【正文】 ................................................................96第十九節(jié) 計(jì)量糾紛處理工作程序 ................................................................................98 第二十節(jié) 突發(fā)事故的處理 99 第二十一節(jié) 應(yīng)急應(yīng)變處理解決方案 104 第二十二節(jié) 爆炸緊急情況處理 1053 / 145第一章 公司簡介第二章 新職員上崗提示第一節(jié) 服務(wù)理念為您想得更多，為您做得更好第二節(jié) 業(yè)主消費(fèi)心理相關(guān)知識 一、花錢買服務(wù)。四、我的理由是最重要最緊迫的。四、不與住戶爭辯。第三章 工程維修人員崗位職責(zé)第 一 節(jié) 工 程 主 管 崗 位 職 責(zé)一、在管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,全面負(fù)責(zé)小區(qū)工程維修管理工作。五、負(fù)責(zé)新建小區(qū)的工程前期介入及接管驗(yàn)收工作。九、同供電、供水和供氣等相關(guān)職能部門保持良好的關(guān)系，并配合其工作。5 / 145十 三 、 完 成 管 理 處 主 任 交 辦 的 其 他 任 務(wù) 。四、及時(shí)處理報(bào)修工作。二、認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行記錄，并于每月底將記錄交工程主管。六、在接到管理處下發(fā)《派工單》或通知后，應(yīng)立即前往處理。十、按期完成管理處安排的工作任務(wù)。四、嚴(yán)格執(zhí)行配電室值班制度、交接班制度與各項(xiàng)工作制度。八、交接班內(nèi)容包括：，事故處理情況；；，接班人要進(jìn)行全面檢查核實(shí)。四、對工具實(shí)行個(gè)人負(fù)責(zé)制，誰丟失誰負(fù)責(zé)賠償。八、對于專用工具應(yīng)由專人管理，一旦損壞應(yīng)填寫損壞原因，如屬人為損壞則需進(jìn)行賠償，如屬自然損壞則按照相關(guān)財(cái)務(wù)制度辦理。二、維修人員需自帶鞋套，需注意保護(hù)業(yè)主財(cái)物，對維修產(chǎn)生的垃圾，要收拾干凈，完工后自行帶走。六、維修結(jié)束后，請業(yè)主檢查驗(yàn)收，并在《派工單》上簽署維修結(jié)果和維修服務(wù)意見，并請業(yè)主到客服中心繳納特約服務(wù)費(fèi)，若維修人員收費(fèi)后需將收費(fèi)票據(jù)交給業(yè)主。三、維修班依據(jù)《定期檢查項(xiàng)目一覽表》對物業(yè)進(jìn)行巡視檢查，填寫《定期檢查記錄表》 ，及時(shí)處理發(fā)現(xiàn)的問題，避免問題擴(kuò)大，搞好房屋零星修繕工作。七、對二次裝修的管理，依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)進(jìn)行管理。三、對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行分類，衛(wèi)生問題轉(zhuǎn)保潔部處理，工程質(zhì)量問題由開發(fā)商通知施工單位處理；要求對處理結(jié)果形成書面記錄。四、工程主管應(yīng)將巡視區(qū)域劃分到巡視責(zé)任人，責(zé)任人每天應(yīng)至少兩次巡視責(zé)任區(qū)域，并做好巡視記錄。八、對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項(xiàng)目，報(bào)公司同意后，可安排委外施工，工程主管負(fù)責(zé)對進(jìn)度、工藝質(zhì)量及造價(jià)進(jìn)行監(jiān)控。三、緊急事件采用電話或?qū)χv機(jī)方式聯(lián)系，但必須互報(bào)姓名，并將情況報(bào)告清楚。七、以上事件處理完畢后應(yīng)由工程主管填寫事件處理記錄并存檔。二、密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好《配電室值班運(yùn)行記錄》 。 七、嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時(shí)，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班。十一、在檢修、倒、合閘時(shí)應(yīng)有兩人或兩人以上工作人員同在現(xiàn)場。 C） ，高壓鍘有無閃絡(luò)；（2） 配電設(shè)備有無異常響聲和氣味；（3） 各種儀表指示是否正常，指示燈是否正常；（4） 相電壓、線電壓是否在額定電壓的正負(fù) 10%范圍內(nèi)變動(dòng)，是否超載運(yùn)19 / 145行；（5） 各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡；（6） 接地線有無銹蝕或松動(dòng)；（7） 各種臨時(shí)用電接駁情況；（8） 各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；（9） 安全用具是否完好、齊全、是否存放于規(guī)定位置；（10）防小動(dòng)物設(shè)施是否完好；（11）消防器材是否齊全、完好。四、發(fā)電機(jī)做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔。八、定期打掃機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生，保持發(fā)電機(jī)房清潔、電瓶接頭牢固干燥。巡檢內(nèi)容：每周日 15：00—15：30 進(jìn)行檢修、試運(yùn)行① 做好開機(jī)前準(zhǔn)備工作，檢查機(jī)油存量，冷卻水量、柴油存量是否滿足運(yùn)行時(shí)間的要求，油路有無堵塞、漏油等；② 操作時(shí)嚴(yán)格按照發(fā)電機(jī)操作運(yùn)行手冊要求進(jìn)行操作，并及時(shí)開啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫；③ 發(fā)電機(jī)運(yùn)行過程中要注意觀察各供油管路、電壓、電流、頻率、溫度及機(jī)械系統(tǒng)運(yùn)行情況；④ 若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即停機(jī)檢查原因并做處理；⑤ 各種標(biāo)示牌、標(biāo)示物是否完好；⑥ 安全用具是否完好、齊全，是否存放于規(guī)定位置；23 / 145⑦ 消防器材是否齊全、完好。四、應(yīng)有兩人同時(shí)對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，兩人間要配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全。八、做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)房門窗有損壞時(shí)，應(yīng)及時(shí)修復(fù)。十二、電梯年檢期臨近時(shí)，通知維保單位對電梯進(jìn)行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報(bào)告，督促維保單位整改不合格項(xiàng)。二、空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)維修人員負(fù)責(zé)操作，其他人員不得擅自操作。五、保持機(jī)房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物。二、非工作人員進(jìn)入水泵房必須經(jīng)工程主管和管理處主任批準(zhǔn)后，由相關(guān)人員陪同方可進(jìn)入。五、生活水泵主接觸器開關(guān)元件每月檢查清潔一次。九、水泵房機(jī)組每月清掃一次，設(shè)備無積塵、水漬、油漬。b) 水泵房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙、進(jìn)食。f) 做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管，不能私自配鑰匙。三、每年年底至次年 1 月按規(guī)定進(jìn)行定期保養(yǎng)。六、工作人員必須經(jīng)體檢合格，并具防疫部門發(fā)給的健康證。一、指針式萬用表(一) 指針式萬用表的結(jié)構(gòu)和工作原理指針式萬用表由高靈敏的磁電系表頭、多量程交直流電流電壓及電阻測量線路和轉(zhuǎn)換開關(guān)三部分組成。多條刻度線各有不同的用途，其中右端標(biāo)有“Ω”的是測電阻專用刻度線（與一般的刻度線不同，其右端為 0、左端為∞，且刻度值分布是不均勻的） ；符號“”或“DC”表示測直流用， “～”或“AC”表示測交流用， “～”則表示交流和直流共用的刻度線。若不能估計(jì)出被測電壓的高低，應(yīng)將轉(zhuǎn)換開關(guān)置于交流電壓最高的量程，再根據(jù)測量結(jié)果，決定是否改用較低的量程。3. 測量直流電流。將兩測試棒接于被測電阻兩端，即可在電阻刻度線上讀數(shù)，測量結(jié)果=讀數(shù)量程倍率。在測量過程中，不準(zhǔn)帶電切換轉(zhuǎn)換開關(guān)。如果萬用表沒有“ 5. 使用前，應(yīng)先進(jìn)行“機(jī)械調(diào)零“，即使指針指在電壓或電流的“0”刻度線上。各種不同的被測量經(jīng)功能開關(guān)選擇器送到相應(yīng)的轉(zhuǎn)換電路，轉(zhuǎn)換為直流電壓后輸入到直流數(shù)字電壓表顯示出來。 4． 能測量的被測量種類多。另外，在測量電阻時(shí)，紅色測試棒接電池正極，黑色測試棒接電池負(fù)極，這點(diǎn)與指針式萬用表剛好相反。在被測量的采集方式上，二者之間并無本質(zhì)上的不同，僅僅是信號處理和顯示方式不同，下面以指針式鉗形電流表為例簡要說明鉗形表的工作原理。二、交直流鉗形電流表的結(jié)構(gòu)及工作原理外觀上與交流鉗形表并無不同，但結(jié)構(gòu)及工作原理差異較大。(二) 使用鉗形電流表測量電流時(shí)，要根據(jù)被測電流回路的電壓等級選擇合適的鉗形電流表，在操作時(shí)要防止構(gòu)成時(shí)間短路。(六) 測量后應(yīng)將鉗形電流表的量程開關(guān)放到最大量程位置。每一頻道占用 8MHz 頻帶寬度。(四) 帶好接線盤和記錄工具，做好數(shù)據(jù)記錄。(二) 勿將儀器放置在高溫、高濕、過臟及震動(dòng)大的地方。二、在檢修電氣設(shè)備或更換熔體時(shí)，應(yīng)切斷電源，并在開關(guān)處掛上“嚴(yán)禁合閘“的牌子。屋內(nèi)配線時(shí)禁止使用裸導(dǎo)線和絕緣破損的導(dǎo)線，若發(fā)現(xiàn)電線、插頭插座有損壞，必須及時(shí)更換。五、發(fā)現(xiàn)電線或電氣設(shè)備起火，應(yīng)迅速切斷電源，在帶電狀態(tài)下，決不能用水或泡沫滅火器滅火。三、泄露電流。七、三相負(fù)載不平衡。在切斷電源時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（一） 火災(zāi)發(fā)生后，由于受潮或煙熏，開關(guān)設(shè)備絕緣強(qiáng)度降低，因此拉閘時(shí)應(yīng)使用適當(dāng)?shù)慕^緣工具操作。（五） 剪斷電線時(shí)，應(yīng)穿戴絕緣靴和絕緣手套，用絕緣膠柄鉗等絕緣工具將電線剪斷。44 / 145二、帶電滅火在不得已需要帶電滅火時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：（一） 選用適當(dāng)?shù)臏缁鹌?。滅火人員在穿戴絕緣手套和絕緣靴，水槍噴嘴安裝接地線情況下，可使用噴霧水槍滅火。（五） 在帶電滅火過程中，人應(yīng)避免與水流接觸，防止地面水漬導(dǎo)電引起觸電事故。（二） 對電纜間隔小而電纜布置稠密的電纜溝發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)將電纜溝的隔火門關(guān)閉或?qū)啥硕滤溃捎弥舷⒎ㄟM(jìn)行撲救。四、電動(dòng)機(jī)火災(zāi)的撲救在撲救旋動(dòng)電動(dòng)機(jī)火災(zāi)時(shí)，為防止設(shè)備的軸和軸承變形，可令其慢慢轉(zhuǎn)動(dòng)，用噴霧水滅火，并使其均勻冷卻。（二）若變壓器油溢在變壓器頂蓋上著火，應(yīng)設(shè)法打開變壓器下部的放油閥，使油流入蓄油坑內(nèi)。在不得已的情況下，可用砂子覆蓋滅火，嚴(yán)禁帶電使用泡沫滅火器滅火，以防觸電傷人。(四) 除特殊情況外，禁止帶負(fù)載停電。（八）停電檢修完畢后，須清理現(xiàn)場，防止遺失工具，然后解除接地線，作好送電準(zhǔn)備。(四) 發(fā)電機(jī)運(yùn)行過程中要注意觀察各供油管路、電壓、電流、頻率、溫度及機(jī)械系統(tǒng)運(yùn)行情況。(八) 若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即檢查其原因并做處理。（三） 帶負(fù)荷運(yùn)行過程中，每小時(shí)抄填一次《發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄》 。油庫存油兩桶以上。（十） 工程主管負(fù)責(zé)提出維保材料的申購、報(bào)廢計(jì)劃，負(fù)責(zé)向工程管理部提出外委修理的申請。（三）冷卻系統(tǒng)；檢查引擎冷卻水量。（五）啟動(dòng)程序：按照各機(jī)型使用說明書操作。 (二) 各區(qū)域風(fēng)閥是否處于正常工作狀態(tài)，風(fēng)口是否完好。啟動(dòng)設(shè)備時(shí)，只能在一臺轉(zhuǎn)速穩(wěn)定后才允許啟動(dòng)另一臺，以防供電線路因啟動(dòng)電流過大而跳閘。 (四) 停機(jī)關(guān)閉通風(fēng)系統(tǒng)各種設(shè)備，先停回風(fēng)機(jī)，再停送風(fēng)機(jī)，停車后巡視檢查，檢查設(shè)備是否都已停止運(yùn)行，該關(guān)閉的閥門是否已關(guān)好，有無不安全因素。(三) 開啟廳門進(jìn)入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層。(七) 嚴(yán)禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運(yùn)行。(十一) 進(jìn)入轎頂、底坑作業(yè)時(shí)，必須切斷急停開關(guān)，同時(shí)穿戴好防護(hù)用品，注意轎廂、配重的移動(dòng),以免掛傷。二、維修工作制度（一）維修人員上崗前應(yīng)做到不酗酒、不熬夜，上崗時(shí)保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷。救人時(shí)先通過各種方式聯(lián)系被困人員，以穩(wěn)定其情緒。（七）在轎頂作業(yè)時(shí)，應(yīng)斷開安全鉗聯(lián)動(dòng)開關(guān)及轎頂檢修急停開關(guān)。嚴(yán)禁作業(yè)時(shí)一腳踏在轎頂，一腳踏在井道中任何一支點(diǎn)上作業(yè)。（十）檢修時(shí)所用照明必須是 36V 安全電壓。然后將電梯上下運(yùn)行兩次，正常后才能投入使用。嚴(yán)禁和杜絕一切發(fā)生在電梯內(nèi)的不良和不法行為。（四）電梯運(yùn)行貨物時(shí)，應(yīng)安排專人操作電梯運(yùn)行。電梯運(yùn)行中嚴(yán)禁依靠轎廂門；進(jìn)出轎廂動(dòng)作迅速，避免在轎門和廳門之間長時(shí)間停留。（七）電梯在不使用時(shí)，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂內(nèi)的控制開關(guān)，關(guān)好轎門和廳門。將自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于自動(dòng)狀態(tài)。（二）手動(dòng)運(yùn)行1. 將操作箱內(nèi)自動(dòng)/手動(dòng)開關(guān)置于“手動(dòng)”狀態(tài)。(三) 安全運(yùn)行程序1. 監(jiān)控中心保安員 24 小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和超長超重等物品進(jìn)入電梯。54 / 14555 / 145電梯檢查保養(yǎng)表 序號：檢查人： 審核：檢查日期 電 梯 編 號檢 查 項(xiàng) 目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 備 注室內(nèi)照明及通風(fēng) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　滅火器材正常無缺損 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　機(jī)房干凈、無雜物 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　機(jī)房與轎廂通話正常 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　控制柜無灰塵 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　電梯運(yùn)轉(zhuǎn)正常無停梯 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　盤車專用工具整齊無缺損 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　機(jī)房盤車專用工具放置明顯 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　廂內(nèi)求救警鈴正常有效 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　廂內(nèi)與中控室通話系統(tǒng)正常 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　門安全觸板動(dòng)作有效 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　開關(guān)門靈活可靠 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　選層按鈕正常 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　外呼梯按鈕及顯示器正常 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　轎廂及按鈕候梯廳照明正常 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　鋼絲繩無斷絲、松股 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　電動(dòng)機(jī)運(yùn)行聲音正常 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　減速箱油色、溫度、聲音正常 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　其他電氣元件完好有效 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　56 / 145（四） 電梯機(jī)房的管理1. 電梯機(jī)房內(nèi)所有設(shè)備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，禁止操作。5. 消防器材完備良好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。3. 當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)（1） 底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源；（2）當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時(shí)關(guān)閉電梯及總電源。3. 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時(shí)，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到對方的回答后方可操作。7