【正文】 一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。一些國際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營業(yè)績一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。這個(gè)市場在德國也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。 目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖?！暗拱唇摇卑l(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)： 其一，聯(lián)邦政府保險(xiǎn)的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險(xiǎn)。這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。這樣雖然就減少了放貸額度，但有利于住戶對(duì)住房增值部分的受益。 居家養(yǎng)老包括傳統(tǒng)的方式和現(xiàn)代方式。老年人的生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)的需求既有普遍性又有特殊性，根據(jù)這些需求，借鑒世界上其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國國情，創(chuàng)新養(yǎng)老模式已成為我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的當(dāng)務(wù)之急。也就是服務(wù)對(duì)象既突出重點(diǎn)又要面向社會(huì)全體老年人，增大服務(wù)的受益面；資金籌措社會(huì)化。(二) 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)必須走產(chǎn)業(yè)化的道路 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不能等同于慈善事業(yè)，而是具有中國特色社會(huì)保障體系內(nèi)不可缺少的一項(xiàng)重要內(nèi)容。 人口老齡化是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，是一場政府、社會(huì)、全民支持，三位一體的新養(yǎng)老運(yùn)動(dòng)、新社會(huì)運(yùn)動(dòng)，這就需要社會(huì)共同努力，克服現(xiàn)有養(yǎng)老模式的不足，順應(yīng)社會(huì)需求，探索出多種滿足老年人基本需求與深層次需求的養(yǎng)老模式，創(chuàng)造出多個(gè)“以人為本、終生關(guān)懷”的親情養(yǎng)老模式，多個(gè)更適合我國國情的養(yǎng)老模式。 家政服務(wù)中心。要改變目前醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)集中于市中心以及片面求大求全的局面，開展醫(yī)療服務(wù)“進(jìn)社區(qū)”、“下鄉(xiāng)”活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)從“有病去醫(yī)院”到“小病進(jìn)社區(qū)、大病去醫(yī)院”的轉(zhuǎn)變。 第三部分：項(xiàng)目市場背景與市場情況分析一、 項(xiàng)目提出的依據(jù)（一）政策導(dǎo)向性文件國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見的通知民發(fā)〔2005〕170號(hào)北京市民政局、北京市財(cái)政局關(guān)于印發(fā)《關(guān)于社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)運(yùn)營資助辦法》的通知 京民福發(fā)〔2009〕117號(hào) 來源：北京市民政局北京市民政局關(guān)于資助街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建設(shè)的通知京民福發(fā)〔2008〕121號(hào) 來源：北京市民政局（注明：資助對(duì)象以街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（地區(qū)辦事處）為主體投資新建、擴(kuò)建、改建以及設(shè)備更新的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)）（二）政治保障 首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。該決定還明確指出， 要加強(qiáng)社區(qū)建設(shè)， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)， 進(jìn)一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能， 要鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，%，而且這個(gè)數(shù)字每年都在以3%的速度增長。從國外的情況分析，老年公寓可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)國家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。 中國的北京、上海、大連、深圳等城市近幾年相繼建成老年公寓，并始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，堪稱銀色產(chǎn)業(yè)中最具投資價(jià)值的黃金項(xiàng)目。報(bào)告指出，未來25年，是我們應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)的關(guān)鍵準(zhǔn)備期，也是僅有的戰(zhàn)略機(jī)遇期。相關(guān)配套舉措包括： A、制定和完善老年住房的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)劃。其次，再依據(jù)長遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。 老年公寓的建設(shè)規(guī)模、檔次以及價(jià)位的高低，要從我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的實(shí)際情況出發(fā)，目前我國中低收入老年人住房的需求量巨大，但購買能力有限，政府應(yīng)想方設(shè)法給予補(bǔ)貼和優(yōu)惠，加大力度完善社會(huì)保障體系的建設(shè)；中高收入老年人住房市場需求旺盛，并且具備強(qiáng)大的購買力，應(yīng)率先引入商業(yè)化運(yùn)營機(jī)制，同時(shí)帶動(dòng)不同層次老年公寓的大發(fā)展。其次，政府還應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來重視老年人和老年人的住房問題，鼓勵(lì)和吸引國內(nèi)外有實(shí)力的開發(fā)商來興建和管理老年公寓。此外，還可以采取物業(yè)置換以及合資建房等多種渠道為老年人解決住房廣開門路。 總之，隨著我國人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮?。?）質(zhì)量不高我國現(xiàn)在的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一為計(jì)劃時(shí)期延續(xù)下來的公辦敬老院，主要服務(wù)對(duì)象是城鄉(xiāng)孤寡老人，提供的是低水平的生活照料服務(wù)；二為近幾年由公辦醫(yī)院改建的老年公寓，主要服務(wù)對(duì)象是城鎮(zhèn)生活不能自理的老年人，除提供基本生活照料服務(wù)外，還兼具簡單的醫(yī)療服務(wù)功能；三為近幾年興建的私辦老年公寓，多數(shù)是利用老房子改建的，配套服務(wù)設(shè)施少，規(guī)模小、住地分散、各自為戰(zhàn)，社會(huì)公共服務(wù)資源難于集約利用，由于不是專門為老年人養(yǎng)老而建設(shè)的，各方面服務(wù)條件都受限制。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的各種類型的住宅。中國“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。社會(huì)上的“空巢家庭”逐漸增多。 所以老年公寓的社會(huì)需求是逐漸增長的。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。未來老年人收入水平的提高，為老年住宅產(chǎn)品提供了強(qiáng)大的消費(fèi)支持。對(duì)住房問題不滿意的主要是城區(qū)老年人?？梢?，國內(nèi)老年人的居住現(xiàn)狀亟待改善。 調(diào)查顯示，這種情況在北京中上收入家庭已經(jīng)開始改變，中上收入家庭希望離退休后再找工作掙錢的比例僅為40%，%，這實(shí)際上為北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展增加了機(jī)會(huì)。調(diào)查中，不再找工作的中上收入家庭老人有相當(dāng)?shù)谋壤枰獎(jiǎng)e人照顧日常生活。 個(gè)百分點(diǎn)，但是未來的北京社會(huì)單純依靠子女照顧老人的社會(huì)條件已基本上不存在，一是受獨(dú)生子女政策的影響，上世紀(jì)70年代出生的孩子到現(xiàn)在30 多歲，四二一結(jié)構(gòu)初步形成，一對(duì)中年夫婦要照顧兩對(duì)老人，根本顧不過來，特別是老人生活自理有困難時(shí)。 中年夫婦要花更多的精力來培養(yǎng)下一代，由于以上原因，未來北京老人在生活自理發(fā)生困難后希望子女照顧的愿望基本不能實(shí)現(xiàn)。（二）北京現(xiàn)有養(yǎng)老院不符合未來老年人要求多數(shù)被訪者對(duì)養(yǎng)老院持否定態(tài)度（1）調(diào)查中共設(shè)計(jì)了10 個(gè)提法來測(cè)試被訪者對(duì)北京市養(yǎng)老院的看法。一般是收入相對(duì)低一些的家庭。%企業(yè)管理者持這種觀點(diǎn)的相對(duì)較多。大多數(shù)中上收入家庭不愿意老人住目前水平的養(yǎng)老院。（2）約1/3的人沒有明確態(tài)度。 主觀不愿意但客觀上還是會(huì)住的占6%這些可能入住的被訪者之所以入住養(yǎng)老院。第二位的想法是認(rèn)為住養(yǎng)老院對(duì)老人有好處，%。（三）北京中上收入家庭對(duì)設(shè)施和服務(wù)較好的老年公寓的接受程度高于目前普通養(yǎng)老院。三是希望比養(yǎng)老院服務(wù)好占36%居第三位。%。 多功能老年公寓比普通老年公寓更受歡迎本次調(diào)查顯示,檔次越高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)越受歡迎,調(diào)查中目前水平養(yǎng)老院的愿意入住率為21%,其中(非常愿意)%,%其中(非常愿意)只有1%%其中(非常愿意)的比例高達(dá)11%. 入住養(yǎng)老院是為子女著想入住多功能老年公寓才是為老人自己著想,從社會(huì)發(fā)展來看傳統(tǒng)的(為子女觀點(diǎn))將逐步向(老人安度晚年)過渡,這個(gè)趨勢(shì)對(duì)我們?cè)O(shè)想的多功能老年公寓的特點(diǎn)是一個(gè)肯定。地塊周邊道路應(yīng)暢通，水、電、氣基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，出入應(yīng)該有公路，以滿足老人親朋探親訪友，來往便捷的需要。 參照國際建筑規(guī)范，結(jié)合中國老年人的生活習(xí)慣和文化觀念特點(diǎn)，按照中國政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中國老年公寓是建筑商、運(yùn)營商面對(duì)的主要課題。老年人住宅要充分考慮到老年人的特殊使用需要。由于老年人視力減退，辨色力差，老年人在居室里工作或閱讀時(shí)的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線差別要限制在最小限度內(nèi)。我國腦血管和心臟疾病死亡人數(shù)占所有死亡人數(shù)的前三位，在老年人中這兩種疾病死亡發(fā)生最多的地方是在廁所內(nèi)。同時(shí)，也要注意消除不必要的突出部分，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會(huì)更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。要保持老人的居室、廁所、浴室、廚房容易清掃的方便條件。 隱私性。即使到了年老高壽時(shí)，也應(yīng)當(dāng)保留一個(gè)自己的空間，并適當(dāng)保留更方便家人提供照顧的地方。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過程。社區(qū)內(nèi)應(yīng)采用人車分流或部分分流的道路交通結(jié)構(gòu)，增加社區(qū)感和安全感。無障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進(jìn)、散步、晨練提供了場所。 老年公寓開發(fā)完畢后的經(jīng)營絕不僅僅是一般的物業(yè)管理，而是多種專業(yè)化經(jīng)營性項(xiàng)目(如醫(yī)療護(hù)理、學(xué)習(xí)娛樂等等)的經(jīng)營與管理，更需要體貼入微的服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量。包括所有的生活配套設(shè)施，甚至高爾夫球場，與一般的社區(qū)相似；陪助型老年公寓。社區(qū)服務(wù)水平一般分為必備層級(jí)、完備層級(jí)、完善層級(jí)，其中必備層級(jí)是老年公寓達(dá)到為老年人提供安全、便利的服務(wù)內(nèi)容，完備層級(jí)是老年公寓為老年人提供尊重人性的規(guī)范的服務(wù)水平，完善層級(jí)是老年公寓開發(fā)具有前瞻性服務(wù)項(xiàng)目形成與其他同類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)。 （3）建筑要藝術(shù)化項(xiàng)目預(yù)計(jì)占地5001000畝，規(guī)劃建筑總面積預(yù)計(jì)501000萬平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。老年人，特別 是60～70歲年齡階段的老年人，因離職、退休，生活方式的轉(zhuǎn)變帶來了身心、環(huán)境等多方面的不適應(yīng)，對(duì)戶外活動(dòng)有著強(qiáng)烈的渴望。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。 第五部分：項(xiàng)目投資成本核算第六部分：項(xiàng)目投資方案第七部分：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析第八部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)老年公寓項(xiàng)目可謂市場大，潛力大，但就老年人住宅市場而言，面對(duì)的是新的特殊客戶群體，在社會(huì)家庭結(jié)構(gòu)演變中，雖然“核心家庭”逐年增多，傳統(tǒng)家庭逐年減少，但這畢竟需要一個(gè)時(shí)間過程，特別是老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式必須得到老年人客戶群體及其子女認(rèn)知、認(rèn)可，而認(rèn)知、認(rèn)可更需要一個(gè)時(shí)間過程，其認(rèn)知認(rèn)可程度決定了老年人住宅市場成熟程度，認(rèn)知認(rèn)可時(shí)間長短決定了老年人住宅市場成熟時(shí)間長短，因此，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)之一就在于老年人及其子女對(duì)老年公寓這種居住養(yǎng)老方式和生活方式認(rèn)知認(rèn)可程度及時(shí)間長短。提出詳盡的具有針對(duì)性的可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對(duì)老年公寓的疑慮。發(fā)展老齡事業(yè)是構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的必然要求。弘揚(yáng)中國的孝文化，弘揚(yáng)中國民族的敬老、養(yǎng)老的