【正文】 ，1月、3月、8月、9月、11月的新增供應(yīng)量相對處于高位，其中1月和3月處于春節(jié)假期前后，是傳統(tǒng)的推房和銷售旺季，8月和9月處于傳統(tǒng)“金九銀十”前期，同樣是推房高峰期。 受樓市調(diào)控政策的影響，全國各地成交持續(xù)低迷，南充市場成交量始終處于低位運行。 20092011年南充市商品住房全年成交總量比較 2011年南充樓市的總體特征表現(xiàn)為：市場冷熱不均，住宅整體下跌，剛需勉力支撐。 2011年，在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價”的大背景下，中央政府繼續(xù)加強房地產(chǎn)調(diào)控：1月份，“國八條”、房產(chǎn)稅試點改革先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級，限購城市從2010年的不足20個大幅增加到40多個；7月份，國務(wù)院常務(wù)會議明確“二三線城市也要限購”，隨后臺州、珠海等城市跟進，限購城市增加到近50個；10月底，1000萬套保障房建設(shè)計劃提前實現(xiàn)……隨著這些政策的逐漸落實，房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，2011年下半年全國各地房地產(chǎn)市場包括南充環(huán)比呈現(xiàn)“量價齊跌”態(tài)勢，房價過快上漲得到基本遏制。 從20092011年這3年的成交數(shù)據(jù)來看，僅2011年的成交量同比出現(xiàn)下跌。 由圖可以看出，2011年全年成交基本呈高開低走的態(tài)勢，第1季度成交量相對較高，第2季度開始，成交量逐漸下行。 ：2011年商品住房成交情況 2011年南充市各片區(qū)商品住房成交分月比較（單位：套） 同時，佳兆業(yè)地產(chǎn)的兩個項目均在第三季度開盤，銷售周期不到半年。 圖表4：本年南充主城區(qū)成交TOP10 四、2011年南充市商品住房市場價格分析 2011年112月主城區(qū)商品住房成交量與成交均價走勢第3季度受調(diào)控政策影響明顯，呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”態(tài)勢，一部分開發(fā)商為了換取銷量，開始推行優(yōu)惠促銷政策。因此，2011年與2010年南充樓市成交均價不納入同比分析） 近兩年，隨著南充城市建設(shè)和發(fā)展的需要，南充城市綜合體項目建設(shè)逐漸被提到比較重要的地位。 2011年南充市商業(yè)銷量冠軍是“華諾國際”，成交均價為13000元/平米。而白土壩路、瀠華大道的相繼通車、西華體育公園的開工，又為該區(qū)域的發(fā)展提供了最為堅實的保障。 奪取2011年南充市商業(yè)銷售季軍的是位于江東新區(qū)的“香頌灣”，該項目10月份銷售商鋪37套，成交均價為7600元/平米。 ：本年商業(yè)成交量排行榜排行　　樓盤名稱　　所在地區(qū)　　銷售套數(shù)　　成交均價　　冠軍　　華諾國際　　高坪區(qū)馬官街　　91套　　13000元/平　　亞軍　　君匯上品　　順慶區(qū)白土壩路　　65　　12400元/平　　季軍　　香頌灣　　高坪區(qū)江東中路　　37　　7600元/平　　4　　龍吟瑞景　　順慶區(qū)鎮(zhèn)江西路　　35　　17743元/平　　5　　華龍名門　　高坪區(qū)龍門鎮(zhèn)　　26　　9696元/平　　6　　香江國際　　順慶區(qū)南門北街　　23　　14136元/平　　7　　陽光香緹　　順慶區(qū)鎮(zhèn)江西路　　20　　12660元/平　　8　　天來豪庭　　高坪區(qū)江東中路　　16　　10398元/平　　9　　天府明珠　　順慶區(qū)環(huán)都大道　　15　　20333元/平　　10　　觀瀾尚郡　　高坪區(qū)江東中路　　14　　13278元/平　　第四部分 典型樓盤解析南門壩——香江國際 項目簡介：藍光?香江國際占地235畝, 總建筑面積約65萬平米，總戶數(shù)約6000戶。 但由于上半年推出的房源大部分為電梯公寓，成交均價為5000元/平米左右，而下半年酒店公寓推出后，為該項目的熱銷物業(yè)，酒店公寓成交均價為5100元/平米左右，電梯公寓成交均價4700元/平米左右，就電梯公寓成交均價的變化來看，2011年下半年成交均價有所下跌。 ：今年與去年成交均價同比 開發(fā)商：佳兆業(yè)置業(yè)（南充）有限公司 從12月份的成交均價來看，除二期房源成交均價相對較低外，其余樓棟成交均價相對較高。 圖表2：2011年君匯上品量價走勢 項目特色：精裝房項目占地面積逾150畝，建筑面積約36萬平方米，由30層和32層電梯景觀高層組成；，綠地率30%，總戶數(shù)為2306戶。 從整體成交量走勢來看，基本呈現(xiàn)“V”型走勢，開盤后的一兩個月成交量相對處于高位（該項目3月中下旬開盤，由于備案相對滯后的原因，4月份才有備案數(shù)據(jù)）；610月成交量出現(xiàn)大幅下滑，月均成交量僅16套，持續(xù)處于低迷狀態(tài)，其中8月份僅成交3套，下降至全年最低點；1112月份，月均成交52套，成交量環(huán)比出現(xiàn)大幅回升。 四、嘉南新區(qū)——天廬高層區(qū)建筑密度僅17%,綠化率70%。 政策趨勢預(yù)判：年末中央經(jīng)濟工作會議上對明年經(jīng)濟定調(diào)“穩(wěn)中求進”，強調(diào)“堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展”。 第一、宏觀調(diào)控基調(diào)保持不變，繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖雖然目前大多數(shù)城市都出現(xiàn)成交低迷，部分城市出現(xiàn)價格回調(diào)的現(xiàn)象，但明顯并未達到中央的要求，在房產(chǎn)稅還處于醞釀階段、保障房建設(shè)未具規(guī)模的情況下，整體調(diào)控力度不會改變，土地制度完善、房產(chǎn)稅試點改革等長效機制建立也有可能落到實處。 第二、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策 　本報告所使用的部分數(shù)字和數(shù)據(jù)，來源于政府主管部門的相關(guān)公示渠道，以本站采集之時的實際情況為撰寫依據(jù)，不排除可能存在與其他數(shù)據(jù)資料不完全相符的情況；本報告所引用的部分新聞報道及信息，來源于其他媒體和作者，不代表本站的立場和觀點，特此聲明。 第三，從樓市發(fā)展方向來看，2011南充在發(fā)展新區(qū)的同時，進一步加大了舊城改造力度，南門壩、五里店、望天壩等板塊樓市發(fā)展如火如荼，2012年中，舊城改造必然還將擴展到更大的范圍，樓市也將因此獲得發(fā)展良機。此外，藍光、佳兆業(yè)等公司在南充開發(fā)的項目，去年都取得了不俗的銷售業(yè)績，這也能為其他一線房企吃顆定心丸。 我們認為，2012年的南充樓市，在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不放松和整體市場氛圍趨冷的背景下，將會呈現(xiàn)出以下特點：然而，由于房地產(chǎn)市場調(diào)控政策仍將較為嚴厲，貨幣政策微調(diào)也難以很快緩解房地產(chǎn)業(yè)資金壓力，加快銷售回款仍然是開發(fā)企業(yè)充斥現(xiàn)金流的最佳途徑。 第四、貨幣政策微調(diào)緩解調(diào)控壓力，但開發(fā)商融資仍不會通暢 在整體調(diào)控基調(diào)下，以及2011年底各地紛紛延續(xù)限購政策的行動可以看出，“限購”等行政干預(yù)手段還會繼續(xù)延續(xù)，至少在長效機制形成之前，限購還不會取消。 圖表4：2011年天廬量價走勢第五部分 2012年樓市走勢預(yù)測從2011年全年的成交均價來看，基本呈現(xiàn)下滑趨勢。首批開發(fā)占地333畝。 項目特色：高端 開發(fā)商：恒大地產(chǎn)集團南充有限公司整個項目由32層和33層高層住宅圍合而成，兼有三大風情園林、7000平米休閑會所、約1000平米室外泳池、3000平米果嶺高爾夫球場以及近5萬平米主題商業(yè)等生活配套。 項目特色：生活環(huán)境較好 從2011年的成交均價走勢來看，整體走勢平穩(wěn)，波動幅度不大。 “香江國際”是2011年南充樓市銷售冠軍，該項目自入市就深受購房者親睞，即使在整體市場不景氣的情況下，依然保持逆市熱銷的成績。一期的景觀尺度和產(chǎn)品打造吸足了人氣，二期三期開始，建筑密度越修越高。 成交均價：4880元/平米 “君匯上品”奪取2011年南充市商業(yè)銷售亞軍，12月份商業(yè)開盤后，熱銷65套，成交均價12400元/平米。在5A寫字樓、精品商鋪及餐飲、休閑、娛樂的映襯之下，項目一躍成為江東未來居住價值的代言項目之一，其自身所蘊藏的高商業(yè)價值附加也逐漸為大多數(shù)購房者所發(fā)現(xiàn)。 : 2011年各片區(qū)商業(yè)成交情況“華鳳新區(qū)”成交96套，成交均價11134元/平米，奪取2011年南充商業(yè)銷售亞軍，該片區(qū)商業(yè)成交量主要集中在“君匯上品”、“悠山麗景”；“市政新區(qū)”成交84套，成交均價13863元/平米，奪取2011年南充商業(yè)銷售季軍，該片區(qū)商業(yè)成交量主要集中在“龍吟瑞景”、“天府明珠”、“陽光香緹”等項目。 三、2011年商業(yè)市場分區(qū)域成交情況（套、成交均價）但由于目前南充市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展尚不成熟，開發(fā)規(guī)模也比較小，因此商用物業(yè)成交量并不十分突出。 二、2011年商業(yè)市場分月成交情況（套、成交均價）諸如華諾國際、香江國際、曼哈頓商業(yè)廣場、萬美國際廣場、泰合青年城等城市綜合體項目，它們在提升所處區(qū)域板塊價值的同時，也是在逐漸完善這座城市的功能屬性。 : 2011年各片區(qū)成交均價比較第三部分 南充市場—商業(yè)篇成交均價相對偏高的是南門壩、上中壩、西山片區(qū)，南門壩片區(qū)成交主力項目是“香江國際”與“南門一號”，這兩個項目均為目前南充市場上的高端項目；上中壩片區(qū)成交主力項目是“佳兆業(yè)廣場”、“泰合尚渡”、“海潤濱江”；西山片區(qū)主力成交項目是“龍川半島”。 2011年南充市各片區(qū)商品住房成交價格比較（單位：元/平米）其中112月南充樓市各月成交均價排除了與市場實際價格出入較大以及一些集資項目的影響，且只含商品住宅。 20092011年南充市商品住房分月價格走勢比較（單位：元/平米）盡管南充市并未納入限購城市行列，但業(yè)內(nèi)普遍認為2012年成交量仍將較長時間處于低位。 2011年南充樓市商品住宅成交均價4196元/平米 % 據(jù)南房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2011年南充市主城區(qū)商品住宅成交量最大的前10名樓盤共成交7017套，占全市總成交量的近3成。 ：0911年南充市商品住房成交面積比較（單位：面積/萬平方米） 新一輪調(diào)控政策已經(jīng)持續(xù)了近兩年，全國各地包括南充樓市都受到了較大影響，而2011年出臺的調(diào)控政策較2010年更嚴厲，持續(xù)性與力度更強，其對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響也更加深遠。　2011年　　2010年　　同比增/降幅　　2010年　　2009年　　同比增/降