【正文】 隨著天氣的轉(zhuǎn)涼漸顯“寒意”。 2011年3月底，全國(guó)608個(gè)城市公布年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，%，除北京以外，大多數(shù)城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)均未提到“降”字。下半年北京、上海郊區(qū)的部分地價(jià)已明顯松動(dòng)，地價(jià)進(jìn)入下行通道。 點(diǎn)評(píng)：“地王政策”退出舞臺(tái)，土地流拍頻現(xiàn)，少拿地多賣房，成為房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)調(diào)控政策的保身之策。由于很多樓盤項(xiàng)目大幅度優(yōu)惠降價(jià)，導(dǎo)致很多二手房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)減弱，很多原本打算購(gòu)買二手房的人將目光轉(zhuǎn)向了新房市場(chǎng)。 1）7次調(diào)整存款準(zhǔn)備金率2011年6月20日，凍結(jié)銀行資金約3800億元，%，創(chuàng)下歷史新高。除房地產(chǎn)行業(yè)外，銀根持續(xù)收緊，對(duì)許多依靠銀行貸款的中小企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了較大的影響，這些企業(yè)借貸無門，發(fā)展困難。 2011年7月7日,央行年內(nèi)第3次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。 2011年初，北京、上海、廣州等地多家銀行率先取消首套房貸優(yōu)惠利率。 繼央行加息后，住建部宣布個(gè)人住房公積金存貸款利率做相應(yīng)調(diào)整，2011年7月7日，年內(nèi)第三次上調(diào)住房公積金，%。 點(diǎn)評(píng)：從實(shí)際情況來看，住房公積金整體貸款利率相較于商貸偏低，帶有福利性質(zhì)，而這一輪房地產(chǎn)調(diào)控主要目的是打擊投資投機(jī)型需求，小幅度上調(diào)住房公積金對(duì)其直接影響不大，但幾次上調(diào)的疊加效應(yīng)仍會(huì)加大購(gòu)房成本，能進(jìn)一步遏制市場(chǎng)上投資投機(jī)型購(gòu)房。 小結(jié) 2011房地產(chǎn)調(diào)控政策特點(diǎn)：遏制房?jī)r(jià)過快上漲是2011年房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)。再則，全國(guó)被納入限購(gòu)的城市由2010年的15個(gè)增加到了40多個(gè)，較2010年被限購(gòu)的城市大幅增長(zhǎng)。 2011年，力度持續(xù)加大的樓市調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)成效，銷售量?jī)r(jià)雙雙走低，房地產(chǎn)企業(yè)也逐步調(diào)整資源獲取策略，包括萬科在內(nèi)的多家企業(yè)都表態(tài)進(jìn)入“過冬”模式，在土地市場(chǎng)的熱情也回歸“理性”，甚至表示“謹(jǐn)慎拿地”。 2）企業(yè)已經(jīng)發(fā)布的業(yè)績(jī)公告【詳情】 南充房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)調(diào)控政策“南九條”【詳情】這樣一來，整個(gè)樓盤房源全部公開，并且明碼標(biāo)價(jià)之后，購(gòu)房者就有足夠的時(shí)間相互比較和考慮，可以做到明白消費(fèi)。 南充清泉壩舊城改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)在未來的兩年半時(shí)間內(nèi)，將投入20億元對(duì)清泉壩舊城區(qū)改造成功能完善、宜居宜業(yè)的城市片區(qū)。 26億投入 佳兆業(yè)助推望天壩區(qū)域發(fā)展【詳情】【詳情】為加快城市建設(shè)步伐，市委、市政府將下中壩等地的開發(fā)利用納入了城市發(fā)展規(guī)劃。 截至2011年11月下旬，南充市各類保障性住房和各類棚戶區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目已完成立項(xiàng)、規(guī)劃、選址、設(shè)計(jì)、招投標(biāo)以及網(wǎng)站公示等工作，開工33282套（含購(gòu)買、改建、租賃房源）、%。 供應(yīng)：以房管局網(wǎng)上備案批準(zhǔn)預(yù)售許可證的商品住房房源作為數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（拆遷安置房、等非商品房房源不在統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)）當(dāng)然，一些高品質(zhì)項(xiàng)目并未受到太大影響，主要以“天廬”、“香江國(guó)際”、“華諾國(guó)際”等為代表。 自5月正式實(shí)行“明碼標(biāo)價(jià)”政策后，南充樓市整體成交量持續(xù)出現(xiàn)大幅下挫，并于7月跌至最低谷。特別是進(jìn)入8月以后，隨著傳統(tǒng)旺季的臨近，開發(fā)商紛紛采取了更加積極的促銷策略刺激消費(fèi)，盡管如此，市場(chǎng)卻依然反應(yīng)平平。當(dāng)然，個(gè)別具有較高品質(zhì)的項(xiàng)目在調(diào)低價(jià)位后，還是取得了不錯(cuò)的業(yè)績(jī)回報(bào)。 經(jīng)過一年多的市場(chǎng)調(diào)整與各方利益博弈，臨近年底，南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。究其原因，主要在于年關(guān)將至，開發(fā)商迫于回款壓力加大，加大了優(yōu)惠力度，使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)局部下調(diào)；而降價(jià)又讓一些購(gòu)房者對(duì)未來的降價(jià)預(yù)期增強(qiáng)，觀望情緒再次上升，市場(chǎng)銷售陷于低迷。 2011年南充市商品住房分月供應(yīng)分析（套數(shù)）而4月和10月的新增供應(yīng)量相對(duì)處于低位，一方面因?yàn)樘幱谕品扛叻迤诤蟮囊粋€(gè)緩沖期，另一方面是受整個(gè)政策環(huán)境的影響，開發(fā)商推房謹(jǐn)慎。 2011年112月南充市商品住房供需情況分析（套數(shù)）從今年112月主城區(qū)供需情況來看，南充樓市整體上呈現(xiàn)“供大于求”，除4月份累計(jì)成交量大于累計(jì)供應(yīng)量外，其余11個(gè)月累計(jì)供應(yīng)量均大于累計(jì)成交量。 三、2011年南充市商品住房市場(chǎng)成交量分析2011年1月1日至12月31日全年共成交商品住宅23945套、與2010年同期相較，%、%，%。 ：　 環(huán)比：112月南充市三區(qū)商品住房成交比較（單位：面積、金額） ：20092011年南充市商品住房成交金額比較（單位：金額/億元） 排行　　樓盤名稱　　所在地區(qū)　　銷售套數(shù)　　成交均價(jià)　　冠軍　　香江國(guó)際　　順慶區(qū)南門北街　　1633套　　 4880元/平　　亞軍　　君匯上品　　順慶區(qū)白土壩路　　1285套　　4607元/平　　季軍　　華諾國(guó)際　　高坪區(qū)江東大道　　697套　　4175元/平　　4　　佳兆業(yè)廣場(chǎng)　　順慶區(qū)正陽(yáng)東路　　579套　　4611元/平　　5　　泰合尚渡　　順慶區(qū)濱江中路　　515套　　4562元/平　　6　　春風(fēng)玫瑰園　　順慶區(qū)萬年西路　　499套　　4257元/平　　7　　香檳尚城　　嘉陵區(qū)南榮路　　490套　　3881元/平　　8　　常春藤大院　　順慶區(qū)清風(fēng)北路　　484套　　4425元/平　　9　　城市花園　　順慶區(qū)錦亭路　　453套　　3531元/平　　10　　東方國(guó)際　　高坪區(qū)松林路　　382套　　4340元/平　　 從三個(gè)行政區(qū)的成交均價(jià)來看，順慶區(qū)的成交均價(jià)相對(duì)較高，為4320元/平米，其中排除了“馬電花園”、“江天一色”、“尚水佳苑”、“和錦名苑”、“境界”、“錦上花苑”6個(gè)成交均價(jià)與市場(chǎng)實(shí)際不符項(xiàng)目的影響；高坪區(qū)的成交均價(jià)相對(duì)較低，為3975元/平米，該成交均價(jià)排除了小龍鎮(zhèn)、龍門鎮(zhèn)項(xiàng)目的影響；嘉陵區(qū)的成交均價(jià)為4042元/平米，其中排除了“嘉州玫瑰花園”、李渡鎮(zhèn)的“家樂福小區(qū)”與西興鎮(zhèn)的“嘉禾小區(qū)”成交量的影響。 ：2011年主城區(qū)總體成交均價(jià)比較進(jìn)入第4季度，更多的開發(fā)商加入優(yōu)惠大軍，加快出貨和調(diào)價(jià)促銷，大多表現(xiàn)為特價(jià)房或新推房源低價(jià)入市，且許多品牌開發(fā)商成了“急先鋒”，降得最狠，跑得更快，如“常春藤大院”、“泰合尚渡”、“香江國(guó)際”、“恒大綠洲”等項(xiàng)目，受這些項(xiàng)目“以價(jià)換量”以及個(gè)別集資項(xiàng)目大量備案的影響，第4季度主城區(qū)成交均價(jià)有所松動(dòng)，整體成交量有所回升，但仍處于低位。 根據(jù)住建部要求，2012年限購(gòu)將繼續(xù)執(zhí)行，部分限購(gòu)到期的城市也相繼表態(tài)延續(xù)限購(gòu)政策的執(zhí)行，2012年整個(gè)市場(chǎng)或仍將在高壓政策之下運(yùn)行。 據(jù)南房網(wǎng)數(shù)據(jù)，2011年南充市場(chǎng)的主流成交均價(jià)是4300元/平米。 從2011年各片區(qū)的成交情況來看，十大片區(qū)中成交量最大的是市政新區(qū)，其次是江東新區(qū)。 一、前言（2011年南充商業(yè)市場(chǎng)回顧）特別是進(jìn)入到2011年，一批城市綜合體開始興建，南充商業(yè)地產(chǎn)也由此顯形。 盡管，近兩年受住宅市場(chǎng)調(diào)控政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)再次顯現(xiàn)出其獨(dú)特的投資魅力，不少投資者在轉(zhuǎn)向穩(wěn)健型投資時(shí)，首先就想到了商用物業(yè)。 2011年南充市商業(yè)成交主要集中在一些新興熱點(diǎn)區(qū)域，而 “江東新區(qū)”、“市政新區(qū)”、“華鳳新區(qū)”以及“南門壩”，無疑是最受投資客看好的版塊，位居2011年南充市商鋪成交量排名前十的項(xiàng)目均在這4個(gè)版塊。 “江東新區(qū)”成交215套，成交均價(jià)9436元/平米，奪取2011年南充商業(yè)銷售冠軍，該片區(qū)商業(yè)成交量主要集中在“華諾國(guó)際”、“香頌灣”、“天來豪庭”、“觀瀾尚郡”、“幸福里”等項(xiàng)目。 四、2011年南充商業(yè)市場(chǎng)銷售排行榜該項(xiàng)目位居江東大道旁，與主城核心商圈隔江相望。 項(xiàng)目特色：區(qū)位前景較好項(xiàng)目采用南加州風(fēng)格建筑，由帶電梯的花園洋房、小高層、高層多種物業(yè)形態(tài)組成。 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：君匯上品地處望天壩片區(qū)，占地約282畝，總建筑面積約60萬平米。 成交均價(jià)：5200元/平米從成交均價(jià)來看，整體上呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，該項(xiàng)目開盤后成交均價(jià)在5500元/平米左右，以高于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，使大部分購(gòu)房者積極性嚴(yán)重受挫，盡管開盤后的兩個(gè)月內(nèi)，月成交量保持在80套左右，但因其未對(duì)價(jià)格作出及時(shí)調(diào)整，造成購(gòu)房者不買賬，其后的5個(gè)月成交量始終處于低位；受整體市場(chǎng)不景氣的影響，進(jìn)入9月份以來，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，但依然保持在5000元/平米以上的高位；1112月，隨著年關(guān)的到來，該項(xiàng)目推出較大的優(yōu)惠政策，成交均價(jià)在4700元/平米左右，在之前的基礎(chǔ)上出現(xiàn)大幅下跌。 圖表3：2011年恒大綠洲量?jī)r(jià)走勢(shì) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：天廬項(xiàng)目地處濱江大道、嘉陵江畔，總占地面積800畝。項(xiàng)目首批分三期建設(shè)，一期為5層電梯洋房和獨(dú)棟別墅；二期“灣上云山”和“天子界”由12個(gè)點(diǎn)式單元高層組成；三期由8棟點(diǎn)式高層和6層電梯洋房及疊拼別墅組成。 從2011年全年的成交量來看，基本上不溫不火，各月成交量均在50套以下，3月份成交了81套、11508平米，達(dá)到全年的最高值。 一、2012年房地產(chǎn)宏觀政策走勢(shì)判斷：通過對(duì)全年房地產(chǎn)調(diào)控的回顧，并對(duì)年末經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議進(jìn)行解讀后，我們認(rèn)為： 由于宏觀經(jīng)濟(jì)被從緊的貨幣政策所抑制，年末準(zhǔn)備金率開始下調(diào)，預(yù)計(jì)貨幣政策將在2012年繼續(xù)微調(diào)。 第一，從市場(chǎng)成交走勢(shì)方面來說，與全國(guó)各地樓市走勢(shì)基本一致，下行趨勢(shì)短期難以逆轉(zhuǎn)，接下來還有一段時(shí)間的低迷期不可避免；期待政策松綁后市場(chǎng)出現(xiàn)大幅反彈的希望或?qū)⒙淇?，因?yàn)橘?gòu)房者對(duì)市場(chǎng)預(yù)期正在持續(xù)降低（，結(jié)果顯示房地產(chǎn)不再是居民投資首選，對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期出現(xiàn)大幅回落，%的居民預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)下降或不變），出現(xiàn)類似2008年的政策扶持可能性微乎其微；當(dāng)然市場(chǎng)在觸底以后出現(xiàn)復(fù)蘇的可能性不是沒有，下半年或?qū)l(fā)生一些變化。 第二，在一線城市普遍遭受調(diào)控“嚴(yán)打”的背景之下，全國(guó)許多知名房企開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，而南充憑借自身在城市人口基數(shù)、樓市發(fā)展規(guī)模、市場(chǎng)交易規(guī)模等方面的優(yōu)勢(shì)，極有可能在2012年成為眾開發(fā)名企眼中的搶手之地。40 / 4