年?yáng)|莞市茶山麗江地塊項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位可行性報(bào)告56頁(yè)前期定位-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 2020年 12月茶山鎮(zhèn)鎮(zhèn)委書記盧少雄表示，把茶山逐步建成一個(gè)產(chǎn)業(yè)先進(jìn)、群眾富裕、文化特色鮮明、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、適宜人居創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。去年食品行業(yè)占了茶山生產(chǎn)總值的 30%多，可以說(shuō)食品業(yè)是茶山的特色產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步改善城市道路網(wǎng)絡(luò)，投資近 400萬(wàn)元完成了石大路鎮(zhèn)府至南社路口路段改造升級(jí)；投入 600萬(wàn)元，實(shí)施街道的美化、亮化、凈化、綠化工程；投入近 300萬(wàn)元，在鎮(zhèn)府對(duì)面修建了文化休閑小廣場(chǎng)。其次，加快建設(shè)文化廣場(chǎng)、星級(jí)酒店、購(gòu)物廣場(chǎng)、住宅小區(qū)等重點(diǎn)工程，為開(kāi)發(fā)提供配套服務(wù)。因?yàn)榛疖囌镜母脑焐?jí)，肯定會(huì)帶來(lái)茶山的商業(yè)和物流業(yè)的發(fā)展，所以茶山才會(huì)依勢(shì)重點(diǎn)打造物流區(qū)和商業(yè)區(qū)。去年食品行業(yè)占了茶山的生產(chǎn)總值 30%多，可以說(shuō)食品業(yè)是茶山的特色產(chǎn)業(yè)。茶山鎮(zhèn)政府不單要推動(dòng)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)創(chuàng)品牌式發(fā)展，還要在茶山逐漸形成食品市場(chǎng)。 ? 交通條件 已經(jīng)建成通車的Ｘ 246大道（麗江大道）直達(dá)本項(xiàng)目，鑒于本項(xiàng)目為食品商貿(mào)為主的綜合商貿(mào)市場(chǎng)，面向區(qū)內(nèi) 200多家有食品生產(chǎn)企業(yè)提供產(chǎn)品集中展示、銷售、及原材料供應(yīng)的現(xiàn)代化商貿(mào)交流場(chǎng)所。 ◇ 交通優(yōu)勢(shì)： 位于Ｘ 246大道旁邊，連接?xùn)|莞市區(qū)、石龍、寮步和大朗的咽喉地帶，連接珠三角東部各市鎮(zhèn)，東莞市軌道交通Ｒ 2線在茶山設(shè)站。因此，茶山房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要經(jīng)過(guò)一段的培育期。 威脅所在 ： ◇ 本項(xiàng)目是在茶山鎮(zhèn)近幾年開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的集資房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，未來(lái) 2年政策的變化等會(huì)對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 二、東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 隨著東莞城市轉(zhuǎn)型，推動(dòng)著城市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，而房地產(chǎn)在城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位也越來(lái)越重要。 東莞是珠三角地區(qū)最具活力與發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)之一，受CEPA和廣州申亞等經(jīng)濟(jì)利好的影響，東莞市房地產(chǎn)空間必然會(huì)隨城市化進(jìn)程得到更大的釋放。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 茶山鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù) 項(xiàng)目 均 價(jià) 租金范圍 商鋪 8000元 /㎡ 30— 100元 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 分析： 綜合以上內(nèi)容市場(chǎng)定位對(duì)比分析 ,食品原料交易市場(chǎng)、茶葉批發(fā)市場(chǎng)、綜合日用品批發(fā)市場(chǎng)、建材家居市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)的市場(chǎng)定位相對(duì)比較適宜操作；特別是由于茶山鎮(zhèn)政府已經(jīng)將茶山鎮(zhèn)申報(bào)“中國(guó)食品名城”，以強(qiáng)化食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展為重心，加強(qiáng)加快茶山鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力的發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 項(xiàng) 目 定 位 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 一、戰(zhàn)略定位 ? 立足東莞北大門，打造成為珠三角地區(qū)的食品原料集散地，建造茶山新鎮(zhèn)區(qū)首席商住花園社區(qū) 定位依據(jù)： ? 東莞市茶山鎮(zhèn)大開(kāi)發(fā)的劃時(shí)代戰(zhàn)略的即將實(shí)施，而本項(xiàng)目正處于茶山鎮(zhèn)即將開(kāi)發(fā)的商住片區(qū)。項(xiàng)目位于茶山未來(lái)商業(yè)中心片區(qū)，南依 Ｘ 246大道 ，北向茶山行政中心，目前周邊為農(nóng)田和廠房。 ? 商業(yè)、居住社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施要齊全。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) （ 1）建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目，總占地 100畝，初步規(guī)劃總建筑面積 166500平方米，市場(chǎng)建筑面積 100000平方米，住宅建筑面積 60000平方米，地下停車場(chǎng)和倉(cāng)庫(kù) 6500平方米。 ? 住宅： 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的住宅，是作為茶山鎮(zhèn)未來(lái)商業(yè)中心生活居住配套產(chǎn)品。 未來(lái)茶山鎮(zhèn)將成為東莞商貿(mào)物流中心之一，來(lái)商業(yè)氛圍最濃最有發(fā)展前景。 ? 打造珠三角地區(qū)食品原料集散地 。 （ 2）投資： 商業(yè)地產(chǎn)投資客戶營(yíng)銷推廣。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 （ 2）價(jià)格定位策略： ? 策 略： 平價(jià)入市、速戰(zhàn)速?zèng)Q ? 價(jià)格定位： 目前普通住宅和商鋪的價(jià)格依據(jù)其功能定位、公攤大小、銷售面積等因素。 ? 媒體選擇： 戶外廣告牌、海報(bào)ＤＭ iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 （ 2） 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期 基本以節(jié)點(diǎn)式推廣為主，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣泛宣傳，迅速提高項(xiàng)目知名度。 ? 營(yíng)銷活動(dòng)： 項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)布會(huì)即內(nèi)部認(rèn)購(gòu)派籌開(kāi)始 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 （ 3） 開(kāi)盤熱銷期 在市場(chǎng)預(yù)熱和積累了一定量的客戶的基礎(chǔ)上，已經(jīng)初步樹(shù)立起了項(xiàng)目的形象，同時(shí)前期準(zhǔn)備工作基本就緒，此階段應(yīng)該趁熱打鐵，進(jìn)一步加大推廣力度。華商報(bào)進(jìn)行配合宣傳。 ? 推廣目的： 更加廣泛的打開(kāi)市場(chǎng)，全面推出項(xiàng)目，加速整體資金回收速度；提升樓盤形象，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群范圍。對(duì)項(xiàng)目品牌和形象進(jìn)行持續(xù)推廣，即各媒體以新聞報(bào)道方式宣傳推廣樹(shù)立項(xiàng)目的市場(chǎng)品牌和形象，縮減廣告投入。具體得根據(jù)貴公司的投資計(jì)劃資金安排。（不計(jì)車位） 類 別 銷售面積 （㎡） 建議售價(jià) （元 / ㎡ ） 銷售收入 （ 萬(wàn)元） 住宅 60000 3500 21000 商鋪 100000 8000 80000 車位 不計(jì) 合計(jì) 101000 項(xiàng)目銷售收入預(yù)測(cè)表 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 一、銷售稅費(fèi)估算 項(xiàng)目銷售稅費(fèi)總額為 6090萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加為 5555萬(wàn)元，土地增值稅總額為 505萬(wàn)元，印花稅總額為 30萬(wàn)元。 ? 一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率 ≤70%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低。 ? 當(dāng)建設(shè)投資增長(zhǎng) 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 58394萬(wàn)元，全部投資稅后投資利潤(rùn) 155 ％；當(dāng)建設(shè)投資降低 5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 61872萬(wàn)元，全部投資稅后投資利潤(rùn) 182 ％ 。 本項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 本項(xiàng)目經(jīng)以上論證是項(xiàng)目實(shí)施是可行的。 iii 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 謝 謝！ 君合地產(chǎn)策劃部 2020年 9月 10日
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