【正文】 ...................................46 二、社會(huì)適應(yīng)性分析 .............................................................47 三、社會(huì)效益分析 ...............................................................48 四、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ...............................................................48 第九章 結(jié)論與建議 .................................................................50 一、結(jié)論 .......................................................................50 二、建議 .......................................................................50 中國(guó)最大管理資源中心 附件： 附件 1－〔企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照〕 附件 2－〔組織機(jī)構(gòu)代碼證〕 附件 3－ 《北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記表》【京地（轉(zhuǎn)）字（ 2020）第 ？？？ 號(hào)】 附件 4－ 《中華人民 共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【 京朝 國(guó)用（ 2020 出）第 ？？？ 號(hào)】 附件 5－ 《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》【 京朝 國(guó)用（ 2020 出）第 ？？？ 號(hào)】 中國(guó)最大管理資源中心 第一章 申請(qǐng)單位及 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目 概況 （一） 項(xiàng)目建設(shè)單位 略 （二） 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目選址 住宅區(qū)項(xiàng)目 位于 北京市 ？？？ 。 目前項(xiàng)目處于前期市場(chǎng)研究、概念設(shè)計(jì)階段。北京江 南投資集團(tuán)有限公司擬用自有資金并結(jié)合銷售 所得完成對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)。 （七） 項(xiàng)目進(jìn)度安排 項(xiàng)目周期為約 年，其 工程建設(shè)周期為約 2 年，即從 2020 年 12月至 2020 年 12月為建設(shè)期。 完成工程施工圖。 工程建設(shè)中，將安排分期交付使用。 主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。 公司 將通過(guò)整合資源、戰(zhàn)略規(guī)劃、管理文化的輸出，用標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)為全球化客戶提供個(gè)性化服務(wù)，形成可持續(xù)性發(fā)展的卓越企業(yè)，成為具有影響力的 企業(yè)集團(tuán)。 《 北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè) 五年規(guī)劃綱要》 指出：“要 以實(shí)現(xiàn) “ 人人有房住 ” 為政策目標(biāo)，創(chuàng)新公共住房政策，綜合運(yùn)用土地、財(cái)稅、金融、行政等手段，增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供應(yīng)，滿足不同群體的住房需求，充分保障每位市民的居住權(quán) ”；“ 嚴(yán)格控制中心城建成區(qū)的土地開發(fā)強(qiáng)度和建設(shè)規(guī)模，結(jié)合城市功能布局調(diào)整，完善新城基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，促進(jìn)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。 ”。 （二）區(qū)域和空間規(guī)劃符合性分析 中國(guó)最大管理資源中心 《北京城市總體規(guī)劃（ 20202020 年）》提出，“ 逐步改變目前單中心的空間格局，加強(qiáng)外圍新城建設(shè)，中心城與新城相協(xié)調(diào)，構(gòu)筑分工明確的多層次空間結(jié)構(gòu) ”；“ 加快農(nóng)村地區(qū)城鎮(zhèn)化步伐，整合村鎮(zhèn)，推進(jìn)撤鄉(xiāng)并鎮(zhèn)、遷村進(jìn)鎮(zhèn)，提高城鄉(xiāng)人居環(huán)境質(zhì)量，構(gòu)筑城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展的空間結(jié)構(gòu) ”；“ 通過(guò)疏散中心城的產(chǎn)業(yè)和人口，大力推進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)人口向新城和小城鎮(zhèn)集聚 ”。 圖 2－ 1： 北京市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃圖 《 ？？？ 項(xiàng)目規(guī)劃方案》 的制定 轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的一、二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、休閑、文化、宜居 ；提出要 加快推進(jìn)危舊房改造步伐，盤活存量土地資源，建設(shè)商業(yè)服務(wù)區(qū)、文化辦公區(qū)、醫(yī)療服務(wù)區(qū)、居民居住區(qū)和公園綠地等。區(qū)人民政府駐日壇北街，下轄朝外、建外、望京等 21個(gè)街道辦事處，小紅門、十八里店等 19個(gè)鄉(xiāng)政府。該區(qū)是新興的文化、體育區(qū)，這里有舉世矚目的亞運(yùn)村、北京工人體育場(chǎng)、國(guó)際展覽中心、全國(guó)農(nóng)業(yè)展覽館等著名設(shè)施。 項(xiàng)目地處南四環(huán)邊綠化隔離帶，周邊的綠化率高達(dá) 60%，這在四環(huán)周邊是絕無(wú)僅有的，可營(yíng)造更適宜居住的綠色生活氛圍；本建設(shè)項(xiàng)目位于京津塘高速入口、北京物流中心附近和泛 CBD 區(qū)域，得天獨(dú)厚的地理位置對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)具有廣闊的發(fā)展前景。建設(shè)功能齊全、設(shè)施完備、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的 21 世紀(jì)現(xiàn)代化居住區(qū)，提高土地使用率，改善現(xiàn)有環(huán)境，改善人文景觀?；ú荼榈?，綠樹成蔭，使社區(qū)居 民享受到環(huán)境幽雅、空氣清新，恬靜的溫馨的高品質(zhì)生活環(huán)境。高水平、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)建設(shè)新城，提高新城住房品質(zhì)和居住質(zhì)量，增強(qiáng)新城的吸引力，使新城成為中心城人口職能疏解、首都現(xiàn)代化過(guò)程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導(dǎo)首都城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展，增強(qiáng)小城鎮(zhèn)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的管理，促進(jìn)農(nóng)村人口居住和就業(yè)向小城鎮(zhèn)集中 ；繼續(xù) 擴(kuò)大保障性住房建設(shè)規(guī)模和保障范圍 ，形成完善的住房保障機(jī)制和結(jié)構(gòu)， 2020 年之前經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模力爭(zhēng)完成 800 萬(wàn)平方米，約 11萬(wàn)套。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有 十分重要的意義。 （一）調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策 新舊“國(guó)八條” 中國(guó)最大管理資源中心 2020 年的“舊國(guó)八條”將穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格放在首位，并提出要大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)與用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)；“新國(guó)八條”將“強(qiáng)化規(guī) 劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”放在第一位；充分體現(xiàn)了宏觀調(diào)控政策向調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面的傾斜。所推出的 3塊用地包括：海淀區(qū)西三旗新都東路住宅項(xiàng)目、豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)造甲村住宅項(xiàng)目、石景山金頂街三區(qū)住宅項(xiàng)目，總規(guī)劃面積約 97 萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可提供“兩限房” 92 萬(wàn)平方米，可配建 萬(wàn)平方米廉租房。 “兩個(gè) 1000 萬(wàn)” 北京市政府要在 3年內(nèi)建立 1000 萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房、 1000 萬(wàn)平方米限價(jià)房，從而對(duì)房?jī)r(jià)起到一定的控制作用。到 2020 年第四季度開始，北京住宅供應(yīng)的戶型面積會(huì)出現(xiàn)顯著縮小， 2020 年第四季度開始將出現(xiàn)大量的政策性住房，拉低京城住房均價(jià)。這些新城分別是：通州、順義、亦莊、大興、房山、昌平、懷柔、密云、平谷、延慶、門頭溝。到 2020 年，北京居住用地總面積約 410 平方公里，住房總建筑面積達(dá)到約 億平方米。 住宅建設(shè)規(guī)劃奧運(yùn)之后目標(biāo)是穩(wěn)定市場(chǎng)、調(diào)整布局，中心城和新城住房建設(shè)規(guī)模比 中國(guó)最大管理資源中心 例逐步達(dá)到 1： 1 左右，這一點(diǎn)體現(xiàn)了 2020 年之后住宅市場(chǎng)的發(fā)展方向，住宅建設(shè)繼續(xù)向新城傾斜。 一個(gè)標(biāo) 準(zhǔn) 2020 年 12月 23 日，國(guó)土資源部公布《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》 【 國(guó)土資發(fā)[2020] 307 號(hào) 】 。另外， 2020 年 7月 18日國(guó)稅總局下發(fā)了《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》 【國(guó)稅發(fā) 74 號(hào)文件】和 2020 年 11 月 14 日北京地稅局出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》，均從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)來(lái)抑制投機(jī) 中國(guó)最大管理資源中心 行為。提高開發(fā)商的資金門檻，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。該《意見書》會(huì)加大房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力，延長(zhǎng)竣工期，增加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 影響：一方面加息會(huì)產(chǎn)生一定的心理影響，造成更多購(gòu)房者進(jìn)入觀望狀態(tài)；另一方面可能會(huì)使一部分購(gòu)房者選擇提前還貸。此舉在一定程度上控制了境外資金對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資行為，特別是對(duì)一手高端物業(yè)的投資；由于政策并沒有涉及到二手房，部分境外資金會(huì)轉(zhuǎn)向二手高檔住宅市場(chǎng)。 31大限”土地供應(yīng)量達(dá)到了 9498 公頃； 2020 年土地實(shí)際供應(yīng)總量為 6384 公頃， 2020 年為 6509 公頃， 20 2020 兩年基本上完成了總的土地供應(yīng)計(jì)劃。 2020年初最新數(shù)據(jù)顯示，北京市 2002～ 2020 年已供應(yīng)土地，卻又未形成實(shí)物供應(yīng)的土地面積約 3200 公頃，可建住宅面積約 6300 萬(wàn)平方米。 從位置上看， 2020 年土地交易面積中，三環(huán)內(nèi)占 12%，四環(huán)內(nèi)占 32%，五環(huán)內(nèi)占 43%，其余 57%在五環(huán)以外（遠(yuǎn)郊區(qū)縣占 41%），出讓面積整體向郊區(qū)傾斜。 圖 2－ 3： 土地成交情況 12%20%11%16%41%0%10%20%30%40%50%三環(huán)以內(nèi) 三環(huán)及四環(huán) 四環(huán)至五環(huán) 五環(huán)至近郊 遠(yuǎn)郊不同地段占有比例 預(yù)計(jì) 2020 年，土地供應(yīng)將以亞北、亦莊、通州三個(gè)區(qū)域?yàn)橹攸c(diǎn)，繼續(xù)郊區(qū)化。目前處于一級(jí)開發(fā)的土地共 45 塊，建設(shè)用地面積合計(jì) 公頃。申請(qǐng)及審批程序按《朝陽(yáng)區(qū)科技經(jīng)費(fèi)使用管理暫行辦法》執(zhí)行。 本項(xiàng)目 住宅以 60－ 90 平方米的戶型為主，建筑形式為板式小高層，符合 北京市住房 的建設(shè)要求。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起 30 日內(nèi)予以登 記；對(duì)不符合條件不予登記，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì) 等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。土地和金融方面的緊縮，帶來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。資源重新配置所帶來(lái)的規(guī)模效益將強(qiáng)化消費(fèi)者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機(jī)構(gòu)對(duì)優(yōu)勢(shì)企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析 城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體．城市化的 過(guò)程是土地等自然資源和社會(huì)資源的開發(fā)利用從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的過(guò)程。城市土地資源資本化是促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)中經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益最大化的有效途徑。 （一）給水 給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根 DN200 進(jìn)水管，并在建筑周圍敷設(shè)成環(huán)狀布置。雨水可經(jīng)小區(qū) 4 號(hào)路流向小區(qū) 2號(hào)路，經(jīng)匯集后，排入市政雨水管網(wǎng)。 北京屬資源 型重度缺水地區(qū)，屬 111 個(gè)特貧水城市之一 ,是水庫(kù)存水量 中 國(guó)下降最快的三個(gè)城市之一。 工業(yè)、生活、農(nóng)業(yè)、河湖環(huán)境用水分別為 、 、 、 億 立方米 ，分別占 北京 市總用水量的 23%、 35%、 39%、 3%。 （ 2）根據(jù)用水設(shè)備、用水衛(wèi)生器具和水嘴的供水最低工作壓力要求，確定直接利用市政供水的層數(shù)。從理論上講，當(dāng)水頭為 40KPa 時(shí)，流量可達(dá) 。剩余水壓雖然難以完全消除，卻可以采取措施使之減小。 所有坐便器均采用 6 升水箱，且分 2 擋沖洗。 充分利用再生水資源替代自來(lái)水。雨水滲入地下涵養(yǎng)水源。 機(jī)動(dòng)車清洗運(yùn)用中水或先進(jìn)的無(wú)水洗車技術(shù)。 8.《通風(fēng)機(jī)能效限定值及節(jié)能評(píng)價(jià)值》 GB 197612020 二、 能耗狀況和能耗指標(biāo)分析 （一）項(xiàng)目能源品種選用原則 本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家和北京市的相關(guān)節(jié)能與環(huán)保政策，本著節(jié)能、環(huán)保、因地制宜的原 中國(guó)最大管理資源中心 則，結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)域定位、住宅、公建類型和外部條件等具體情況選擇能源形式。 經(jīng)計(jì)算知，該地區(qū)供水服務(wù)壓力在 以上，水量水壓安全可靠。 （三） 能源消耗種類及數(shù)量 、消防系統(tǒng) 本項(xiàng)目市政給水壓力按照 考慮；給水系統(tǒng)從市政自來(lái)水干管上接兩根DN200 進(jìn)水管。 中國(guó)最大管理資源中心 電力系統(tǒng) 本項(xiàng)目的 能源消耗種類主要為電能，主要用于滿足建筑物的通信系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動(dòng)力系統(tǒng)等。 燃?xì)庠O(shè)備 （ 1） 地上住宅的生活用氣量 本項(xiàng)目的生活用氣年用氣量＝ 萬(wàn)立方米 （ 2） 采暖負(fù)荷和用氣量 北京屬于寒冷地區(qū) ,住宅取 32W/m2，配套商業(yè)取 60W/m2， D、 E組團(tuán)地上住宅供暖面積 211526 m2，配套商業(yè) 4750 m2（不包含 地下車庫(kù)）。 項(xiàng)目總建筑面積 277276 ㎡ ,則單位建筑面積年綜合能耗 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /㎡ ， 項(xiàng)目單位投資年能耗為 噸標(biāo)煤 /萬(wàn)元。 B、 建筑圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫隔熱性能 使用環(huán)保、節(jié)能 型建筑材料，可有效減少通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱，從而減少各主要設(shè)備的容量，達(dá)到顯著的節(jié)能效果。 提高門窗的氣密性 ：初步 設(shè)計(jì)中 將 采用密閉性良好的門窗。建議在 屋頂涂上 隔熱防水膏 , 使屋面具備保溫、隔熱、防水等節(jié)能效果。 I、明采用 集中、分散和自動(dòng)相結(jié)合 的控制方式，確定合理的照度值 ,充分利用天然光。水系統(tǒng)為閉式循環(huán)系統(tǒng)，采用兩管制同稱系統(tǒng)，由于系統(tǒng)較小，管道長(zhǎng)度不長(zhǎng)采用一次 泵變頻空調(diào)水系統(tǒng)。供水采用管網(wǎng)疊壓供水系統(tǒng)，降低能耗。 大小便器采用節(jié)水型產(chǎn)品，坐便器水箱容積不大 于 6L。同時(shí)為運(yùn)行管理、節(jié)能管理提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 （ 4）暖通與空調(diào)專業(yè)的節(jié)能措施 A、為提高供熱設(shè)備的隔熱效果，采用多層絕熱的新型保溫材料。 C、合理設(shè)計(jì)供熱管路，減散熱面積，供熱管道進(jìn)行保溫，以減少熱損失。 H、于居住建筑室內(nèi)采暖系統(tǒng)形式，為實(shí)現(xiàn)室溫調(diào)節(jié)和控制，采用單管系統(tǒng)，每組散熱器設(shè)置跨越管。 盡量保留原有樹木，保持生態(tài)環(huán)境。 通過(guò)綜合測(cè)算，本項(xiàng)目 單位建筑面積年綜合能耗 噸標(biāo)準(zhǔn)煤 /㎡，整體達(dá)到并滿足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，是真正的節(jié)能建筑。另有多條公交線路可直達(dá)本項(xiàng)目。根據(jù)北京市總體規(guī)劃，亦莊在 2020 年將達(dá)到 80 萬(wàn)的居住人口，也為本項(xiàng)目提供的強(qiáng)大的客戶資源，整體區(qū)域優(yōu)勢(shì)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆?符合土地利用規(guī)劃要求，占地規(guī)模較