市場營銷第六章 房地產(chǎn)營銷-預(yù)覽頁
【正文】 萬科光明城市： 大成之作，稀冠奧體 房地產(chǎn)廣告策劃內(nèi)容 ? 廣告策劃大致分為五個部分： ? 廣告目標(biāo) ? 市場分析 (營銷環(huán)境、客戶、個案、競爭對手分析 ) ? 廣告策略 ? 廣告計劃 （目標(biāo)、時間、訴求、表現(xiàn)、媒體、費用） ? 廣告效果測定 廣告策略的制定 ? （ 1）目標(biāo)市場的策略 ? （ 2）市場定位策略 ? （ 3）廣告訴求策略 ? （ 4）廣告表現(xiàn)策略 ? （ 5）廣告媒介策略 （ 1）目標(biāo)市場的策略 【案例】兼有高層和多層的住宅小區(qū)的廣告策略 ? 小區(qū)剛起步時 ：以開發(fā)深受歡迎的多層為主，采用開拓性廣告策略：廣告結(jié)合多層住宅的銷售熱潮不斷強化小區(qū)的知名度和客戶的認(rèn)知度，使樓盤迅速進入市場； ? 小區(qū)逐步成熟時 ：采用勸說性廣告策略； ? 小區(qū)初具規(guī)模，欲推出高層樓盤時 ：提示性廣告策略：造聲勢、提醒客戶留意認(rèn)購期。 ? 電視： 印象深刻；但時間短、費用高。 第三節(jié) 房地產(chǎn)定價方法與定價策略 ? 一、房地產(chǎn)定價方法 房地產(chǎn)的定價方法主要有： （ 一 ） 成本導(dǎo)向定價法 （ 二 ） 需求導(dǎo)向定價法 （ 三 ） 競爭導(dǎo)向定價法 （一）成本導(dǎo)向定價法 ? ? ? ? ? 成本加成定價法思路： ? 單位產(chǎn)品價格＝單位產(chǎn)品成本費用 +預(yù)期利潤 +稅金 ? ①完全成本費用加成法： 單價＝［單位產(chǎn)品總成本（ 1+成本加成率）＋稅金］ /預(yù)計銷售量 ? ②目標(biāo)收益定價法： 售價＝（總成本＋目標(biāo)利潤） /預(yù)計銷售量 ? 成本加成定價法： ? 優(yōu)點： 該定價方法簡單易行； ? 缺點： 只考慮成本，而忽視市場競爭和供求關(guān)系的影響，難以適應(yīng)市場競爭的變化形式。 ? 特點： 不計固定成本，定價伸縮性大，增強了產(chǎn)品競爭能力 ? 適用于 ：需求不足，賣方競爭激烈的市場狀況。 差別定價法 —— 以不同時間、地點、產(chǎn)品及不同消費者的消費強度為定價的基本依據(jù)，針對每種差異決定在基礎(chǔ)價格上加價還是減價的定價方法。 ? 定價依據(jù)： （ 1）市場消費容量較為穩(wěn)定，成交量大； （ 2）樓盤投入后比較成熟，消費者認(rèn)同程度較高； （ 3）區(qū)域或樓盤形式的發(fā)展進入成熟階段； （ 4）價位對于開發(fā)商和消費者都較容易接受； （ 5）市場穩(wěn)定，競爭力一般，利潤期望一般； 適用于： 房地產(chǎn)市場狀況較為穩(wěn)定的區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售，企業(yè)希望保持占有率。 ? 高開低走定價 策略 一般目的是開發(fā)商在開發(fā)的樓盤上市初期，以高價開盤銷售，迅速從市場上獲得豐厚的營銷利潤，然后降價銷售，力求盡快將投資全部收回。 （三）時點定價策略 ? 折扣定價 ? 現(xiàn)金折扣 → 客戶 ? 數(shù)量折扣 → 團購客戶 /單位 ? 職能折扣 → 中間商 ? 單一價格策略和差別定價策略（樓層、朝向等） ? 習(xí)慣心態(tài)定價策略 → 風(fēng)水寶地、吉利數(shù)字 ? 首尾定價策略 → 死角房 /缺陷房 ? 滿意定價策略 → 合適定價，雙方滿意 （四）新產(chǎn)品定價策略 ? ? ? 撇脂定價 策略又稱“撇奶油”定價策略，是在一種新型的商品房剛進入市場的階段，采取高價策略，在短期內(nèi)賺取最大利潤。 ? 優(yōu) 點： ? （ 1）對需求彈性大的房地產(chǎn)產(chǎn)品，消費者對其價格比較敏感，低價容易拓展銷路； ? （ 2）低價薄利，能有效排斥競爭對手進入市場，盡而是企業(yè)較長期占領(lǐng)市場； ? （ 3）隨著商品銷路的擴大，開發(fā)規(guī)模也會相應(yīng)擴大，成本因規(guī)模生產(chǎn)而降低，從而增加盈利。 03:47:2023:47:2023:471/30/2023 3:47:20 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 1月 30日星期一 上午 3時 47分 20秒 03:47: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 3時 47分 20秒 上午 3時 47分 03:47: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 03:47:2023:47:2023:47Monday, January 30, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 1月 上午 3時 47分 :47January 30, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 03:47:2023:47:2023:471/30/2023 3:47:20 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :47:2023:47:20January 30, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 3時 47分 20秒 上午 3時 47分 03:47: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴
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