【正文】 階段擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)工程管理概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)建筑平面施工圖設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)及定板實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備 土建擴(kuò)初 施工圖初步方案產(chǎn)品配置建議 施工圖設(shè)計(jì)指引模型研究部品材料調(diào)研 部品材料清單 部品材料定板封樣銷(xiāo)售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)景觀概念方案設(shè)計(jì) 景觀方案設(shè)計(jì)銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)階段業(yè)務(wù)流程圖通過(guò) 優(yōu)化 流程管理，提高設(shè)計(jì)管理階段的成本管理水平成本專(zhuān)業(yè)配合工作報(bào)批報(bào)建配合工作主體工程設(shè)計(jì)模型推敲研究部品研究和定板詳勘和基礎(chǔ)設(shè)計(jì)景觀工程設(shè)計(jì)集團(tuán)相關(guān)部門(mén)配合銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)項(xiàng)目部配合工作營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)配合工作財(cái)務(wù)專(zhuān)業(yè)配合工作項(xiàng)目工程部配合工作物業(yè)管理配合工作項(xiàng)目策劃階段 —編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —擴(kuò)初設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段 —施工圖設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程管理階段 —設(shè)計(jì)配合詳勘流程圖反映節(jié)點(diǎn)之間的主要輸入輸出關(guān)系委托方案設(shè)計(jì)單位（簽訂方案設(shè)計(jì)合同）規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案模型推敲研究確定景觀概念方案設(shè)計(jì)單位提供營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供成本專(zhuān)業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供工程專(zhuān)業(yè)評(píng)審意見(jiàn)提供物業(yè)管理的評(píng)審意見(jiàn)設(shè)計(jì)組織面積核算人防方案報(bào)建完成景觀概念方案設(shè)計(jì)提供《價(jià)格初步測(cè)算》項(xiàng)目收益測(cè)算編制《方案階段項(xiàng)目成本測(cè)算目標(biāo)》方案、環(huán)保、消防方案報(bào)建集團(tuán)實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)是否聽(tīng)證完成集團(tuán)實(shí)施方案聽(tīng)證會(huì)上會(huì)標(biāo)準(zhǔn)的資料優(yōu)化點(diǎn)一：將產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)流程與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主線分離， 并前置至項(xiàng)目策劃階段。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。 項(xiàng)目策劃階段的成本管理：依據(jù)項(xiàng)目可研報(bào)告，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)、技術(shù)和成本幾個(gè)專(zhuān)業(yè)的耦規(guī) 合性工作，明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、概念主題、概念規(guī)劃設(shè)計(jì)和成本測(cè)算，以求提高產(chǎn)品的附加值，從而保證項(xiàng)目的收益最大化。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司項(xiàng)目初判投資決策論證管理階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程管理階段銷(xiāo)售管理階段入伙管理階段工程拓展分析項(xiàng)目基本情況營(yíng)銷(xiāo)組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶定位研究規(guī)劃草案設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)部品設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收 銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理成本測(cè)算 目標(biāo)成本形成、預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算實(shí)施方案時(shí)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告時(shí)點(diǎn)城市及市場(chǎng)評(píng)審時(shí)點(diǎn)說(shuō)明及圖例：：代表需多方論證節(jié)點(diǎn) ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。 下面我們首先了解一下 成本測(cè)算的概念 ： 1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成本測(cè)算的基本要求明確成本測(cè)算的用途初判投資決策用實(shí)施方案階段哎！看看這個(gè)項(xiàng)目靠譜嗎？蓋成啥樣啦？拿地時(shí)用萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成本測(cè)算的基本要求選用適合的版本投資決策用實(shí)施方案階段 初判萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成本測(cè)算的基本要求成本測(cè)算的要求初判成本測(cè)算實(shí)施階段成本測(cè)算投資決策階段成本測(cè)算無(wú)需報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部按成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部按成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表報(bào)送集團(tuán)財(cái)務(wù)部視同估算概算預(yù)算要求越來(lái)越深視同視同萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成本測(cè)算基本要求n 各階段成果標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成本測(cè)算基本要求n 成本分?jǐn)傓k法萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司成本測(cè)算的基本要求n 成本測(cè)算表的填寫(xiě)順序：封面 → 規(guī)劃指標(biāo) → 土地費(fèi)用→ 前期費(fèi)用 → 各單體建安費(fèi)用 → 小市政配套 → 環(huán)境工程費(fèi) → 公建配套費(fèi) → 建安匯總 → 成本匯總 設(shè)計(jì)階段成本管理作業(yè)指引通過(guò)成本管理作業(yè)指引反觀設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本管理與規(guī)劃，以及各階段設(shè)計(jì)成果與成本成果的對(duì)應(yīng)關(guān)系銷(xiāo)計(jì)工程 項(xiàng)目論證階段的成本管理：項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 竣工 入伙論證階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷(xiāo)售管理階段展 組織項(xiàng)目論證營(yíng) 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場(chǎng)及客戶定位研究營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備銷(xiāo)售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn) 銷(xiāo)售及入伙配合收成本 估算 測(cè)算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購(gòu)說(shuō)明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。明確概念主題產(chǎn)品策劃耦合階段可行性研究報(bào)告項(xiàng)目產(chǎn)品定位概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 項(xiàng)目策劃報(bào)告成本測(cè)算析論證階段 策劃階段如何在策劃階段提高 “產(chǎn)品附加值 ”？析征提問(wèn)：產(chǎn)品附加值體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？項(xiàng)目先天因素的揚(yáng)長(zhǎng)避短項(xiàng)目產(chǎn)品配置和性能的優(yōu)化項(xiàng)目產(chǎn)品概念、形式和風(fēng)格的差異化”分析獲得超額利潤(rùn) 提高地價(jià)承受底線市場(chǎng)利潤(rùn) ＝ 平均售價(jià)＋ 品牌附加值 ＋ 產(chǎn)品附加值 － 土地價(jià)格 － 其它成本析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 提高產(chǎn)品附加值的方向第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 先天因素的 產(chǎn)品配置和 產(chǎn)品概念、形式和第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 揚(yáng)長(zhǎng)避短 性能優(yōu)化 風(fēng)格的差異化自然條件的分析 部品配置 產(chǎn)品概念和風(fēng)格社會(huì)條件的分析 性能標(biāo)準(zhǔn) 產(chǎn)品形式規(guī)劃要點(diǎn)的分析銷(xiāo)計(jì)工程 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本管理：項(xiàng)目立項(xiàng) 主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 竣工 入伙設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目論證階段 項(xiàng)目策劃階段 設(shè)計(jì)管理階段 工程施工階段 入伙管理階段拓 銷(xiāo)售管理階段展 組織項(xiàng)目論證營(yíng) 組織項(xiàng)目策劃 /產(chǎn)初步產(chǎn)品定位 品、市場(chǎng)及客戶定位研究營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備銷(xiāo)售事務(wù)管理 入伙事務(wù)管理設(shè)規(guī)劃要點(diǎn) /規(guī)劃草案 概念規(guī)劃設(shè)計(jì) 方 案 設(shè) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合計(jì)前期工程配套的調(diào)研及配合設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件 工程施工至竣工驗(yàn) 銷(xiāo)售及入伙配合收成本 估算 測(cè)算 預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采 結(jié)算購(gòu)說(shuō)明及圖例：：代表關(guān)鍵里程碑 ：代表某個(gè)階段的主導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。提交報(bào)建方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)等圖紙性成果。但是部分戶型空調(diào)內(nèi)外機(jī)設(shè)置在室內(nèi)空調(diào)小室內(nèi)，導(dǎo)致室內(nèi)噪音大，空調(diào)外機(jī)散熱不好，法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理直接影響制冷效果。優(yōu)化點(diǎn) 6：在土建施工圖完成的同時(shí)，基本完成部品材料定板封樣工作 。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 部品包含材料、設(shè)備與細(xì)部構(gòu)件這三類(lèi)需要影響因素 細(xì)部設(shè)計(jì)和采購(gòu)實(shí)現(xiàn)的，影響項(xiàng)目效果和成第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 本的工程用品。第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 3 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 窗地比 外墻材料及部品 停車(chē)方式及人防方案 主要設(shè)備選型 產(chǎn)品附加值對(duì)應(yīng)的成本 合理的景觀成本配置萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 方案、施工圖設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的 30個(gè)角度 在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段，成本部門(mén)提前介入進(jìn)行成本優(yōu)化，對(duì)降低項(xiàng)目造價(jià)起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計(jì)、工程人員當(dāng)中已經(jīng)深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來(lái)拋磚引玉。在節(jié)能計(jì)算滿足要求前提下，盡量不采用外墻保溫（對(duì)外墻磚的施工及質(zhì)量也有一定影響）；? 2優(yōu)化防水方案：在方案階段，一般沒(méi)有防水具體做法，但在施工圖階段要與防水專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行二次設(shè)計(jì)和優(yōu)化，如：衛(wèi)生墻面防水只做到 ，無(wú)需到吊頂?shù)?；廚房地面是否需要做防水等；地下室外、內(nèi)防水哪種做法效果更優(yōu)、造價(jià)更低等；五、單體：六、施工工藝、措施：? 2選用經(jīng)濟(jì)樁型：預(yù)應(yīng)力管樁比沖（鉆）孔灌注樁等其他樁型便宜；地質(zhì)較軟項(xiàng)目，能用錘擊地區(qū)盡量不用靜壓，以減少防陷機(jī)措施費(fèi)；滿足結(jié)構(gòu)安全前提，能用單樁承臺(tái)盡量不用兩樁、三樁承臺(tái)；在持力層深度一定即樁長(zhǎng)一定的條件下，換算不同直徑管樁比較其經(jīng)濟(jì)性；? 2邊坡支護(hù)：盡量減少鋼筋混凝土擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖數(shù)量，有條件項(xiàng)目綜合考慮挖填土方因素后盡量采用自然放坡；? 初裝面層優(yōu)化：如是毛坯交樓，建議地面不做水泥沙漿找平層或面層，在澆搗混凝土樓板時(shí)隨搗隨抹光，既節(jié)省造價(jià)又減少客戶裝修鋪磚時(shí)產(chǎn)生空鼓情況；毛坯的抹灰平整度達(dá)不到客戶的精裝要求，往往在精裝時(shí)要鏟掉重抹，建議內(nèi)墻面分層抹灰時(shí)建議只做底層，不做面層； 1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 二 在項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶 ”與案例分析 1 項(xiàng)目成本管控的理念2 3 理控制的思路。 更為合理的分配成本，更為高效的使用成本，是每一個(gè)成本人必須擔(dān)負(fù)起的共同職責(zé)。（成本差異化戰(zhàn)略）大和房屋 工業(yè)化生產(chǎn)，作業(yè)成本控制方法、精益成本控制理念富力 占領(lǐng)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)强刂瞥杀咀詈玫姆椒? ？萬(wàn)科的選擇是什么、成本管理理念可供選擇的成本競(jìng)爭(zhēng)理念：成本領(lǐng)先： 企業(yè)通過(guò)有效途徑降低成本，使企業(yè)的全部成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的成本，甚至是在同行業(yè)中最低的成本，從而獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的一種戰(zhàn)略 差異化競(jìng)爭(zhēng)： 是指為使企業(yè)產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品有明顯的區(qū)別，形成與眾不同的特點(diǎn)而采取的一種戰(zhàn)略。?目標(biāo)定前以創(chuàng)為主，目標(biāo)定后以控為主。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過(guò)程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場(chǎng)需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢(shì)分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶 ” 設(shè)計(jì)部控制目標(biāo)成本偏差率。第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析? 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征 ●結(jié)構(gòu)含鋼量第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量；– 《各地區(qū)項(xiàng)目含鋼量限額表》第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專(zhuān)業(yè)地帶 ” 建筑類(lèi)型 結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo) (kg/m17