【正文】 中國行業(yè)季度分析報告 房地產行業(yè)（2005年二季度）要點提示★ 2005年，在“雙穩(wěn)健”等一系列宏觀調控政策和措施的作用下，市場預期穩(wěn)定，整體經濟延續(xù)了去年以來平穩(wěn)較快增長的運行態(tài)勢。統(tǒng)計數據顯示，上半年國內生產總值67422億元，%，同比增長率已經連續(xù)7個季度在9%以上，在國際經濟總體增速有所放緩和國內繼續(xù)加強對某些偏熱行業(yè)調控的情況下，我國經濟繼續(xù)在快速增長的區(qū)間運行，表明當前經濟仍繼續(xù)處于上升通道，經濟增長的內在動力仍然較強。相應地，作為經濟周期性行業(yè)的房地產業(yè)景氣程度雖然有所下降，但仍處于景氣區(qū)間?！? 2005年上半年，全社會固定資產投資32895億元，%。在城鎮(zhèn)固定資產投資中，房地產開發(fā)投資6193億元，%。在一系列宏觀調控政策的持續(xù)影響下，從發(fā)展趨勢上看，近期房地產開發(fā)投資增幅繼續(xù)下降的勢頭可能難以改變，這會對上游的鋼鐵、建材需求產生較大的影響?！? 一系列宏觀調控政策使市場供求關系明顯改善，對房地產熱的抑制作用已經初步顯現：居民買房意愿明顯回落，商品房成交量和居民貸款大幅減少，炒房者的投機行為受到遏制。但與此相矛盾的是商品房銷售價格依然呈上漲態(tài)勢。據國家統(tǒng)計局對35個大中城市調查顯示，%，雖然漲幅有所回落，但是環(huán)比價格仍在上漲。分析認為，造成當前房價上漲與宏觀調控之間發(fā)生矛盾，也就是說宏觀調控沒能調低高房價有著深層次的原因。★ 房地產作為第三產業(yè)的一個細分產業(yè)，在第三產業(yè)乃至整個國民經濟中都具有舉足輕重的地位。房地產業(yè)發(fā)展具有強烈的“波及效應”，它的健康穩(wěn)定發(fā)展會給整個國民經濟的穩(wěn)定發(fā)展提供重要基礎。相反，如果房地產業(yè)發(fā)生重大波動，其對國民經濟系統(tǒng)的平穩(wěn)發(fā)展所帶來的危害也是巨大而深刻的，這為政府利用一切可行手段調控房地產市場提供了理論依據。因此，在國民經濟發(fā)展的周期性波動中，每一輪經濟發(fā)展的啟動，首先由啟動房地產業(yè)開始；但當經濟發(fā)展到一定程度出現過熱時，國家調控經濟的政策也從房地產業(yè)入手。2004年以來出臺的一系列宏觀調控政策已對房地產行業(yè)發(fā)展產生重大影響，房地產業(yè)未來的發(fā)展趨勢將與宏觀調控下一步舉措以及宏觀經濟變數息息相關?！? 預計2005年我國經濟將延續(xù)去年下半年景氣平穩(wěn)回落的勢頭，經濟增幅低于上年。房地產投資增速將會穩(wěn)定在20%24%范圍內波動，受宏觀調控政策影響，房地產價格將在高位趨穩(wěn)，行業(yè)進入中期調整階段，整體降溫將出現。目錄Ⅰ 市場運行情況 3一、二季度房地產行業(yè)企業(yè)景氣程度下降 3二、固定資產投資增長相對平穩(wěn)，房地產開發(fā)投資增速回落 5（一）房地產開發(fā)投資同比增長幅度由高到低梯度回落 5（二）增加經濟適用房建設可減少經濟波動風險 7三、個人住房消費信貸增速放緩，開發(fā)企業(yè)資金來源結構進一步優(yōu)化 8（一）持幣待購現象明顯，個人住房消費信貸增速放緩 8（二）房地產開發(fā)企業(yè)資金來源結構進一步優(yōu)化 9四、土地供應結構進一步優(yōu)化，地價略有反彈 11（一）中低價位住房用地供應呈現穩(wěn)步、較快的增長 11（二）土地交易價格平穩(wěn)增長 11五、供求關系有所改善，房價上漲速度減緩 12（一）消費者買房意愿減弱，商品房成交量明顯放緩 12（二）商品房銷售價格漲幅回落，但仍處在高位 13六、商品房空置面積增加，空置率處于危險區(qū)間 16Ⅱ 熱點問題分析：宏觀調控與房地產業(yè)發(fā)展 18一、背景篇：房地產市場宏觀調控的背景分析 18（一）緊縮型宏觀調控政策綜述 18（二）中央各部門在對房地產過熱問題的認識上得到了統(tǒng)一 19二、措施篇：切實加強房地產宏觀調控的政策措施 22三、影響篇：宏觀調控政策對房地產行業(yè)的主要影響 26（一）對宏觀經濟的影響 26（二）對房地產行業(yè)的影響 27四、趨勢篇：宏觀調控政策的未來走向及其評價 30（一）宏觀調控已進入觀察期和微調期 30（二）中央銀行依然存在繼續(xù)加息的可能性 31（三）人民幣升值的投機壓力仍然存在 34五、建議篇：對房地產行業(yè)宏觀調控政策的建議 37（一）建立有效、規(guī)范的市場調控體系刻不容緩 37（二）稅收政策是對房地產市場調控不可或缺的杠桿 38六、風險篇：宏觀調控背景下房地產行業(yè)的投資風險 40Ⅲ 發(fā)展趨勢預測 43一、房地產投資增速將會穩(wěn)定在20%24%范圍內波動 44二、下半年房地產價格變化的不確定因素增強 45三、行業(yè)進入中期調整階段，整體降溫將出現 47Ⅰ 市場運行情況在國際經濟總體增速有所放緩（美國經濟在保持增長勢頭的基礎上出現動力減弱跡象；日本經濟增長有所加快但尚未完全擺脫疲弱態(tài)勢；歐元區(qū)經濟仍在低迷中徘徊；亞洲其他經濟體增長速度也有所減緩）和國內繼續(xù)實行一系列宏觀調控政策和措施的情況下，2005年我國經濟整體上延續(xù)了去年以來平穩(wěn)較快增長的運行態(tài)勢。上半年國內生產總值67422億元，%，；%，；在城鎮(zhèn)固定資產投資中，%，；與此同時，煤、電、油、運等行業(yè)投資得到加強；城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)快速增長；消費需求增長加快；市場價格上漲比較溫和。上述情況表明，上半年我國經濟繼續(xù)朝著宏觀調控預期的方向發(fā)展，總體形勢良好。但是在此過程中經濟運行也出現了一些新問題，主要表現在：農民增收難度加大；固定資產投資規(guī)模依然偏大，且結構不合理；部分行業(yè)經濟效益明顯不如上年；煤電油運形勢總體仍然偏緊。相應地，中央宏觀調控政策實施以來，我國房地產市場發(fā)展總體平穩(wěn)，宏觀調控成效已經顯現。特別是從2004年6月份以來，房地產開發(fā)土地購置面積、商品房新開工面積與施工面積的增幅明顯回落，投資需求膨脹勢頭得到有效控制。但是，當前部分地區(qū)存在的房價上漲過快，特別是中低價位商品住宅供應不足、高價位商品住宅供應過剩的結構性供需矛盾依然十分突出。因此切實采取有效措施，在繼續(xù)管好土地和信貸兩個閘門的原則下，加大中低價位商品住宅的供應量，緩解供需失衡的矛盾，對于穩(wěn)定市場、促進房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展意義重大。一、二季度房地產行業(yè)企業(yè)景氣程度下降2005年是中國經濟承上啟下的一個關鍵性年份，在“雙穩(wěn)健”等一系列宏觀調控政策和措施的作用下，市場預期穩(wěn)定，整體經濟延續(xù)了去年以來平穩(wěn)較快增長的運行態(tài)勢。統(tǒng)計數據顯示，上半年國內生產總值67422億元，%，，分季度看，同比增長率已經連續(xù)7個季度在9%以上。在國際經濟總體增速有所放緩和國內繼續(xù)加強對某些偏熱行業(yè)調控的情況下，我國經濟繼續(xù)在快速增長的區(qū)間運行，表明當前經濟仍繼續(xù)處于上升通道，經濟增長的內在動力仍然較強。相應地，作為經濟周期性行業(yè)的房地產業(yè)景氣程度雖然有所下降，但仍處于景氣區(qū)間。圖11：GDP同比增長率已經連續(xù)7個季度在9%以上數據來源：國研網財經數據庫據國家統(tǒng)計局對全國19500家各種類型企業(yè)的調查結果：二季度，，但仍處于景氣高位，表明企業(yè)生產經營在總體上繼續(xù)保持了2003年下半年以來的較快發(fā)展態(tài)勢。值得特別指出的是，，是第二季度所有行業(yè)企業(yè)家信心指數中下降最多的行業(yè)。，，也是各行業(yè)中下降幅度最大的。這說明在國家宏觀調控政策“組合拳”的持續(xù)影響下，房地產開發(fā)商已經開始降低他們對企業(yè)經營狀況和整個行業(yè)環(huán)境的預期，商業(yè)銀行惜貸和銷售業(yè)績滑坡降低了開發(fā)商的信心，樓市觀望氣氛濃厚。從目前情況來看，無論是開發(fā)商還是消費者都在觀望下一步的政策動向。一般情況下，房地產開發(fā)商、持有大量商品房的投機者和投資者平均有大概3個月的資金壓力承受時間，3個月后也就是大概在10月份左右如果宏觀調控政策的壓力依然較大，那么開發(fā)商信心指數將繼續(xù)大幅下挫，同時整個房地產行業(yè)企業(yè)景氣指數也將繼續(xù)回落。　圖12：2005年二季度房地產企業(yè)景氣指數回落數據來源：國研網財經數據庫（注：這里的行業(yè)企業(yè)景氣指數指國家統(tǒng)計局1998年以來通過調查，根據企業(yè)家對本企業(yè)外部市場經濟環(huán)境與宏觀政策認識、看法、判斷與預期（通常為對“好”、“一般”、“不佳”的選擇）而編制的季度指數，用以反映企業(yè)的生產經營狀況。企業(yè)景氣指數的數值介于0200之間，100為景氣指數的臨界值。當景氣指數大于100，表明經濟狀況趨于上升或改善，處于景氣狀態(tài)，越接近200狀態(tài)越好；當景氣指數小于100時，表明經濟狀況趨于下降或惡化，處于不景氣狀態(tài)，越接近0狀態(tài)越差。）為更好地分析和理解企業(yè)景氣指數，我們將景氣區(qū)間作如下劃分：180以上為“非常景氣”區(qū)間，[180150）為“較強景氣”區(qū)間，[150120）為“較為景氣”區(qū)間，[120110）為“相對景氣”區(qū)間，[110100）為“微景氣”區(qū)間，100為景氣臨界點，[10090）為“微弱不景氣”區(qū)間，[9080）為“相對不景氣”區(qū)間，[8050）為“較為不景氣”區(qū)間，[5020）為“較重不景氣”區(qū)間，20以下為“嚴重不景氣”區(qū)間。2005年二季度，在國家宏觀調控政策的持續(xù)影響下，房地產開發(fā)投資、本年資金來源、土地開發(fā)面積等主要指標增幅回落，但整個行業(yè)仍在“較為景氣”的區(qū)間內運行。二、固定資產投資增長相對平穩(wěn)，房地產開發(fā)投資增速回落（一）房地產開發(fā)投資同比增長幅度由高到低梯度回落2005年上半年，全社會固定資產投資32895億元，%。其中，城鎮(zhèn)固定資產投資27967億元，%。在城鎮(zhèn)固定資產投資中，國有及國有控股投資14028億元，%；房地產開發(fā)投資6193億元，%。但部分地區(qū)和城市房地產開發(fā)投資增速仍然較快、投資規(guī)模偏大、投資結構不合理、有效供給不足等問題依然存在。圖13：固定資產投資和房地產開發(fā)投資增速回落數據來源：國家統(tǒng)計局如上圖所示，2005年15 %，最直觀的結論是固定資產投資出現反彈。但是認真觀察上年的數據變化后并不能得出上述結論，因為從2004 年5 月開始宏觀調控措施全面啟動，導致當月各項經濟指標都出現了類似于“跳水”性質的下降，其中，固定資產投資就是一例。當月，該數據從4 %%，一個月的時間整整回落了8個百分點。因此可以說去年同期基數的大幅回落是今年5 月份固定資產投資增速反彈的原因，也就是說，這意味著當前的固定資產投資增速實際上已經步入下降通道。房地產被視為國民經濟的重點行業(yè)，在固定資產投資中具有最重要的地位，是因為其具有相當強的經濟拉動能力，分三個層次來看：首先，房地產行業(yè)本身在固定資產投資中所占比例較高，權重為2526%，是固定投資的第一大項目；其次，房地產直接拉動相關的鋼鐵、水泥、有色金屬等行業(yè)，并帶動這些行業(yè)輻射到更多其他的行業(yè)，推動固定資產投資的增長；最后，地方政府的城市建設資金主要來源于房地產行業(yè)帶動的土地拍賣，如果房地產市場興盛，則地方政府從土地拍賣中獲益豐厚，相關的城市建設資金充足，對整個固定資產投資的推動效應也就大。一般來說，房地產投資增長是帶動固定資產投資增長的主導力量，房地產投資增速在大多數時間里均高于同期全社會固定資產投資增速，2003年以前均是如此。但到了2004年以后，這種情況發(fā)生變化，出現了2004年1到10月份房地產投資增速均低于同期固定資產投資增速的現象，只有2004年的11月和12月份才出現扭轉，又重新高于同期全社會固定資產投資增速，這除了說明我國投資過快增長的動力來自固定資產投資的產業(yè)投資領域外，也進一步顯示了我國宏觀調控政策對房地產投資增長抑制作用已經達到了預期的效果。統(tǒng)計數據顯示，2005年12，6月份房地產開發(fā)投資累計分別增長27%、%、%、%%，呈現出逐月明顯回落的趨勢。分析認為，影響當前房地產投資增速回落的因素主要有兩點：第一，“雙穩(wěn)健”宏觀經濟政策使房地產投資主導力量發(fā)生變化。2005年我國財政政策和貨幣政策執(zhí)行的是“雙穩(wěn)健”政策，這與2003年以前的積極財政政策所面臨的、針對當時我國經濟有效投資和有效需求不足、及1998年亞洲金融危機的宏觀背景發(fā)生了巨大變化。當時的任務是拉動社會投資、刺激消費，恢復經濟活力，促進經濟增長。但到2003年尤其是2004年后，全社會投資熱情日益高漲，并達到了必須進行控制才能緩解的地步，這樣以國家投資為主導的投資結構已經改變，作為國民經濟發(fā)展先導型產業(yè)的房地產投資增幅回落也就成為必然趨勢。第二，抑制房地產投資的多重調控政策合力仍在發(fā)揮作用。從2003年下半年開始，國務院及國家發(fā)改委、人行、銀監(jiān)會、建設部、國土資源部等多個部委針對房地產投資過快增長出臺了多項政策措施，包括兩次提高房地產金融信貸利率、行政監(jiān)察、法律監(jiān)管、土地政策等，這是我國1997年以來房地產政策出臺最多、力度最大的時期。正因如此，房地產投資增速才大幅回落，投資過熱帶來的能源、原材料等生產資料價格上漲的壓力也開始得到緩解。綜合上述分析，在一系列宏觀調控政策的持續(xù)影響下，從發(fā)展趨勢上看，近期房地產開發(fā)投資增幅繼續(xù)下降的勢頭可能難以改變，這會對上游的鋼鐵、建材需求產生較大的影響。上游產品價格上漲的需求動力消失，甚至使相關的上游產品價格出現下降。這一變化值得高度關注——即房地產開發(fā)投資減速對中國宏觀經濟的影響，如果房地產市場出現拐點，那么與房地產相關的鋼鐵等部門的拐點也即將到來，支撐本輪經濟增長的主要行業(yè)都將會減速，宏觀經濟將有可能再次陷入通貨緊縮。（二）增加經濟適用房建設可減少經濟波動風險　　眾所周知，這一輪的經濟增長主要是由投資推動的。在投資結構中，房地產行業(yè)的投資增長最為迅速，2004年的固定資產投資中，房地產占了26%的比重，北京市、上海市等地的房地產投資占固定資產投資的比例超過了60%。因此，從產業(yè)之間的邏輯關系看，這一輪經濟增長過程中，房地產行業(yè)充當了火車頭的角色(至少是火車頭之一)。因為房地產投資的高速增長，導致市場對鋼鐵、水泥、有色金屬等原材料需求的大幅度增加，而鋼鐵和有色金屬消費的大幅度增加又刺激了煤炭、電力等能源需求的快速上升和價格的不斷上漲。 　　既然房地產行業(yè)在這一輪經濟增長中扮演著火車頭的角色，那么，如果房地產行業(yè)的投資出現減速，宏觀經濟就會減速，相關行業(yè)產品的價格走勢就可能逆轉，鋼鐵、有色金屬、建材等首當其沖?！　嶋H上，自3月份以后，隨著調控房地產市場的新政策連續(xù)出臺，鋼鐵市場的價格已經出現了明顯的反應。從4月份開始，鋼鐵價格已經開始走低，