《鄭州市華盛印刷廠項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)整體計(jì)劃書(shū)》-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 四、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方案 ?????????????? 09 方案一：招拍掛方式 廠方收益概算 開(kāi)發(fā)商投資價(jià)值分析評(píng)估 開(kāi)發(fā)投資回報(bào)評(píng)價(jià) 方案二：協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式 廠方收益概算 開(kāi)發(fā)商投資價(jià)值分析評(píng)估 開(kāi)發(fā)投資回報(bào)評(píng)價(jià) 五、協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式 的拆遷補(bǔ)償安置方案 ????????? 15 拆遷補(bǔ)償安置方案 原有建筑物的拆遷工作 拆遷過(guò)渡安置方案 六、土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓金及支付方式 ???????? ???? 18 七、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面臨的問(wèn)題 ?? ????????????? 20 八、結(jié)束語(yǔ) ?? ??????????????????? 22 本 資料來(lái)自 一、前 言 華盛印刷廠為籌措發(fā)展資金和改善職工住房，決定出讓現(xiàn)有的土地資源。 經(jīng)我們?cè)敿?xì)分析論證，初步草擬了本方案，供雙方進(jìn)一步深入磋商探討，以實(shí)現(xiàn)雙方合作雙贏。 建筑物現(xiàn)狀。無(wú)商業(yè)產(chǎn)權(quán)。 (5)、該 地塊與外界無(wú)任何債權(quán)債務(wù)關(guān)系 不利條件 (1)、紅線退讓的影響： 由于該地塊緊鄰的商城路為鄭州市的景觀大道，按新的城市規(guī)劃要求，現(xiàn)有臨街建筑占?jí)杭t線，拆遷后剩下可用地的面積僅有 6000 余平方米（約 9 畝），大大減少了開(kāi)發(fā)規(guī)模。 （ 5） 市場(chǎng)預(yù)期因素不確定。 1：廠方收益概算： 若采取上述方式進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓時(shí)，根據(jù)目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，經(jīng)我們初步估算，預(yù)估（按保守的方式估測(cè)）該地塊掛牌競(jìng)價(jià)最高達(dá)到 400 萬(wàn)元 /畝 ，其競(jìng)得土地出讓金約為4440 萬(wàn)元，除政府收取 40%后，貴廠所得土地價(jià)款為 4440 60%=2664萬(wàn)元。 開(kāi)發(fā)商投資價(jià)值分析評(píng)估： 土地面積按規(guī)劃建設(shè)用地面積 7404 平方米（ 畝）計(jì)，新開(kāi)發(fā)總建筑面積按 萬(wàn)平方米，新建房屋住宅及商業(yè)的市場(chǎng)銷(xiāo)售平均價(jià)按 5500 元 /㎡計(jì)算。 在雙方共同努力的情況下，此方案比較容易實(shí)現(xiàn)。 深度挖掘國(guó)家政策，在不違反土地出讓管理政策的前提下，努力將該地塊的交易價(jià)格降低到 300 萬(wàn)元 ,以期降 低政府所收的出讓金。 受益價(jià)值： ㎡ 5500= 萬(wàn)元。 鑒于招拍掛方式帶來(lái)的種種不利條件，而協(xié)議出讓可適當(dāng)降低貴我雙方的開(kāi)發(fā)成本，并 有 進(jìn)一步深度挖掘 的潛力。 考慮到該地塊上原有住戶(hù)均系貴單位的職工和家屬，有的人甚至在原單位工作了一輩子，也有全家都在一個(gè)單位的。 由于原有居民住宅屬早年建設(shè)的低標(biāo)準(zhǔn)小戶(hù)型住宅建筑，平均每戶(hù)的建筑面積僅 ㎡，新規(guī)劃設(shè)計(jì)的還產(chǎn)戶(hù)型面積不可能完全按照原有那種小戶(hù)型來(lái)設(shè)計(jì)，所以在安置時(shí)應(yīng)對(duì)超過(guò) 原有產(chǎn)權(quán)面積的部分房屋應(yīng)由被安置人按我方當(dāng)時(shí)銷(xiāo)售商品房的市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行購(gòu)置。 ●所有還產(chǎn)回遷房屋均在我方開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)用房以外的位置進(jìn)行安置。 。（ 而實(shí)際計(jì)算為 萬(wàn)元） 其費(fèi)用的支付方式如下： ① 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂后，向貴方支付其轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 10%的 本 資料來(lái)自 定金； ② 在轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)手續(xù)辦理到我公司名下后，向貴方支付其轉(zhuǎn)讓費(fèi)的 50%； ③ 所有拆遷工作全部完成后付清。根據(jù)我們前面的各種分析評(píng)估結(jié)果，我們認(rèn)為這方 本 資料來(lái)自 面工作還需深入實(shí)際地多研究探討。 此方案中涉及到雙方經(jīng)濟(jì)及群眾利益的一些考慮僅為我方的但方面理解，是否合理有待雙方進(jìn)一步共同磋商探討
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