型面積分析：商務(wù)樓戶型面積一般中小型（ 90多 100多平米）居多，這樣的總房款并不是太大，并且能夠在相對較短時(shí)間內(nèi)回收投資，但這樣的戶型設(shè)計(jì)不是太好，像金馬國際商務(wù)內(nèi)承重墻稍多，使裝修設(shè)計(jì)比較繁瑣。 財(cái)庫 定價(jià)在 7000元 /平米，在 銷 售 過 程中明顯 很吃力。 本次提案研究以下幾個(gè)核心問題二、我們到底有什么？三、我們的客戶是一群什么樣的人，有何種需求？一、區(qū)域市場情況？五、本案產(chǎn)品如何能脫穎而出？四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？一、區(qū)域市場情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析區(qū)域地圖（寫字樓及商業(yè)分布）本案金源商務(wù)基本情況 地址 槐安路與翟 營 大街交口 東 行 50米路南工程進(jìn)度 已經(jīng)動(dòng)工，打地基物業(yè) 天河地產(chǎn)自持規(guī)模 3棟 21層框架結(jié)構(gòu)建筑面積 占地 優(yōu)惠 未定 交房 2023寫字樓層數(shù) 21 層高 均價(jià) 未定 租金 未定開盤 未開盤 物業(yè)費(fèi) 商鋪4層為 底商，五一推出 3套特價(jià)商 鋪 ，商 鋪 均價(jià) 15000元 /米，面 積60— 180平米其它 、 43路、 65路、 73路、 快 39路、 49路等財(cái)庫基本情況 地址 槐安路交翟營大街東北角工程進(jìn)度 接近封頂物業(yè) 北京十佳物業(yè)規(guī)模 1棟 26層建筑面積 4萬平方米 占地 10畝優(yōu)惠 交房 2023寫字樓層數(shù) 26 層高 均價(jià) 7000 租金 開盤 車位 1： 1全地下商鋪 14層為底商，具體均價(jià)沒有出來其它 、 43路、 56路、快 39路、 49路、 79路、 33路等金馬國際基本情況地址 槐安路交翟營大街東北角工程進(jìn)度 交房適用規(guī)模 1棟 26層建筑面積 占地 7畝優(yōu)惠 交房 2023寫字樓層數(shù) 20 物業(yè)費(fèi) 均價(jià) 不賣 租金 1開盤 層高 商鋪 13層為底商其它 、 43路、 49路、 56路、 6路西美第五大道地址 槐安路交談固大街東北角工程進(jìn)度 現(xiàn)房規(guī)模 7棟建面 70萬 占地 12萬物業(yè) 西美自持 交房 現(xiàn)房面積 40200 物業(yè)費(fèi) 均價(jià) 800011000（北） 容積 3開盤 層高 商鋪： 13層為底商 、 27路、 54路、 116路、 60路、 72路、快39路等項(xiàng) 目名稱 財(cái)庫 萬隆國 際 匯 通國 際均價(jià)價(jià)格 7000元 /平 6800元 /平 7000元 /平價(jià)格 總 體集中在 60008000之 間 。 寫字樓價(jià)格分析寫字樓小結(jié)：區(qū)域租金及物業(yè)分析最少 最高寫字樓租金 1元 /平 /平寫字樓租金相比市區(qū)比較低，一是說明市場的供應(yīng)量過剩，另一方面也顯示出目前供應(yīng)產(chǎn)品與客戶需求存在較大差距，沒有得到市場的認(rèn)可。產(chǎn)品宣傳基本都走高端市場，低端市場成為空白。目前調(diào)研的四大商務(wù)寫字樓分別分布在與談固大街、翟營大街交匯的地段，位置優(yōu)越，盡享繁華之美。金源商務(wù) 4層財(cái)庫 4層金馬國際 3層西美 3層底商一般都占項(xiàng)目的底起 34層，出租形式基本上是一層單間出租形式比較多， 24層分割出租或者整層出租形式比較多。由此可以推 測 ，市 場 的需求面 積 范 圍 在 90150平米之 間 ，主力兩室三室。住宅小結(jié)：二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機(jī)會(huì)分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略地塊分析l本案位于槐安路與 談固南大街交口西 北角l規(guī)劃將商業(yè) 、商務(wù)、 住宅三大城市功能匯 聚于此 為本案談 固 西 街槐安東路談 固 南 大 街圖中紅圈部分為本案項(xiàng)目用地，呈倒 L型二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機(jī)會(huì)分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略優(yōu)勢分析（ Strength ）? 東南，城市未來中心所在！? 項(xiàng)目坐擁槐安路迎賓大道及談固南大街兩條城市主干道? 地處中央生活區(qū)（ CLD），高端精品樓盤林立? 區(qū)域內(nèi)城市配套極為完善? 居住人群檔次較高? 私享 110000平米希望綠洲及 50000平米丁香園兩大主題公園二、我們到底有什么？l地塊分析l優(yōu)勢分析（ Strength ）l劣勢分析（ Weakness ）l機(jī)會(huì)分析（ Opportunities ）l威脅分析（ Threats ）lSO優(yōu)化策略lTW規(guī)避策略劣勢分析（ Weakness ）? 槐安路為快速路，不便于客戶駐留? 項(xiàng)
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