張家港酒店策劃報(bào)告-免費(fèi)閱讀
【正文】 此時(shí)視銷售情況定廣告公式，將本案提升到市場中的顯要位置，對(duì)銷售進(jìn)程產(chǎn)生強(qiáng)有力的支持。良好的經(jīng)營狀況是投資的保障，以下是在萊福士酒店良好經(jīng)營和管理下的運(yùn)營分析經(jīng)營分析表計(jì)算總價(jià)天租金入住率經(jīng)營總收入經(jīng)營總利潤投資客回報(bào)年運(yùn)營凈值350, 56, 34, 31, 2, 350, 61, 36, 31, 5, 400, 66, 39, 36, 3, 400, 71, 42, 36, 6, 上表數(shù)據(jù)說明：35萬總價(jià)的房型，入住率在60%；40萬總價(jià)的房型，入住率在70%；280元是根據(jù)張家港的四星級(jí)酒店的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)260元/天租金是在280元的基礎(chǔ)上做一定的調(diào)整，減少風(fēng)險(xiǎn)性經(jīng)營總利潤=經(jīng)營總收入*60%（運(yùn)營成本為40%）每年需要?dú)w還投資客固定的回報(bào)9% 年運(yùn)營凈值=經(jīng)營總利潤歸還投資客回報(bào)——以上的數(shù)據(jù)可以充分表明，項(xiàng)目投資的可靠性。前來簽約的前20名客戶可得賽歐首期轎車一輛（2萬元）注意點(diǎn)：前期的推廣要排除產(chǎn)品的懷疑，在宣傳時(shí)特別注意避免“cheap”的感覺。注意點(diǎn)：利用對(duì)酒店經(jīng)營的講解來打消目標(biāo)消費(fèi)群體的投資顧慮，用數(shù)據(jù)說話，用事實(shí)說話，以此來打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)群體。其包含“國外的先進(jìn)的發(fā)展理念”“張家港人的投資觀念”“創(chuàng)富新天地的啟示”等論言。 投放頻率及規(guī)模關(guān)于投放頻率和規(guī)模的研究，我們需要分幾個(gè)階段展開，和前面說到的廣告總體策劃相關(guān)178。 最后一個(gè)主題是最為直接的形式，用第三者的視覺看到現(xiàn)有的投資市場。 從研究產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)身張家港為引子展開，“第一”的概念要打響，以第一的噱頭展開；從產(chǎn)品的稀缺性和產(chǎn)品的品質(zhì)，和投資概念入手。施加外來的壓力（促銷活動(dòng)策劃：詳見公關(guān)活動(dòng)內(nèi)容）方法：，以開盤、促銷為中心，硬性媒體為主，軟性廣告為輔持續(xù)期（1２月—06年2月）：在這個(gè)階段，我們需要做到的是，讓已經(jīng)購買的客戶感覺到物有所值，沒有購買的潛在客戶行動(dòng)起來。后期銷售階段——持續(xù)期——“行動(dòng)篇2”對(duì)尾盤的銷售，把最好位置的樓盤留到最后，以奢侈品樓盤（在裝修上，門牌號(hào)碼等上下功夫）維護(hù)期——“品牌維護(hù)期”在這個(gè)階段要對(duì)產(chǎn)品的品牌進(jìn)行加強(qiáng)維護(hù)。216。 房間劃分1）房間的面積在4060之間（建筑面積），保證低總價(jià)的控制2）房型規(guī)正216。 精裝修產(chǎn)品178。酒店還設(shè)有VIP會(huì)所，它將成為張家港社交的中心。圖二： 我們特別對(duì)張家港本地市場和客戶進(jìn)行研究，對(duì)他們的投資渠道進(jìn)行了簡單比較：普通消費(fèi)群體的投資渠道表：產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營企業(yè)回報(bào)率8%年回報(bào)市場波動(dòng)嚴(yán)重，大市趨于熊市，虧多贏少不確定少3%不確定風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)低高高中低高專業(yè)要求專業(yè)要求低具備一定的財(cái)務(wù)分析能力，同時(shí)有很好的心理素質(zhì)對(duì)于古董有一定的專業(yè)知識(shí)管理形式委托管理，或者委托管理自我管理或者委托管理自我管理自我管理產(chǎn)權(quán)式酒店回報(bào)股票投資古董投資基金投資銀行定期存款自營企業(yè)資金要求1520萬10萬以上即可10萬以上10萬以上不定20萬以上適合人群有一定閑散資金，有很多經(jīng)歷對(duì)關(guān)注上市公司的發(fā)展；古董專業(yè)人士；對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和政策有相當(dāng)?shù)牧私?；具備相?dāng)?shù)墓芾斫?jīng)驗(yàn)，不希望投入太多的精力，理素質(zhì)好充足時(shí)間；具有充裕的時(shí)間；具有充足的時(shí)間資金量不是十分充足心理素質(zhì)好有一定的專業(yè)知識(shí)資金十分充足人脈資源充足綜合指數(shù)可行較不可行較不可行較可行較可行較可行房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)房產(chǎn)不論是從GDP的占有比例來說還是房產(chǎn)具有不可移動(dòng)的特性來說，它具備投資渠道的身份往往比股票，債券來得穩(wěn)定。E. 工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)企業(yè)的商貿(mào)頻繁，對(duì)酒店的需求在不斷上升；F. 張家港的大環(huán)境除了重視經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還注重文化的發(fā)展，為企業(yè)提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的同時(shí)，提供了人才和社會(huì)氛圍資源，促進(jìn)商貿(mào)的活躍，企業(yè)商貿(mào)的活躍，也就影響著對(duì)酒店需求的增加；G. 良好的經(jīng)營管理公司作為運(yùn)營支撐；H. 產(chǎn)品是其市場的首例產(chǎn)品。綠化狀況：沙洲公園、園林廣場、張家港公園，道路綠化基本以車道綠化隔離帶為主。4） 城市的發(fā)展使其居民生活水平的提高，又促進(jìn)商業(yè)，服務(wù)的快速發(fā)展。出口超千萬美元企業(yè)達(dá)到40家，江蘇國泰國際集團(tuán)出口連續(xù)四年位居全省級(jí)外貿(mào)集團(tuán)首位。由于其獨(dú)特的地理位置和成熟的交通基礎(chǔ)建設(shè)，面對(duì)上海經(jīng)濟(jì)圈和海外出口經(jīng)濟(jì)的工業(yè)建設(shè)，使其成為了一個(gè)新興的港口工業(yè)城市。 市域空間規(guī)劃。目錄第一章 市場篇1． 張家港簡介2． 地理位置3． 港口經(jīng)濟(jì)4． 城市發(fā)展趨向5． 市場篇總結(jié)第二章 項(xiàng)目篇1． 項(xiàng)目介紹2． 現(xiàn)有酒店經(jīng)營分析3． SWOT分析第三章 定位篇1． 項(xiàng)目總體定位2． 客戶定位3． 產(chǎn)品定位4． 價(jià)格定位第四章 產(chǎn)品建議篇1． 項(xiàng)目產(chǎn)品建議2． 裝修標(biāo)準(zhǔn)建議第五章 市場推廣篇1． 推廣思路2． 執(zhí)行部分3． 公關(guān)策劃部分第六章 銷售篇1． 銷售策略2． 投資分析3． 運(yùn)營分析4． 銷售計(jì)劃建議第一章 市場篇張家港簡介216。規(guī)劃形成“一城、雙核、五片”的空間結(jié)構(gòu)。港口經(jīng)濟(jì) 張家港市境內(nèi)有長江沿線得天獨(dú)厚的天然國際商港張家港港，長江岸線達(dá)60多公里，其中可建萬噸級(jí)以上泊位的深水岸線達(dá)33公里。外經(jīng)合作不斷拓展，勞務(wù)輸出總量繼續(xù)位居蘇州第一，新批海外企業(yè)境外投資總額居全省縣（市）首位。5） 經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，促進(jìn)了企業(yè)的商貿(mào)往來，導(dǎo)致企業(yè)的各類商務(wù)人士對(duì)商務(wù)性酒店的需求增加，為酒店行業(yè)營造了一個(gè)持續(xù)上升的大環(huán)境。道路狀況：u 東西向主干道：暨陽路、沙洲路，雙向兩車道u 南北向主干道：人民路、長安路、港城大道， 雙向四車道道路交通都是張家港地區(qū)的中心地段和主要工業(yè)區(qū)域。u W劣勢(shì)分析A. 項(xiàng)目的規(guī)模不夠大，推廣資源的成本增加；B. 周邊環(huán)境還不夠優(yōu)越。同時(shí)張家港周邊的城市， 上海、杭州等地的投資意識(shí)已經(jīng)發(fā)生了一定的變化， 正所謂“眾利相權(quán)，擇其重”在股票市場，古董市場，基金，證券市場的相互比較下，我們可以看到產(chǎn)權(quán)式酒店給我們帶來的利益是最為豐盛的。216。 單
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