【正文】 式 核心城市輻射模式 新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造模式 國際大規(guī)模土地開發(fā)的三種模式 資本啟動(dòng)型 主題啟動(dòng)型 熱點(diǎn)啟動(dòng)型 三大模式開發(fā)模式對 “ 商谷 ” 的借鑒 商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段 兩極起步 中間支撐 會(huì)所盈利 廊坊發(fā)展商谷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析從新興城市發(fā)展看大北京商谷的啟動(dòng)方式機(jī)密第 15 頁和君創(chuàng)業(yè) 國際新興城市發(fā)展模式? 農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化的升級(jí)，是國際新興城市發(fā)展的最基本模式： 產(chǎn)業(yè)升級(jí)推動(dòng)模式工業(yè)化程度農(nóng)業(yè)人口比例高低低高鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)城市252。 美國城市演變模式：美國國土面積廣闊，且地多人少，而國際人口遷移卻滿足了城鎮(zhèn)化和工業(yè)化對勞動(dòng)力的需求。 大城市住宅功能的外遷，塑造了核心城市圈域內(nèi)的新興城市發(fā)展模式：于 1994年建市的日本 愛知縣的日進(jìn)市，距離大城市名古屋不到 10余公里，隨著名古屋城市發(fā)展的急劇膨脹，土地成本直線上升，名古屋的住宅區(qū)大規(guī)模外遷，日進(jìn)市的住宅開發(fā)因此受益，并最終實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村向城市化的轉(zhuǎn)變。通過這一組織形式，將分散在原市區(qū)的工業(yè)企業(yè)組織起來，遷移到市郊指定地區(qū)，集中在一起建設(shè)現(xiàn)代化的生產(chǎn)和生活設(shè)施，從而造就了新興城市的誕生。252。隨著賭博的合法化，拉斯維加斯的博采業(yè)成為全美國壟斷產(chǎn)業(yè)，因此吸引大批投資者建造賭場、酒店、娛樂中心等，拉斯維加斯成為因博彩業(yè)而發(fā)展新興城市的典范。 1975年投入使用的海埂體育訓(xùn)練基地，擁有 12塊標(biāo)準(zhǔn)的足球場，全國足球甲 A、甲 B以及女足每年冬春兩季都定期分批到基地強(qiáng)化訓(xùn)練；歷次洲際和世界大賽前，國家隊(duì)、國奧隊(duì)、國青隊(duì)都在此地強(qiáng)化訓(xùn)練，使足球訓(xùn)練成為了基地的龍頭項(xiàng)目。奧蘭多旅游業(yè)繁榮的關(guān)鍵原因在于為數(shù)眾多的主題公園，除了迪斯尼世界外，還有海洋世界、環(huán)球影城等馳名世界的主題公園，各類規(guī)模的主題公園數(shù)量累計(jì)達(dá)到 80多家。第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，推動(dòng)廊坊完成了城市化的初始階段。而以上兩種能力，恰恰是華夏房地產(chǎn)公司的劣勢，因此，資本啟動(dòng)型的 “ 商谷 ” 開發(fā)模式，不適合華夏房地產(chǎn)公司運(yùn)作；? 主題啟動(dòng)型的大規(guī)模土地開發(fā)模式，其實(shí)質(zhì)并非房地產(chǎn)業(yè)，而是外產(chǎn)業(yè)的注入帶動(dòng)了房地產(chǎn)熱，因此外產(chǎn)業(yè)的資源和概念至關(guān)重要。? 關(guān)注高端客戶的需求：東方大學(xué)城一期的失敗案例表明，以低端客戶為主要目標(biāo)客戶群的市場定位決定了項(xiàng)目收入空間有限，而大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施改建和校舍、公共設(shè)施的投資，需要穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報(bào)和較高的投資回報(bào)支撐，因此關(guān)注高端客戶的需求，是實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定高收益的關(guān)鍵；? 引入穩(wěn)定增長的資源：新東方作為高速增長的新興特種教育形式，擁有大批持續(xù)增長的學(xué)院群體。機(jī)密第 26 頁和君創(chuàng)業(yè) 兩極起步 商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段? 會(huì)展產(chǎn)業(yè)嫁接 “ 商谷 ” 的有利條件分析：252。 北京在中國會(huì)展產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)地位252。機(jī)密第 27 頁和君創(chuàng)業(yè) 中間支撐 商谷項(xiàng)目開發(fā)的三大階段? 完善環(huán)境階段：通過建造基本商業(yè)設(shè)施和環(huán)境改造，滿足因兩極起步帶來的大量人流引發(fā)的基本消費(fèi)：252。? 提升需求階段：當(dāng)起步階段帶來的人流基本需求被滿足和環(huán)境完善后，通過營造特色消費(fèi)模式，深度挖掘潛在需求，進(jìn)一步吸引人流：252。 主題娛樂：個(gè)性化、互動(dòng)式主題公園等兩極起步后吸引的大量人流引發(fā)的需求消費(fèi)，需要完善的中間支撐體系提供服務(wù)和場所。? 生態(tài)園林設(shè)計(jì)：突出整個(gè)會(huì)所群的生態(tài)園林特征，營造區(qū)域內(nèi)獨(dú)一無二的生態(tài)環(huán)境。機(jī)密第 29 頁和君創(chuàng)業(yè) 優(yōu)勢分析 廊坊發(fā)展商谷項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析167。京津地區(qū)土地成本隨著城市開發(fā)的逐漸成熟，已無吸引力，而廊坊具備大規(guī)模土地資源和低價(jià)的競爭優(yōu)勢。 存量重組無能力：大學(xué)城一期錯(cuò)誤的招商模式和運(yùn)營模式，直接導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。雖然 “ 商谷 ” 項(xiàng)目的 2萬畝地具有潛在的開發(fā)性，但是前期巨額的土地出讓金投資和七通一平費(fèi)用，是制約貿(mào)促會(huì)選址的關(guān)鍵瓶頸。 廊坊發(fā)展 “ 商谷 ” 項(xiàng)目存在三大瓶頸：存量重組無能力、會(huì)展引進(jìn)無資金、招商環(huán)節(jié)無關(guān)系。252。252。 華夏經(jīng)典：占地面積 68700平方米，總建筑面積 103000平方米。252。 優(yōu)良的團(tuán)隊(duì)資源：華夏房地產(chǎn)公司員工人均年齡小于 30歲，并且高層管理人員都具有雙學(xué)士或 MBA教育背景，創(chuàng)新能力和學(xué)習(xí)能力非常強(qiáng)，保證了華夏房地產(chǎn)公司持續(xù)拓展的動(dòng)力。167。然而，與全國性的大房地產(chǎn)商相比，華夏房地產(chǎn)公司的資本積累明顯不足（凈資產(chǎn)約 4000－ 6000萬人民幣），尤其要運(yùn)作 2萬畝地的 “ 商谷 ” 項(xiàng)目（總投資估計(jì)約幾十億人民幣），企業(yè)明顯處于 “ 小馬拉大車 ” 的窘境。 組織結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略提升的矛盾：從整個(gè)華夏房地產(chǎn)公司的人員配備和組織結(jié)構(gòu)上分析，公司仍未擺脫傳統(tǒng)項(xiàng)目房地產(chǎn)企業(yè)的模式，企業(yè)的知識(shí)結(jié)構(gòu)和能力仍大部分局限于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，缺少宏觀的戰(zhàn)略研究和判斷能力。通過以上兩個(gè)項(xiàng)目形成華夏房地產(chǎn)公司穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入，以維持土地升值階段的企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)；第三步： 待會(huì)展中心周邊土地升值后，一部分土地出讓，形成集團(tuán)會(huì)所開發(fā)的儲(chǔ)備資金，另一部分土地以參股的方式招商，協(xié)同開發(fā)商業(yè)配套和娛樂設(shè)施等，形成華夏房地產(chǎn)公司的長期投資產(chǎn)業(yè)；第四步： 全面包裝設(shè)計(jì)大商谷集團(tuán)會(huì)所群，尋求戰(zhàn)略開發(fā)伙伴和戰(zhàn)略金融伙伴；第五步： 設(shè)計(jì)、開發(fā)集團(tuán)會(huì)所群，在京津、全國、甚至世界范圍內(nèi)進(jìn)行推銷，最終實(shí)現(xiàn)會(huì)所盈利。同時(shí)，民間辦學(xué)的私立學(xué)校在基礎(chǔ)教育體系中也占有一席之地，但比重不足 1%。職業(yè)教育水平在很大程度 上決定著勞動(dòng)力大軍的素質(zhì)水平，而勞動(dòng)力大軍的素質(zhì)水平又很大程度上決定著國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和服務(wù)的總體 水平，決定著科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的綜合競爭力；勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)又在很大程度上影響著國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，高知識(shí)含量的產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)增長的主要支撐點(diǎn)，作為知識(shí)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和科學(xué)技術(shù)與現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力之間紐帶 —— 高等教育，其發(fā)育成長為一種新興的產(chǎn)業(yè)，必將成為社會(huì)的價(jià)值取向，并被社會(huì)廣泛的認(rèn)同。在科技水平日益發(fā)達(dá)的今天，職后教育的發(fā)展借助網(wǎng)絡(luò)的功能實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年我國城鎮(zhèn)居民家庭年人均教育消費(fèi)支出為 428元，占人均消費(fèi)性支出的 8． 06％，達(dá)到近 10年來的最高比重；全國城鎮(zhèn)居民教育支出總額達(dá)到近 1700億元，占最終消費(fèi)的 7． 2％。盡管我國城鎮(zhèn)居民教育消費(fèi)支出很快，但與國際相比差距還很大。盡管該體系中出現(xiàn)民間資本投資現(xiàn)象，但民間投資基礎(chǔ)教育集中于貴族式學(xué)校，所占比例不超過 1%。167。 所以，高等教育體系盡管存在政策壁壘，但存在著極大的潛在投資機(jī)會(huì)。隨著 WTO的加入和跨國公司直接投資的增長，以企業(yè)培訓(xùn)為代表的職后教育體系將保持高速增長態(tài)勢。分析家指出： 培訓(xùn)市場是 “ 中國的最后一塊暴利市場 ” ， “ 也是教育產(chǎn)業(yè)的一塊核心力市場 ”企業(yè)培訓(xùn)方式企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)： 短訓(xùn)班：一般是一天到一個(gè)星期不等，主要是參加由一些公司或者是咨詢公司所舉辦的專題培訓(xùn)。 拓展培訓(xùn)：超越于知識(shí)層次而上升到 EQ層次的培訓(xùn)，包括野外訓(xùn)練、軍訓(xùn)等等。另外2023年統(tǒng)計(jì)全自費(fèi)參加各類培訓(xùn)的人員占總數(shù)的８１％，部分自費(fèi)的人員占總數(shù)的４％，這其中國營企業(yè)的人員占１４％，民營企業(yè)占１４％，合資企業(yè)占３１％，4. 中國培訓(xùn)市場附件 1：教育產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 43 頁和君創(chuàng)業(yè)5. GE的培訓(xùn)：美國企業(yè)界的哈佛 它創(chuàng)立于 1956年，是世界上第一個(gè)大公司的管理學(xué)院。克勞頓村的課程分三類，一是專業(yè)知識(shí)類，如財(cái)務(wù)、人事管理、信息技術(shù)等等，其目的是使 GE員工在某一技術(shù)領(lǐng)域更專、更深入。而克勞頓村的教員， 50％來自 GE高層經(jīng)管人員，其中包括 GE前董事長兼 CEO韋爾奇先生以及現(xiàn)任董事長兼 CEO杰夫 .伊梅爾特先生。在一定的情況下，還組織學(xué)員與業(yè)務(wù)部門一起針對實(shí)際問題開展研究與討論。 2023年 9月，培訓(xùn)中心被重新命名為約翰 企業(yè)培訓(xùn)是一種投資，可以帶來巨大的回報(bào)。我國的會(huì)展產(chǎn)業(yè)從九十年代開始進(jìn)入加速發(fā)展階段。從國際上看，在瑞士日內(nèi)瓦，德國漢諾威、慕尼黑，美國紐約，法國巴黎，英國倫敦，新加坡和我國香港等這些世界著名的 “ 展覽城 ”，會(huì)展業(yè)為其帶來了直接的收益和經(jīng)濟(jì)的繁榮。據(jù)有關(guān)資料顯示，國際上展覽業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系數(shù)大約為 1∶9 ，即展覽場館的收入如果是 1，相關(guān)的社會(huì)收入為 9。 1996年在德國漢諾威舉辦的世界博覽會(huì)，德國政府為此撥款 70億馬克進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大大改善了該市的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境； 1999年我國在昆明主辦的世界園藝博覽會(huì)， 218公頃的場館群及相關(guān)投資總計(jì)超過 216億元，使昆明的城市建設(shè)至少加快了 10年。云南昆明召開的 ‘99 世界園藝博覽會(huì)的影響一直持續(xù)到現(xiàn)在， 2023年 1—7 月份，云南省旅游總收入 115億元，同比增長 44%，到 10月初，昆明世博會(huì)接待的中外游客已超過 930萬人次。 1996年在德國漢諾威舉辦的世界博覽會(huì)，創(chuàng)造了 10萬個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，獲得了 145億馬克的利潤及 45億馬克的稅收；在香港，一年的會(huì)展活動(dòng)可大約為香港居民提供 9000多個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。會(huì)展經(jīng)濟(jì)還能促進(jìn)國內(nèi)外的政府與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)、企業(yè)與消費(fèi)者以及社會(huì)其他各主體之間的溝通與交流，在這方面會(huì)議和論壇的作用十分明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，法國博覽會(huì)和其他專業(yè)展覽會(huì)每年展商的交易額高達(dá) 1500億法郎。2. 會(huì)展產(chǎn)業(yè)的五大直接功能 ?附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 49 頁和君創(chuàng)業(yè)? 帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用 ? 國際上有許多以展覽著稱的城市，尤以德國為多。上海 “99 財(cái)富論壇 ” 的召開，預(yù)示著上海在向國際展覽名城的方向邁進(jìn)。進(jìn)入 90年代，廣東會(huì)展的數(shù)量、規(guī)模均以每年 20%以上的速度增長。 2023年第 11屆中國哈爾濱經(jīng)濟(jì)貿(mào)易洽談會(huì)完成總成交額 573億美元，簽訂對外經(jīng)貿(mào)合同 4166億美元，南聯(lián)合作項(xiàng)目 625項(xiàng)，引進(jìn)外省資金 86億元人民幣，合同總投資額 1184億元人民幣。除大城市外，一些中小型城市也在依據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢和特色經(jīng)濟(jì)探索會(huì)展經(jīng)濟(jì)這篇大文章，以帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 有利于突破經(jīng)濟(jì)一體化的制度與非制度障礙，為完整的市場體系形成提供條件；252。3. 會(huì)展產(chǎn)業(yè)的三大間接功能附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 51 頁和君創(chuàng)業(yè)法國巴黎 有 “ 國際會(huì)議之都 ” 美譽(yù)，每年承辦 300多個(gè)大型國際會(huì)議展覽，每年?duì)I業(yè)額達(dá) 85億法郎，展商的交易額高達(dá) 1500億法郎，展商和參觀者的間接消費(fèi)也在 250億法郎左右。對外業(yè)務(wù)擴(kuò)張上，往往采用多家會(huì)展集團(tuán)聯(lián)合經(jīng)營模式。美國芝加哥 新興產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)城市給會(huì)展產(chǎn)業(yè)提供源源不斷的源動(dòng)力，每年舉辦的大型國際展覽近 100個(gè)，直接經(jīng)營收入16億美元。意大利米蘭 作為意大利 “ 經(jīng)濟(jì)首都 ” ，其會(huì)展經(jīng)濟(jì)跟巴黎齊名，金融、時(shí)裝、化工、冶金、機(jī)械等產(chǎn)業(yè)的支撐為會(huì)展產(chǎn)業(yè)每年產(chǎn)生約 20億美元的收入。 下圖是我國 1997－ 2023年會(huì)展數(shù)量的變化? 城市發(fā)展會(huì)展產(chǎn)業(yè)的三個(gè)必備條件：252。? 北京、上海、廣州是全國目前最大的三大會(huì)展中心城市。然而，在看到成績的同時(shí)也存在這嚴(yán)重制約會(huì)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展的致命障礙： ? 會(huì)展市場秩序混亂，魚龍混雜，會(huì)展過多過濫，有些地方甚至出現(xiàn)了會(huì)展 “ 泡沫 ” 現(xiàn)象：一些城市日日有展， 甚至 “ 一日多展 ” 。 ?? 展覽場所重復(fù)建設(shè)，功能單一：全國各個(gè)城市都有展館，但大多面積小、功能單一、設(shè)施落后、服務(wù)水平低， 不具有競爭力，更不具有接辦國際名展的能力。而有的展會(huì)則什么檔次與質(zhì)量的產(chǎn)品都一擁而上?！　?. 我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)目前存在的問題附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 54 頁和君創(chuàng)業(yè)? 會(huì)展業(yè)還未形成專業(yè)化分工協(xié)作的格局：為展覽提供配套服務(wù)的技術(shù)、信息等相對滯后，制約了展覽規(guī)模經(jīng)濟(jì)的發(fā)揮。主辦主體的多元化是市場經(jīng)濟(jì)條件下會(huì)展業(yè)發(fā)展的趨勢，但是，由于沒有嚴(yán)格的資質(zhì)條件限制，造成了一些會(huì)議和展覽水平低，組織管理混亂，一些城市甚至出現(xiàn)了各種展會(huì)一哄而上的局面。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的展會(huì)審批制、展覽公司資格認(rèn)定制未能與會(huì)展市場的發(fā)展接軌，未能完全體現(xiàn)公開、公正、優(yōu)勝劣汰的市場競爭原則。 展覽業(yè)管理體制和制度不規(guī)范。而且很多政府主管部門成為辦展的主體。重利潤而輕服務(wù)，導(dǎo)致展覽資源的分散浪費(fèi)、行業(yè)秩序的混亂無章。 ?7. 我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)存在問題原因分析附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 56 頁和君創(chuàng)業(yè)? 會(huì)展業(yè)的運(yùn)行缺乏規(guī)范化，展會(huì)的地點(diǎn)、頻率約束機(jī)制缺位。 ?? 會(huì)展業(yè)從業(yè)人員的專業(yè)技能和管理水平與發(fā)達(dá)國家相比有較大差距。 附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究7. 我國會(huì)展產(chǎn)業(yè)存在問題原因分析機(jī)密第 57 頁和君創(chuàng)業(yè)? 北京發(fā)展會(huì)展產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀： 近年來，北京會(huì)展業(yè)一直在國內(nèi)處于重要位置，年平均增長水平保持在２０％左右。? 北京會(huì)展產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇：據(jù)專家預(yù)測，未來幾年，北京地區(qū)會(huì)展業(yè)將面臨前所未有的發(fā)展機(jī)遇。與上海、廣州等國內(nèi)相關(guān)城市相比，北京的區(qū)域位置、國際影響、人才優(yōu)勢對發(fā)展會(huì)展業(yè)最為有利，其接待國際會(huì)展的數(shù)量、國際會(huì)展的規(guī)模、質(zhì)量和水平、城市綜合功能與城市影響力等在全國都處于領(lǐng)先地位。上世紀(jì)８０年代初期，上海的專業(yè)會(huì)展公司寥寥無幾，每年舉辦的大型會(huì)展不過十來個(gè)。 252。 上海新國際博覽中心由上海與德國漢諾威展覽公司、杜塞爾多夫展覽公司、慕尼黑展覽公司聯(lián)合投資興建和經(jīng)營。9. 上海會(huì)展產(chǎn)業(yè)附件 2：會(huì)展產(chǎn)業(yè)研究機(jī)密第 60 頁和君創(chuàng)業(yè)? 上海會(huì)展產(chǎn)業(yè)存在的問題252。 展會(huì)審批政出多門，諸如汽車展、電腦展、建材展等，舉辦雜亂無章，看似熱熱鬧鬧，實(shí)際收效甚微。對海外展商收費(fèi)偏高，未給予同等國民待遇。上海目前舉辦的國際性展會(huì)，在數(shù)量上相當(dāng)于德國一年的舉辦次數(shù)，但在規(guī)模、質(zhì)量和效益上