【正文】 (3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 案例：某項目在策劃階段就開展院落 式花園洋房的創(chuàng)新設(shè)計研究，大第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 大地縮短了項目研發(fā)階段的周期第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析優(yōu)化點二：在編寫方案設(shè)計任務(wù)書前先完成修訂影響項目方案設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標準；在擴初設(shè)計開始前完成項目的施工圖設(shè)計指引編制，以便保證后期的設(shè)計工作的質(zhì)量和進度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word工作表 文檔優(yōu)化點三：在完成傳統(tǒng)的建筑報建方案設(shè)計的同時，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)和設(shè)備的初步方案設(shè)計 YN第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 案例影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 杭州 佳境天城范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析案例第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 某公司地產(chǎn) XX項目，建筑師強調(diào)建筑單體的外形平整，因此設(shè)備方案早考慮 ,立面設(shè)計應(yīng)考慮功能第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 在戶型平面設(shè)置了一些凹槽，外范化設(shè)計管理體系 立面造型達到了整潔規(guī)整的視覺1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方效果。但是部分戶型空調(diào)內(nèi)外機設(shè)置在室內(nèi)空調(diào)小室內(nèi)，導(dǎo)致室內(nèi)噪音大，空調(diào)外機散熱不好，法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理直接影響制冷效果。部分戶型空調(diào)外機集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)，外機均為上出風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在凹廊內(nèi)聚集，無法排出，導(dǎo)致外機無法散熱，直至停機，無法制冷。3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理案例： 某項目在方案階段進行的一步步的模型(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行推敲工作，有效地指導(dǎo)了方案的立面的體量、材料、色彩以及部品的深化研究設(shè)計，為下一步的擴初第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 設(shè)計和部品材料研究奠定了良好的基礎(chǔ)。第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析YN優(yōu)化點四：在景觀方案確定后編制《銷售示范區(qū)工作策劃書》第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 四期 二期2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 三期 三期(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階二期一期段流程管理3. 規(guī)范化的成果標準 一期 四期4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析案例：示范區(qū)概念設(shè)計－位置與分區(qū) （點擊鏈 接）優(yōu)化點五：在進行擴初設(shè)計的同時，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、部品材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。優(yōu)化點 6：在土建施工圖完成的同時，基本完成部品材料定板封樣工作 。1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 設(shè)計的產(chǎn)品技術(shù)標準，在擴初設(shè)計開始時完成項目的施工圖設(shè)計指引編制。，并行開展模型推敲和結(jié)構(gòu)、設(shè)備的初步方案設(shè)計，并在擴初階段中完成：l 戶型優(yōu)化與精細化設(shè)計l 成本的限額設(shè)計l 主要設(shè)備的選型（電梯、空調(diào)等）與系統(tǒng)方案設(shè)計 項目設(shè)計管理階段主要涉及成本管理的流程優(yōu)化總結(jié)：1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 ，并行開展和完成技術(shù)應(yīng)用成果匯編、方案最終模型、產(chǎn)品材料清單以及進行營銷配合資料準備工作。 ，基本完成部品材料定板封樣工作。 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 部品包含材料、設(shè)備與細部構(gòu)件這三類需要影響因素 細部設(shè)計和采購實現(xiàn)的，影響項目效果和成第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī) 本的工程用品。范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 (1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階市場部 成本部段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理部品研究執(zhí)行小組3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 設(shè)計部 項目部第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析成立項目部品研究執(zhí)行小組與定標小組 材料部品研究與成本管理 材料部品的定義執(zhí)行析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 部品材料研究的工作程序影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 市場部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標準確定相關(guān)部品項2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 設(shè)計部與項目部根據(jù)項目設(shè)計成果提交相關(guān)部品項(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理、技術(shù)與進度要求擬定成本部根據(jù)項目總體目標成本要求進行各3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的 項部品目標成本拆分設(shè)計部牽頭根據(jù)項目要求提出部品相關(guān)技第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 術(shù)要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 設(shè)計與制樣過程項目中心制定部品招標、進場計劃第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 部品材料研究的工作程序第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 3. 部品材料的調(diào)研與資料收集1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程 優(yōu)化的方 由清單中各類部品指定部門牽頭根據(jù)經(jīng)濟法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理與技術(shù)要求進行各項部品材料的調(diào)研與資料收集工作4. 完成各項部品的定標3. 規(guī)范化的成果標準4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 由工作小組牽頭定標會，由定標小組負第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 責(zé)對部品調(diào)研工作收集到的多種選擇作第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 出決策，完成各單項部品的定標表格案例：上海萬科在項目施工圖完成后就同時完成了部品材料定板封樣工作，包括材料的名稱、型號、使用部位、廠家、施工工藝 …… 等。 階 段的成本管理成果 標 準項目關(guān)鍵節(jié)點 輔助節(jié)點 管理目標 案例項 目初判 成本估算表項 目決策 項 目成本 測 算方案 階 段 成本基價表 (方案 階 段 )深化 擴 初 階 段 典型樓 棟結(jié) 構(gòu)指 標 表施工 圖 成本 預(yù) 算清 單全精裝修房施工 圖成本 預(yù) 算清 單竣工 驗 收 成本 結(jié) 算第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 建立 “材料部品 ”成果標準2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論三個設(shè)計階段、三種材料成果標準3. 規(guī)范化的成果標準（ 1）設(shè)計管理成果標準材料與成本密切結(jié)合建立的原則（ 2）項目論證階段成果（ 3）項目策劃階段成果（ 4）項目設(shè)計階段成果預(yù)測成本－－設(shè)計前期階段完成，依據(jù)是 “產(chǎn)品方案 ”預(yù)估成本－－施工圖開始之前完成。依據(jù)是 “產(chǎn)品擴初設(shè)計 ”在本階段應(yīng)完成主材的材料研、定型及初步定樣4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 目標成本－－施工圖完成之后完成；其是招投標的基礎(chǔ)及依據(jù)。第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標準 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 3 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 窗地比 外墻材料及部品 停車方式及人防方案 主要設(shè)備選型 產(chǎn)品附加值對應(yīng)的成本 合理的景觀成本配置萬科集團股份有限公司 方案、施工圖設(shè)計階段成本優(yōu)化的 30個角度 在方案、施工圖設(shè)計階段，成本部門提前介入進行成本優(yōu)化，對降低項目造價起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計、工程人員當中已經(jīng)深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來拋磚引玉。 一、規(guī)劃指標：? 提高可售率：在可銷售面積一定前提下，盡量減少配套面積（如會所、學(xué)校等），每提高 1%可售率，可降低造價 2040元 /m2銷面，效果立竿見影； ? 合理確定贈送面積比例：通過 “ 偷 ” 容積率（等同于 “ 偷 ” 地價 ）對產(chǎn)品附加一定比例的贈送面積使客戶從中受惠，但贈送面積部分增加的建安成本應(yīng)從售價上反饋回來，即售價能不能同比回收或超比例回收，建議與營銷、設(shè)計分析討論。? 減少架空層面積：架空層可以增加透視、透風(fēng)，給地面活動人群增加舒適度，政府也鼓勵如架空層達一定高度不計容積率，但架空層建安成本一般達 2023元 /m2，又不能銷售，建議盡可能減少架空層面積；一、規(guī)劃指標：? 合理控制地下停車位和地面停車位的比例：一個地下停車位建安成本約 10~12萬元（ 2500元 /m240~50m2），一個地面停車位建安成本不到 1萬元（ 250元 /m220~25m2），建議結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)和滿足規(guī)劃要求停車位數(shù)量前提下，盡量減少地下停車位增加地面停車；? 優(yōu)化層高：滿足產(chǎn)品定位、營銷需要前提下，確定合理層高，可同時控制造價和提高節(jié)能效果（如夏天減少空調(diào)運行費用）；二、基礎(chǔ)設(shè)施：? 管網(wǎng)布置優(yōu)化：特別是中大型項目，優(yōu)化室外給排水管網(wǎng)走向、化糞池位置（宜處單體重心位置）減少給排水管長度可以減少一定