【正文】 名的開發(fā)商，房產(chǎn)公司置地對“某房產(chǎn)公司廣場”項目充滿了信心，將集合20多年綜合商業(yè)項目的運作經(jīng)驗為某再添一個高品質(zhì)、具有城市標志性的綜合性項目。三、編制依據(jù)和內(nèi)容（一）編制依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國發(fā)[2004]20號）《外商投資項目核準暫行管理辦法》（2004年國家發(fā)展改革委令第21號）《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》（國家發(fā)展和改革委員會、商務(wù)部令第57號）《國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于改進和完善企業(yè)投資項目核準程序有關(guān)規(guī)定的通知》（發(fā)改辦投資[2005]1463號）《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》（發(fā)改投資[2007]1169號）《國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南（2006）的通知》（發(fā)改環(huán)資[2007]21號）《國家發(fā)展改革委關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查工作的通知》（發(fā)改投資[2006]2787號）《浙江省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》《浙江省企業(yè)投資項目核準和備案暫行辦法》（浙政辦發(fā)[2005]73號）《關(guān)于印發(fā)浙江省外商投資優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄的通知》（浙發(fā)改外資[2005]27號）（二）編制內(nèi)容根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知》、《浙江省企業(yè)投資項目核準和備案暫行辦法》等要求進行編制。近年來，某市致力于打造藍天、碧水、綠色、清靜的國際花園城市和生態(tài)城市，并以優(yōu)美的居住環(huán)境、良好的社會治安和完善的生活設(shè)施，被聯(lián)合國授予人居環(huán)境改善國際最高獎項——聯(lián)合國人居獎。優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境不僅使某集聚東方通訊、UT斯達康、娃哈哈、阿里巴巴、新中大、吉利集團、蘇泊爾集團、康恩貝集團等省內(nèi)外大企業(yè)總部，更吸引了諾基亞、摩托羅拉、日本精工、亞洲光學(xué)、華為3COM等國外知名企業(yè)在某設(shè)立研發(fā)中心。根據(jù)規(guī)劃，將成為某市乃至浙江省的中央商務(wù)區(qū)，高層次的第三產(chǎn)業(yè)區(qū)和城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展新的增長點，成為體現(xiàn)時代特征、某風(fēng)格、錢江特色，并具有高文化品位和高科技內(nèi)涵的沿江園林新城，將有力帶動某整個城市建設(shè)中心的轉(zhuǎn)移，形成未來某大都市的“心臟”。本項目作為“某房產(chǎn)公司廣場”項目的重要組成部分，集商務(wù)酒店、寫字樓、公寓式酒店、商業(yè)用房于一體，對于完善錢江新城中央商務(wù)區(qū)功能、集聚新城商氣與人氣、進一步帶動新城開發(fā)建設(shè)將產(chǎn)生積極作用。建成后將成為錢江新城及某市的新標志性建筑，將促進錢江新城的CBD商務(wù)氛圍的形成?！赌呈袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》則要求以持續(xù)健康為基礎(chǔ)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并強調(diào)要“爭創(chuàng)房地產(chǎn)全國品牌”?！赌呈袊窠?jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》進一步指出，要“加快旅游業(yè)從觀光游‘一枝獨秀’向觀光、會展、休閑‘三位一體’轉(zhuǎn)變……強化‘吃、住、行、游、購、娛’六要素的聯(lián)動，完善旅游飯店業(yè)”。項目建設(shè)符合相關(guān)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求。根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）”、“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)、經(jīng)營”、“房地產(chǎn)二級市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)濟公司”三類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被列入限制外商產(chǎn)業(yè)目錄。但是，隨著我國相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行，以及土地與金融信貸政策的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將提高，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)風(fēng)險、管理風(fēng)險和政策法規(guī)風(fēng)險加大，行業(yè)的進入壁壘將明顯提高。飯店業(yè)是我國開放時間最早、開放程度最高的行業(yè)。第三章 市場分析及規(guī)模定位一、飯店市場分析（一）浙江省飯店業(yè)發(fā)展態(tài)勢旅游業(yè)是浙江省重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其中，飯店業(yè)作為旅游活動“吃、住、行、游、購、娛”六要素中的重要環(huán)節(jié)，在浙江省旅游業(yè)的快速發(fā)展中起著極為重要的作用。（二）某市飯店業(yè)發(fā)展態(tài)勢某市是中國東部沿海地區(qū)最具發(fā)展活力的城市之一，長江三角洲南翼中心城市，浙江省的政治、經(jīng)濟和文化中心，文化底蘊深厚，旅游資源豐富，是浙江省旅游業(yè)最發(fā)達的城市。圖31 2006年某市國內(nèi)旅游者旅游目的構(gòu)成圖與某市旅游市場的發(fā)展水平相對應(yīng)，某市飯店業(yè)發(fā)展處于全省領(lǐng)先水平，星級飯店總數(shù)居全省第一位，星級飯店出租率和平均房價均保持在較高水平。其中，某以其優(yōu)越的自然生態(tài)、優(yōu)良的投資環(huán)境和良好的發(fā)展勢頭，其寫字樓日益受到企業(yè)青睞。具有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)品將成主流隨著企業(yè)對辦公條件要求的不斷提高和越來越多大型跨國公司的入駐，某寫字樓在建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部配套、電梯、空調(diào)設(shè)備、內(nèi)外部環(huán)境建設(shè)等方面都有較大改善。錢江新城和濱江成為后起之秀錢江新城和濱江板塊的寫字樓大多還在建設(shè)之中，目前實際可使用面積不大。（二）某市寫字樓市場競爭格局某寫字樓市場受政府規(guī)劃與區(qū)域經(jīng)濟影響明顯，地鐵一號線的開工、錢江新城的建設(shè)、濱江高新產(chǎn)業(yè)集群的形成將使某寫字樓市場的競爭格局發(fā)生新的轉(zhuǎn)變，也將推動各商圈之間的差異化發(fā)展。此外，黃龍區(qū)塊毗鄰浙江大學(xué)玉泉校區(qū)與西溪校區(qū)，且緊鄰城市中心及西湖、黃龍洞等著名的人文景點，具有濃厚的文化底蘊，這也是黃龍區(qū)塊吸引國際企業(yè)的重要優(yōu)勢。城西文教區(qū)塊文教區(qū)塊是目前某信息產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，但區(qū)內(nèi)寫字樓整體品質(zhì)較低，多為其他用途房產(chǎn)改建而成，缺少商務(wù)配套設(shè)施。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓40多幢，總供應(yīng)量接近120萬平方米，主要新建寫字樓主要位于武林廣場以北區(qū)域，均具有較高品質(zhì)。預(yù)計未來慶春、鳳起區(qū)塊金融中心的地位仍將繼續(xù)得到鞏固。（三）商業(yè)用房包括零售、娛樂及餐飲等類型的商業(yè)用房，與相鄰的其他地塊的購物中心形成呼應(yīng)，營造出充滿活動的商業(yè)空間。（二）能源供應(yīng)狀況項目建設(shè)在某城區(qū)，各項基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，供水、供電均能滿足項目建設(shè)的需要。對于面積較大的窗戶及幕墻采用隔熱鋁合金窗框和中空玻璃以降低傳熱系數(shù)，其氣密性等級不低于現(xiàn)行國家標準《建筑外窗滲透性能分級及其檢測方法》（GB7107）規(guī)定的4級。（四）加強物業(yè)管理措施，對重要設(shè)備加以監(jiān)控。盡量利用自然采光，減少人工照明。本項目空調(diào)系統(tǒng)中的空調(diào)機組，風(fēng)機，水泵等均采用高效設(shè)備，以節(jié)約能源。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項目選址和用地方案（一）建設(shè)地址項目選址在某錢江新城CBD核心區(qū)域，位于規(guī)劃錢江新城核心位置，具體的四周邊界為：東至富春路，南至建設(shè)單位在建E022地塊，西至建設(shè)單位在建E023地塊，北至香樟街。三、地質(zhì)災(zāi)害影響分析和水土保持（一）地質(zhì)災(zāi)害影響分析項目用地位于某江干區(qū)，從多年的建設(shè)來看，建設(shè)范圍內(nèi)無重大地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生。為保持水土，應(yīng)采取以下措施：施工期間開挖出的表土要按規(guī)定堆放或及時清運；施工車輛離開施工現(xiàn)場須沖洗干凈；場內(nèi)充分重視排水設(shè)施的建設(shè)，防止暴雨在場地徑流過分造成土壤流失；按照要求及時建設(shè)草皮以及植樹綠化，以保護區(qū)域優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。實際建設(shè)時要對用地地質(zhì)作進一步的勘探，并確定合理的建設(shè)方案。年平均降雨量1435毫米，平均相對濕度為76%。浙贛、滬杭、杭甬、宣杭四條鐵路在市區(qū)交匯；某港是全國內(nèi)河航運重點港口，京杭大運河南起某，溝通錢塘江、長江、淮河、黃河、海河五大水系；錢塘江向東經(jīng)某灣可達沿海各港口，向西可入浙中、浙西及皖南等地；杭甬、滬杭、杭金衢等高速公路輻射周邊大城市；十幾條國道、省道通往各地；某蕭山國際機場是中國民航干線機場，建設(shè)規(guī)模宏大，設(shè)備先進，已開通數(shù)十條國內(nèi)和國際航線。2008年，按常住人口計算的人均GDP為60414元，按戶籍人口計算的人均GDP為70832元，按國家公布的2008年平均匯率計算，分別達到8699美元和10199美元。文化名城建設(shè)全面推進，科技、教育、衛(wèi)生、體育、人才等各項社會事業(yè)加快發(fā)展，民主法制建設(shè)取得顯著成效，社會保障體系逐步健全，人民生活質(zhì)量明顯提高。綜上所述，本項目交通區(qū)位優(yōu)越，選址合理可行，具備良好的自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件和經(jīng)濟社會基礎(chǔ)。綜上所述，本項目地上總建筑面積約為112977平方米。重點以摩登、挺拔的建筑形式和玻璃、金屬等材質(zhì)反映城市印象，以茂密植物、充滿曲線的園林和屋頂花園等體現(xiàn)自然人文風(fēng)格。餐飲等配套設(shè)施按照酒店建設(shè)要求，設(shè)置布局合理的中餐、西餐廳、咖啡廳和適當?shù)陌鼛蟹忾]的酒吧間；廚房冷菜間、面點間獨立分割，有足夠的冷氣設(shè)備，冷菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有專門放置臨時垃圾的設(shè)施并保持其封閉等。寫字樓按照寫字樓的要求，進行合理的裝修，并配置合適的服務(wù)設(shè)施等。擬采用鉆孔灌注樁基礎(chǔ)。在建筑和景觀布局上強調(diào)自然生態(tài)的延伸，小庭院與大面積綠化相互呼應(yīng)，沿道路設(shè)置開放式綠化。供水有保障。室內(nèi)消火栓水量按15升/秒，室外消火栓水量按25升/秒，室內(nèi)自動噴淋水量按30升/秒考慮。室外排水管采用埋地硬聚氯乙烯加筋管。生活污水中含有較多的有機物，需要經(jīng)過處理后排入?yún)^(qū)塊內(nèi)污水管網(wǎng)。（三）電力工程設(shè)計依據(jù)（1）《建筑電氣設(shè)計技術(shù)規(guī)程》（JGJ1683）（2）《建筑設(shè)計防火規(guī)程》（GBJ1687）（3）《建筑防雷設(shè)計規(guī)范》（GB50057）負荷預(yù)測本項目用電負荷由設(shè)備用電、照明用電和其它用電等組成，根據(jù)項目的建筑規(guī)模和設(shè)施配備，參照規(guī)范及同類建筑用電指標，采用單位建筑面積負荷指標法，按60瓦/平方米計算，則項目總用電負荷約為6779kW。低壓系統(tǒng)采用380/220V配電。照明系統(tǒng)（1）照度要求照度標準參照國家民用建筑標準規(guī)范進行設(shè)計。（4）光源及燈具選型住宅照明采用稀土節(jié)能燈為主的照明光源；公建照明采用稀土節(jié)能燈與高效型熒光燈相結(jié)合的照明光源。在建筑物的電源進線箱處重復(fù)接地，防雷接地、保護接地共用同一接地裝置。暖通消防系統(tǒng)地下汽車庫按消防要求，火災(zāi)時按6次/小時設(shè)計機械排煙系統(tǒng)。（五）弱電工程結(jié)合現(xiàn)代智能建筑的要求，本項目弱電專業(yè)設(shè)計包括如下內(nèi)容：電話系統(tǒng)、樓內(nèi)移動電話通訊覆蓋系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、PDS綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇自動化管理系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。設(shè)置樓內(nèi)移動電話通訊覆蓋系統(tǒng)(樓層、電梯轎廂)，具體由移動公司投資承做。水平布線區(qū)，語音信息傳輸采用非屏蔽雙絞線傳輸，計算機信息部分采用銅纜結(jié)合光纖到桌面?zhèn)鬏?；垂直主干區(qū)，語音信息主干采用大對數(shù)非屏蔽雙絞線，計算機信息主干采用6芯多模光纖。保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)監(jiān)控中心，內(nèi)置主制器、主監(jiān)示器、錄像機和若干監(jiān)視器，如果有統(tǒng)一的控制中心(包括BAs控制臺等)，則設(shè)在控制中心內(nèi)；在主要出入口、電梯轎廂內(nèi)、大廳、車庫及重要場所可設(shè)置固定式攝像頭和紅外報警探頭：巡更對講系統(tǒng)，在建筑物內(nèi)各層或特定的幾層設(shè)置巡更卡，警衛(wèi)人員可與監(jiān)控中心進行對講。消防控制中心設(shè)在一層，消防中心能接收所有火災(zāi)報警信號，并能對所有消防設(shè)備進行聯(lián)動控制和手動控制：如控制消火栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機、正壓風(fēng)機、消防電梯、應(yīng)急照明、緊急廣播等，在火警時自動切除非消防電源，將電梯迫降至底層等，消防中心還設(shè)有直通市消防隊的專線電話。項目產(chǎn)生的汽車尾氣對周圍環(huán)境有一定的影響。產(chǎn)生的“三廢”，將進行分類、分級、分步處理，最大限度地減少“三廢”對環(huán)境的污染，保護自然環(huán)境的生態(tài)平衡。生活垃圾根據(jù)性質(zhì)和處置方法的不同，采取分類收集，設(shè)置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器，經(jīng)分類收集后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。高層設(shè)18米18米的消防登高場地。采用雙水源供水，室外消防由市政壓力直接供水，室內(nèi)消防由水泵抽吸消防水池中水供給，消防水池及泵房集中設(shè)置。第八章 人力資源配置和項目實施進度一、組織機構(gòu)項目建設(shè)單位將以市場化運作的方式，按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度開展經(jīng)營管理活動。根據(jù)本項目建設(shè)規(guī)模，勞動定員為55人，其中高級職員6人；中級管理人員12人，為各部門正副經(jīng)理；一般技術(shù)人員和管理人員30人；一般員工7人，包括勤雜、保安等服務(wù)人員。人員培訓(xùn)應(yīng)在工程投入運行前先期啟動，分層次、分批進行。項目建成后，采取自己持有自行經(jīng)營方式。其中，安裝部分包括電氣、給排水、消防、弱電工程等。土地費用根據(jù)建筑體量比例折算，為10300萬元。四、總投資估算項目總投資34139萬元，其中，資產(chǎn)建設(shè)投資33839萬元，自營資產(chǎn)流動資金300萬元。第十章 經(jīng)濟影響分析一、經(jīng)濟合理性分析本項目不具有壟斷特征，與市場上的其他同類房產(chǎn)品雖然具有差異性，但其產(chǎn)品價格由市場決定，而經(jīng)濟合理性分析僅從企業(yè)投資項目的角度，進行財務(wù)盈利能力分析；另一方面對財政收入的影響進行定量的分析。（三）稅金及附加營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅率為5%，城市維護建設(shè)稅率為7%，教育費附加為5%。（五）盈利能力分析利潤估算自營部分滿荷經(jīng)營年度繳納所得稅2682萬元，年凈利潤為8045萬元。根據(jù)損益表和投資計劃與資金籌措表，以正常年為例計算以下指標：開發(fā)產(chǎn)品投資利潤率=年凈利潤/開發(fā)投資100% =%； （七）項目對財政收入的影響分析根據(jù)項目的財務(wù)效益測算，本項目在計算期內(nèi)可上繳企業(yè)所得稅92093萬元、營業(yè)稅及附加27220萬元將對某市財政提供一定的支持。國家近兩年針對房地產(chǎn)市場出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策?；谝陨细黜楋L(fēng)險，根據(jù)目前的經(jīng)濟形勢、市場環(huán)境和公司自身的情況，房產(chǎn)公司置地將繼續(xù)鞏固和提升已有的良好基礎(chǔ)和競爭優(yōu)勢，實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定高質(zhì)量的均衡增長，致力成為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和領(lǐng)先者。借助人民幣升值，商鋪、寫字樓、服務(wù)式公寓等商業(yè)地產(chǎn)，存在較大的增值空間，為本項目的建設(shè)提供了廣闊的市場開發(fā)前景。（二）對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟鏈條中處于中間環(huán)節(jié)，會對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求。項目所上繳的稅收，通過轉(zhuǎn)移支付，可以幫助當?shù)氐娜鮿萑后w；并可以直接或間接為一部分弱勢群體人員創(chuàng)造一定的就業(yè)機會，因而本項目的影響基本是正面的。根據(jù)項目的性質(zhì)分析，當?shù)氐慕ㄖI(yè)、運輸業(yè)將對本項目抱有積極參與的態(tài)度。不僅能優(yōu)化當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，而且能有效帶動當?shù)胤?wù)業(yè)、推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高當?shù)貏趧恿蜆I(yè)率，促進地方經(jīng)濟發(fā)展。本項目作為商業(yè)地產(chǎn)，相對來說，會引發(fā)的社會風(fēng)險較小