成都市年度寫字樓市場(chǎng)分析報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 實(shí)的基礎(chǔ)，區(qū)域內(nèi)還有許多潛在寫字樓項(xiàng)目將提升09年的供應(yīng)量。從成交價(jià)來(lái)看，由于天府新城是成都的新興商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)新建寫字樓較多，檔次較高，成交價(jià)多在8000元/平方米以上。有利：l 蘇寧、伊藤洋華堂旗艦店、美美百貨、茂業(yè)百貨等的建設(shè)將完善區(qū)域商業(yè)配套目前蘇寧和伊藤已經(jīng)確定入駐南延線，這不僅對(duì)住宅市場(chǎng)是利好消息，對(duì)寫字樓物業(yè)來(lái)說(shuō)也有著積極的作用，使區(qū)域的配套更為成熟，對(duì)吸引更多的企業(yè)入駐有很大的幫助。l 金融配套已逐步完善成都金融后臺(tái)約3000畝用地，就在天府新城內(nèi)，如若金融后臺(tái)建成后，區(qū)域內(nèi)的金融配套將十分完備。l 市場(chǎng)潛在高端寫字樓眾多據(jù)中原市場(chǎng)監(jiān)控了解，該區(qū)域有大量的商務(wù)辦公用地，且目前已知的甲級(jí)寫字樓較多，如中航國(guó)際廣場(chǎng)、三峽大廈、拉德方斯、中信廣場(chǎng)等已知有11個(gè)左右的甲級(jí)寫字樓，隨著未來(lái)區(qū)域商務(wù)規(guī)劃的完善，片區(qū)內(nèi)甲級(jí)寫字樓將越來(lái)越多，有助于提升區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的品質(zhì)和檔次。l CBD與SBD寫字樓市場(chǎng)最為成熟綜合幾個(gè)寫字樓集中區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，CBD與SBD兩個(gè)區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間長(zhǎng)，成熟度高，擁有比較穩(wěn)定的客戶群體，價(jià)格和租金走勢(shì)也比較平穩(wěn)；l 天府廣場(chǎng)跳傘塔區(qū)域高檔寫字樓最多天府廣場(chǎng)跳傘塔區(qū)域甲級(jí)寫字樓最多，同時(shí)潛在寫字樓多，供應(yīng)也最大，包括仁恒廣場(chǎng)、城市之心二期等檔次較高的寫字樓未來(lái)都將呈現(xiàn)。位于城市中心或副中心地帶；物管費(fèi)大于12元/㎡/月；租金高于85元/㎡/月；品牌電梯不少于8部、品牌中央空調(diào)、品牌并具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物管、監(jiān)控系統(tǒng)完備；入駐公司多為大型實(shí)力企業(yè)且入駐率高；建筑面積大于40000㎡且有大堂。這主要是因?yàn)槔稀⑴f寫字樓在軟硬件配置方面均相對(duì)較差，對(duì)企業(yè)尤其是對(duì)公司形象比較看重的大型企業(yè)的吸引力逐漸減弱，因而租金價(jià)格相對(duì)較低。從成都甲級(jí)寫字樓的入駐企業(yè)來(lái)看，電子行業(yè)最多，這些企業(yè)多是大型集團(tuán)，品牌形象高，如西門子等，是甲級(jí)寫字樓最主要的客戶群體；此外，金融、房地產(chǎn)等對(duì)寫字樓軟硬件均比較看重的行業(yè)也較多的選擇甲級(jí)寫字樓，如各大銀行、和記黃埔等。其中力寶大廈由于投入使用時(shí)間短，租金高，使得目前的空置率偏高。乙級(jí)寫字樓2008年乙級(jí)寫字樓的平均租金為70元/㎡/月，售價(jià)為7908元/平方米。另一方面此類型的寫字樓在市場(chǎng)上的供應(yīng)量也最大，客戶選擇面較廣，使得其整體需求量最高。這些寫字樓由于硬件配套不全，軟件服務(wù)也無(wú)法滿足客戶，因此市場(chǎng)需求量較小。l 甲級(jí)寫字樓發(fā)展提速隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加上極佳的生活環(huán)境和低廉的人力成本，成都成為了眾多國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)，這為成都今后寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展特別是甲級(jí)寫字樓的發(fā)展提供了條件，而且政府也在著力打造高檔次的辦公物業(yè)集中區(qū)，今后甲級(jí)寫字樓的發(fā)展將會(huì)逐漸提速。l 03年正式晉升為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，園區(qū)形象明顯提升?？偛拷?jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)比較滯后名稱：商環(huán)境招商對(duì)象：生產(chǎn)、科研、總部辦公地址：武侯科技園武興二路8號(hào)總建面：11000㎡容積率： 綠化率：50%均價(jià)：4500銷售率：2期80%高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新區(qū)1991年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為首批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，園區(qū)規(guī)劃面積67平方公里，由南區(qū)和西區(qū)兩部分組成，南區(qū)位于成都市正南，規(guī)劃面積47平方公里；西區(qū)位于成都市西、成都至都江堰黃金旅游通道兩側(cè)，規(guī)劃面積20平方公里。劣勢(shì)：l 目前建成區(qū)相對(duì)還比較小，規(guī)模效應(yīng)還不夠大。優(yōu)勢(shì)：l 是城市東南方向近郊的工業(yè)規(guī)劃布點(diǎn)區(qū)域和城市向東向南發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)項(xiàng)目。l劣勢(shì)：l 目前建成面積較小，入駐企業(yè)也比較少，形成規(guī)模化還需要較長(zhǎng)的時(shí)間。優(yōu)勢(shì)：l 項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境較好，緊靠日月大道和成飛大道，臨近三環(huán)路和繞城高速路和火車西站僅2公里，距雙流機(jī)場(chǎng)僅12分鐘車程，交通十分便捷。l 入園條件較高，阻礙了一部分成長(zhǎng)型企業(yè)的發(fā)展。六、典型項(xiàng)目項(xiàng)目名稱力寶大廈香格里拉中心時(shí)代廣場(chǎng)城市之心商務(wù)區(qū)SBD————天府廣場(chǎng)跳傘塔地址科華北路濱江東路9號(hào)總府路24號(hào)人民南路一段86號(hào)租售方式可租可售只租不售可租可售可租可售物管世邦魏理仕世邦魏理仕成都時(shí)代廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司奧萊物業(yè)管理有限公司物管費(fèi)16201515車位408472400300建筑面積(㎡)720764652610545952000層高項(xiàng)目配套、新風(fēng)系統(tǒng)12部高速東芝電梯、美國(guó)特靈空調(diào)系統(tǒng)、感應(yīng)卡12部德國(guó)蒂森電梯、1000臺(tái)水源熱泵空調(diào)機(jī)組、無(wú)線上網(wǎng)、閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)三菱客梯6部，貨梯2部、美國(guó)特靈中央空調(diào)、光纖六類綜合布線、IC卡一卡通服務(wù)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)入駐率50%47%95%95%上述幾個(gè)典型寫字樓項(xiàng)目都有租金和項(xiàng)目軟硬件配置較高的特點(diǎn)。l 天府廣場(chǎng)跳傘塔成主要發(fā)展區(qū)，集中了30%的市場(chǎng)需求，其售價(jià)和租金也比較高，分別達(dá)到12859元/平方米和93元/平方米。工業(yè)園區(qū)與傳統(tǒng)寫字樓物業(yè)互為補(bǔ)充，將成為今后成都寫字樓市場(chǎng)的重要組成部分。l 頂級(jí)寫字樓將出現(xiàn)由六大行聯(lián)合發(fā)布的《成都商務(wù)寫字樓等級(jí)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》在08年出臺(tái)。新座成都錦江房地產(chǎn)有限公司華興正街商業(yè)、辦公、其他高層成都市正成投資開(kāi)發(fā)有限公司北大街住宅，商業(yè)，辦公、其他高層城市理想成都市錦江區(qū)統(tǒng)一建設(shè)辦公室梨花街住宅、商業(yè)、辦公、其他超高層航天科技大廈四川航天科技大廈有限公司新光華街商業(yè)、辦公、其他超高層花樣年清水灣成都川安置業(yè)有限公司外西蘇坡橋東街辦公、其他高層北世紀(jì)加州成都市智業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司沙灣東二路商業(yè)、辦公、其他高層金璐天下成都市金港房屋開(kāi)發(fā)公司茶店子西街住宅、商業(yè)、辦公、其他高層37 / 38成交土地列表區(qū)域環(huán)線位置凈面積（畝）用途分類成交總價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)格(元)獲得方城南三環(huán)外高新區(qū)雙土村十一組23商業(yè)，金融業(yè)用地，不兼容住宅5,四川海洋旅游公司城南三環(huán)外高新區(qū)南區(qū)雙土村三、四組37商業(yè)，金融業(yè)用地，不兼容住宅8,華西證券城南三環(huán)外科創(chuàng)中心片區(qū)K號(hào)地塊43商業(yè)，金融業(yè)用地，不兼容住宅成都鑫達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成都大鼎置業(yè)有限公司成都美美力誠(chéng)百貨有限公司城南三環(huán)外高新區(qū)益州大道59商業(yè)用地，不兼容住宅650上海復(fù)地投資管理有限公司城南三環(huán)外高新區(qū)益州大道以西、盛邦街以北26商業(yè)用地，不兼容住宅650成都鼎立資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有限公司城南三環(huán)外高新區(qū)雙土村十一，十二組22商業(yè)，金融業(yè)用地，不兼容住宅487成都中節(jié)能環(huán)保發(fā)展股份有限公司城南三環(huán)外高新區(qū)雙土村十一組25商業(yè)，金融業(yè)用地，不兼容住宅487成都市諾亞舟實(shí)業(yè)有限公司城東內(nèi)一環(huán)東大街15號(hào)地塊10包含商業(yè)金融酒店用地，不含市場(chǎng)用地115111241四川明宇集團(tuán)城中內(nèi)環(huán)內(nèi)錦江區(qū)東大街1號(hào)地塊7公共設(shè)施用地1069655000陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)城南三環(huán)外高新區(qū)南部園區(qū)700商業(yè)金融業(yè)用地 文化娛樂(lè)用地48000435世紀(jì)城新國(guó)際會(huì)展中心有限公司236
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