【正文】 資優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄的通知》（浙發(fā)改外資[2005]27號(hào)）（二）編制內(nèi)容根據(jù)《國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知》、《浙江省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和備案暫行辦法》等要求進(jìn)行編制。四、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表11 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位指 標(biāo)備注1用地面積平方米125532建筑面積平方米1129773建筑密度％≤40%4容積率95綠地率％≥15%6項(xiàng)目開發(fā)投資萬元34,139折合4995萬美元第二章 建設(shè)背景與相關(guān)政策符合性分析一、項(xiàng)目建設(shè)的背景（一）某市已成為中國大陸投資環(huán)境最佳的城市之一某自古便以優(yōu)美的環(huán)境著稱于世，被意大利著名旅行家馬可近年來，某市致力于打造藍(lán)天、碧水、綠色、清靜的國際花園城市和生態(tài)城市，并以優(yōu)美的居住環(huán)境、良好的社會(huì)治安和完善的生活設(shè)施，被聯(lián)合國授予人居環(huán)境改善國際最高獎(jiǎng)項(xiàng)——聯(lián)合國人居獎(jiǎng)。根據(jù)中國社會(huì)科學(xué)院公布的2008年《中國城市競爭力報(bào)告》，某城市競爭力在內(nèi)地城市中排名第六位。優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境不僅使某集聚東方通訊、UT斯達(dá)康、娃哈哈、阿里巴巴、新中大、吉利集團(tuán)、蘇泊爾集團(tuán)、康恩貝集團(tuán)等省內(nèi)外大企業(yè)總部，更吸引了諾基亞、摩托羅拉、日本精工、亞洲光學(xué)、華為3COM等國外知名企業(yè)在某設(shè)立研發(fā)中心。（二）錢江新城建設(shè)引領(lǐng)某由“西湖時(shí)代”跨入“錢塘江時(shí)代”在世紀(jì)之交，為適應(yīng)“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的需要，某市委、市政府提出某城市“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”及“東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興”的發(fā)展戰(zhàn)略，提出在錢塘江北岸的城市地理中心位置建設(shè)某市城市新中心——錢江新城。根據(jù)規(guī)劃，將成為某市乃至浙江省的中央商務(wù)區(qū)，高層次的第三產(chǎn)業(yè)區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展新的增長點(diǎn)，成為體現(xiàn)時(shí)代特征、某風(fēng)格、錢江特色，并具有高文化品位和高科技內(nèi)涵的沿江園林新城，將有力帶動(dòng)某整個(gè)城市建設(shè)中心的轉(zhuǎn)移，形成未來某大都市的“心臟”。（三）房產(chǎn)公司置地進(jìn)軍錢江新城某市優(yōu)良的投資環(huán)境和錢江新城良好的發(fā)展前景，吸引眾多國內(nèi)多知名企業(yè)參與錢江新城建設(shè)。本項(xiàng)目作為“某房產(chǎn)公司廣場”項(xiàng)目的重要組成部分，集商務(wù)酒店、寫字樓、公寓式酒店、商業(yè)用房于一體，對于完善錢江新城中央商務(wù)區(qū)功能、集聚新城商氣與人氣、進(jìn)一步帶動(dòng)新城開發(fā)建設(shè)將產(chǎn)生積極作用。項(xiàng)目計(jì)劃在2008下半年開工，在2013年下半年完工。建成后將成為錢江新城及某市的新標(biāo)志性建筑，將促進(jìn)錢江新城的CBD商務(wù)氛圍的形成?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確指出，要適應(yīng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)趨勢，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等主要面向消費(fèi)者的服務(wù)業(yè)?！赌呈袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》則要求以持續(xù)健康為基礎(chǔ)，穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并強(qiáng)調(diào)要“爭創(chuàng)房地產(chǎn)全國品牌”。飯店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，其發(fā)展受到浙江省和某市政府的高度重視?！赌呈袊窠?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》進(jìn)一步指出，要“加快旅游業(yè)從觀光游‘一枝獨(dú)秀’向觀光、會(huì)展、休閑‘三位一體’轉(zhuǎn)變……強(qiáng)化‘吃、住、行、游、購、娛’六要素的聯(lián)動(dòng)，完善旅游飯店業(yè)”。根據(jù)《某市城市總體規(guī)劃（2001至2020年）》的發(fā)展要求，錢江新城所在的江干區(qū)是某主城區(qū)的重要組成部分，其江濱地區(qū)的錢江新城是城市商務(wù)中心，承擔(dān)行政辦公、金融貿(mào)易、會(huì)議展示、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能。項(xiàng)目建設(shè)符合相關(guān)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求。本項(xiàng)目位于錢江新城核心區(qū)塊，是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、住宿等服務(wù)功能于一體的商業(yè)性綜合項(xiàng)目。根據(jù)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，“土地成片開發(fā)（限于合資、合作）”、“高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營”、“房地產(chǎn)二級(jí)市場交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)濟(jì)公司”三類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被列入限制外商產(chǎn)業(yè)目錄。因此，本項(xiàng)目不屬于限制類外商投資產(chǎn)業(yè)，符合國家外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄的要求。但是，隨著我國相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行，以及土地與金融信貸政策的緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將提高，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)加大，行業(yè)的進(jìn)入壁壘將明顯提高。裴戈塞斯私人有限公司(PAGESUS PTE LTD)是東南亞最大的上市房地產(chǎn)企業(yè)之一的新加坡嘉德置地集團(tuán)下屬公司，具有雄厚的資金實(shí)力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。飯店業(yè)是我國開放時(shí)間最早、開放程度最高的行業(yè)。目前，外商投資飯店在我國數(shù)量多、分布廣，特別是加入WTO以來，我國飯店業(yè)已實(shí)現(xiàn)全面開放，全球大型國際飯店集團(tuán)大都已進(jìn)入中國市場。第三章 市場分析及規(guī)模定位一、飯店市場分析（一）浙江省飯店業(yè)發(fā)展態(tài)勢旅游業(yè)是浙江省重要的支柱產(chǎn)業(yè)，其中，飯店業(yè)作為旅游活動(dòng)“吃、住、行、游、購、娛”六要素中的重要環(huán)節(jié)，在浙江省旅游業(yè)的快速發(fā)展中起著極為重要的作用。星級(jí)飯店總數(shù)居全國各省市第二位，并仍以每年10%以上的速度增長；星級(jí)飯店的客房規(guī)模、客房出租率、飯店實(shí)現(xiàn)收入、上繳稅金等指標(biāo)均排名全國2～4位。（二）某市飯店業(yè)發(fā)展態(tài)勢某市是中國東部沿海地區(qū)最具發(fā)展活力的城市之一，長江三角洲南翼中心城市，浙江省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心，文化底蘊(yùn)深厚，旅游資源豐富，是浙江省旅游業(yè)最發(fā)達(dá)的城市。《浙江省國內(nèi)旅游抽樣調(diào)查報(bào)告》顯示，2006年某市接待的國內(nèi)旅游者中，以休閑度假、商務(wù)會(huì)展、會(huì)議培訓(xùn)為主要旅游目的的旅游者占國內(nèi)游客總數(shù)的比重超過50%（詳見圖31）；入境旅游者中，%。圖31 2006年某市國內(nèi)旅游者旅游目的構(gòu)成圖與某市旅游市場的發(fā)展水平相對應(yīng)，某市飯店業(yè)發(fā)展處于全省領(lǐng)先水平，星級(jí)飯店總數(shù)居全省第一位，星級(jí)飯店出租率和平均房價(jià)均保持在較高水平。表31 2006年浙江省及某市星級(jí)飯店情況表星級(jí)家數(shù)客房數(shù)（間）床位數(shù)（張）平均房價(jià)（元）出租率（%）浙江省五星19710610781四星1142263238992三星3353796168540二星55960692115076一星6920103838合計(jì)1096140039253941某市五星932644586四星30834414570三星851237423022二星1113399165874一星579152合計(jì)24061176113307資料來源：《2006浙江省旅游概覽》二、寫字樓市場分析（一）某市寫字樓市場現(xiàn)狀隨著北京、上海等一級(jí)城市房地產(chǎn)業(yè)的加快發(fā)展，城市負(fù)荷與壓力不斷加大，房地產(chǎn)發(fā)展成本持續(xù)上漲，越來越多的大型企業(yè)選擇二級(jí)城市作為置業(yè)目標(biāo)。其中，某以其優(yōu)越的自然生態(tài)、優(yōu)良的投資環(huán)境和良好的發(fā)展勢頭，其寫字樓日益受到企業(yè)青睞。2006年，某市寫字樓在售項(xiàng)目共計(jì)46個(gè)，成交量為3900多套，市場成交均價(jià)11400元/平方米。具有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)品將成主流隨著企業(yè)對辦公條件要求的不斷提高和越來越多大型跨國公司的入駐，某寫字樓在建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部配套、電梯、空調(diào)設(shè)備、內(nèi)外部環(huán)境建設(shè)等方面都有較大改善。傳統(tǒng)區(qū)塊需求依然旺盛某市目前投入使用的寫字樓主要集中在黃龍、武林、慶春、文教等傳統(tǒng)區(qū)塊。錢江新城和濱江成為后起之秀錢江新城和濱江板塊的寫字樓大多還在建設(shè)之中，目前實(shí)際可使用面積不大。而未來某市的高品質(zhì)寫字樓除黃龍區(qū)塊外，主要集中在這兩個(gè)新興區(qū)塊。（二）某市寫字樓市場競爭格局某寫字樓市場受政府規(guī)劃與區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響明顯，地鐵一號(hào)線的開工、錢江新城的建設(shè)、濱江高新產(chǎn)業(yè)集群的形成將使某寫字樓市場的競爭格局發(fā)生新的轉(zhuǎn)變，也將推動(dòng)各商圈之間的差異化發(fā)展。黃龍區(qū)塊經(jīng)過多年的發(fā)展，黃龍區(qū)塊已成為某頂級(jí)寫字樓的集中區(qū)域，寫字樓的建筑設(shè)計(jì)和配套服務(wù)在某都處于領(lǐng)先水平。此外，黃龍區(qū)塊毗鄰浙江大學(xué)玉泉校區(qū)與西溪校區(qū)，且緊鄰城市中心及西湖、黃龍洞等著名的人文景點(diǎn)，具有濃厚的文化底蘊(yùn)，這也是黃龍區(qū)塊吸引國際企業(yè)的重要優(yōu)勢。由于寫字樓現(xiàn)有可使用面積較少，目前寫字樓平均入駐率達(dá)到85%左右，商務(wù)氛圍已初步形成。城西文教區(qū)塊文教區(qū)塊是目前某信息產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，但區(qū)內(nèi)寫字樓整體品質(zhì)較低，多為其他用途房產(chǎn)改建而成，缺少商務(wù)配套設(shè)施。隨著濱江高新區(qū)塊的興起，城西文教區(qū)塊的寫字樓市場將面臨較大挑戰(zhàn)。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有寫字樓40多幢，總供應(yīng)量接近120萬平方米，主要新建寫字樓主要位于武林廣場以北區(qū)域，均具有較高品質(zhì)。慶春、鳳起區(qū)塊慶春和鳳起區(qū)塊是某金融機(jī)構(gòu)最集中的區(qū)域，開發(fā)較早，專業(yè)細(xì)分程度較高。預(yù)計(jì)未來慶春、鳳起區(qū)塊金融中心的地位仍將繼續(xù)得到鞏固。根據(jù)某市飯店業(yè)和寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀和需求趨勢，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)的建設(shè)條件和城市規(guī)劃部門對項(xiàng)目所在地的建設(shè)要求，擬對四部分建設(shè)內(nèi)容分別提出如下市場定位和建設(shè)規(guī)模：（一）寫字樓主要為租賃類寫字樓，目標(biāo)導(dǎo)向?yàn)榇笾行推髽I(yè)集團(tuán)（包括跨國公司）在錢江新城設(shè)立的總部、研發(fā)中心、決策中心、決算中心、采購中心、分銷中心或區(qū)域性總部，積極吸引國際組織的駐華機(jī)構(gòu)、國際知名的律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、商會(huì)組織和外商代表機(jī)入駐。（三）商業(yè)用房包括零售、娛樂及餐飲等類型的商業(yè)用房，與相鄰的其他地塊的購物中心形成呼應(yīng)，營造出充滿活動(dòng)的商業(yè)空間。第四章 節(jié)能方案分析一、節(jié)能規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)（一）《中華人民共和國節(jié)約能源法》（二）《中華人民共和國建筑法》（三）《中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法》（四）《清潔生產(chǎn)審核暫行辦法》（國家發(fā)展改革委、國家環(huán)保總局令第16號(hào)）（五）《節(jié)能中長期專項(xiàng)規(guī)劃》（發(fā)改環(huán)資[2004]2505號(hào)）（六）《工業(yè)企業(yè)能源管理導(dǎo)則》（GB/T 155871995）（七）《用能單位能源計(jì)量器具配備和管理通則》（GB171672006）（八）《評(píng)價(jià)企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》（GB/T34851998）（九）《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB500342004）（十）《浙江省實(shí)施〈中華人民共和國節(jié)約能源法〉辦法》（十一）《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)建筑節(jié)能工作的通知》（浙政辦發(fā)[2005]63號(hào)）（十二）《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ134—2001）（十三）《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50176—93）（十四）浙江省《居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（DB33/1015—2003）二、能源消耗及供應(yīng)狀況（一）項(xiàng)目建設(shè)消耗能源情況本項(xiàng)目為酒店、寫字樓、商業(yè)等公共建筑建設(shè)項(xiàng)目，所消耗的主要能源是建設(shè)和運(yùn)營過程中所使用的電和水。（二）能源供應(yīng)狀況項(xiàng)目建設(shè)在某城區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，供水、供電均能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要。（二）建筑的規(guī)劃布局、平面布置以及朝向、體形系數(shù)等符合節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)要求，建筑平面形式盡量簡潔，減少外墻面積以減少熱擴(kuò)散面積，并充分考慮日照的充分利用與積極采用自然通風(fēng)，圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面采用淺色飾面材料。對于面積較大的窗戶及幕墻采用隔熱鋁合金窗框和中空玻璃以降低傳熱系數(shù)，其氣密性等級(jí)不低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑外窗滲透性能分級(jí)及其檢測方法》（GB7107）規(guī)定的4級(jí)。衛(wèi)生器具配件與水池（箱）液位控制閥采用質(zhì)優(yōu)、可靠性強(qiáng)的產(chǎn)品；坐便器采用兩檔6升沖洗水箱。（四）加強(qiáng)物業(yè)管理措施，對重要設(shè)備加以監(jiān)控。電氣設(shè)計(jì)中采用低損耗變壓器，并設(shè)無功功率補(bǔ)償裝置，提高功率因數(shù)，降低損耗，供電設(shè)備置有完整的計(jì)量系統(tǒng)，對不同使用功能的場所用電，單獨(dú)進(jìn)行記錄核算，以節(jié)約耗能。盡量利用自然采光，減少人工照明。（七）空調(diào)能耗占大部分的建筑能耗，且空調(diào)用電時(shí)間集中，季節(jié)性負(fù)荷較大。本項(xiàng)目空調(diào)系統(tǒng)中的空調(diào)機(jī)組，風(fēng)機(jī)，水泵等均采用高效設(shè)備，以節(jié)約能源。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、竣工驗(yàn)收和備案等環(huán)節(jié)，依據(jù)國家的法律法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)對工程建設(shè)實(shí)施監(jiān)管。第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析一、項(xiàng)目選址和用地方案（一）建設(shè)地址項(xiàng)目選址在某錢江新城CBD核心區(qū)域，位于規(guī)劃錢江新城核心位置，具體的四周邊界為：東至富春路，南至建設(shè)單位在建E022地塊，西至建設(shè)單位在建E023地塊，北至香樟街。建設(shè)單位已經(jīng)通過土地公開“招拍掛”競得了土地，用地規(guī)模能滿足項(xiàng)目建設(shè)的需要，基本合理。三、地質(zhì)災(zāi)害影響分析和水土保持（一）地質(zhì)災(zāi)害影響分析項(xiàng)目用地位于某江干區(qū)，從多年的建設(shè)來看，建設(shè)范圍內(nèi)無重大地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生。項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域不屬于地質(zhì)災(zāi)害防治區(qū)域，現(xiàn)狀地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性小，工程建設(shè)遭受地質(zhì)災(zāi)害的可能性小，工程建設(shè)誘發(fā)、加劇地質(zhì)災(zāi)害的可能性小，工程建設(shè)遭受地質(zhì)災(zāi)害的危險(xiǎn)性也小。為保持水土，應(yīng)采取以下措施：施工期間開挖出的表土要按規(guī)定堆放或及時(shí)清運(yùn)；施工車輛離開施工現(xiàn)場須沖洗干凈；場內(nèi)充分重視排水設(shè)施的建設(shè)，防止暴雨在場地徑流過分造成土壤流失；按照要求及時(shí)建設(shè)草皮以及植樹綠化，以保護(hù)區(qū)域優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。五、建設(shè)條件（一）自然環(huán)境條件地形地貌項(xiàng)目位于某市江干區(qū)錢江新城，用地范圍內(nèi)地勢平坦，土地平整。實(shí)際建設(shè)時(shí)要對用地地質(zhì)作進(jìn)一步的勘探，并確定合理的建設(shè)方案?！?，℃，℃。年平均降雨量1435毫米，平均相對濕度為76%。地震據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖（1990）》，某市地震基本烈度為6度。浙贛、滬杭、杭甬、宣杭四條鐵路在市區(qū)交匯；某港是全國內(nèi)河航運(yùn)重點(diǎn)港口，京杭大運(yùn)河南起某，溝通錢塘江、長江、淮河、黃河、海河五大水系；錢塘江向東經(jīng)某灣可達(dá)沿海各港口，向西可入浙中、浙西及皖南等地；杭甬、滬杭、杭金衢等高速公路輻射周邊大城市；十幾條國道、省道通往各地；某蕭山國際機(jī)場是中國民航干線機(jī)場，建設(shè)規(guī)模宏大，設(shè)備