【正文】 近是 2023年底時候的一倍。連云港市市場空置率偏高18連云港市全市房地產(chǎn)發(fā)展總體供求特征從 2023年房地產(chǎn)市場運行情況來看，由于 08年一年剛性需求的釋放，開發(fā)商投資幅度增加、新開工面積增加、銷售走勢快速推進、房價漲幅加快。 地處市中心繁華地帶，土地資源稀缺，基本無地開發(fā)，在售樓盤較少p 自然、人文環(huán)境，各項生活設(shè)施完善；p 環(huán)線以內(nèi)基本為小高層、高層建筑；p 外部環(huán)境差異大，價格差異性大，中心板塊平均價格 50006000元/平方米左右；環(huán)線外項目價格一般在 40004500元 /平方米；p 購房客戶以本地客戶為主；目前狀況：新浦中心區(qū)土地稀缺造成高房價21區(qū)域特性：p 連云港未來發(fā)展的方向，市政府所在地，城市向東p 中心地帶樓盤開發(fā)殆盡，開發(fā)向縱深發(fā)展，樓盤競爭加??；p 板塊以小高層、高層為主，多層為輔；p 小高層、高層價格主要在 5000元 /平方米左右（個別達 7000元 /平 米）；p 產(chǎn)業(yè)發(fā)展催生的白領(lǐng)階層是板塊的重要客戶來源；目前狀況：東區(qū)新興城區(qū)房價上漲迅速，土地供應(yīng)平穩(wěn)區(qū)域發(fā)展高起點、高規(guī)劃、高發(fā)展，現(xiàn)代化國際化城市特征顯現(xiàn)；集商業(yè)和居住等功能為一體；供銷量在新浦區(qū)均處于第一位22土地分析216。 距離城市大節(jié)點：新城區(qū)中心、體育中心216?！觥?邊緣競爭圈 — 分化競爭新浦其它板塊的分化項目競爭。概念問題： 作在連云港這個三線城市，以及目前市場的別墅市場消費心態(tài)來看，消費者比較認同在市區(qū)中周邊配套非常齊全的別墅才受歡迎才更有升值潛力。以地中海自然水景 別 墅作 為 特色，更正了 “別 墅是在市區(qū)中心的房子 ”，與其他同 類 型 項 目有本 質(zhì) 上的區(qū) 別 。公寓和別墅同時推出。產(chǎn)品特色分析入網(wǎng)總套數(shù) (套 )可售套數(shù) (套 )可售面積 (㎡ ) 已售套數(shù) (套 ) 已售面積 (㎡ ) 成交比例135 9 78 56%均價 發(fā)布日期 價格描述6500元 /平方米 7000元 /平方米 20230402 聯(lián)排別墅 200300平方米 6000元 /平方米 7000元 /平方米 20230223 聯(lián)排別墅 200300平方米 5000元 /平方米 7000元 /平方米 20230120 聯(lián)排別墅 200300平方米 20230407 4月 15日，克麗緹娜美容美體店對外公開使用。20230409 開盤前交付預(yù)約金 2萬，可抵房款 5萬元。產(chǎn)品特色分析入網(wǎng)總套數(shù) (套 )可售套數(shù) (套 )可售面積 (㎡ ) 已售套數(shù) (套 ) 已售面積 (㎡ ) 成交比例71 7 42 59%均價 最高價 最低價 發(fā)布日期 價格描述11800元/平方米 20230210 別墅現(xiàn)房 400平方米 11800元/平方米 20230112 獨棟別墅 11600元/平方米 20231212 獨棟別墅 20230927 名人世家攝影大賽的頒獎典禮在開盤活動中舉行。項目位于港城絕版新老城區(qū)黃金地段，緊鄰市政府行政中心，雄踞蒼梧路核心商務(wù)圈，規(guī)劃集聯(lián)排別墅、四層六層花園洋房、高層、商業(yè)購物廣場、大型品牌連鎖超市、師專三附小、幼兒園、會館和超六星級寫字樓、酒店式公寓等為一體的大型綜合社區(qū)；同科 ?匯豐國際本著 “ 全國知名，江蘇一流，連云港獨樹一幟的高尚、示范住區(qū) ” 的高端定位，開創(chuàng)港城住宅新紀(jì)元的建筑典范。消費能力較強，剛性需求較大。 就城市規(guī)劃來看， “ 一心三極 ” 、 “ 一體兩翼 ” 的共同發(fā)展，使項目在地段價值上，觀念模糊。暢銷的樓盤一直能夠得到大眾的認可。注重小區(qū)環(huán)境的營造，溫馨安全，渴望安靜和空間，期望得到心靈空間的釋放。當(dāng)月全市的成交面積也只有區(qū)區(qū) 40萬方。與 2023年同期相比，全市成交量增加 390套，增幅約為 12%?！酢?客戶分析客戶購房意向潛在購房者中，自主性需求仍是主要購買力，且 8成以上潛在客戶計劃在 13年購房，市場剛性需求巨大。景觀 ——80000 平方米純地中海風(fēng)情景觀，戶戶親水，通過水系的運用有效的保證了各棟別墅的私密性，獨立性與領(lǐng)域感，同時在小區(qū)中心部位設(shè)計了一條長達 730米的核心景觀軸，將小區(qū)串成一個整體。幼教 —— 國際雙語幼教園。賣點提煉：□■ 品牌策略 — 形象主題2023年推廣核心目標(biāo) ——確立區(qū)域標(biāo)桿地位□■ 品牌策略 — 形象主題地中海藝墅，誰與左岸分江山？□■ 品牌策略 — 形象主題 左岸 —— 首席 500畝地中海水岸以項目規(guī)劃和產(chǎn)品的首創(chuàng)等創(chuàng)新點為定位觸發(fā)點，以 “ 地中海 ”建筑與人文風(fēng)情為文化象征，以 “ 地中海式休閑生活方式 ” 為訴求點，以超大的規(guī)模及鮮明的形象個性成為連云港特色生活的引領(lǐng)者。舉辦 “ 左岸 —— 地中海論壇 ” 活動策略分析此次活動旨在引爆市場，讓前期準(zhǔn)業(yè)主感受地中海風(fēng)情，有利于形成后期的口碑效應(yīng)，另外通過資源的有效整合形成社會熱點，鞏固項目的高端形象。? 戶型均好性原則：推出時，各類戶型均好搭配推出，保證產(chǎn)品線供應(yīng)豐富，為客戶廣度提供保證。價格策略核心要點及主要考慮因素： “ 平開高走，階段攀升 ” 的價格走勢，實現(xiàn)項目整體目標(biāo)均價，達到產(chǎn)品利潤最大化；（含已售房源）的價格進行強力的鋪墊，前期在售房源銷售價格不低于該批房源價格的 98%已確保該批房源入市的安全性；，推出少量房源，進行一次或多次內(nèi)部認購，達到價格試水的目的，確保該批所有房源入市的安全性；，在定價策略中嚴格遵守 “ 差價原則 ” ，在定價及漲價過程中靈活把握各樓棟、各樓層、各單元、已售與未售等因素之間的價格擠壓，實現(xiàn)推出產(chǎn)品均衡去化，并拉開價格范圍保證客戶選擇的多樣性； “ 小幅快跑 ” 策略，原則上每次價格上漲維持在 5%左右。? 關(guān)鍵提煉：家庭 /創(chuàng)新 /地中海 /舒適□■ 整合執(zhí)行 — 營銷脈絡(luò)? ? 分析? – 項目水系及別墅形態(tài)本身，明顯是產(chǎn)品拉動了項目用地的價值增高? – 整個產(chǎn)品的舒適性良好? – 社區(qū)可生長性良好? – 適合長期居住，未來人氣提升，導(dǎo)致地塊的向往程度增加? 關(guān)鍵提煉： 本項目是新城內(nèi)的精華所在□■ 整合執(zhí)行 — 集客脈絡(luò)造勢，廣域鎖定客戶媒體推廣、現(xiàn)場展示城市發(fā)展論壇蓄勢，贏得市場主動啤酒焰火晚會名車展寵物節(jié)體驗，深度鎖定開放樣板房開放工程節(jié)點進度“ 千元變?nèi)f元 ” VIP認籌氛圍，激發(fā)消費欲望房展會、看房團售樓中心全方位體驗、終端服務(wù)開盤引爆演講完畢，謝謝觀看！