【正文】 (3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行 案例：某項(xiàng)目在策劃階段就開(kāi)展院落 式花園洋房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)研究，大第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ” 大地縮短了項(xiàng)目研發(fā)階段的周期第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析優(yōu)化點(diǎn)二：在編寫(xiě)方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)前先完成修訂影響項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開(kāi)始前完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)指引編制，以便保證后期的設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量和進(jìn)度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作表 文檔優(yōu)化點(diǎn)三：在完成傳統(tǒng)的建筑報(bào)建方案設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開(kāi)展模型推敲和結(jié)構(gòu)和設(shè)備的初步方案設(shè)計(jì) YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 案例影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 杭州 佳境天城范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析案例第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 某公司地產(chǎn) XX項(xiàng)目，建筑師強(qiáng)調(diào)建筑單體的外形平整，因此設(shè)備方案早考慮 ,立面設(shè)計(jì)應(yīng)考慮功能第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 在戶型平面設(shè)置了一些凹槽，外范化設(shè)計(jì)管理體系 立面造型達(dá)到了整潔規(guī)整的視覺(jué)1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方效果。但是部分戶型空調(diào)內(nèi)外機(jī)設(shè)置在室內(nèi)空調(diào)小室內(nèi)，導(dǎo)致室內(nèi)噪音大，空調(diào)外機(jī)散熱不好，法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理直接影響制冷效果。部分戶型空調(diào)外機(jī)集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)，外機(jī)均為上出風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在凹廊內(nèi)聚集，無(wú)法排出，導(dǎo)致外機(jī)無(wú)法散熱，直至停機(jī)，無(wú)法制冷。3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理案例： 某項(xiàng)目在方案階段進(jìn)行的一步步的模型(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行推敲工作，有效地指導(dǎo)了方案的立面的體量、材料、色彩以及部品的深化研究設(shè)計(jì)，為下一步的擴(kuò)初第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ” 設(shè)計(jì)和部品材料研究奠定了良好的基礎(chǔ)。第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析YN優(yōu)化點(diǎn)四：在景觀方案確定后編制《銷售示范區(qū)工作策劃書(shū)》第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 四期 二期2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 三期 三期(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階二期一期段流程管理3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn) 一期 四期4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析案例：示范區(qū)概念設(shè)計(jì)－位置與分區(qū) （點(diǎn)擊鏈 接）優(yōu)化點(diǎn)五：在進(jìn)行擴(kuò)初設(shè)計(jì)的同時(shí)，并行開(kāi)展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、部品材料清單以及進(jìn)行營(yíng)銷配合資料準(zhǔn)備工作。優(yōu)化點(diǎn) 6：在土建施工圖完成的同時(shí)，基本完成部品材料定板封樣工作 。1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 設(shè)計(jì)的產(chǎn)品技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，在擴(kuò)初設(shè)計(jì)開(kāi)始時(shí)完成項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)指引編制。，并行開(kāi)展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計(jì)，并在擴(kuò)初階段中完成：l 戶型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計(jì)l 成本的限額設(shè)計(jì)l 主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段主要涉及成本管理的流程優(yōu)化總結(jié)：1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 ，并行開(kāi)展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材料清單以及進(jìn)行營(yíng)銷配合資料準(zhǔn)備工作。 ，基本完成部品材料定板封樣工作。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 部品包含材料、設(shè)備與細(xì)部構(gòu)件這三類需要影響因素 細(xì)部設(shè)計(jì)和采購(gòu)實(shí)現(xiàn)的，影響項(xiàng)目效果和成第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī) 本的工程用品。范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 (1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階市場(chǎng)部 成本部段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理部品研究執(zhí)行小組3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目部第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析成立項(xiàng)目部品研究執(zhí)行小組與定標(biāo)小組 材料部品研究與成本管理 材料部品的定義執(zhí)行析第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的 部品材料研究的工作程序影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 市場(chǎng)部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定相關(guān)部品項(xiàng)2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 設(shè)計(jì)部與項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果提交相關(guān)部品項(xiàng)(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理、技術(shù)與進(jìn)度要求擬定成本部根據(jù)項(xiàng)目總體目標(biāo)成本要求進(jìn)行各3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的 項(xiàng)部品目標(biāo)成本拆分設(shè)計(jì)部牽頭根據(jù)項(xiàng)目要求提出部品相關(guān)技第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ” 術(shù)要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 設(shè)計(jì)與制樣過(guò)程項(xiàng)目中心制定部品招標(biāo)、進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素 部品材料研究的工作程序第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系 3. 部品材料的調(diào)研與資料收集1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程 優(yōu)化的方 由清單中各類部品指定部門(mén)牽頭根據(jù)經(jīng)濟(jì)法論(1) 流程管理的原則(2) 項(xiàng)目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項(xiàng)目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項(xiàng)目研發(fā)之設(shè)計(jì)階段流程管理與技術(shù)要求進(jìn)行各項(xiàng)部品材料的調(diào)研與資料收集工作4. 完成各項(xiàng)部品的定標(biāo)3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行 由工作小組牽頭定標(biāo)會(huì)，由定標(biāo)小組負(fù)第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)階段實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)重要地帶 ” 責(zé)對(duì)部品調(diào)研工作收集到的多種選擇作第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分 出決策，完成各單項(xiàng)部品的定標(biāo)表格案例：上海萬(wàn)科在項(xiàng)目施工圖完成后就同時(shí)完成了部品材料定板封樣工作，包括材料的名稱、型號(hào)、使用部位、廠家、施工工藝 …… 等。 階 段的成本管理成果 標(biāo) 準(zhǔn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 輔助節(jié)點(diǎn) 管理目標(biāo) 案例項(xiàng) 目初判 成本估算表項(xiàng) 目決策 項(xiàng) 目成本 測(cè) 算方案 階 段 成本基價(jià)表 (方案 階 段 )深化 擴(kuò) 初 階 段 典型樓 棟結(jié) 構(gòu)指 標(biāo) 表施工 圖 成本 預(yù) 算清 單全精裝修房施工 圖成本 預(yù) 算清 單竣工 驗(yàn) 收 成本 結(jié) 算第一節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場(chǎng)需求下的規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 建立 “材料部品 ”成果標(biāo)準(zhǔn)2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論三個(gè)設(shè)計(jì)階段、三種材料成果標(biāo)準(zhǔn)3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)（ 1）設(shè)計(jì)管理成果標(biāo)準(zhǔn)材料與成本密切結(jié)合建立的原則（ 2）項(xiàng)目論證階段成果（ 3）項(xiàng)目策劃階段成果（ 4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成果預(yù)測(cè)成本－－設(shè)計(jì)前期階段完成，依據(jù)是 “產(chǎn)品方案 ”預(yù)估成本－－施工圖開(kāi)始之前完成。依據(jù)是 “產(chǎn)品擴(kuò)初設(shè)計(jì) ”在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣4. 設(shè)計(jì)管理程序與制度的執(zhí)行 目標(biāo)成本－－施工圖完成之后完成；其是招投標(biāo)的基礎(chǔ)及依據(jù)。第四節(jié) 在項(xiàng)目研發(fā)過(guò)程實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計(jì)管理通病與案例分析1 規(guī)范化設(shè)計(jì)管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項(xiàng)目設(shè)計(jì)與研發(fā)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點(diǎn)專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項(xiàng)目成本控制的理念2. 項(xiàng)目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項(xiàng)目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計(jì)中的成本管控通病與案例分析 3 設(shè)計(jì)過(guò)程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 窗地比 外墻材料及部品 停車方式及人防方案 主要設(shè)備選型 產(chǎn)品附加值對(duì)應(yīng)的成本 合理的景觀成本配置萬(wàn)科集團(tuán)股份有限公司 方案、施工圖設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化的 30個(gè)角度 在方案、施工圖設(shè)計(jì)階段，成本部門(mén)提前介入進(jìn)行成本優(yōu)化，對(duì)降低項(xiàng)目造價(jià)起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計(jì)、工程人員當(dāng)中已經(jīng)深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來(lái)拋磚引玉。 一、規(guī)劃指標(biāo)：? 提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會(huì)所、學(xué)校等），每提高 1%可售率，可降低造價(jià) 2040元 /m2銷面，效果立竿見(jiàn)影； ? 合理確定贈(zèng)送面積比例：通過(guò) “ 偷 ” 容積率（等同于 “ 偷 ” 地價(jià) ）對(duì)產(chǎn)品附加一定比例的贈(zèng)送面積使客戶從中受惠，但贈(zèng)送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價(jià)上反饋回來(lái)，即售價(jià)能不能同比回收或超比例回收，建議與營(yíng)銷、設(shè)計(jì)分析討論。? 減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動(dòng)人群增加舒適度，政府也鼓勵(lì)如架空層達(dá)一定高度不計(jì)容積率，但架空層建安成本一般達(dá) 2023元 /m2，又不能銷售，建議盡可能減少架空層面積；一、規(guī)劃指標(biāo)：? 合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個(gè)地下停車位建安成本約 10~12萬(wàn)元（ 2500元 /m240~50m2），一個(gè)地面停車位建安成本不到 1萬(wàn)元（ 250元 /m220~25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車；? 優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營(yíng)銷需要前提下，確定合理層高，可同時(shí)控制造價(jià)和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用）；二、基礎(chǔ)設(shè)施：? 管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項(xiàng)目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長(zhǎng)度可以減少一定