【正文】 荒”的現(xiàn)象。這說明，今年上半年在建設(shè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地總量有所減少的情況下，居民迫切需要的中低價位的房地產(chǎn)開發(fā)用地得到優(yōu)先供應(yīng)，也表明土地供應(yīng)對固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的閘門作用明顯。 在今年上半年的供地總量中，存量建設(shè)用地成為主流，占供應(yīng)總量的58%，比去年同期提高了9個百分點，改變了以往主要靠增量建設(shè)用地的局面。（二）土地交易價格平穩(wěn)增長統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2005年二季度，%，%。表13：2005年二季度全國土地交易價格指數(shù)同比上漲單位：%（上年同期=100）2004.Ⅰ2004.Ⅱ2004.Ⅲ2004.Ⅳ2005.Ⅰ2005.Ⅱ全國土地交易價格指數(shù)普通住宅用地豪華住宅用地經(jīng)濟(jì)適用房用地居住用地工業(yè)用地商旅用地其他用地數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局人多地少是我國的基本國情，土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上決定了土地供應(yīng)的相對不足和土地供需不平衡。 地價變化應(yīng)與社會宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢相適應(yīng)，從近幾年監(jiān)測結(jié)果來看，全國總體地價水平和主要城市地價年度增幅基本上保持在5%左右，并沒有出現(xiàn)大幅增長的局面。五、供求關(guān)系有所改善，房價上漲速度減緩（一）消費者買房意愿減弱，商品房成交量明顯減少1998年以來，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，特別是2004年以來，全國房價漲速加快，%，%，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長，首次超過居民收入增長，少數(shù)城市房價漲幅超過20%。連著三個月出臺三個“八條”，中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控達(dá)到高峰。這表明受持幣觀望心理的影響，商品房成交量明顯放緩。調(diào)查結(jié)果顯示，%，降到歷史最低點；儲蓄動機(jī)為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，也降到了歷史最低點。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住房和高檔住房銷售價格為每平方米2013元、4199元和6337元，%、%%，%、%%，同比、環(huán)比漲幅均有不同幅度的回落；二手住房銷售價格每平方米3425元，%，%，；%，%。35個大中城市房屋銷售價格與去年同季相比均有不同幅度的上漲。表15：2005年二季度35個大中城市房屋銷售價格變動情況地 區(qū)房屋銷售價格新建商品房銷售價格同比環(huán)比累計元/㎡同比環(huán)比累計元/㎡全　國47194867北　京70366567天　津44424245石家莊29812807太 原36372458呼和浩特22102210沈 陽31143419大　連47444472長　春21562510哈爾濱24782589上　海83558586南 京52704187杭　州64845627寧　波66065963合　肥35512820?！≈?3123217廈　門69906341南　昌38793228濟(jì)　南38624272青　島44255309鄭　州29252578武　漢29482977長　沙31032217廣　州63004460深　圳67506233南　寧26932758海　口22052796成　都42243665貴　陽31362760昆　明31253130重　慶32682478西 安37192904蘭　州26842519西　寧21761996銀　川27882385烏魯木齊27382080注：同比以去年同季價格為100，環(huán)比以上季價格為100，累計以去年同期價格為100，價格為城區(qū)樣本樓盤加權(quán)平均價格。國家提高住房貸款利率，雖然不能從根本上根除這種行為，但至少加大了投機(jī)行為成本，使投機(jī)行為受到了一定程度約束?！　》康禺a(chǎn)市場的地域性差異，決定了國家對房價的調(diào)控不可能采取“一刀切”的方式來完成，只能通過抑制各地區(qū)（城市）房價，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定有序?！　∑浯?，宏觀調(diào)控政策缺乏有力的配合措施。　　再次，房地產(chǎn)行業(yè)本身的系統(tǒng)問題。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展也是自成體系的，必須在市場規(guī)律的作用下進(jìn)行，而不應(yīng)是通過其他途徑來解決。隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實施，全國商品房市場需求過旺的勢頭有所減緩，這種情況也導(dǎo)致了空置面積的增加。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。因此國家必須采取一系列措施，特別是對空置一年以上的商品房制訂必要的消化措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國民經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來一系列的嚴(yán)重問題。因此，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性波動中，每一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動，首先由啟動房地產(chǎn)業(yè)開始；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度出現(xiàn)過熱時，國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的政策也從房地產(chǎn)業(yè)入手。起初表現(xiàn)為投資過熱和國民經(jīng)濟(jì)重大比例關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，隨后財政用于消費的支出大幅增加，形成大量財政赤字，導(dǎo)致國民收入超分配。1985年3月，《政府工作報告》提出加強(qiáng)和完善宏觀經(jīng)濟(jì)的有效控制和管理，堅決防止盲目追求和攀比增長速度的現(xiàn)象。 第四次宏觀調(diào)控針對的是1992年到1993年上半年的經(jīng)濟(jì)過熱?！?第五次宏觀調(diào)控 2003年下半年至今針對的是固定資產(chǎn)投資增速過快，部分行業(yè)低水平擴(kuò)張，房價上漲較快這是一次見勢快、動手早、防患于未然的宏觀調(diào)控，從目前的經(jīng)濟(jì)運行態(tài)勢看，整個經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展資料來源：新華社（二）中央各部門在對房地產(chǎn)過熱問題的認(rèn)識上得到了統(tǒng)一為了鞏固宏觀調(diào)控成果，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，以及針對此輪經(jīng)濟(jì)過熱的特殊性，中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定2005年繼續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在3月5日召開的“兩會”上，溫家寶總理在《政府工作報告》中首次將房地產(chǎn)價格的過快上漲問題列為價格工作的兩個重點之一，5月份，與房地產(chǎn)有關(guān)的七部委又聯(lián)合出臺文件，它充分地反映了中央各部門在對房地產(chǎn)過熱問題的認(rèn)識上得到了統(tǒng)一，這是一個質(zhì)的變化。2003年之后央行對房地產(chǎn)市場政策的關(guān)注度不斷增加，2003年6月，央行終于下發(fā)了被業(yè)界稱為“121號”文件的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。進(jìn)入2005年，為什么高層對該問題的認(rèn)識得到了統(tǒng)一？最高決策層對房地產(chǎn)市場的態(tài)度為什么會發(fā)生這樣大的變化？分析認(rèn)為其原因主要有以下幾點： 第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了根本性的變化1998年我國出臺了一系列政策刺激房地產(chǎn)行業(yè)的投資與消費，因為當(dāng)時的中國經(jīng)濟(jì)面臨的是通貨緊縮的壓力。而一旦市場發(fā)生變化，企業(yè)停產(chǎn)和倒閉必然導(dǎo)致失業(yè)增加，其結(jié)果都會造成銀行呆壞賬增多，最終造成經(jīng)濟(jì)大起大落，影響社會穩(wěn)定。以上海市住房抵押貸款為例，2004年，在投資和各項貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈高位運行態(tài)勢，推動上海房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強(qiáng)勁增長。個人房貸的超常規(guī)發(fā)展速度，一是源于國人住房需求的快速膨脹和消費觀念的迅速改變；二是源于銀行普遍把個人住房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。根據(jù)《規(guī)定》，目前我國住房抵押貸款存量中，即使僅有10%的客戶因為該《規(guī)定》出臺而不能實現(xiàn)正常還貸，整個銀行體系也將出現(xiàn)1650億元左右的壞賬。隨著房地產(chǎn)價格的持續(xù)上升，個人所擁有的財富相應(yīng)增加，從而刺激需求，增加通貨膨脹壓力；二是通過產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)效應(yīng)。一旦價格下跌，投機(jī)性套利機(jī)會消失，必將引爆泡沫并造成金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時，高漲的房價超出了中低收入階層的消費能力，提高了舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成本，進(jìn)一步拉大了貧富差距，增加了中低收入階層的生活壓力和不平衡心理，容易增加社會不穩(wěn)定因素。從上述背景描述中可以看出，正是基于控制房地產(chǎn)價格增速偏快、防范商業(yè)銀行信貸風(fēng)險的考慮，中央政府適時采取了一系列宏觀調(diào)控措施。2005年的5月份對房地產(chǎn)行業(yè)來說是非同尋常的一段時間，溫家寶總理在十屆人大三次會議《政府工作報告》中指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項重要任務(wù)。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度八、加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度資料來源：國研網(wǎng)整理綜上所述，與2004年相比，2005年對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施有三個重要的特點：第一是2005年政策的承接和連貫性比較強(qiáng)，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺細(xì)則，自上而下的調(diào)控有目的、有步驟、有條理；第二是2004年的調(diào)控多是單個部委的政策，2005年的政策則以“組合拳”為主，七部委意見，三部門通知，部委聯(lián)動，中央地方聯(lián)動成為本次調(diào)控的最大特點；第三是調(diào)控重點由房地產(chǎn)投資規(guī)模轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)價格，調(diào)控手段轉(zhuǎn)向調(diào)節(jié)需求，同時加強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從供需雙側(cè)進(jìn)行調(diào)節(jié)。因此，企圖通過控制土地和信貸的方式調(diào)控房地產(chǎn)是很難取得成功的，因為總量的調(diào)控，不能區(qū)別性地針對個體作用。二是對正常的住房需求進(jìn)行了合理引導(dǎo)，比如通過根據(jù)收入水平狀況確定購買商品房首付款比例，強(qiáng)化信貸審查，引導(dǎo)人們的合理需求；控制了住房的投資性需求和被動性需求，遏制了投機(jī)性需求。例如，“對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅”。理論上講，加大中低檔房的供應(yīng)是拉低房價的重要手段。表25：2004年以來國家頒布的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要政策頒布時間頒布單位政策的主要內(nèi)容一、行政調(diào)控政策20040409國務(wù)院溫家寶總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時表示，要進(jìn)一步采取有力措施，有效遏制投資過快增長勢頭，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，必須適度控制貨幣信貸增長。 20050305政府工作報告溫家寶總理首次在政府工作報告中明確提出要抑制高房價，這表明局部地區(qū)房地產(chǎn)市場存在泡沫已經(jīng)成為共識，房價過高問題已經(jīng)上升到政治高度。20050511建設(shè)部等七部委進(jìn)一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知〉的通知》，對各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定住房價格的工作提出了“八點意見”。文件規(guī)定：銀行對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款的額度，不得超過土地評估價值的70％，期限最長不得超過兩年；購房者購買第二套住房時，必須承擔(dān)比購買第一套房更高的首付款比例；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上住房者，則要按照央行公布的同期檔次貸款利率支付利息；個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過60％，期限最長不得超過10年。20040427國務(wù)院國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項目）固定資產(chǎn)投資項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號”文件規(guī)定的30%項目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個百分點對于大項目啟動將產(chǎn)生較大壓力。這項針對個人的房貸新政全面提高所有購房者的供房負(fù)擔(dān)，提高購房門檻；打擊了市場上部分潛在購房者對房價的樂觀預(yù)期，對需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。20041202國土資源部下發(fā)了《關(guān)于開展全國城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項調(diào)查工作的緊急通知》要求，全國國土部門將以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對全國城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查。資料來源：國研網(wǎng)整理三、影響篇：宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響（一）對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強(qiáng)烈的“波及效應(yīng)”，有多方面拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)在以下三方面：首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而“波及”、拉動其發(fā)展；其次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最終產(chǎn)品為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場所；第三，房地產(chǎn)的消費使用特別是住房消費是種綜合性消費，波及吃、穿、用、住、行、娛樂、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。，加上間接帶動系數(shù)，可達(dá)23個百分點，7年來，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的這種帶動作用一直在持續(xù)。%，可視為經(jīng)濟(jì)仍然未完全走出過熱的一種征兆，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有利于改善這種局面。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策上來看，房地產(chǎn)業(yè)在這兩方面都遭遇政策緊縮?？梢?，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目的各個環(huán)節(jié)都充當(dāng)著不同的信貸角色。其次，土地的控制政策對房地產(chǎn)開發(fā)商來說更是雪上加霜。與此同時，政府又暫停了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地，以至于本來就非常敏感的土地供應(yīng)市場變得更