【正文】 ，市場(chǎng)不溫不火，老商戶(hù)不愿支撐、新商戶(hù)不敢進(jìn)場(chǎng)，造成惡性循環(huán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 因此我們建議開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外知名專(zhuān)業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理顧問(wèn)公司，并組建專(zhuān)業(yè)化管理隊(duì)伍；另外建議開(kāi)發(fā)商承諾在市場(chǎng)開(kāi)業(yè)前一年投入一定的的經(jīng)營(yíng)推廣費(fèi)用，用于推廣市場(chǎng)、宣傳商戶(hù)，以增強(qiáng)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)信心。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。市場(chǎng)培育期的第二年，各層分別按目標(biāo)租金的 80%計(jì)算，實(shí)收租金分別為 72 元 /平方米、52 元 /平方米、 32 元 /平方米和 20 元 /平方米，第三年達(dá)到目標(biāo)租金。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 前期租金條件優(yōu)惠政策 商戶(hù)類(lèi)型 行業(yè)龍頭商戶(hù) 普通行業(yè)大戶(hù) 大戶(hù)資格省合標(biāo)準(zhǔn) 1. 品牌： 國(guó)內(nèi)一線品牌。 2. 面積： 除餐飲外，需求面積在 100 m2以上 3. 行業(yè)影響力： 行業(yè)內(nèi)具有較大影響力商戶(hù)，能帶動(dòng)部分其他商戶(hù)入場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。先將對(duì)外公布的租金水平往上提高一定幅度，按照達(dá)成承租協(xié)議的先后，制定相應(yīng)的租金優(yōu)惠比例，如： ? 在 20xx 年 9 月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶(hù)予租金 8 折 優(yōu)惠； ? 在 20xx 年 10 月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶(hù)予租金 折 優(yōu)惠； ? 在 20xx 年 11 月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶(hù)予租金 折 優(yōu)惠； ? 在 20xx 年 12 月之前達(dá)成承租協(xié)議，給商戶(hù)予租金 9 折 優(yōu)惠。 為了在招商時(shí)吸引客戶(hù)，建議二層、三層、四層以“首年免半年租金”的優(yōu)惠方式來(lái)吸引商家的進(jìn)駐，通過(guò)較大的租金優(yōu)惠，帶旺二層、三層、四層的招商，營(yíng)造良好的招商氛圍，進(jìn)而促進(jìn)一層和二層的銷(xiāo)售和招商。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 送廣告宣傳牌使用權(quán) 除了外立面的幾幅大型廣告牌外，市場(chǎng)內(nèi)各獨(dú)立商鋪預(yù)留廣告位，以保持市場(chǎng)統(tǒng)一形象，同時(shí)活躍市場(chǎng)的商業(yè)氣氛。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第四章 招商階段劃分及執(zhí)行策略 一、項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)規(guī)劃 “良好的開(kāi)始是成功的一半”，入市時(shí)機(jī)和方式把握得好，才能產(chǎn)生好的招商 開(kāi)局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 二、招商執(zhí)行思路 在確定具體招商階段之前，應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目招商執(zhí)行有著非常清晰的思路，因?yàn)檎w執(zhí)行思路是項(xiàng)目各階段要達(dá)成什么目的、該如何執(zhí)行的依據(jù)，綜合項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略， 項(xiàng)目招商執(zhí)行思路如下 ： 結(jié)合華城項(xiàng)目的工期特點(diǎn)，以及整體營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行報(bào)告中的 “以經(jīng)營(yíng)為核心，營(yíng)造市場(chǎng)信心，招商帶動(dòng)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售反補(bǔ)招商，招商與銷(xiāo)售全面互動(dòng)”的營(yíng)銷(xiāo)指導(dǎo)方向，華城項(xiàng)目的 按招商的類(lèi)型主要可以分為 主力店 /次主力店 招商、 知名 品牌店招商、中小散戶(hù)招商 ，三大類(lèi)型的招商相輔相承，具體在樓體、引入品牌、招商預(yù)熱階段： 經(jīng)營(yíng)前景（平臺(tái)、渠道）、市場(chǎng)管理模式的招商信息宣傳、舉辦新聞發(fā)布會(huì)、專(zhuān)家論壇等政府參與的社會(huì)活動(dòng) 招商誠(chéng)意預(yù)定階段： 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)推廣、誠(chéng)意 預(yù)定及優(yōu)惠政策宣傳、行業(yè)論壇活動(dòng)造勢(shì) 形象推廣階段： 市場(chǎng) 形象建立，項(xiàng)目整體品牌推廣 公開(kāi)招商階段： 大型活動(dòng)造勢(shì)、優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化宣傳、社會(huì)活動(dòng)舉辦 市場(chǎng)開(kāi)業(yè)： 市場(chǎng)開(kāi)業(yè)宣傳、整體經(jīng)營(yíng)推廣活動(dòng)舉辦 主力店意向協(xié)議的簽定階段： 主 力簽 約新聞發(fā)布酒會(huì)、強(qiáng)勢(shì)炒作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 時(shí)間階段的執(zhí)行落實(shí)上，參見(jiàn)下表（階段性思路）： 事項(xiàng) 招商 類(lèi)型 樓體樓層 品牌列舉 重點(diǎn)執(zhí)行階段 達(dá)成時(shí)間 主 力 店 次 主 力 店 招 商 10 樓二三層 沃爾瑪、丹尼斯、易初蓮花、世紀(jì)聯(lián)華、北京華 聯(lián)、家樂(lè)福、麥德龍、歐尚、好又多、大潤(rùn)發(fā)、樂(lè)購(gòu)、華潤(rùn)萬(wàn)家、百佳 等綜合超市 06 年 8 月 12月，在第一期商鋪正式開(kāi)售前 爭(zhēng) 取 在 今 年10 月中旬簽定意向 9樓三層四層 ，三 味書(shū)層等體驗(yàn)式書(shū)局； 2. 湯姆熊、貝貝樂(lè)、方特樂(lè)園等兒童反斗城； ； 從 06年 8月份開(kāi)始，貫穿整個(gè)招商始終 今年 12 月底正 式 招 商 階段，達(dá)成意向，爭(zhēng)取簽約 11 樓三層 KTV 等量販 KTV 、大型網(wǎng)絡(luò)休閑會(huì)所 從 06年 8月份開(kāi)始，貫穿整個(gè)招商始終 待定 知 名 品 牌 店 招 商 10 樓一層 八方數(shù)碼、中州通訊連鎖、迪信通手機(jī)連鎖、黃金海岸電子、天頤神達(dá)、新亞通電子通訊、國(guó)訊通訊電子、八方和盛 等 從 06年 8月份開(kāi)始，貫穿整個(gè)招商始終 今年 12 月 底正 式 招 商 階段，達(dá)成意向，爭(zhēng)取簽約 9樓一層二層 EITIE、可可尼、卡爾蘭迪、七色麻、歐時(shí)力、法路易娜（法國(guó)）、韓菲妮、歐點(diǎn)、例外、聲雨竹、杰西、 CCDK、蒙娜莉婭、卡莎迪婭、圣蘭諾、卡佛連 等 從 06年 8月份開(kāi)始，貫穿整個(gè)招商始終 先簽定意向，明年 3月份 9開(kāi)售后達(dá)成簽定合同 11樓 檔次低于 9樓的日韓時(shí)尚流行品牌等流行時(shí)尚元素，及美容美甲等 從 06年 8月份開(kāi)始，貫穿整個(gè)招商始終 待定 8樓 銀行或 肯德基、必勝客、 TACO BELL 塔可鐘、麥當(dāng)勞、德克士、豪享來(lái)、豪客來(lái)、千尊比薩 從 06年 8月份開(kāi)始，貫穿整個(gè)招商始終 先簽定意向，明年 3月份 9開(kāi)售后達(dá)成簽定合同 中 小 散 戶(hù) 招 商 567樓及獨(dú)立街 西餐、咖啡、酒吧等品牌及非品牌專(zhuān)賣(mài)商家，有 小肥羊火鍋 、阿慶嫂、重慶一家 親、秦媽火鍋等 從 06年 8月份開(kāi)始，貫穿整個(gè)招商始終 今年 12 月底正 式 招 商 階段，達(dá)成意向，爭(zhēng)取簽約 9樓室內(nèi)街 服飾 DIY 店、 金手、標(biāo)榜、沙宣、海倫、巨星 ， 悅妍思黛、雨林時(shí)尚俱樂(lè)部、俊龍男子 SAP美發(fā)美體等 從 06年 8月份開(kāi)始，貫穿整個(gè)招商始終 先簽定意向，明年 3月份 9開(kāi)售后達(dá)成簽定合同 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、招商 具體階段劃分 由于項(xiàng)目的招商有一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，為保證招商取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，并使項(xiàng)目能隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化情況作出相應(yīng)的策略調(diào)整，同時(shí) 從項(xiàng)目的總體營(yíng)銷(xiāo)策略和工程進(jìn)度角度出發(fā)，最大程度實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷(xiāo)售和招商兩旺， 我司建議項(xiàng)目分五個(gè)階段進(jìn)行推廣，同時(shí)也兼顧全局，盡量使每階段的推廣都做到為下一階段招商推廣奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 目標(biāo)一： 繼續(xù)深化項(xiàng)目形象，宣傳項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，不斷提高社會(huì)關(guān)注度 實(shí)施方式： 報(bào)紙硬廣、論壇 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容： 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)模式與定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)平臺(tái) —— 鄭州商業(yè)翹楚、時(shí)尚魅力前沿 目標(biāo)二： 點(diǎn)燃招商導(dǎo)火索，但引而不發(fā)，加劇市場(chǎng)饑渴度，實(shí)現(xiàn)火爆預(yù)定局面 實(shí)施方式： 硬性廣告、報(bào)紙軟文、電視廣告、新聞發(fā)布會(huì)、公眾論壇發(fā)布 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容： 招商誠(chéng)意登記信息 招商開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布 軟文形式發(fā)布內(nèi)容： 經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)推廣 誠(chéng)意登記信息及優(yōu)惠政策 誠(chéng)意預(yù)定現(xiàn)場(chǎng)火爆場(chǎng)面 新聞發(fā)布會(huì)： 誠(chéng)意登記現(xiàn) 場(chǎng)新聞發(fā)布會(huì) 聯(lián)系各相關(guān)行業(yè)大商家、政府官員、行業(yè)專(zhuān)家參會(huì)、相關(guān)媒體記者等到場(chǎng)與會(huì) 行業(yè)大戶(hù)入駐新聞發(fā)布會(huì) 大型零售商業(yè)行業(yè)論壇新聞發(fā)布會(huì) ： 組織已進(jìn)駐主力商家、意向大商戶(hù)，行業(yè)協(xié)會(huì)等人員參加 零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)與各行業(yè)大戶(hù)共同談零售商業(yè)發(fā)展方向 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （四） 正式招商階段 正式招商階段 時(shí)間 — 工作內(nèi)容 與次主力店和知名品牌店 簽訂正式租賃合同 推廣內(nèi)容 信息宣傳： 正式招商信息 招商火爆信息 推廣策略 報(bào)紙軟文傳遞招商解籌 火爆信息 各行業(yè)論壇新聞發(fā)布會(huì) 推廣方式 報(bào)紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 事件營(yíng)銷(xiāo) 電視 包裝策略 招商部現(xiàn)場(chǎng)包裝、條幅懸掛、戶(hù)外廣告牌更換、內(nèi)部設(shè)計(jì)展示 達(dá)成目標(biāo) 以短平快之勢(shì)迅速引爆市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)招商目標(biāo) 第四階段： 正式招商期 時(shí)間： 20xx 年 12 月 20 日 — 20xx 年 1 月 31 日 原則： 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)強(qiáng)化宣傳、奠定商戶(hù)信心、引爆市場(chǎng)需求 目標(biāo)： 由“引而不發(fā)”到 “一發(fā)而不可收拾”，全面引爆市場(chǎng)需求，招商取得開(kāi)門(mén)紅 實(shí)施方式： 報(bào)紙硬廣、電視廣告、報(bào)紙軟文、新聞發(fā)布會(huì)、大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 硬廣形式 發(fā)布內(nèi)容： 財(cái)富大門(mén)正式開(kāi)啟、占有先機(jī)、錢(qián)途無(wú)量 鄭州新長(zhǎng)城國(guó)際 STREETMALL 正式對(duì)外招商 軟文形式發(fā)布內(nèi)容： 工地現(xiàn)場(chǎng)跟蹤報(bào)道 正式招商消息 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 招商現(xiàn)場(chǎng)情況報(bào)道 新聞發(fā)布會(huì)： 推廣基金成立發(fā)布及公證會(huì) 行業(yè)大戶(hù)正式簽約新聞發(fā)布會(huì) 聯(lián)系各政府相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人 (如工商、稅務(wù) )、相關(guān)行業(yè)大商家、行業(yè)專(zhuān)家、各行業(yè)協(xié)會(huì)參會(huì)、報(bào)紙電視等媒體記者到場(chǎng)與會(huì) （五） 招商持續(xù)階段 招商持續(xù)階段 時(shí)間 — 工作內(nèi)容 與其他知名的品牌店和散戶(hù)簽訂正式租賃合同，做好市場(chǎng)開(kāi)業(yè) 前的準(zhǔn)備 推廣內(nèi)容 信息宣傳： 主力店及大戶(hù)進(jìn)駐宣傳 招商政策 推廣策略 報(bào)紙軟文傳遞招商開(kāi)盤(pán)以來(lái)的火爆信息 相關(guān)階段的優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng) 推廣方式 報(bào)紙硬廣發(fā)布 軟性文章炒作 電視廣告 達(dá)成目標(biāo) 延續(xù)招商誠(chéng)意預(yù)定的良好勢(shì)頭，實(shí)現(xiàn) 9樓、 10樓、主力店和次主力店的招商， 7樓散戶(hù) 80％以上招商率 第五階段： 招商持續(xù)期 時(shí)間： 20xx 年 1 月 31 日 — 20xx 年 4 月 31 日 原則： 保持正式招商的良好態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步引爆市場(chǎng) 目標(biāo)： 與其他散戶(hù)簽定租賃合同，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn) 80％ 以上的出租率 實(shí)施方式： 報(bào)紙硬廣、報(bào)紙軟文、電視廣告、大型促銷(xiāo)活動(dòng) 硬廣形式發(fā)布內(nèi)容： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 財(cái)富盛宴 等您入席 鄭州新長(zhǎng)城國(guó)際 STREETMALL 即將部分開(kāi)街營(yíng)業(yè)（五一黃金周） 軟文形式發(fā)布內(nèi)容： 招商火爆信息報(bào)道 開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備工作報(bào)道 經(jīng)營(yíng)管理宣傳 四、招商與銷(xiāo)售階段劃分組合 基于項(xiàng)目的總體招商策略，在保障開(kāi)發(fā)商收益的前提下，項(xiàng)目在安排招商和銷(xiāo)售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上將會(huì)有先后次序之分，而不同的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)其在媒體上的宣傳內(nèi)容、宣傳方式、宣傳重點(diǎn)、宣傳目的等都會(huì)有較大的差別，因此在具體劃分了各招商階段之后， 我們應(yīng)該將招商和銷(xiāo)售兩方面綜合起來(lái)考慮，以理清在各階段上究竟是以招商宣傳為主還是以銷(xiāo)售宣傳為主，抑或招商和銷(xiāo)售宣傳并重。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā) 商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 立體推進(jìn)，全面覆蓋 招商推廣的形式采用立體交叉的方式進(jìn)行，可以通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)、報(bào)紙雜志、廣播電視、行業(yè)協(xié)會(huì)等靈活多樣的方式 ，營(yíng)造一種集束性的廣告轟炸效應(yīng)，搶奪各大小商家的眼球，掀起當(dāng)?shù)鼗蚱渌貐^(qū)商家的熱烈追捧的熱潮，樹(shù)立本項(xiàng)目的良好形象。 ? 新聞發(fā)布：采用社會(huì)活動(dòng)的手段制造影響力。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 二、品牌策略 ? 產(chǎn)品線 保證項(xiàng)目整體形象配合，通過(guò)項(xiàng)目整體產(chǎn)品形象包裝宣傳，給市場(chǎng)堅(jiān)定信心，樹(shù)立發(fā)展商的誠(chéng)信品牌。 ? 通過(guò)公共媒體的力量進(jìn)行項(xiàng)目品牌推廣，展示項(xiàng)目形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 策略 實(shí)施： ? 在各大主