【正文】 要組成部分，對全社會投資趨向和國民經(jīng)濟發(fā)展有著重要影響，對國民生活水平的改善和提高具有直接的影響。盈利能力分析所得稅前財務內部收益率為19%，財務凈現(xiàn)值（IC=12%）為173192萬元。物業(yè)出租部分再繳納房產稅12%，%； （四）成本估算本項目資產出租的經(jīng)營成本包括員工工資和福利費、修理費、宣傳銷售等其他費用，其他的物業(yè)管理由專門物業(yè)管理公司負責。（一）分析依據(jù)及基礎數(shù)據(jù)分析依據(jù)（1）國家發(fā)展和改革委、建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（2）現(xiàn)行各項稅收政策基礎數(shù)據(jù)項目計算期設定為40年，其中建設期為6個年度，從2008年始至2013年；經(jīng)營期間從2014年至2048年，共34年。 五、資金籌措與使用（一）資金籌措項目總投資為4995萬美元，折合人民幣為人民幣34139萬元。項目預備費包括基本預備費和價格預備費，按工程費用和其它費用之和的5%估算。室外工程包括基地內的道路、硬地和停車場地等。自營出租總投資包括自營資產固定資產投資和鋪底流動資金?？偨?jīng)理常務副總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理總經(jīng)理副總經(jīng)理市場經(jīng)理行政事務財務管理采購招標傳播推廣招商租務設計管理工程管理客戶服務人力資源IT法務財務部行政人事部資金管理薪酬管理采購合約部成本控制合約管理營銷部租務部發(fā)展部工程部物業(yè)公司營銷策劃客戶管理TC地政事務進度控制保安管理工程服務董事會四、實施進度計劃項目分前期決策、開工準備、工程施工、竣工驗收等階段，根據(jù)項目實施各階段的工作量和所需時間，自編制項目申請報告起至項目投入使用，在各項工作進展順利的前提下，約需36個月。三、人員招聘和培訓人員招收將根據(jù)國家勞動部、人事部和外商投資企業(yè)相關法律、法規(guī)以及某市有關企業(yè)招工規(guī)定依法進行。設董事會，聘任總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理及助理總經(jīng)理共四名，市場經(jīng)理一名，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。采用自動報警和控制系統(tǒng)在重點區(qū)塊設置消防報警及聯(lián)動系統(tǒng)。合理劃分防火分區(qū)合理劃分防火分區(qū)，并按規(guī)范安裝相應的防火門，防煙樓梯間及前室安裝乙級防火門；各類管道井的檢修門采用丙級防火門。噪聲為減少噪聲對環(huán)境的影響，本項目中選用的配變電設備等，均采取噪聲治理措施；嚴格控制基地內道路交通噪聲，滿足區(qū)域環(huán)境噪聲要求。項目實施中產生的主要污染物有生活污水、生活垃圾、廢棄物、廢氣和噪聲等。項目主要噪聲源在按規(guī)定治理后，產生的噪聲對周圍環(huán)境影響可降低至規(guī)定的要求，對周圍環(huán)境影響較小。第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境保護（一）環(huán)境保護標準《環(huán)境空氣質量標準》（GB30951996）《地表水環(huán)境質量標準》（GB38382002）《污水綜合排放標準》（GB89781996）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（GB30961993）《建筑施工場界噪聲限值》（CGB1252392）國務院〖1998〗第253號令《建設項目環(huán)境保護管理條例》《自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB500842001）（二）環(huán)境影響分析施工期的環(huán)境影響分析項目建設施工期建筑噪聲將會對環(huán)境造成一定的影響，建筑單位將加強對施工期間建筑噪聲的控制，使用先進低噪聲的建筑機械和工藝，合理安排和控制施工周期，并根據(jù)需要控制夜間施工。樓宇自動化管理系統(tǒng)(BAS)整個系統(tǒng)采用分散監(jiān)控，集中管理——集散型控制系統(tǒng)，在控制中心設立中央主機，對建筑物內設備的運行、安全狀況、能源使用狀況及節(jié)能實行自動監(jiān)測、控制與集中管理。 背景音響系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)采用平時播放背景音樂以掩蓋現(xiàn)場噪聲，創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍，可用于業(yè)務廣播、會議廣播和播放通知等。閉路電視系統(tǒng)本項目主要考慮在辦公室、會議室、客房等用房設置電視插座網(wǎng)絡，采用分支分傳輸方式水平傳輸。電話系統(tǒng)本項目電話系統(tǒng)包括直線電話管線系統(tǒng)和內部綜合業(yè)務交換系統(tǒng)。排煙設備與平時通風合用，采用耐高溫防排煙風機箱。在插座配電回路上安裝瞬時動作（動作電流為30mA）的漏電保護器。燈具采用控光性能合理、光效高、配光特性穩(wěn)定、反射或透射系數(shù)高的節(jié)能燈具。（2）公共照明各單元的樓梯、車庫的照明采用紅外光聲控延時控制。根據(jù)負荷分布情況，設置10/，采用電纜橋架敷設，選用VV型電纜，引至各獨立單元電表箱或公建電表箱。負荷等級與供電電源本項目保安型負荷（消防電梯、消防水泵，正風機及排煙機、疏散應急照明、消控系統(tǒng)等）屬一級負荷，其余為二、三級負荷。車輛清洗及其它設備等產生的廢水直接排入?yún)^(qū)塊內污水管網(wǎng)。消防管道采用內外壁熱鍍鋅鋼管。消防給水系統(tǒng)采用臨時高壓制，消防泵房位于地下，并在建筑相應位置配置磷酸銨鹽干粉滅火器。按照建筑功能分為酒店式寫字樓、酒店和寫字樓綜合建筑以及商業(yè)建筑3套供水系統(tǒng)。同時在建筑設計中注重建筑與環(huán)境的交流，最大限度的將景觀綠化滲透到建筑內部，提高建筑室內環(huán)境品質；利用屋頂層建設“綠色平臺”，由樹木、灌木和草坪構成的多層次立體綠化可以有效改善小氣候；建筑面向綠化、廣場的界面盡量采用通透性材質，使使用者能盡覽郁郁蔥蔥的綠化景觀，從而達到人、建筑、自然相輔相成，共生共存。建筑抗震設防烈度為7度。同時，應滿足寫字樓的使用需要。會議及商務設施。（二）設計要求大堂、前廳應滿足寬敞、裝修豪華、光線充足；有與酒店、寫字樓定位和規(guī)模相適應的總服務臺，總服務臺有中英文標志、分區(qū)段設置接待、問訊、結帳、24 小時有工作人員在崗；提供留言服務、一次性總帳單結帳服務、信用卡服務、18 小時提供外幣兌換服務；總服務臺提供飯店服務項目宣傳品、酒店價目表、中英文本市交通地圖，全國旅游交通地圖、本市和全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等；可 8 小時直接接受國內、國際客房預訂，有飯店和客人同時開啟的保險箱、設門衛(wèi)應接員、專職行李員、值班經(jīng)理、大堂經(jīng)理；在非經(jīng)營區(qū)設客人休息場所、提供店內尋人服務和安排出租車服務、門廳及主要公共區(qū)域有殘疾人出入坡道、配備輪椅等要求。二、項目定位根據(jù)規(guī)劃設計要求以及項目的區(qū)位等條件，本項目主要建設商務酒店、公寓式酒店、寫字樓和商業(yè)用房等四種功能用房。第六章 建設方案一、建設規(guī)模本項目的建筑規(guī)模按照規(guī)劃的選址意見書的要求確定。人民不斷增長的物質和文化生活需求，為文化產業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇和空間。城市綜合競爭力居全國大中城市前列。距蕭山國際機場約18公里，周邊均為城市主要道路，并與地鐵相鄰，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。夏季主導風向西南偏南，冬季主導風向西北偏北。氣候氣象某屬亞熱帶季風性氣候，四季分明、溫和濕潤、光照充足、雨量充沛。四、征地拆遷及移民安置分析項目用地不涉及拆遷和移民安置。同時，按照《浙江省地質災害防治規(guī)劃》，某市屬于我省“浙西北山地滑坡、巖溶塌陷地質災害防治區(qū)（Ⅲ）”，其中市區(qū)的山區(qū)部分為地質災害次重點防治亞區(qū)（Ⅲ2）。（二）用地方案本項目用地面積為12553平方米，為規(guī)劃的辦公、商業(yè)金融用地二、土地利用合理性分析用地屬于某市城市規(guī)劃范圍，用地性質為辦公、商業(yè)金融用地，符合相關的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的要求。（八）加強對建筑節(jié)能實施工作的監(jiān)督管理，確保按規(guī)定落實國家和省節(jié)能標準和規(guī)范。照明燈具應符合國家現(xiàn)行相關標準的有關規(guī)定，選用國家推薦的節(jié)能型燈具。（五）變電所變壓器選用高效率、低能耗產品。（三）室內排水管道選用塑料排水管。三、節(jié)能節(jié)水措施（一）按照國家和省規(guī)定的節(jié)能設計標準與規(guī)范進行項目設計，并按設計要求建造。（四）公寓式酒店以區(qū)域內企業(yè)的管理人員為目標客源，具有較好的商務配套服務功能，同時提供酒店式服務，聘請知名物業(yè)管理公司進行管理。三、項目市場定位和建設規(guī)模本項目是包含寫字樓、商務酒店、公寓式酒店和商業(yè)用房四大內容的商業(yè)性綜合地產項目。預計未來武林區(qū)塊仍將是某寫字樓需求旺盛的區(qū)域。從未來發(fā)展角度看，文教區(qū)塊住宅氛圍濃厚，交通過于擁擠，且大部份寫字樓品質較低，不具備可持續(xù)發(fā)展能力。濱江區(qū)塊濱江區(qū)塊目前主要入駐群體為從事高新技術產業(yè)和第三產業(yè)的企業(yè)。錢江新城在政策支持與規(guī)劃引導下，錢江新城將成為某市未來商務核心區(qū)之一，這決定了錢江新城在某商業(yè)地產中的地位，錢江新城的崛起將成為引發(fā)某寫字樓市場競爭格局轉變的重要因素之一。但未來這兩個區(qū)塊將成為企業(yè)總部建設的重點地塊，企業(yè)自用面積將占區(qū)塊供應量的40%左右。從新建項目情況來看，某寫字樓正在不斷地與國際要求接軌，以適應高速發(fā)展的社會需求。目前，某寫字樓市場發(fā)展主要呈現(xiàn)如下特點：整體市場穩(wěn)中有升目前某寫字樓的總供應量較大，已達到700多萬平方米，其中在建的未來供應量達到200多萬平方米。隨著某旅游業(yè)逐步由觀光游“一枝獨秀”向觀光、會展、休閑“三位一體”轉變，商務旅游者對飯店產品的需求不斷增加，對飯店業(yè)拓展商務功能、提升服務水平、改善產品結構提出了更高的要求。2006年，；，；旅游總收入達到549億元，各項指標均居全省首位。截至2006年底，浙江省旅游星級飯店總數(shù)已達到1096家，其中五星級飯店19家，四星級飯店114家，三星級飯店335家。20世紀70年代末，我國就誕生了第一批中外合資飯店，在70年代末至80年代末期間，飯店是外商在華投資的首選行業(yè)之一。本項目的建設單位房產公司是由裴戈塞斯私人有限公司（PAGESUS PTE. LTD）投資的。本項目建設單位房產公司，為外商獨資企業(yè)，項目建設內容包括商務酒店、公寓式酒店、普通寫字樓和商業(yè)用房，不涉及高檔賓館、別墅和高檔寫字樓建設。（二）相關產業(yè)政策分析《某市錢江新城20062010年建設發(fā)展規(guī)劃綱要》明確提出要將錢江新城建成全市發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和省會經(jīng)濟的主平臺，重點發(fā)展方向是金融、會展、商貿、文化、旅游、中介咨詢等現(xiàn)代服務業(yè)。本項目建設的商務酒店符合浙江省和某市“十一五”規(guī)劃的相關要求，符合某市打造“東方休閑之都”的發(fā)展定位。本項目包含寫字樓和商業(yè)用房的開發(fā)，符合各級“十一五”規(guī)劃《綱要》的要求。二、發(fā)展規(guī)劃、產業(yè)政策和行業(yè)準入分析（一）相關發(fā)展規(guī)劃分析房地產業(yè)是我國各級政府在“十一五”時期重點發(fā)展的服務業(yè)之一。項目建成后將吸引國內外知名企業(yè)進駐辦公，酒店管理集團進行管理。 其中，錢江新城核心區(qū)塊被定位為長江三角洲南翼區(qū)域中心城市的中央商務區(qū)，是某未來政治、經(jīng)濟、文化新中心，具有行政、商務、金融貿易、信息會展、文化旅游、居住等六大功能，占地面積4平方公里, 將成為某現(xiàn)代化大都市形象的標志。某已成為中國最具發(fā)展活力和投資環(huán)境最佳的城市之一。在城市居住環(huán)境不斷改善的同時，某市經(jīng)濟迅猛發(fā)展，產業(yè)基礎不斷增強，政策法規(guī)逐步健全，創(chuàng)業(yè)服務體系日臻完善，城市投資環(huán)境不斷優(yōu)化。主要包括申報單位及項目概況、項目與相關規(guī)劃產業(yè)政策等的關系、項目市場分析和規(guī)模定位、項目建設方案、投資估算及資金籌措、人力資源配置和項目實施進度以及環(huán)境和生態(tài)影響、資源開發(fā)和綜合利用、節(jié)能方案、建設用地、征地拆遷及移民安置、經(jīng)濟社會影響分析等內容。二、項目概況項目建設單位：房產公司法定地址：某市 投資方： 經(jīng)營期限：二十年，自2007年9月19日至2027年9月18日出資方式：公司現(xiàn)有注冊資本9984萬美元，本次擬增資4995萬美元，由投資方以美元現(xiàn)匯出資。房產公司置地憑借其雄厚的資金實力和房地產開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理方面的技術、經(jīng)驗，在中國已成功開發(fā)了多個商用項目，包括上海的商用項目包括百騰大廈、上海房產公司廣場和新茂大廈；北京的房產公司大廈，中環(huán)世貿廣場和在建的房產公司廣場，成都在建的房產公司廣場等，寧波在建的房產公司廣場，住宅項目包括在上海市的新家坡、新加坡美樹館、菊園、江臨天下、匯豪天下、曼克頓豪庭、萊詩邸、天山河畔花園、西郊林蔭湖畔、柏麗華庭；北京的上元、卓錦萬代、皇城7華璽、品元和廣州的天河新作，寧波的匯豪天下等，總建筑面積超過140萬平方米。嘉德置地集團是東南亞市值最高的房地產公司之一，總部設在新加坡。本項目申請報告所涉及的是該地塊中的地地塊，包括寫字樓、商務酒店、商業(yè)用房、公寓式酒店。辦公商業(yè)金融用房項目申請報告辦公商業(yè)金融用房項目申請報告目錄第一章 申報單位及項目概況 1第二章 建設背景與相關政策符合性分析 6第三章 市場分析及規(guī)模定位 12第四章 節(jié)能方案分析 20第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析 23第六章 建設方案 27第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 38第八章 人力資源配置和項目實施進度 42一、組織機構 42二、人力資源配置 42三、人員招聘和培訓 42四、實施進度計劃 44第九章 投資估算及資金籌措 46一、估算依據(jù)和說明 46二、投資估算 47三、流動資金估算 48四、總投資估算 48五、資金籌措與使用 48第十章 經(jīng)濟影響分析 49一、經(jīng)濟合理性分析 49二、區(qū)域經(jīng)濟影響分析 51三、行業(yè)影響分析 52第十一章 社會影響分析 54一、社會影響效果分析 54二、社會適應性分析 54三、社會風險及對策分析 5558第一章 申報單位及項目概況一、申報單位概況杭政儲出地塊（）位于規(guī)劃錢江新城核心位置，東至香樟街，南至富春路，西至新業(yè)路，北至民心路。該地塊的建設項目“某房產公司廣場”，是集商業(yè)用房、寫字樓、商務酒店、公寓式酒店為一體的都市綜合體項目。房產公司置地是東南亞市值最高的房地產公司――新加坡嘉德置地集團負責對華投資的子公司。房產公司置地擁有一批能將國際理念和本地經(jīng)驗相結合的專業(yè)團隊，通過整合其在房地產各領域的綜合優(yōu)勢，積極參與中國的房地產建設。房產公司置地深耕某的公司發(fā)展戰(zhàn)略明確而堅定，作為國際知