中國房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)典案例----現(xiàn)代城-預(yù)覽頁
【正文】 現(xiàn)代城總建筑面積 42萬平方米，只設(shè)計了 1棟聯(lián)體公用建筑和 6棟公寓分成兩排，間距為 100米。 現(xiàn)代城的居室設(shè)計。 生活在看似“空空蕩蕩”的現(xiàn)代城里，人們得到的是與自然融為一體，與天地想合一的心靈的充實(shí)與滿足。路提出的設(shè)計原則，在擁擠混亂的大城市顯得格外有意義。這樣的設(shè)計滿足了日益增長的辦公家庭化趨勢的要求：現(xiàn)代城中，約有一半的人士不是每天去辦公室上班，他們或是在家里通過現(xiàn)代通訊方式處理各類商業(yè)問題，或是從事美術(shù)、文學(xué)、文藝等 的創(chuàng)作工作。工人房實(shí)用、隱蔽，沒有阿姨的住戶可以將其改為掛衣間、儲藏間，廚房區(qū)域設(shè)計靈活，可以全部敞開，飯廳、廚房融為 一體，自由自在。 現(xiàn)代城具有智能化社區(qū)新概念：樓宇采用綜合布線系統(tǒng)，通過區(qū)內(nèi)高速局域網(wǎng)為住戶提供快捷、周到的社區(qū)網(wǎng)上服務(wù)，為每個單元設(shè)置高速寬帶 專用 INTERNET接口，免費(fèi)為住戶提供家庭主頁（ HOMEPAGE）等。 “我不想去迎合大眾，我想引導(dǎo)這個市場，創(chuàng)造一種以往大家沒有意識到的生活需求?！? 二、 戶型的定位 做現(xiàn) 代城戶型定位的時候整整花了兩三個月，決策層天天討論，最后潘石屹說主力戶型是 188平方米，部門人員聽了以后，一直在反對，認(rèn)為這么大的戶型是賣不出去的。 現(xiàn)代城的戶型分為復(fù)式型和平面型兩種，復(fù)式型有首層花園別墅和空中花園別墅，平面型分別有花園型、全景小型、全景大型、河畔型以及新近推出的以小戶型為主的城景型。傳統(tǒng)的陽臺不見了，把陽臺的外檐面積融入 客廳內(nèi)部，外探式全落地大窗將更多的陽光引進(jìn)室內(nèi)。因?yàn)樵O(shè)計者用預(yù)應(yīng)力樓板技術(shù)將單元中多數(shù)隔墻做成非承重墻，居室的結(jié)構(gòu)可以重新調(diào)整。 用美觀的散熱器替代以往的暖氣是現(xiàn)代城獨(dú)具匠心之處。就像蜜蜂的蜂巢是由一個個標(biāo)準(zhǔn)、漂亮的八角形小房子構(gòu)成一樣。它僅有幾百平方米，是一座很小的建筑，但它成了建筑史上的一個里程碑。 對于一座建筑來說，它的環(huán)境是山、水、樹木、道路?? 對房地產(chǎn)來說，它的環(huán)境是一種場、一種氣，這就是市場。原來這個地方是一堵墻，墻那面是一個大陽臺，于是這個墻就取消了，那邊整個是落地式玻璃，增加客戶的一些興趣讓他們感覺自己更為幸福。從人最根本的行為出發(fā)，把我們頭腦中學(xué)的不對的 東西消除。靜下來回想房地產(chǎn)開發(fā)的這段歷史，成功的時候總是非常短暫的，因?yàn)闅q月太快樂會覺得馬上就過去了。在企業(yè)不可承受之前，把雞蛋放在一個籃子里面可能是他最深的一個經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)了。” 正是在此背景下，潘石屹對于現(xiàn)代城“氣場”的形成有其獨(dú)到的領(lǐng)悟。 房子不同別的商品，用習(xí)慣的思維看房子的價值，就會犯很嚴(yán)重的錯誤，例如：我們購買的一套家具，它的價值就非常簡單，就是其家具本身。物業(yè)會升值，絕不是建材在升值，也不是設(shè)備在升值，更不是裝修在升值，它們都是在折舊，只會貶值。香港城市建設(shè)比北京好，在香港房屋價值的 90%以上是地價部分?！艾F(xiàn)代城”感謝各級政府提供的所有配套設(shè)施時說，它使我們只花了一部分錢，就可以擁有完整的配套設(shè)施。 租金回報率是計算房屋售出后租金水平和房款回收速度的指標(biāo)。 出于土地和房屋政策的關(guān)系，幾年前，北京的各類房屋都處于嚴(yán)重匱乏的狀態(tài)，從而使租金回報率一度達(dá)到 30%以上的水平，甲級寫字樓和公寓的租金水平在世界大城市的排名中一度達(dá)到第三和第一位。平方米來計算，用于出租的現(xiàn)代城，其租金回報率將達(dá)到 %（以房價￥ 8500元 /平方米計算）；即使以 $15/月 （四） 埋下 信息化的根 21世紀(jì)將是一個信息化的社會，在這里信息的共享和傳遞是其中最為重要的因素。這一點(diǎn)與現(xiàn)代城的目標(biāo)客戶是緊密相連的。一、提供九成十五年按揭，當(dāng)時在北京是絕無僅有的。三、主動和消費(fèi)者協(xié)會聯(lián)系，請他們來監(jiān)督，只要發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目出現(xiàn)了什么問題，可以馬上通知客戶停止付款?，F(xiàn)代城在平均銷售價格 9000塊錢多一點(diǎn)的情況下，從 12月初開始，到月底為止，每天沒有低過 7套房子，最高的一天銷售 17套房子，銷售額達(dá)到 3000萬元。所以往年的經(jīng)驗(yàn)不足取，房地產(chǎn)商必須開始面對一個全新的環(huán)境。為什么會有這 30%的反差呢？原因是營銷者賦予它一個個性化的概念。上面本來是水塔、電梯的機(jī)房等一大堆東西，發(fā)展商把周圍做了草坪，一家送了 100平方米的草坪，價格一下就起來了。 二、 第二營銷渠道 （一） 舉辦第一屆客戶交流酒會 盡管潘石屹給人留下不慌不忙的印象，但事實(shí)上，現(xiàn)代城的營銷是細(xì)致入微的。 （二） 舉辦第二次客戶聯(lián)誼會 1998年 11月 21日，突如其來的一場冬雪，使喧鬧的北京城一下變得文氣、安詳起來。 盡管氣候惡劣，但仍然不能阻擋大家對聯(lián)誼酒會的盎然興致。隨后，公司領(lǐng)導(dǎo)、設(shè)計、施工、監(jiān)理、供應(yīng)商等單位的代表，律師事務(wù)所的律師等與廣大客戶進(jìn)行了廣泛的交流。最后，共有 50名幸運(yùn)者分別獲得了一、二、三等獎，獎品分別是 15平方米的地下儲藏間、免交一年物業(yè)管理費(fèi)、分體式豪華空調(diào)等。 在讀者閱讀本案例時，現(xiàn)代城已經(jīng)功成名就，但房地產(chǎn)的故事也許只是剛剛開始。
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