菏澤牡丹園項目可行性報告-預覽頁
【正文】 性意見。周邊景觀資源豐富，有趙王河景觀帶、曹州牡丹園、百花園、古今園等，但項目所在區(qū)域目前基本為農村，生活配套較差。配套概述：沿牡丹路生活配套品質較差但比較齊全，沿人民路則缺乏生活配套，但項目南行300米左右即可借助立交橋附近的超市、學校、公園等配套。周邊學校：高等院校有菏澤學院和菏澤醫(yī)學?？茖W校（大學路）、山東影視藝術學校（牡丹路）、小學有趙樓小學及一些幼兒園（牡丹路），品質較差。公共交通：目前與項目所在區(qū)域確定的公交線路有3路和19路，但都在牡丹路上，人民路目前尚無公交線路。 人員結構：該區(qū)域周邊企事業(yè)單位較少，學校、商業(yè)、休閑娛樂等生活配套欠缺，區(qū)域常住人口多為當?shù)剞r民，知識結構較低（雖大學路有菏澤學院、菏澤醫(yī)學?？茖W校，但我項目將遭遇大學嘉園、清華園等學校對應項目的強力競爭）。園區(qū)占地80余畝，建筑面積約10萬平方米。一期已售70%，其中多層已售90%。銷售人員具有傳銷色彩，生猛的熱情，講話較粗俗，折扣可達到94折200300平米占比60%，已售60%，118134占比40%，已售80%。處于試樁階段，目前已售50%。對外有98折的優(yōu)惠，但還有更大的銷售折扣。南華康城人民路與八一路交界總占地260畝，總建筑面積38萬平米，綠化率40%。項目一期10銷售中，現(xiàn)已售2/3左右。 提示：黃河路以北、人民路以東區(qū)域，在菏澤百姓心中的形象度較低，這兩條路在許多市民心中是城市和農村的分界線。城市性質：中國牡丹之鄉(xiāng)，魯蘇豫皖邊界地區(qū)區(qū)域性中心城市。規(guī)劃范圍：東至皇鎮(zhèn)鄉(xiāng)，南至佃戶屯辦事處、何樓辦事處，西至萬福辦事處、馬嶺崗鎮(zhèn)，北至吳店鎮(zhèn)、黃堽鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)面積為860平方公里。加強園林綠化與生態(tài)環(huán)境建設，突出菏澤的城市特色。布局簡介：一核：城市核心區(qū)，東至京九鐵路，南到鐵路編組站，西至太原路，北到大學路，面積約16平方公里。 居住用地：居住用地規(guī)劃形成四個居住片區(qū)：老城居住片區(qū)、老城周邊居住片區(qū)、中心區(qū)居住片區(qū)、新城居住片區(qū)。規(guī)劃將南華街、東方紅大街改造為步行商業(yè)街。 水系規(guī)劃：規(guī)劃市區(qū)形成布局廣泛、相互貫通的“五湖六河”城市水系系統(tǒng)。雙月湖：位于老城區(qū)。內環(huán)城河：位于老城區(qū)內，寬度為16—30米，進行疏浚、整治，貫通青年湖、雙月湖及老城區(qū)的其他坑塘，建成內環(huán)城公園。道路規(guī)劃：規(guī)劃形成“二環(huán)、四橫、六縱”的交通性城市道路網(wǎng)絡。（二） 項目所在區(qū)域市政規(guī)劃及發(fā)展前景項目東部位于菏澤規(guī)劃的行政中心北部（規(guī)劃行政中心位于趙王河西岸、黃河路北側《菏澤市城市總體規(guī)劃》，被規(guī)劃為牡丹園及趙王河風景區(qū)。這幾年通過“突破菏澤”的發(fā)展戰(zhàn)略，財政收入，職工收入，農民收入等這幾年都在大幅度的提高。雖然2007年人均GDP還是不到全省的三分之一，不到全國的二分之一；%，人均占有量只相當于全省的1/4。隨著菏澤經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，菏澤房地產(chǎn)市場也隨之迅猛發(fā)展，自2003年出現(xiàn)了“帝都花園”、“金都華庭”等一批多層項目起，菏澤商品房正式邁開了發(fā)展的腳步。從現(xiàn)階段來看，菏澤房地產(chǎn)市場還處于上升初期，上升速度很快。2009年房交會銷售房屋及來訪群眾數(shù)據(jù)雖未公布，但從現(xiàn)場氣氛，意向客戶的咨詢、登記的熱情等方面看（我們公司展會期間，近十名售樓人員平均登記意向客戶達78頁。而2008年，城區(qū)人均可支配收入達到11581元，農民人均純收入4584元。如公務員、教師、醫(yī)生以及銀行、電業(yè)局、移動公司等壟斷企業(yè)里。3. 本項目占地580畝，體量巨大，利于項目自我建設學校、醫(yī)院、超市等生活配套。（二）WEAKNESS劣勢分析 1．該區(qū)域占地為原打魚店、羊莊兩村的村民居住用地，拆遷阻力較大、成本較高，時間可能較長。（三）OPPORTUNITY機會分析 立交橋以南即為菏澤也已成型的高品質高房價高配套的上流生活區(qū)，本項目與該區(qū)域咫尺之遙，便于利用價格優(yōu)勢撬動市場。（四）THREATEN威脅分析由于目前該區(qū)域尚無具體規(guī)劃方案，因此以下因素的變化將嚴重影響項目的市場、產(chǎn)品、客戶等方面的定位、左右著項目運行的成敗。l 關于該區(qū)域生活配套的規(guī)劃。因為這些信息事關該地塊能否購買、開發(fā)、定位的
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