【正文】 荒”的現(xiàn)象。這說(shuō)明，今年上半年在建設(shè)用地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量有所減少的情況下，居民迫切需要的中低價(jià)位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地得到優(yōu)先供應(yīng)，也表明土地供應(yīng)對(duì)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資的閘門作用明顯。 在今年上半年的供地總量中，存量建設(shè)用地成為主流，占供應(yīng)總量的58%，比去年同期提高了9個(gè)百分點(diǎn)，改變了以往主要靠增量建設(shè)用地的局面。（二）土地交易價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年二季度，%，%。表13：2005年二季度全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)同比上漲單位：%（上年同期=100）2004.Ⅰ2004.Ⅱ2004.Ⅲ2004.Ⅳ2005.Ⅰ2005.Ⅱ全國(guó)土地交易價(jià)格指數(shù)普通住宅用地豪華住宅用地經(jīng)濟(jì)適用房用地居住用地工業(yè)用地商旅用地其他用地?cái)?shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人多地少是我國(guó)的基本國(guó)情，土地資源的稀缺性、土地供應(yīng)的有限性及區(qū)位的差異性，客觀上決定了土地供應(yīng)的相對(duì)不足和土地供需不平衡。 地價(jià)變化應(yīng)與社會(huì)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相適應(yīng)，從近幾年監(jiān)測(cè)結(jié)果來(lái)看，全國(guó)總體地價(jià)水平和主要城市地價(jià)年度增幅基本上保持在5%左右，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)的局面。五、供求關(guān)系有所改善，房?jī)r(jià)上漲速度減緩（一）消費(fèi)者買房意愿減弱，商品房成交量明顯減少1998年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，特別是2004年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲速加快，%，%，首次出現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)，首次超過(guò)居民收入增長(zhǎng)，少數(shù)城市房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)20%。連著三個(gè)月出臺(tái)三個(gè)“八條”，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控達(dá)到高峰。這表明受持幣觀望心理的影響，商品房成交量明顯放緩。調(diào)查結(jié)果顯示，%，降到歷史最低點(diǎn)；儲(chǔ)蓄動(dòng)機(jī)為“買房或裝修”的居民人數(shù)占比為11%，也降到了歷史最低點(diǎn)。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格為每平方米2013元、4199元和6337元，%、%%，%、%%，同比、環(huán)比漲幅均有不同幅度的回落；二手住房銷售價(jià)格每平方米3425元，%，%，；%，%。35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格與去年同季相比均有不同幅度的上漲。表15：2005年二季度35個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格變動(dòng)情況地 區(qū)房屋銷售價(jià)格新建商品房銷售價(jià)格同比環(huán)比累計(jì)元/㎡同比環(huán)比累計(jì)元/㎡全　國(guó)47194867北　京70366567天　津44424245石家莊29812807太 原36372458呼和浩特22102210沈 陽(yáng)31143419大　連47444472長(zhǎng)　春21562510哈爾濱24782589上　海83558586南 京52704187杭　州64845627寧　波66065963合　肥35512820?！≈?3123217廈　門69906341南　昌38793228濟(jì)　南38624272青　島44255309鄭　州29252578武　漢29482977長(zhǎng)　沙31032217廣　州63004460深　圳67506233南　寧26932758?！】?2052796成　都42243665貴　陽(yáng)31362760昆　明31253130重　慶32682478西 安37192904蘭　州26842519西　寧21761996銀　川27882385烏魯木齊27382080注：同比以去年同季價(jià)格為100，環(huán)比以上季價(jià)格為100，累計(jì)以去年同期價(jià)格為100，價(jià)格為城區(qū)樣本樓盤(pán)加權(quán)平均價(jià)格。國(guó)家提高住房貸款利率，雖然不能從根本上根除這種行為，但至少加大了投機(jī)行為成本，使投機(jī)行為受到了一定程度約束。　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性差異，決定了國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控不可能采取“一刀切”的方式來(lái)完成，只能通過(guò)抑制各地區(qū)（城市）房?jī)r(jià)，實(shí)現(xiàn)全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定有序?！　∑浯?，宏觀調(diào)控政策缺乏有力的配合措施。　　再次，房地產(chǎn)行業(yè)本身的系統(tǒng)問(wèn)題。同樣，房地產(chǎn)的發(fā)展也是自成體系的，必須在市場(chǎng)規(guī)律的作用下進(jìn)行，而不應(yīng)是通過(guò)其他途徑來(lái)解決。隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，全國(guó)商品房市場(chǎng)需求過(guò)旺的勢(shì)頭有所減緩，這種情況也導(dǎo)致了空置面積的增加。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量較大，說(shuō)明房地產(chǎn)的確存在空置問(wèn)題。因此國(guó)家必須采取一系列措施，特別是對(duì)空置一年以上的商品房制訂必要的消化措施，甚至是強(qiáng)制措施，以使商品房空置率在一定時(shí)期內(nèi)降到比較合理的區(qū)間，否則將給國(guó)民經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)一系列的嚴(yán)重問(wèn)題。因此，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期性波動(dòng)中，每一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的啟動(dòng)，首先由啟動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始；但當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度出現(xiàn)過(guò)熱時(shí)，國(guó)家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的政策也從房地產(chǎn)業(yè)入手。起初表現(xiàn)為投資過(guò)熱和國(guó)民經(jīng)濟(jì)重大比例關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，隨后財(cái)政用于消費(fèi)的支出大幅增加，形成大量財(cái)政赤字，導(dǎo)致國(guó)民收入超分配。1985年3月，《政府工作報(bào)告》提出加強(qiáng)和完善宏觀經(jīng)濟(jì)的有效控制和管理，堅(jiān)決防止盲目追求和攀比增長(zhǎng)速度的現(xiàn)象。 第四次宏觀調(diào)控針對(duì)的是1992年到1993年上半年的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱?！?第五次宏觀調(diào)控 2003年下半年至今針對(duì)的是固定資產(chǎn)投資增速過(guò)快，部分行業(yè)低水平擴(kuò)張，房?jī)r(jià)上漲較快這是一次見(jiàn)勢(shì)快、動(dòng)手早、防患于未然的宏觀調(diào)控，從目前的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)看，整個(gè)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)向著宏觀調(diào)控的預(yù)期目標(biāo)發(fā)展資料來(lái)源：新華社（二）中央各部門在對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上得到了統(tǒng)一為了鞏固宏觀調(diào)控成果，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，以及針對(duì)此輪經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的特殊性，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定2005年繼續(xù)進(jìn)行宏觀調(diào)控，在3月5日召開(kāi)的“兩會(huì)”上，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中首次將房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲問(wèn)題列為價(jià)格工作的兩個(gè)重點(diǎn)之一，5月份，與房地產(chǎn)有關(guān)的七部委又聯(lián)合出臺(tái)文件，它充分地反映了中央各部門在對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱問(wèn)題的認(rèn)識(shí)上得到了統(tǒng)一，這是一個(gè)質(zhì)的變化。2003年之后央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的關(guān)注度不斷增加，2003年6月，央行終于下發(fā)了被業(yè)界稱為“121號(hào)”文件的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》。進(jìn)入2005年，為什么高層對(duì)該問(wèn)題的認(rèn)識(shí)得到了統(tǒng)一？最高決策層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度為什么會(huì)發(fā)生這樣大的變化？分析認(rèn)為其原因主要有以下幾點(diǎn)： 第一，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生了根本性的變化1998年我國(guó)出臺(tái)了一系列政策刺激房地產(chǎn)行業(yè)的投資與消費(fèi)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的是通貨緊縮的壓力。而一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，企業(yè)停產(chǎn)和倒閉必然導(dǎo)致失業(yè)增加，其結(jié)果都會(huì)造成銀行呆壞賬增多，最終造成經(jīng)濟(jì)大起大落，影響社會(huì)穩(wěn)定。以上海市住房抵押貸款為例，2004年，在投資和各項(xiàng)貸款增速明顯回落的背景下，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)呈高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，推動(dòng)上海房地產(chǎn)貸款繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。個(gè)人房貸的超常規(guī)發(fā)展速度，一是源于國(guó)人住房需求的快速膨脹和消費(fèi)觀念的迅速改變；二是源于銀行普遍把個(gè)人住房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。根據(jù)《規(guī)定》，目前我國(guó)住房抵押貸款存量中，即使僅有10%的客戶因?yàn)樵摗兑?guī)定》出臺(tái)而不能實(shí)現(xiàn)正常還貸，整個(gè)銀行體系也將出現(xiàn)1650億元左右的壞賬。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上升，個(gè)人所擁有的財(cái)富相應(yīng)增加，從而刺激需求，增加通貨膨脹壓力；二是通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈傳導(dǎo)效應(yīng)。一旦價(jià)格下跌，投機(jī)性套利機(jī)會(huì)消失，必將引爆泡沫并造成金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)。同時(shí)，高漲的房?jī)r(jià)超出了中低收入階層的消費(fèi)能力，提高了舊城改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成本，進(jìn)一步拉大了貧富差距，增加了中低收入階層的生活壓力和不平衡心理，容易增加社會(huì)不穩(wěn)定因素。從上述背景描述中可以看出，正是基于控制房地產(chǎn)價(jià)格增速偏快、防范商業(yè)銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)的考慮，中央政府適時(shí)采取了一系列宏觀調(diào)控措施。2005年的5月份對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是非同尋常的一段時(shí)間，溫家寶總理在十屆人大三次會(huì)議《政府工作報(bào)告》中指出：“要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，并將此作為今年宏觀調(diào)控的一項(xiàng)重要任務(wù)。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度資料來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)整理綜上所述，與2004年相比，2005年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控措施有三個(gè)重要的特點(diǎn)：第一是2005年政策的承接和連貫性比較強(qiáng)，中央確立政策導(dǎo)向，部委制定措施，地方執(zhí)行和出臺(tái)細(xì)則，自上而下的調(diào)控有目的、有步驟、有條理；第二是2004年的調(diào)控多是單個(gè)部委的政策，2005年的政策則以“組合拳”為主，七部委意見(jiàn)，三部門通知，部委聯(lián)動(dòng)，中央地方聯(lián)動(dòng)成為本次調(diào)控的最大特點(diǎn)；第三是調(diào)控重點(diǎn)由房地產(chǎn)投資規(guī)模轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)價(jià)格，調(diào)控手段轉(zhuǎn)向調(diào)節(jié)需求，同時(shí)加強(qiáng)供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從供需雙側(cè)進(jìn)行調(diào)節(jié)。因此，企圖通過(guò)控制土地和信貸的方式調(diào)控房地產(chǎn)是很難取得成功的，因?yàn)榭偭康恼{(diào)控，不能區(qū)別性地針對(duì)個(gè)體作用。二是對(duì)正常的住房需求進(jìn)行了合理引導(dǎo)，比如通過(guò)根據(jù)收入水平狀況確定購(gòu)買商品房首付款比例，強(qiáng)化信貸審查，引導(dǎo)人們的合理需求；控制了住房的投資性需求和被動(dòng)性需求，遏制了投機(jī)性需求。例如，“對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅”。理論上講，加大中低檔房的供應(yīng)是拉低房?jī)r(jià)的重要手段。表25：2004年以來(lái)國(guó)家頒布的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的重要政策頒布時(shí)間頒布單位政策的主要內(nèi)容一、行政調(diào)控政策20040409國(guó)務(wù)院溫家寶總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)表示，要進(jìn)一步采取有力措施，有效遏制投資過(guò)快增長(zhǎng)勢(shì)頭，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，必須適度控制貨幣信貸增長(zhǎng)。 20050305政府工作報(bào)告溫家寶總理首次在政府工作報(bào)告中明確提出要抑制高房?jī)r(jià)，這表明局部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫已經(jīng)成為共識(shí)，房?jī)r(jià)過(guò)高問(wèn)題已經(jīng)上升到政治高度。20050511建設(shè)部等七部委進(jìn)一步下發(fā)了《關(guān)于貫徹〈國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知〉的通知》，對(duì)各地做好調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的工作提出了“八點(diǎn)意見(jiàn)”。文件規(guī)定：銀行對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款的額度，不得超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的70％，期限最長(zhǎng)不得超過(guò)兩年；購(gòu)房者購(gòu)買第二套住房時(shí)，必須承擔(dān)比購(gòu)買第一套房更高的首付款比例；購(gòu)買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上住房者，則要按照央行公布的同期檔次貸款利率支付利息；個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過(guò)60％，期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年。20040427國(guó)務(wù)院國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上，比“121號(hào)”文件規(guī)定的30%項(xiàng)目自有資金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)于大項(xiàng)目啟動(dòng)將產(chǎn)生較大壓力。這項(xiàng)針對(duì)個(gè)人的房貸新政全面提高所有購(gòu)房者的供房負(fù)擔(dān)，提高購(gòu)房門檻；打擊了市場(chǎng)上部分潛在購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的樂(lè)觀預(yù)期，對(duì)需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用。20041202國(guó)土資源部下發(fā)了《關(guān)于開(kāi)展全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)存量用地情況專項(xiàng)調(diào)查工作的緊急通知》要求，全國(guó)國(guó)土部門將以2004年12月31日為基準(zhǔn)日期，到2005年3月31日，對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)的存量用地、閑置用地情況進(jìn)行地毯式調(diào)查。資料來(lái)源：國(guó)研網(wǎng)整理三、影響篇：宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響（一）對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有強(qiáng)烈的“波及效應(yīng)”，有多方面拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)在以下三方面：首先，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的建材、設(shè)備、機(jī)械、冶金、陶瓷、儀表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料動(dòng)力等許多物資生產(chǎn)部門和服務(wù)行業(yè)的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務(wù)提供相配合，從而“波及”、拉動(dòng)其發(fā)展；其次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的最終產(chǎn)品為商業(yè)、家具業(yè)、家用電器業(yè)、房屋裝修業(yè)、園林花木業(yè)、家庭通訊業(yè)、搬家公司、房屋金融保險(xiǎn)業(yè)、物業(yè)管理業(yè)、家庭特約服務(wù)業(yè)、房屋買賣中介業(yè)等等的發(fā)展提供前提和發(fā)展場(chǎng)所；第三，房地產(chǎn)的消費(fèi)使用特別是住房消費(fèi)是種綜合性消費(fèi)，波及吃、穿、用、住、行、娛樂(lè)、健身、學(xué)習(xí)、社交、享受、發(fā)展等人們生活的方方面面。，加上間接帶動(dòng)系數(shù)，可達(dá)23個(gè)百分點(diǎn)，7年來(lái)，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的這種帶動(dòng)作用一直在持續(xù)。%，可視為經(jīng)濟(jì)仍然未完全走出過(guò)熱的一種征兆，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有利于改善這種局面。從目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策上來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)在這兩方面都遭遇政策緊縮?？梢?jiàn)，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)都充當(dāng)著不同的信貸角色。其次，土地的控制政策對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更是雪上加霜。與此同時(shí)，政府又暫停了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用地，以至于本來(lái)就非常敏感的土地供應(yīng)市場(chǎng)變得更