【正文】 弘揚(yáng)中國(guó)的孝文化，弘揚(yáng)中國(guó)民族的敬老、養(yǎng)老的傳統(tǒng)美德。提出詳盡的具有針對(duì)性的可操作方案，以服務(wù)為導(dǎo)向，化解人們對(duì)老年公寓的疑慮。特別是老年社區(qū)內(nèi)要配備正規(guī)定點(diǎn)醫(yī)院。 （3）建筑要藝術(shù)化項(xiàng)目預(yù)計(jì)占地5001000畝，規(guī)劃建筑總面積預(yù)計(jì)501000萬(wàn)平方米；低密度、低容積率、高綠化率；全區(qū)無(wú)障礙設(shè)計(jì)，以多層為主，輔之以少量低層；有相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施；整體建筑風(fēng)格以的田園風(fēng)光為主，通過(guò)體塊、片、構(gòu)架等幾何化的建筑元素的組織，在比例、韻律、構(gòu)圖、秩序等方面，運(yùn)用多種建筑語(yǔ)言展現(xiàn)田園風(fēng)貌，同時(shí)在立面細(xì)部處理上，要避免田園風(fēng)格的簡(jiǎn)單粗陋，注重細(xì)部處理，創(chuàng)造性的展現(xiàn)傳統(tǒng)田園風(fēng)格的形象。包括所有的生活配套設(shè)施，甚至高爾夫球場(chǎng)，與一般的社區(qū)相似；陪助型老年公寓。無(wú)障礙物的綠地則為老人或殘疾人行進(jìn)、散步、晨練提供了場(chǎng)所。及時(shí)為老人提供協(xié)助，延緩老人的衰老過(guò)程。 隱私性。同時(shí)，也要注意消除不必要的突出部分，地面、樓梯，傾斜路面要使用防滑的建筑材料，如橡皮磚，這種建筑材料讓視力不好及坐輪椅的老年人使用會(huì)更有優(yōu)越性，不僅觸感好，又能防止老人滑倒摔跤。由于老年人視力減退，辨色力差，老年人在居室里工作或閱讀時(shí)的照明亮度要比一般居室的亮度高二倍左右，各室內(nèi)的光線差別要限制在最小限度內(nèi)。 參照國(guó)際建筑規(guī)范，結(jié)合中國(guó)老年人的生活習(xí)慣和文化觀念特點(diǎn)，按照中國(guó)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂(lè)”的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國(guó)國(guó)情和老年人需求的中國(guó)老年公寓是建筑商、運(yùn)營(yíng)商面對(duì)的主要課題。 多功能老年公寓比普通老年公寓更受歡迎本次調(diào)查顯示,檔次越高的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)越受歡迎,調(diào)查中目前水平養(yǎng)老院的愿意入住率為21%,其中(非常愿意)%,%其中(非常愿意)只有1%%其中(非常愿意)的比例高達(dá)11%. 入住養(yǎng)老院是為子女著想入住多功能老年公寓才是為老人自己著想,從社會(huì)發(fā)展來(lái)看傳統(tǒng)的(為子女觀點(diǎn))將逐步向(老人安度晚年)過(guò)渡,這個(gè)趨勢(shì)對(duì)我們?cè)O(shè)想的多功能老年公寓的特點(diǎn)是一個(gè)肯定。三是希望比養(yǎng)老院服務(wù)好占36%居第三位。第二位的想法是認(rèn)為住養(yǎng)老院對(duì)老人有好處，%。（2）約1/3的人沒(méi)有明確態(tài)度。%企業(yè)管理者持這種觀點(diǎn)的相對(duì)較多。（二）北京現(xiàn)有養(yǎng)老院不符合未來(lái)老年人要求多數(shù)被訪者對(duì)養(yǎng)老院持否定態(tài)度（1）調(diào)查中共設(shè)計(jì)了10 個(gè)提法來(lái)測(cè)試被訪者對(duì)北京市養(yǎng)老院的看法。 個(gè)百分點(diǎn)，但是未來(lái)的北京社會(huì)單純依靠子女照顧老人的社會(huì)條件已基本上不存在，一是受獨(dú)生子女政策的影響，上世紀(jì)70年代出生的孩子到現(xiàn)在30 多歲，四二一結(jié)構(gòu)初步形成，一對(duì)中年夫婦要照顧兩對(duì)老人，根本顧不過(guò)來(lái)，特別是老人生活自理有困難時(shí)。 調(diào)查顯示，這種情況在北京中上收入家庭已經(jīng)開(kāi)始改變，中上收入家庭希望離退休后再找工作掙錢的比例僅為40%，%，這實(shí)際上為北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展增加了機(jī)會(huì)。對(duì)住房問(wèn)題不滿意的主要是城區(qū)老年人。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。 中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不斷上升。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國(guó)家的老年人口系數(shù)達(dá)到10％以上（60歲以上人口）或7％（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老年型。 總之，隨著我國(guó)人口的老齡化，人們生活水平的提高和觀念的轉(zhuǎn)變，老年公寓的社會(huì)需求廣闊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｆ浯?，政府還應(yīng)加強(qiáng)宣傳力度，使全社會(huì)都來(lái)重視老年人和老年人的住房問(wèn)題，鼓勵(lì)和吸引國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商來(lái)興建和管理老年公寓。其次，再依據(jù)長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)和規(guī)劃，制定階段性的目標(biāo)和計(jì)劃。報(bào)告指出，未來(lái)25年，是我們應(yīng)對(duì)老齡社會(huì)的關(guān)鍵準(zhǔn)備期，也是僅有的戰(zhàn)略機(jī)遇期。從國(guó)外的情況分析，老年公寓可以看作是一些社會(huì)老齡化的先進(jìn)國(guó)家，在某種特定狀況下的老年人的居住形態(tài)。 首先，全面建設(shè)小康社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 第三部分：項(xiàng)目市場(chǎng)背景與市場(chǎng)情況分析一、 項(xiàng)目提出的依據(jù)（一）政策導(dǎo)向性文件國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部等部門關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化意見(jiàn)的通知要改變目前醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)集中于市中心以及片面求大求全的局面，開(kāi)展醫(yī)療服務(wù)“進(jìn)社區(qū)”、“下鄉(xiāng)”活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)從“有病去醫(yī)院”到“小病進(jìn)社區(qū)、大病去醫(yī)院”的轉(zhuǎn)變。 人口老齡化是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，是一場(chǎng)政府、社會(huì)、全民支持，三位一體的新養(yǎng)老運(yùn)動(dòng)、新社會(huì)運(yùn)動(dòng)，這就需要社會(huì)共同努力，克服現(xiàn)有養(yǎng)老模式的不足，順應(yīng)社會(huì)需求，探索出多種滿足老年人基本需求與深層次需求的養(yǎng)老模式，創(chuàng)造出多個(gè)“以人為本、終生關(guān)懷”的親情養(yǎng)老模式，多個(gè)更適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式。也就是服務(wù)對(duì)象既突出重點(diǎn)又要面向社會(huì)全體老年人，增大服務(wù)的受益面；資金籌措社會(huì)化。 居家養(yǎng)老包括傳統(tǒng)的方式和現(xiàn)代方式。這種貸款有固定期限，老年住戶須作出搬移住房及實(shí)施還貸計(jì)劃后才能獲得貸款。 目前在美國(guó)一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國(guó)，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。該公司在倫敦附近開(kāi)設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。一些國(guó)際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。新加坡 一般興建在成熟的社區(qū)中。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日 本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽(tīng)力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。 居家服務(wù)，是對(duì)居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一種服務(wù)。這類社區(qū)多建設(shè)在郊外地段，以低密度住宅形式為主，主要面向較年輕、健康、活躍的老年群體，提供居住和配套服務(wù)。相關(guān)居住建筑包括各種層次的老人之家、租賃式的老人住宅、以及銀發(fā)住宅等，服務(wù)設(shè)施則主要圍繞社區(qū)設(shè)置，如日托中心、短期入住設(shè)施、小規(guī)模多功能服務(wù)站、在宅介護(hù)支援中心、咨詢中心等。當(dāng)前，世界各國(guó)已經(jīng)形成了多種多樣的養(yǎng)老居住建筑和服務(wù)設(shè)施：（1）日本：介護(hù)保險(xiǎn)政策解除后顧之憂 ，老年人口2660萬(wàn)，%。早在1965年，法國(guó)成為第一個(gè)老年型國(guó)家，之后是瑞典。這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以分為三類：國(guó)家創(chuàng)辦的國(guó)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道辦的集體所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以及企事業(yè)單位或個(gè)人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。家庭養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會(huì)化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧家庭和社會(huì)的養(yǎng)老模式。老年公寓興起于北歐一些國(guó)家，90年代在美國(guó)一些城市發(fā)展起來(lái)，成為房地產(chǎn)業(yè)的新興領(lǐng)域。2005年底全國(guó)1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)65歲以上人口達(dá)到10055萬(wàn)人，%。我國(guó)已成為人口老齡化國(guó)家。中國(guó)的北京、天津、大連等城市近幾年也相繼建成老年公寓?！〖彝ヰB(yǎng)老 中國(guó)是崇信儒家文化的國(guó)家，長(zhǎng)期以來(lái)形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒防老、家長(zhǎng)的主導(dǎo)地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。在這些機(jī)構(gòu)中，進(jìn)入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率常年為100%，目前有1600多人在排隊(duì)等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在98%左右。20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)國(guó)家相繼步入此行列。相關(guān)研究顯示，預(yù)計(jì)到2055年，每4個(gè)日本人中就有1名75歲以上的老人。 其中，小規(guī)模多功能服務(wù)站作為介護(hù)保險(xiǎn)制度的一個(gè)重要產(chǎn)物，也是日本政府近年來(lái)著力推行的養(yǎng)老服務(wù)模式。讓老年人享受郊外的清新空氣和美好景觀的同時(shí)，還能充分利用各類休閑娛樂(lè)、康體健身設(shè)施實(shí)現(xiàn)健康向上的生活情趣。具體包括上門送飯、做飯、打掃居室衣物、洗澡、理發(fā)、購(gòu)物、陪同上醫(yī)院等項(xiàng)目。 第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等）。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場(chǎng)、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右，將于 2008年正式開(kāi)業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國(guó)家眾多喜歡陽(yáng)光的老人。 獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。 其三，是專有倒按揭貸款。傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老方式主要建立在老人自己營(yíng)造的家庭環(huán)境之中，并與后代共同生活，其養(yǎng)老資源主要來(lái)自于家庭本身的收入和家庭成員的照顧；現(xiàn)代居家養(yǎng)老方式同樣是在“家”養(yǎng)老，但是這個(gè)家可能是老人自己的家，也可能是子女的家，老人養(yǎng)老生活主要不是靠家人照顧，而是來(lái)自于社會(huì)化的服務(wù)，包括通過(guò)長(zhǎng)期工、短期工、鐘點(diǎn)工等形式雇人進(jìn)家侍奉老人，以及社會(huì)醫(yī)療、衛(wèi)生、保健、文化、體育、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)隨時(shí)為老人提供服務(wù)等。改革資金來(lái)源的單一渠道，多渠道籌措資金，采取財(cái)政撥款、社會(huì)集資、有獎(jiǎng)募捐、各方捐助、街道和居委會(huì)出資等方式解決養(yǎng)老助老服務(wù)資金問(wèn)題；服務(wù)隊(duì)伍社會(huì)化。 （四）社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)將成為今后我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的主要模式老年人為我們的社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，確保他們安度晚年是政府和社會(huì)的共同責(zé)任。國(guó)辦發(fā)〔2000〕19號(hào)民政部《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見(jiàn)》來(lái)源：社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司 2005年黨的十六屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng)對(duì)人口老齡化的政策措施。 老年公寓與敬老院、福利院不同，不是用來(lái)收養(yǎng)無(wú)經(jīng)濟(jì)來(lái)源的孤寡老人和低收入家庭送養(yǎng)的老人，不屬于國(guó)家或集體創(chuàng)辦的社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資興辦并由專門機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)原則開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的老年專用住宅。該報(bào)告建議，國(guó)家應(yīng)把應(yīng)對(duì)老齡化列入未來(lái)中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略。在近期的城市發(fā)展和舊城改造計(jì)劃中，要將老年人住房建設(shè)納入計(jì)劃。 融資是老年公寓的一個(gè)難題。但是它的持續(xù)、健康發(fā)展需要政府和社會(huì)的總體規(guī)劃、各個(gè)方面的大力支持，以及法律法規(guī)的建立和完善。老年人口系數(shù)是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣某潭龋ā度丝谂c社會(huì)保障研究》陳朝先著，1998年版）。而且，目前“四二一”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加?，F(xiàn)在的中青年對(duì)未來(lái)老年人居住方式的選擇會(huì)有很大的變化。 隨著計(jì)劃生育政策的貫徹執(zhí)行，三口之家、單親家庭甚至單人家庭日益增多，“4 2 1”家庭結(jié)構(gòu)將大量出現(xiàn)，加上市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，子女工作壓力大、閑暇時(shí)間少，外出經(jīng)商、留學(xué)人員增加，城市“空巢家庭”越來(lái)越多，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老服務(wù)功能日益弱化。對(duì)住房狀況不滿意的主要原因：第一是房屋的使用面積太??；其次是因?yàn)榄h(huán)境太差，再次是房屋的質(zhì)量和設(shè)施差。多數(shù)安度晚年的中上收入家庭老人選擇與子女分住的生活方式在北京中上收入家庭中，傳統(tǒng)的大家庭觀念淡化，希望與子女分居的占多數(shù)。二是實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。10個(gè)提法中，養(yǎng)老院是老年人安度晚年的樂(lè)園和發(fā)展很好，基本能滿足需要兩條是肯定的提法，其他基本都是否定的提法，測(cè)試結(jié)果表明64%的被訪者對(duì)養(yǎng)老院持否定態(tài)度。（2）北京人對(duì)目前養(yǎng)老院持肯定態(tài)度的比例很低，調(diào)查結(jié)果表明，北京中上收入家庭中，只有