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正文內(nèi)容

辦公商業(yè)金融用房項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告(已改無(wú)錯(cuò)字)

2022-08-31 00:51:09 本頁(yè)面
  

【正文】 輸采用非屏蔽雙絞線傳輸,計(jì)算機(jī)信息部分采用銅纜結(jié)合光纖到桌面?zhèn)鬏?;垂直主干區(qū),語(yǔ)音信息主干采用大對(duì)數(shù)非屏蔽雙絞線,計(jì)算機(jī)信息主干采用6芯多模光纖。 背景音響系統(tǒng)廣播音響系統(tǒng)采用平時(shí)播放背景音樂(lè)以掩蓋現(xiàn)場(chǎng)噪聲,創(chuàng)造良好的環(huán)境氛圍,可用于業(yè)務(wù)廣播、會(huì)議廣播和播放通知等。在發(fā)生火災(zāi)等緊急事件時(shí),與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng),構(gòu)成緊急廣播系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)火災(zāi)和緊急事故廣播。揚(yáng)聲器主要設(shè)置在各層的走廊、商場(chǎng)、電梯廳等公共區(qū)域,機(jī)房設(shè)于消控機(jī)房。保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)監(jiān)控中心,內(nèi)置主制器、主監(jiān)示器、錄像機(jī)和若干監(jiān)視器,如果有統(tǒng)一的控制中心(包括BAs控制臺(tái)等),則設(shè)在控制中心內(nèi);在主要出入口、電梯轎廂內(nèi)、大廳、車(chē)庫(kù)及重要場(chǎng)所可設(shè)置固定式攝像頭和紅外報(bào)警探頭:巡更對(duì)講系統(tǒng),在建筑物內(nèi)各層或特定的幾層設(shè)置巡更卡,警衛(wèi)人員可與監(jiān)控中心進(jìn)行對(duì)講。樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)(BAS)整個(gè)系統(tǒng)采用分散監(jiān)控,集中管理——集散型控制系統(tǒng),在控制中心設(shè)立中央主機(jī),對(duì)建筑物內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行、安全狀況、能源使用狀況及節(jié)能實(shí)行自動(dòng)監(jiān)測(cè)、控制與集中管理。其子系統(tǒng)包括制冷系統(tǒng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)(根據(jù)室內(nèi)外溫差調(diào)節(jié)控制、根據(jù)二氧化碳濃度增減新風(fēng)量、根據(jù)濕度控制電加濕系統(tǒng)等)、通風(fēng)系統(tǒng)由排污系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)替及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)按一級(jí)保護(hù)對(duì)象要求采用總體保護(hù)方式,設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警信號(hào)源(包括不同地址編碼煙、溫感控測(cè)器及手動(dòng)報(bào)警按鈕)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)、消防對(duì)講系統(tǒng)。消防控制中心設(shè)在一層,消防中心能接收所有火災(zāi)報(bào)警信號(hào),并能對(duì)所有消防設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動(dòng)控制和手動(dòng)控制:如控制消火栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)、消防電梯、應(yīng)急照明、緊急廣播等,在火警時(shí)自動(dòng)切除非消防電源,將電梯迫降至底層等,消防中心還設(shè)有直通市消防隊(duì)的專線電話。第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境保護(hù)(一)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB30951996)《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB38382002)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB89781996)《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB30961993)《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》(CGB1252392)國(guó)務(wù)院〖1998〗第253號(hào)令《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500842001)(二)環(huán)境影響分析施工期的環(huán)境影響分析項(xiàng)目建設(shè)施工期建筑噪聲將會(huì)對(duì)環(huán)境造成一定的影響,建筑單位將加強(qiáng)對(duì)施工期間建筑噪聲的控制,使用先進(jìn)低噪聲的建筑機(jī)械和工藝,合理安排和控制施工周期,并根據(jù)需要控制夜間施工。干燥季節(jié)進(jìn)行施工作業(yè)時(shí),應(yīng)采取灑水壓塵措施。營(yíng)運(yùn)期環(huán)境影響分析項(xiàng)目產(chǎn)生的廢水接入城市污水管網(wǎng),正常情況下,不會(huì)對(duì)附近水環(huán)境造成影響。項(xiàng)目產(chǎn)生的汽車(chē)尾氣對(duì)周?chē)h(huán)境有一定的影響。項(xiàng)目主要噪聲源在按規(guī)定治理后,產(chǎn)生的噪聲對(duì)周?chē)h(huán)境影響可降低至規(guī)定的要求,對(duì)周?chē)h(huán)境影響較小。項(xiàng)目產(chǎn)生的垃圾經(jīng)定點(diǎn)收集后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一清運(yùn)處理,對(duì)環(huán)境影響較小。(三)污染治理措施本項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行“三同時(shí)”原則,即建筑物與“三廢”治理同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)建成運(yùn)轉(zhuǎn),切實(shí)搞好“三廢”治理工作。產(chǎn)生的“三廢”,將進(jìn)行分類(lèi)、分級(jí)、分步處理,最大限度地減少“三廢”對(duì)環(huán)境的污染,保護(hù)自然環(huán)境的生態(tài)平衡。項(xiàng)目實(shí)施中產(chǎn)生的主要污染物有生活污水、生活垃圾、廢棄物、廢氣和噪聲等。生活污水生活污水經(jīng)化糞池處理后與其它廢水一并排入污水管網(wǎng)。生活垃圾和廢棄物采用袋裝化垃圾收集方式,并沿道路設(shè)垃圾箱(間隔距離≤70米)。生活垃圾根據(jù)性質(zhì)和處置方法的不同,采取分類(lèi)收集,設(shè)置回收性垃圾容器和非回收性垃圾容器,經(jīng)分類(lèi)收集后由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一處理。噪聲為減少噪聲對(duì)環(huán)境的影響,本項(xiàng)目中選用的配變電設(shè)備等,均采取噪聲治理措施;嚴(yán)格控制基地內(nèi)道路交通噪聲,滿足區(qū)域環(huán)境噪聲要求。廢氣項(xiàng)目產(chǎn)生的廢氣主要是指汽車(chē)排放的尾氣,通過(guò)建筑物四周種植綠化來(lái)改善環(huán)境,保證區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。二、消防措施(一)防火標(biāo)準(zhǔn)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB500162006)《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB5006797)《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB500842001)(二)消防措施消防車(chē)道設(shè)置環(huán)形消防車(chē)道并與城市道路連接,采用寬度大于4米,凈高大于4米的穿越式消防車(chē)道,消防車(chē)道轉(zhuǎn)彎半徑均為12米。高層設(shè)18米18米的消防登高場(chǎng)地。合理劃分防火分區(qū)合理劃分防火分區(qū),并按規(guī)范安裝相應(yīng)的防火門(mén),防煙樓梯間及前室安裝乙級(jí)防火門(mén);各類(lèi)管道井的檢修門(mén)采用丙級(jí)防火門(mén)。疏散樓梯按規(guī)范要求設(shè)置合理布置劃消防供水地塊范圍內(nèi)給水管成環(huán)狀敷設(shè),道路按不大于120米間距設(shè)置室外消火栓。在建筑內(nèi)按規(guī)范要求設(shè)置滅火器。采用雙水源供水,室外消防由市政壓力直接供水,室內(nèi)消防由水泵抽吸消防水池中水供給,消防水池及泵房集中設(shè)置。采用自動(dòng)報(bào)警和控制系統(tǒng)在重點(diǎn)區(qū)塊設(shè)置消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)。建筑物內(nèi)每個(gè)消火栓均安裝手動(dòng)報(bào)警按鈕及消防用警鈴,在進(jìn)出口處設(shè)置疏散指示燈,在各消防控制室設(shè)置火災(zāi)報(bào)警控制器及必要的消防控制設(shè)備,火災(zāi)事故廣播設(shè)備等,消防用電設(shè)備均為雙路電源供電,末端自動(dòng)切換。火災(zāi)探測(cè)器在沒(méi)有安裝火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的場(chǎng)所設(shè)置感煙探測(cè)器,并按有關(guān)規(guī)范要求設(shè)置一定量的手動(dòng)報(bào)警按鈕,所有設(shè)置均要符合消防規(guī)范要求。第八章 人力資源配置和項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度一、組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建設(shè)單位將以市場(chǎng)化運(yùn)作的方式,按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度開(kāi)展經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。設(shè)董事會(huì),聘任總經(jīng)理一名,副總經(jīng)理及助理總經(jīng)理共四名,市場(chǎng)經(jīng)理一名,實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。公司下設(shè)8個(gè)管理機(jī)構(gòu),詳見(jiàn)圖81。二、人力資源配置項(xiàng)目的建設(shè)需要一定數(shù)量的工程技術(shù)人員和管理人員。根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模,勞動(dòng)定員為55人,其中高級(jí)職員6人;中級(jí)管理人員12人,為各部門(mén)正副經(jīng)理;一般技術(shù)人員和管理人員30人;一般員工7人,包括勤雜、保安等服務(wù)人員。三、人員招聘和培訓(xùn)人員招收將根據(jù)國(guó)家勞動(dòng)部、人事部和外商投資企業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)以及某市有關(guān)企業(yè)招工規(guī)定依法進(jìn)行。管理人員面向省內(nèi)外公開(kāi)招聘,一般工作人員面向某市招聘。所有人員均須參加上崗培訓(xùn),達(dá)到各自崗位的技能要求。人員培訓(xùn)應(yīng)在工程投入運(yùn)行前先期啟動(dòng),分層次、分批進(jìn)行。總經(jīng)理常務(wù)副總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理總經(jīng)理副總經(jīng)理市場(chǎng)經(jīng)理行政事務(wù)財(cái)務(wù)管理采購(gòu)招標(biāo)傳播推廣招商租務(wù)設(shè)計(jì)管理工程管理客戶服務(wù)人力資源IT法務(wù)財(cái)務(wù)部行政人事部資金管理薪酬管理采購(gòu)合約部成本控制合約管理營(yíng)銷(xiāo)部租務(wù)部發(fā)展部工程部物業(yè)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃客戶管理TC地政事務(wù)進(jìn)度控制保安管理工程服務(wù)董事會(huì)四、實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目分前期決策、開(kāi)工準(zhǔn)備、工程施工、竣工驗(yàn)收等階段,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施各階段的工作量和所需時(shí)間,自編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告起至項(xiàng)目投入使用,在各項(xiàng)工作進(jìn)展順利的前提下,約需36個(gè)月。整個(gè)開(kāi)發(fā)周期將為以下三個(gè)階段:(1) 項(xiàng)目籌備階段:2009年1月—2010年3月a) 報(bào)外經(jīng)貿(mào)委、工商、發(fā)改委審批b) 完成土地、規(guī)劃、市政配套、公安、園林綠化等部門(mén)的征詢c) 項(xiàng)目設(shè)計(jì):進(jìn)一步深化地塊規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)d) 施工圖設(shè)計(jì)與深化,方案送審、完成擴(kuò)初 e) 施工單位的招標(biāo)與簽約f) 獲得工程規(guī)劃許可證及施工許可證等(2) 項(xiàng)目建設(shè)階段:2010年5月—2013年下半年a) 樁基工程b) 基礎(chǔ)與地下工程施工、上部結(jié)構(gòu)工程施工c) 項(xiàng)目招商和推廣d) 總體配套與環(huán)境工程e) 竣工驗(yàn)收與備案f) 項(xiàng)目后綜合評(píng)估(3)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段:2014年起a) 物業(yè)管理交接b) 項(xiàng)目后綜合評(píng)估c) 客戶服務(wù)及運(yùn)行第九章 投資估算及資金籌措一、估算依據(jù)和說(shuō)明(一)投資估算依據(jù)本項(xiàng)目的投資估算以《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》、國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)建筑工程定額、費(fèi)用定額及費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),參照某市及國(guó)內(nèi)類(lèi)似工程的費(fèi)用水平,并考慮物價(jià)水平、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件對(duì)本工程造價(jià)的影響等因素而編制的。(二)投資估算說(shuō)明本項(xiàng)目作為商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、公寓式酒店、商業(yè)用房建設(shè)的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目建成后,采取自己持有自行經(jīng)營(yíng)方式。自營(yíng)出租總投資包括自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資和鋪底流動(dòng)資金。自營(yíng)資產(chǎn)建設(shè)投資估算自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資包括建筑工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用、建設(shè)期利息等。建筑工程包括各項(xiàng)建筑的結(jié)構(gòu)、初級(jí)裝飾和安裝工程以及室外工程等。其中,安裝部分包括電氣、給排水、消防、弱電工程等。室外工程包括基地內(nèi)的道路、硬地和停車(chē)場(chǎng)地等。工程建設(shè)其他費(fèi)用包括土地費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)等。其中,勘察設(shè)計(jì)費(fèi)是指編制建設(shè)方案及設(shè)計(jì)文件等所需費(fèi)用;建設(shè)單位管理費(fèi)包括建設(shè)單位經(jīng)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。土地費(fèi)用根據(jù)建筑體量比例折算,為10300萬(wàn)元。項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)包括基本預(yù)備費(fèi)和價(jià)格預(yù)備費(fèi),按工程費(fèi)用和其它費(fèi)用之和的5%估算。;投資總額由股東以注冊(cè)資本形式全額注入。二、投資估算經(jīng)估算,項(xiàng)目建設(shè)投資33839萬(wàn)元,詳見(jiàn)下表91表91:項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)數(shù) 量金 額(元/平方米)(平方米)(萬(wàn)元)1工程費(fèi)用1,522112,97717,2002設(shè)施設(shè)備費(fèi)用300 112,9773,389 3工程建設(shè)其他費(fèi)用  11639土地費(fèi)用  10,000土地契稅3% 300勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期費(fèi)用%(1+2)721建設(shè)單位管理費(fèi)3%(1+2)6184預(yù)備費(fèi)用5%(1+2+3)1,6116小計(jì)  33,839 三、流動(dòng)資金估算項(xiàng)目的流動(dòng)資金為自營(yíng)資產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)時(shí)所需的流動(dòng)資金,本項(xiàng)目為酒店和物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,流動(dòng)資金可按經(jīng)營(yíng)成本的18%進(jìn)行估算,經(jīng)估算,流動(dòng)資金為300萬(wàn)元。四、總投資估算項(xiàng)目總投資34139萬(wàn)元,其中,資產(chǎn)建設(shè)投資33839萬(wàn)元,自營(yíng)資產(chǎn)流動(dòng)資金300萬(wàn)元。 五、資金籌措與使用(一)資金籌措項(xiàng)目總投資為4995萬(wàn)美元,折合人民幣為人民幣34139萬(wàn)元。投資總額由投資方以注冊(cè)資本形式的全額投入。(二)資金使用項(xiàng)目計(jì)劃六年完成建設(shè),投資計(jì)劃根據(jù)建設(shè)進(jìn)度安排,自2008年至2013年,分年投資比例為:10%、20%、20%、20%、20%、10%。第十章 經(jīng)濟(jì)影響分析一、經(jīng)濟(jì)合理性分析本項(xiàng)目不具有壟斷特征,與市場(chǎng)上的其他同類(lèi)房產(chǎn)品雖然具有差異性,但其產(chǎn)品價(jià)格由市場(chǎng)決定,而經(jīng)濟(jì)合理性分析僅從企業(yè)投資項(xiàng)目的角度,進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力分析;另一方面對(duì)財(cái)政收入的影響進(jìn)行定量的分析。(一)分析依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析依據(jù)(1)國(guó)家發(fā)展和改革委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》(第三版)(2)現(xiàn)行各項(xiàng)稅收政策基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項(xiàng)目計(jì)算期設(shè)定為40年,其中建設(shè)期為6個(gè)年度,從2008年始至2013年;經(jīng)營(yíng)期間從2014年至2048年,共34年。其中投產(chǎn)后前兩年即2014年和2015年的營(yíng)業(yè)能力分別為60%,80%,2016年起達(dá)到100%的營(yíng)業(yè)能力。(二)營(yíng)業(yè)收入(1)營(yíng)業(yè)收入?yún)⒄漳成虅?wù)酒店、商業(yè)中心、寫(xiě)字樓和公寓式酒店的平均租金綜合加權(quán)后,按照6元/,達(dá)到滿荷經(jīng)營(yíng)能力時(shí),每年度的租金收入為14130萬(wàn)。(三)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅率為7%,教育費(fèi)附加為5%。物業(yè)出租部分再繳納房產(chǎn)稅12%,%; (四)成本估算本項(xiàng)目資產(chǎn)出租的經(jīng)營(yíng)成本包括員工工資和福利費(fèi)、修理費(fèi)、宣傳銷(xiāo)售等其他費(fèi)用,其他的物業(yè)管理由專門(mén)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。外購(gòu)原輔材料、燃料動(dòng)力費(fèi)用、員工工資、其他費(fèi)用分別按出租收入的5%、5%、1%和5%估算,修理費(fèi)按固定資產(chǎn)折舊的25%估算。達(dá)到滿荷經(jīng)營(yíng)能力年度物業(yè)出租的經(jīng)營(yíng)成本為1766萬(wàn)元,總成本為2612萬(wàn)元。(五)盈利能力分析利潤(rùn)估算自營(yíng)部分滿荷經(jīng)營(yíng)年度繳納所得稅2682萬(wàn)元,年凈利潤(rùn)為8045萬(wàn)元。盈利能力分析所得稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為19%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=12%)為173192萬(wàn)元。所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為16%,財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(IC=12%)為84081萬(wàn)元。以上指標(biāo)表明,項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的。根據(jù)損益表和投資計(jì)劃與資金籌措表,以正常年為例計(jì)算以下指標(biāo):開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資利潤(rùn)率=年凈利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)投資100% =%; (七)項(xiàng)目對(duì)財(cái)政收入的影響分析根據(jù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益測(cè)算,本項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可上繳企業(yè)所得稅92093萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)稅及附加27220萬(wàn)元將對(duì)某市財(cái)政提供一定的支持。二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析(一)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響近幾年,隨著城市居民住房制度改革的推進(jìn)、城市化進(jìn)程的加快和國(guó)家積極財(cái)政政策的實(shí)施,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了飛速的發(fā)展,房地產(chǎn)投資、開(kāi)竣工面積、銷(xiāo)售面積、城鎮(zhèn)人均居住面積等相關(guān)指標(biāo)快速提高,房地產(chǎn)作為一個(gè)重要產(chǎn)業(yè),對(duì)眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)的拉動(dòng)作用,作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分,對(duì)全社會(huì)投資趨向和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要影響,對(duì)國(guó)民生活水平的改善和提高具有直接的影響。項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于完善錢(qián)江新城中央商務(wù)區(qū)功能、集聚新城商氣與人氣、進(jìn)一步帶動(dòng)新城開(kāi)發(fā)建設(shè)將產(chǎn)生積極作用。(二)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)熱潮的快速升溫和連年高速增長(zhǎng),商品房銷(xiāo)售價(jià)也呈現(xiàn)出年年攀高的景象。國(guó)家近兩年針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策。在中央政府層面,主要是在土地與住宅政策、金融政策和稅收政策這三個(gè)方面來(lái)調(diào)控;在地方政府
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