【正文】 第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析? 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 ●結(jié)構(gòu)含鋼量第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系保證安全和品質(zhì)的前提下，減低含鋼量；– 《各地區(qū)項目含鋼量限額表》第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 建筑類型 結(jié)構(gòu)部位各地區(qū)含鋼量限額指標(biāo) (kg/m178。成本管理不能局限于產(chǎn)品的建造過程，而是應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場需求分析、相關(guān)技術(shù)的發(fā)展態(tài)勢分析，以及產(chǎn)品的設(shè)計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。?目標(biāo)定前以創(chuàng)為主，目標(biāo)定后以控為主。 更為合理的分配成本，更為高效的使用成本，是每一個成本人必須擔(dān)負(fù)起的共同職責(zé)。第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 3 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的形式 窗地比 外墻材料及部品 停車方式及人防方案 主要設(shè)備選型 產(chǎn)品附加值對應(yīng)的成本 合理的景觀成本配置萬科集團(tuán)股份有限公司 方案、施工圖設(shè)計階段成本優(yōu)化的 30個角度 在方案、施工圖設(shè)計階段，成本部門提前介入進(jìn)行成本優(yōu)化，對降低項目造價起到事半功倍的效果，這在成本、設(shè)計、工程人員當(dāng)中已經(jīng)深入人心，現(xiàn)從以下方面提出成本優(yōu)化的思考角度來拋磚引玉。優(yōu)化點 6：在土建施工圖完成的同時，基本完成部品材料定板封樣工作 。提交報建方案、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計等圖紙性成果。：配合專業(yè)的任務(wù)。：配合專業(yè)的任務(wù)。：配合專業(yè)的任務(wù)。：配合專業(yè)的任務(wù)。部分戶型空調(diào)外機集中放置在空調(diào)凹廊內(nèi)，外機均為上出風(fēng)，導(dǎo)致熱風(fēng)在凹廊內(nèi)聚集，無法排出，導(dǎo)致外機無法散熱，直至停機，無法制冷。范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 (1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階市場部 成本部段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理部品研究執(zhí)行小組3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 設(shè)計部 項目部第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ”第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析成立項目部品研究執(zhí)行小組與定標(biāo)小組 材料部品研究與成本管理 材料部品的定義執(zhí)行析第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 部品材料研究的工作程序影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義 市場部根據(jù)產(chǎn)品的交樓標(biāo)準(zhǔn)確定相關(guān)部品項2. 研發(fā)階段流程優(yōu)化的方法論 設(shè)計部與項目部根據(jù)項目設(shè)計成果提交相關(guān)部品項(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階 段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理、技術(shù)與進(jìn)度要求擬定成本部根據(jù)項目總體目標(biāo)成本要求進(jìn)行各3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的 項部品目標(biāo)成本拆分設(shè)計部牽頭根據(jù)項目要求提出部品相關(guān)技第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 術(shù)要求并定樣，其中構(gòu)件可能要增加深化第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 設(shè)計與制樣過程項目中心制定部品招標(biāo)、進(jìn)場計劃第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素 部品材料研究的工作程序第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)范化設(shè)計管理體系 3. 部品材料的調(diào)研與資料收集1. 建立規(guī)范化管理體系的途徑與意義2. 研發(fā)階段流程 優(yōu)化的方 由清單中各類部品指定部門牽頭根據(jù)經(jīng)濟(jì)法論(1) 流程管理的原則(2) 項目研發(fā)之論證階段流程管理(3) 項目研發(fā)之策劃階段流程管理(4) 項目研發(fā)之設(shè)計階段流程管理與技術(shù)要求進(jìn)行各項部品材料的調(diào)研與資料收集工作4. 完成各項部品的定標(biāo)3. 規(guī)范化的成果標(biāo)準(zhǔn)4. 設(shè)計管理程序與制度的執(zhí)行 由工作小組牽頭定標(biāo)會，由定標(biāo)小組負(fù)第四節(jié) 在項目研發(fā)階段實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點重要地帶 ” 責(zé)對部品調(diào)研工作收集到的多種選擇作第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 出決策，完成各單項部品的定標(biāo)表格案例：上海萬科在項目施工圖完成后就同時完成了部品材料定板封樣工作，包括材料的名稱、型號、使用部位、廠家、施工工藝 …… 等。 4 5 6 、成本管理理念前言背景綜述： 近年來受國家政策、能礦源短缺、社會通脹等等眾多宏觀經(jīng)濟(jì)影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本出現(xiàn)了 增速加快 、 波動加強 的新特征。這種戰(zhàn)略的核心是取得某種對顧客有價值的獨特性 集中化競爭： 指企業(yè)或事業(yè)部的經(jīng)營活動集中于某一特定的購買者集團(tuán)、產(chǎn)品線的某一部分或某一地域市場上的一種戰(zhàn)略。項目論證、形成項目投資評審報告：代表集團(tuán)決策節(jié)點概念設(shè)計項目投資決策時點、成本管理理念成本始終處于可控狀態(tài) （制度 、流程保證）總目標(biāo)值動態(tài)調(diào)整分解至各標(biāo)段加強部門協(xié)助確保目標(biāo)實施（增強全員成本意識和責(zé)任）、成本管理理念1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 地產(chǎn)公司的經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的思路 成本控制管理工作只有適合的套路 成本的合理控制是項目產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)，其產(chǎn)生于項目定位（如釣魚臺 7號），控制于產(chǎn)品研發(fā)，執(zhí)行于設(shè)計管理。1. 項目成本控制的理念 1）結(jié)構(gòu)含鋼量偏差率；2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段2）景觀造價偏差率；3）示范區(qū)成本偏差率；4）設(shè)計費偏差率。 案例 ：不同地區(qū)不同項目含鋼量的比較與總結(jié)1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 主要設(shè)備選型（如空調(diào)系統(tǒng)）對成本的綜合影響（案例：萬科西山華府） 擴(kuò)初階段確認(rèn)交樓標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)注化節(jié)點構(gòu)造做法對規(guī)范成本、施工、設(shè)計的作用 業(yè)務(wù)流程優(yōu)化帶來的結(jié)構(gòu)限額設(shè)計如何在擴(kuò)初階段得以實現(xiàn) 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 l 倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置l 倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣、定板l 標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、規(guī)?；牟牧吓c部品 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 l 案例：武漢某項目鋼結(jié)構(gòu)及材料部品成本控制總結(jié) 1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 景觀方案的成本優(yōu)化 案例：武漢金地格林小城1 規(guī)范化設(shè)計管理體系下的成本管理 1. 房地產(chǎn)企業(yè)主線業(yè)務(wù)流程與影響成本管理的關(guān)鍵流程階段 2. 各階段的成本管理成果標(biāo)準(zhǔn) 3. 設(shè)計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法 1 二 項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”與案例分析 1. 項目成本控制的理念2. 項目論證拿地階段的成本管控 3. 概念規(guī)劃階段（項目策劃階段）的成本規(guī)劃 4. 項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化5. 設(shè)計中的成本管控通病與案例分析 施工圖階段的成本優(yōu)化 案例：天津紅旗路項目第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的 施工圖階段的。第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 成本管理的前置性第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī) 最終 成本 控制 了什么？范化設(shè)計管理體系第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ” 項目建安成本（元 /平米）資金的時間成本（資金周轉(zhuǎn)率）因設(shè)計投入的人力成本（萬平米 /人）項目設(shè)計費（元 /平米）第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分 使用階段的運營成本析 （元 /年）項目的建安、運營成本中絕大多數(shù)決定于研發(fā)階段第一節(jié) 房地產(chǎn)項目開發(fā)的特征 如何制定 “目標(biāo)成本 ” ？第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的影響因素第三節(jié) 精細(xì)化市場需求下的規(guī)在項目開發(fā)過程中范化設(shè)計管理體系“目標(biāo)成本 ”是成本控制的前提第四節(jié) 在項目研發(fā)過程實現(xiàn)成本優(yōu)化的 “重點專業(yè)地帶 ”1. 項目成本控制的理念2. 如何制定 “目標(biāo)成本 ”3. 流程與計劃4. 論證拿地階段5. 規(guī)劃方案階段6. 建筑方案階段7. 部品材料選用8. 景觀方案9. 施工圖階段第五節(jié) 設(shè)計管理通病與案例分析本公司 “目標(biāo)成本 ”如何提出？設(shè)計成本項目立項 主體結(jié)構(gòu)開工 開盤銷售 竣工 入伙項目論證階段 項目策劃階段 設(shè)計管理階 工程施工階 入伙管理階段營銷段 段銷售管理階段概念規(guī)劃設(shè)計管理方 案 設(shè)計管理擴(kuò)初設(shè)計管理施工圖設(shè)計管理