張家港酒店策劃報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 期存款自營企業(yè)回報(bào)率8%年回報(bào)市場(chǎng)波動(dòng)嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少不確定少3%不確定風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)低高高中低高專業(yè)要求專業(yè)要求低具備一定的財(cái)務(wù)分析能力，同時(shí)有很好的心理素質(zhì)對(duì)于古董有一定的專業(yè)知識(shí)管理形式委托管理，或者委托管理自我管理或者委托管理自我管理自我管理產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營企業(yè)資金要求1520萬10萬以上即可10萬以上10萬以上不定20萬以上適合人群有一定閑散資金，有很多經(jīng)歷對(duì)關(guān)注上市公司的發(fā)展；古董專業(yè)人士；對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和政策有相當(dāng)?shù)牧私?；具備相?dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)，不希望投入太多的精力，理素質(zhì)好充足時(shí)間；具有充裕的時(shí)間；具有充足的時(shí)間資金量不是十分充足心理素質(zhì)好有一定的專業(yè)知識(shí)資金十分充足人脈資源充足綜合指數(shù)可行較不可行較不可行較可行較可行較可行房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)不論是從GDP的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性來說，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來得穩(wěn)定。是理性的投資選擇。酒店還設(shè)有VIP會(huì)所，它將成為張家港社交的中心。 在提升酒店的整體贏利能力后，其物業(yè)的整體價(jià)值提升，物業(yè)快速增值就水到渠成。 精裝修產(chǎn)品178。 定價(jià)本項(xiàng)目不建議把單方成本作為一個(gè)價(jià)格定價(jià)的要素考慮，因?yàn)槠浜械募夹g(shù)含量和創(chuàng)意含量高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)不能和單純的住宅項(xiàng)目類比，所以把利潤目標(biāo)作為一個(gè)價(jià)格定位的重要要素1）運(yùn)營回報(bào)方法: 現(xiàn)有市場(chǎng)的租金調(diào)查（數(shù)據(jù)來源—銷售部）4星級(jí)酒店的租金情況在260280元上下，同時(shí)其入住率控制在60%—70%之間見表格月收益天租金天數(shù)入住率運(yùn)營成本利潤額260365總價(jià)（萬）首付4成（萬）還款數(shù)額（萬）月還款凈收益10萬的貸款月還款數(shù)額5001147假定條件：首付4成 天租金260元（銷售部提供）。 房間劃分1）房間的面積在4060之間（建筑面積），保證低總價(jià)的控制2）房型規(guī)正216。裝修標(biāo)準(zhǔn)建議外 墻：貼面蘑菇石、條形磚；外墻建筑風(fēng)格：歐式風(fēng)格，復(fù)古典雅為主；大 堂：大理石地面門： 電子感應(yīng)門鎖窗： 亞鋁高級(jí)型材（表面氟炭處理），中空玻璃室內(nèi)裝潢標(biāo)準(zhǔn)：四星 水槽及龍頭 ： TOTO全套衛(wèi)生潔具天關(guān)及插座 ： 國際標(biāo)準(zhǔn)超豪華型衛(wèi) 生 ： TOTO全套衛(wèi)生潔具空 調(diào) ：江陰雙良集團(tuán)，120萬卡中央空調(diào)用 電 ： 1000KVA集中供電 加160KW發(fā)電機(jī)組電 梯 ：三臺(tái)三菱點(diǎn)電梯建議價(jià)格范圍：10001500元/平方米第五章 市場(chǎng)推廣篇推廣思路216。216。 未來性：產(chǎn)品的合理性和未來城市的發(fā)展趨勢(shì)，市場(chǎng)的需求中可以看出其產(chǎn)品將會(huì)迎來其穩(wěn)定發(fā)展的增長期 廣告語表現(xiàn)： 電腦升級(jí)，游戲升級(jí)， 比不過資產(chǎn)升級(jí)的魅力！ Times 贏家，精裝修，四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店——資產(chǎn)升級(jí)，毋容置疑。后期銷售階段——持續(xù)期——“行動(dòng)篇2”對(duì)尾盤的銷售，把最好位置的樓盤留到最后，以奢侈品樓盤（在裝修上，門牌號(hào)碼等上下功夫）維護(hù)期——“品牌維護(hù)期”在這個(gè)階段要對(duì)產(chǎn)品的品牌進(jìn)行加強(qiáng)維護(hù)。舉行新聞發(fā)布會(huì)，以達(dá)到引起購買者興趣的目的。施加外來的壓力（促銷活動(dòng)策劃：詳見公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容）方法：，以開盤、促銷為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔持續(xù)期（1２月—06年2月）：在這個(gè)階段，我們需要做到的是，讓已經(jīng)購買的客戶感覺到物有所值，沒有購買的潛在客戶行動(dòng)起來。針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)張家港，溫州，江陰等地的接受信息的習(xí)慣，用大眾媒體唱主角的形式進(jìn)行媒體推廣。 從研究產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)身張家港為引子展開，“第一”的概念要打響，以第一的噱頭展開；從產(chǎn)品的稀缺性和產(chǎn)品的品質(zhì)，和投資概念入手。 以促銷活動(dòng)為主題：比如媒體人員親身體驗(yàn)，“第一個(gè)”免費(fèi)入住酒店人的感覺；或者是第一個(gè)購買人的思想活動(dòng)等為話題展開。 最后一個(gè)主題是最為直接的形式，用第三者的視覺看到現(xiàn)有的投資市場(chǎng)。 堅(jiān)持用第三者的語言去描述，增加軟文真實(shí)性和可靠性。 投放頻率及規(guī)模關(guān)于投放頻率和規(guī)模的研究，我們需要分幾個(gè)階段展開，和前面說到的廣告總體策劃相關(guān)178。 維護(hù)期：同持續(xù)期，做結(jié)束動(dòng)作，但是同時(shí)對(duì)于口碑的塑造要注意，這個(gè)環(huán)節(jié)往往會(huì)影響下次樓盤的操作。其包含“國外的先進(jìn)的發(fā)展理念”“張家港人的投資觀念”“創(chuàng)富新天地的啟示”等論言。同時(shí)積累一定的目標(biāo)客戶群。注意點(diǎn)：利用對(duì)酒店經(jīng)營的講解來打消目標(biāo)消費(fèi)群體的投資顧慮，用數(shù)據(jù)說話，用事實(shí)說話，以此來打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群體。前來預(yù)訂的前20名客戶可在正式簽約時(shí)優(yōu)惠1萬元（定金1萬元）并同時(shí)得到會(huì)員銀卡一張。前來簽約的前20名客戶可得賽歐首期轎車一輛（2萬元）注意點(diǎn)：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時(shí)特別注意避免“cheap”的感覺。為了達(dá)到更好去化目的，建議用3年9%的投資回報(bào)給予客戶回報(bào)，以。良好的經(jīng)營狀況是投資的保障，以下是在萊福士酒店良好經(jīng)營和管理下的運(yùn)營分析經(jīng)營分析表計(jì)算總價(jià)天租金入住率經(jīng)營總收入經(jīng)營總利潤投資客回報(bào)年運(yùn)營凈值350, 56, 34, 31, 2, 350, 61, 36, 31, 5, 400, 66, 39, 36, 3, 400, 71, 42, 36, 6, 上表數(shù)據(jù)說明：35萬總價(jià)的房型，入住率在60%；40萬總價(jià)的房型，入住率在70%；280元是根據(jù)張家港的四星級(jí)酒店的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)260元/天租金是在280元的基礎(chǔ)上做一定的調(diào)整，減少風(fēng)險(xiǎn)性經(jīng)營總利潤=經(jīng)營總收入*60%（運(yùn)營成本為40%）每年需要?dú)w還投資客固定的回報(bào)9% 年運(yùn)營凈值=經(jīng)營總利潤歸還投資客回報(bào)——以上的數(shù)據(jù)可以充分表明，項(xiàng)目投資的可靠性。提高客戶對(duì)本案的心理預(yù)期度和心理價(jià)位，積累意向客戶，為開盤作好鋪墊。此時(shí)視銷售情況定廣告公式，將本案提升到市場(chǎng)中的顯要位置，對(duì)銷售進(jìn)程產(chǎn)生強(qiáng)有力的支持
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