二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景分析-預(yù)覽頁
【正文】 逐漸向改善型、投資型和投機型市場轉(zhuǎn)變。%，一線特大城市，與二、三線城市和中小城市之間的現(xiàn)代化差距越來越大。進入第二個十年發(fā)展期，房地產(chǎn)業(yè)重心及趨勢由一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市，這是基于中國城市化進程的調(diào)整，產(chǎn)業(yè)逐步進行梯度轉(zhuǎn)移，以及人口流動變化等諸多因素所決定的。在城市化進程加快的背景下，進城的農(nóng)民工、返鄉(xiāng)的白領(lǐng)，這些人群都將成為二三線城市的購房主力軍，也使得未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心必然向二三線城市轉(zhuǎn)移。從商品房銷售額占比來看，%%，%上升至2009年的35%。過去10年中國城鎮(zhèn)建了80億平方米、7000萬套住房。二、三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展空間至少還將延續(xù)10至20年。二、三線城市房地產(chǎn)市場處于上升周期，對房地產(chǎn)商具有巨大的吸引力，表現(xiàn)為：（1） 二三線城市房地產(chǎn)價格上升空間大。可能會出臺開發(fā)商進軍中小城鎮(zhèn)鼓勵或支持政策?！鄶?shù)二三線城市前期房價上漲的幅度明顯小于一二線城市，未來的升值空間較大。 二三線城市房地產(chǎn)的投資回報率比在一線城市要高得多。絕大部分的一線地產(chǎn)股，毛利率穩(wěn)定在30%—40%之間，而毛利率最高的房企則大多數(shù)集中在手握大量二線城市土地的地產(chǎn)公司中。在全國一季度房地產(chǎn)銷售的排行榜中，排名前20企業(yè)在二三線城市的銷售金額占比達到64%，而銷售面積占比達到了78%。2009年以來，一、二三線城市住宅土地出讓面積的差距呈不斷擴大趨勢。由于一、二線城市房地產(chǎn)市場格局的變化，迫使開發(fā)商不得不開始調(diào)整市場重心和擴張策略。地產(chǎn)大鱷不約而同地選擇二三線城市作為布點開發(fā)局的區(qū)域,大家開始意識到,誰占有二三線城市,誰就是未來幾年的地產(chǎn)之王。 二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，從房地產(chǎn)企業(yè)在這些城市的經(jīng)營活動中反映出來。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2009年10大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米，二三線城市占土地儲備比重高達80%，2010年一季度，十大標(biāo)桿房企新增土地儲備中，二線城市儲量已達到91%，大有“得二三線城市者得天下”之勢。綠地集團目前也已經(jīng)進入了36個城市，其中二線城市獲益頗豐，未來兩三年，綠地計劃擴展到50多個城市。 二三線城市正在成為房企收入和利潤的主要來源。而萬科、金地等房企，雖然增長速度不及恒大、碧桂園，但也依靠在二三線城市的提前布局，在2010年一季度鞏固了其市場地位。％。 龍頭房地產(chǎn)企業(yè)紛紛占據(jù)二三線城市地產(chǎn)市場高點。萬科2009年拿的地基本上90%都在三線城市，包括大連、沈陽、天津、武漢、煙臺、東莞、廈門和長春。除此之外，長沙、寧波、大連、青島、長春5個城市營業(yè)收入也已超過5億元。 —中海強調(diào)在鞏固華南和華東區(qū)域布局的基礎(chǔ)上，重點進一步開拓北方和華北區(qū)域，組建成立西部區(qū)域以管理成都、重慶和西安的業(yè)務(wù)。目前，中海地產(chǎn)擁有的土地儲備約3055萬平方米，其中實際擁有權(quán)益為2701萬平方米，二三線城市土地儲備占比90%左右。碧桂園碧桂園早已在全國二三線城市深耕細作，借助武廣線開通，碧桂園在武漢咸寧的最新項目溫泉城開盤，兩成目標(biāo)客戶來自珠三角。在其現(xiàn)有土地儲備中，二三線城市占比超過80%。2009年，銷售金額在10億元以上的項目有6個，半數(shù)在二線城市，如南京、杭州、西安等。隨著二三線城市加速城市化進程，及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶來經(jīng)濟、人口容量提升，帶來二三線城市多種購房需求釋放，推動樓市快速發(fā)展。放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制、促使符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口逐步在城鎮(zhèn)就業(yè)和落戶。需求持續(xù)增加，促使近幾年大部分二三線城市呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢。這類沖擊將可能轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)的高盈利經(jīng)營模式，成本控制能力強，土地儲備多的企業(yè)所受影響不大。比如大連和青島，很早就進入了房產(chǎn)開發(fā)熱潮，有的三線城市，比如蘇州，現(xiàn)在拿地都很難。數(shù)據(jù)顯示，去年全國70個大中城市土地出讓金共計10836億元，同比增加140％，甚至比業(yè)界公認“瘋狂”的2007年都增加了49％。這些城市的房地產(chǎn)熱度已經(jīng)接近一線城市，相對風(fēng)險較大，可能遭遇差別調(diào)控政策。二三線城市高房價基本集中在區(qū)域規(guī)模的中心城市，以及軌道交通
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