【正文】 目的開(kāi)發(fā)和推廣具有重要意義，產(chǎn)品的打造進(jìn)入了比拼性價(jià)比的時(shí)代，因此后期產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和推廣要更加注重對(duì)于生活品位、居住檔次等高度出發(fā)，才能繼續(xù)在市場(chǎng)上占得先機(jī)。，％，％、％、％。其次，房地產(chǎn)投資在北京投資中的比重一直比較大，今后隨著對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范、土地使用制度改革措施的出臺(tái)，以及利率匯率的進(jìn)一步調(diào)整，雖然從長(zhǎng)期來(lái)看將有利于規(guī)范和理順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)放投資，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，但在短期內(nèi)將會(huì)抑制房地產(chǎn)投資的較快增長(zhǎng)。到2003年底，北京市常住人口已達(dá)1456萬(wàn)人，其中戶籍人口1149萬(wàn)人，居住半年以上的外來(lái)人口307萬(wàn)人，占北京總常住人口的21%。近幾年，外來(lái)人口向北京、上海等大型中心城市的聚集趨勢(shì)更是有增無(wú)減，因此，北京的外來(lái)人口正逐漸成為北京社會(huì)和經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中越來(lái)越重要的一部分，他們對(duì)于北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)也漸漸帶來(lái)了越來(lái)越顯著的影響。初步測(cè)算，按可比價(jià)格計(jì)算，%，為1995年以來(lái)最高增速。%。價(jià)格水平：價(jià)格總水平有所上漲。生產(chǎn)領(lǐng)域價(jià)格漲幅較高。2004年年初，全市固定資產(chǎn)投資增速偏高，通過(guò)堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控措施，投資增速逐步放緩。非國(guó)有單位投資成為帶動(dòng)全市投資增長(zhǎng)的主要力量。截止到2004年底，京承高速二期、盧溝橋污水處理廠、高安屯生活垃圾焚燒廠、亦莊路東新區(qū)燃?xì)獾?6個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化融資56億元。截止到年底，已有31個(gè)子項(xiàng)目交付使用。2004年以來(lái)，我市認(rèn)真貫徹中央一號(hào)文件，采取了一系列扶持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的重要措施。%；，%；，%；牛奶產(chǎn)量70萬(wàn)噸，%；，下降2%；，%。全市有235家綠色、安全農(nóng)產(chǎn)品物流配送中心。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（即全部國(guó)有工業(yè)企業(yè)及年產(chǎn)品銷售收入500萬(wàn)元及以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)），%。其中，%；%，%。其中電子與信息增長(zhǎng)14%，生物醫(yī)藥增長(zhǎng)18%，%，%；%、%、%%。%。%；，%；，%。交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)：全年交通運(yùn)輸、比上年增長(zhǎng)7%。公路、鐵路、%、%%；與上年相比，民航貨運(yùn)比重基本持平。公路、鐵路、%、%%；與上年相比。信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)：全年信息傳輸、%。增長(zhǎng)21%。 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見(jiàn)旺。%。年末全市連鎖商業(yè)企業(yè)達(dá)到152個(gè)，%%。限額以上批發(fā)零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好。金融保險(xiǎn)業(yè)：，%。其中，；，；，比年初減少11億元。年末，全市有各類保險(xiǎn)公司30家，比上年增加10家；保險(xiǎn)中介機(jī)構(gòu)184家，增加84家。資本市場(chǎng)穩(wěn)步發(fā)展。%。%；，%。%%。%；旅游收入1145億元，%。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，%。出口產(chǎn)品結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化?；A(chǔ)產(chǎn)品進(jìn)口大幅增加,在地方進(jìn)口商品中，礦物燃料、動(dòng)植物油、。利用外資：外資流入繼續(xù)加快。%。開(kāi)發(fā)區(qū)：開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)和發(fā)展進(jìn)入新階段。全年新認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)4268家，%。與上年基本持平；拆除房屋72萬(wàn)平方米，下降61%，%；，%。軌道交通項(xiàng)目進(jìn)展順利，地鐵四、五、十號(hào)線（含奧運(yùn)支線）全面開(kāi)工。城市公交體系逐步完善，服務(wù)效率進(jìn)一步提高。%。%；，增長(zhǎng)8%。%；，%；，%。年末，全市開(kāi)展科技活動(dòng)的單位4000家，擁有科技活動(dòng)人員29萬(wàn)人，其中科學(xué)家和工程師（指具有中高級(jí)技術(shù)職稱人員與無(wú)中高級(jí)技術(shù)職稱的大學(xué)本科及以上學(xué)歷人員）25萬(wàn)人，%。《中關(guān)村科技園區(qū)條例》、《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干規(guī)定》等一系列地方政策法規(guī)出臺(tái)，北京的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)條件得到明顯改善。專利成果喜人。北京產(chǎn)權(quán)交易所累計(jì)掛牌項(xiàng)目2976個(gè)，掛牌總金額300億元；其中高新技術(shù)項(xiàng)目成交749個(gè)。高等教育體系繼續(xù)完善。建立北京地區(qū)高校畢業(yè)生就業(yè)工作聯(lián)席會(huì)制度，%。在校生 。農(nóng)村義務(wù)教育條件改善。全市普通小學(xué)1504所，；初中422所。演出市場(chǎng)碩果累累。北京電視臺(tái)動(dòng)畫頻道開(kāi)播，電視節(jié)目達(dá)到10套。移動(dòng)數(shù)字電視在公交系統(tǒng)試播成功，已有48條線路的1700輛公交車安裝了移動(dòng)數(shù)字電視。文物保護(hù)工作取得可喜成績(jī)。年末，全市擁有市級(jí)文物保護(hù)單位264處。醫(yī)療機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)直報(bào)建設(shè)全面完成。全市共有230萬(wàn)農(nóng)民參加了新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度，參合率達(dá)到64%。當(dāng)年配建1229個(gè)全民健身工程，其中市體育彩票公益金投入達(dá)4200萬(wàn)元。競(jìng)技體育取得突破性進(jìn)展。年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)，%。；%，；，%。崗位開(kāi)發(fā)工作成效顯著。社會(huì)保障體系建設(shè)積極推進(jìn)。出臺(tái)了外地農(nóng)民工參加工傷保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)辦法。社會(huì)福利事業(yè)不斷發(fā)展。%，扣除價(jià)格因素，%。農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出4886元，比上年增長(zhǎng)5%，扣除價(jià)格因素，%。城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積有望達(dá)到19平方米。清理整頓各類開(kāi)發(fā)區(qū)用地，全市470個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)減少到28個(gè)，核減規(guī)劃面積46768公頃，%；截止到年底。72宗經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地使用權(quán)入市成交，%和1倍。年末。在保障城鄉(xiāng)用水安全的前提下，；，增加1699萬(wàn)立方米。全年農(nóng)業(yè)新增節(jié)水灌溉面積20萬(wàn)畝；工業(yè)和生活完成節(jié)水技改措施51項(xiàng)。控制大氣污染第十階段措施繼續(xù)實(shí)施，嚴(yán)格控制燃煤污染排放，完成燃煤鍋爐改造1037臺(tái)，對(duì)重型汽油車和摩托車新車實(shí)行第二階段排放標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)機(jī)動(dòng)車排放檢測(cè)監(jiān)管。污水處理系統(tǒng)逐步完善。積極推動(dòng)其他環(huán)境污染防治工作。綠化美化步伐加快。野生動(dòng)物保護(hù)及自然保護(hù)區(qū)建設(shè)得到加強(qiáng)。城近郊區(qū)新增綠地面積848公頃，其中新增大型綠地20余處，共117公頃。房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)的良性發(fā)展，給本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和銷售，提供了較優(yōu)的背景環(huán)境，這無(wú)疑會(huì)對(duì)本項(xiàng)目以及項(xiàng)目所在區(qū)域的發(fā)展提供了持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展動(dòng)力?？梢钥闯觯诤暧^調(diào)控作用下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)速度已經(jīng)明顯放緩。從新開(kāi)盤的分布來(lái)看，五環(huán)外的供應(yīng)量占到了總體供應(yīng)量的51%，四五環(huán)間的供應(yīng)量為24%，三四環(huán)間為15%。(3)：新盤開(kāi)盤價(jià)格普遍上漲2004年新開(kāi)盤的住宅項(xiàng)目開(kāi)盤均價(jià)比2003年同期同品質(zhì)項(xiàng)目有明顯提高，主要受到今年市場(chǎng)整體情況良好以及土地價(jià)格不斷攀升的影響。2004年北京房地產(chǎn)預(yù)售市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；過(guò)戶市場(chǎng)則在2004年出現(xiàn)一定幅度的回落，主要原因是今年經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例的下降導(dǎo)致。從2004年購(gòu)置土地面積、完成土地開(kāi)發(fā)投資、新開(kāi)工面積等都出現(xiàn)了一定幅度的下降，表明目前的宏觀調(diào)控措施將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有一定的滯后影響，減弱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)的后勁，將不利于2005年投資的增長(zhǎng)，供應(yīng)量將有所減弱。目前，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，從而帶動(dòng)銷售上升。近幾年，北京市加大城市危舊住房改造力度，因拆遷而需新購(gòu)住房的需求將保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。而公寓和別墅的購(gòu)買客戶中外地及外籍客戶所占比例達(dá)到 45% 。包括土地成本、建筑成本，資金成本?？紤]到慣性因素的影響，我司認(rèn)為2005年北京樓市的價(jià)格(住宅市場(chǎng))將依然延續(xù)2004年的形勢(shì)，呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)適用房戴上“緊箍咒”2004年5月13日，我國(guó)第一部《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式出臺(tái)，經(jīng)濟(jì)適用住房面積嚴(yán)格控制在中小套型，中套面積在80平方米左右，小套面積在60平方米左右。物業(yè)明碼標(biāo)價(jià)2004年7月底，國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部下發(fā)通知，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。地產(chǎn)泡沫論再起2004年10月，摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠在各種場(chǎng)合一再指出，中國(guó)房地產(chǎn)存在嚴(yán)重泡沫，甚至斷言上海是這次經(jīng)濟(jì)泡沫的地震中心，這種危機(jī)將會(huì)在幾個(gè)月內(nèi)爆發(fā)，而不是一年之后。以5年期以上個(gè)人住房貸款為例，% (%)，%。整體結(jié)論：市場(chǎng)供應(yīng)：2004年，供需兩旺交投活躍；2005年，供應(yīng)放緩、郊區(qū)化趨勢(shì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。第二篇 地段研究第一章 宏觀地段分析宏觀地段分析的核心工作目的是通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目所在區(qū)域以及臨近的關(guān)系區(qū)域進(jìn)行分析，充分挖掘本項(xiàng)目的地段價(jià)值，并對(duì)后續(xù)的產(chǎn)品定位進(jìn)行指導(dǎo)。 從城市地理關(guān)系角度，我司認(rèn)為本項(xiàng)目所在的地段，受到了中關(guān)村金融走廊板塊的直接影響和中關(guān)村核心區(qū)板塊的輻射影響以及學(xué)院區(qū)居住板塊的影響。 中關(guān)村金融走廊的建設(shè)狀況金融走廊預(yù)計(jì)在4年內(nèi)會(huì)發(fā)展成為擁有60～100家金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的金融走廊，資金盤將會(huì)達(dá)到上千億元。金融機(jī)構(gòu)分布在金融走廊上，三年后入駐金融走廊的金融機(jī)構(gòu)將翻一番。整個(gè)街區(qū)從道路、綠化、戶外廣告、路口形象等具有統(tǒng)一風(fēng)格，交通順暢，車位充足。目前區(qū)域內(nèi)的寫字樓售價(jià)12000－16000元/平米，－6元/平米區(qū)域內(nèi)的公司多以IT技術(shù)、IT貿(mào)易、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、咨詢公司等中小型公司，同時(shí)由于區(qū)域的功能定位也吸引了眾多的銀行、保險(xiǎn)、證券、擔(dān)保、評(píng)估等金融機(jī)構(gòu)的客戶。經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，中關(guān)村在IT、生物醫(yī)藥、電子技術(shù)等多個(gè)行業(yè)的研究、生產(chǎn)都位居全國(guó)之首，是名副其實(shí)成為了我國(guó)科技發(fā)展的核心。 中關(guān)村核心區(qū)的規(guī)劃中關(guān)村核心區(qū)住宅稀缺，帶動(dòng)輻射區(qū)域置業(yè)投資升溫。區(qū)域內(nèi)物業(yè)目前主要已寫字樓和酒店為主，規(guī)劃?rùn)n次非常高，售價(jià)除投資1＋1大廈的12000元/平米外，其余基本在15000元/平米以上，主要有企圖ATT中心、盈科資訊中心、理想國(guó)際大廈、中關(guān)村金融中心、中國(guó)電子大廈、投資1＋1大廈、銀谷大廈等等。四、亞奧板塊為了加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目以及區(qū)域的更深刻理解和認(rèn)識(shí)，我司還針對(duì)臨近的亞奧板塊進(jìn)行了一定分析研究。所以，亞運(yùn)村雖然不是亞奧商圈的全部，但卻是他的起點(diǎn)與依托。亞奧板塊的發(fā)展現(xiàn)狀（1）、現(xiàn)狀交通問(wèn)題嚴(yán)重亞運(yùn)村地區(qū)有五條主要交通干道：四環(huán)路、安立路、北苑路、北辰東路、大屯路?！　≈饕袚?dān)與亞北地區(qū)聯(lián)絡(luò)的北苑路，交通條件不容樂(lè)觀，其南端靠近四環(huán)路附近的路面很窄，車輛只能繞行安立路，而北部的立水橋更是障礙。奧運(yùn)交通的規(guī)劃將令此地交通大為改觀。餐飲業(yè)在亞運(yùn)村地區(qū)可謂一枝獨(dú)秀，不僅餐館林立而且各家門前車水馬龍，生意火爆。小商店、菜市場(chǎng)、便利店、洗衣店、美容美發(fā)店及餐館等小型商業(yè)應(yīng)有盡有。該區(qū)域酒店雖然已經(jīng)不少，但相對(duì)于今后幾年的需求來(lái)說(shuō)，仍舊不足?，F(xiàn)在的炎黃藝術(shù)館總是門前冷落車馬稀，而北京劇院在影響上更是根本不能與長(zhǎng)安大戲院、新東安等大型影劇院相比。文化氛圍的缺失成為亞奧商圈與本項(xiàng)目所在區(qū)域的一大差異點(diǎn)，良好的教育環(huán)境和文化氣候是本項(xiàng)目區(qū)域極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，很大程度上分流了亞奧板塊的居住型客戶。由于本項(xiàng)目區(qū)域與亞奧板塊區(qū)域的位置差異化明顯，兩區(qū)域的客群理念、現(xiàn)階段產(chǎn)品形態(tài)及訴求懸殊，區(qū)域可比性較弱，因此不作為重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域研究。該區(qū)域已經(jīng)形成了一個(gè)完善的商業(yè)圈，是涵蓋多種商業(yè)類的整合性商業(yè)配套區(qū)域。第二章 中觀地段分析一、 中央學(xué)院區(qū)板塊的基本社會(huì)特征 中央學(xué)院區(qū)板塊位于北二環(huán)西直門橋以北、北五環(huán)上清橋以南、八達(dá)嶺高速以西、中關(guān)村東大街以東區(qū)域。 本項(xiàng)目位于該板塊的中東部，商業(yè)及市政配套設(shè)施十分齊備。其中的西直門至北四環(huán)路段與學(xué)清路相通為城市快速路，道路紅線寬70米。購(gòu)物方面有巨型超市普爾斯馬特；娛樂(lè)健身方面有錫華俱樂(lè)部；餐飲方面酒吧、餐廳、咖啡館、茶館、書店等應(yīng)有盡有。區(qū)域作為聯(lián)系中關(guān)村與亞奧區(qū)域的紐帶，同時(shí)與中關(guān)村金融走廊相交，良好的區(qū)域商務(wù)形象也帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)商務(wù)項(xiàng)目的發(fā)展，主要有楓藍(lán)國(guó)際中心、盈都大廈、學(xué)院國(guó)際大廈、錦秋國(guó)際大廈、金碼大廈、高德大廈、泛泰大廈、科技財(cái)富中心等等。四、 中觀地段分析總結(jié) 中央學(xué)院區(qū)板塊的產(chǎn)業(yè)比較單一，主要為教育產(chǎn)業(yè)和少量的高科技產(chǎn)業(yè)，但市場(chǎng)潛力和發(fā)展動(dòng)力很大。第三篇：項(xiàng)目區(qū)域微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)概況一、微觀用地條件分析微觀產(chǎn)品介紹（上圖紅色標(biāo)記為本案）本項(xiàng)目位置：海淀區(qū)牡丹園北四至： l 東至花園東路l 西至花園路l 南距北土城西路100米l 北距花園北路200米本地塊形狀呈L型，較為規(guī)整，沒(méi)有死角，利用起來(lái)非常便利，有利于項(xiàng)目的整體規(guī)劃和布局。海淀區(qū)是北京上風(fēng)上水的地區(qū)，自然條件優(yōu)越。全區(qū)共轄11個(gè)鄉(xiāng)和17個(gè)街道辦事處，其中擁有大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷的人口近36萬(wàn)，約占人口總數(shù)的25%。目前新技術(shù)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)已擁有新技術(shù)企業(yè)4000余家，新技術(shù)、新產(chǎn)品5000余項(xiàng)，大型的新技術(shù)企業(yè)的生產(chǎn)正逐步形成產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；慌鷥?yōu)質(zhì)產(chǎn)品已進(jìn)入國(guó)際市場(chǎng)。地塊所處的海淀區(qū)無(wú)論是從自然地理?xiàng)l件還是經(jīng)濟(jì)地理?xiàng)l件的優(yōu)勢(shì)都是不容忽視的。三環(huán)路、四環(huán)路、五環(huán)路的貫通，大大提升了海淀的交通狀況。海淀區(qū)具有良好的通訊基礎(chǔ)條件，有62家郵電局，25家賓館、飯店都可辦理多種通訊業(yè)務(wù)。l 交通條件評(píng)估地塊周邊的交通系統(tǒng)較為完善，目前形成了“3＋1橫3＋1豎”的交通網(wǎng)絡(luò)。但由于上述三條地面交通干線為北京市的主要交通干道，因此在上下班的高峰期交通壓力大，賭車現(xiàn)象嚴(yán)重。就公共交通體系而言，除地鐵10號(hào)、13號(hào)線外，區(qū)域內(nèi)的公交線路也很發(fā)達(dá)。素有“中國(guó)硅谷”之稱的“中關(guān)村電子一條街”，更是成為北京乃至全國(guó)的“創(chuàng)新基地”，并帶動(dòng)了整個(gè)海淀區(qū)高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1994年度外商投資企業(yè)總產(chǎn)值達(dá)30億元人民幣，出口創(chuàng)匯達(dá)6720萬(wàn)美元。而本地塊的區(qū)域價(jià)值必將跟隨整體區(qū)域環(huán)境的提升而有所增長(zhǎng)。區(qū)域內(nèi)初露鋒芒的商務(wù)氛圍，結(jié)合本項(xiàng)目商務(wù)部分的加入，進(jìn)一步鞏固區(qū)域內(nèi)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增添本項(xiàng)目居住產(chǎn)品的含金量。商業(yè)設(shè)施的分布較為集中，在區(qū)域內(nèi)形成了三個(gè)明顯的商業(yè)帶：北土城西路及其延長(zhǎng)線商業(yè)帶、花園路北路沿線商業(yè)帶以及花園東路商業(yè)帶。地塊所處位置距燕京八景之一的“薊門煙樹(shù)”近在咫尺，距元大都遺址也非常近。通過(guò)2001年歷時(shí)5個(gè)月的治理，現(xiàn)在小月河兩岸景觀優(yōu)美，河水清澈，成為了附近居民休閑娛樂(lè)的重要場(chǎng)所。其中，北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國(guó)人民大學(xué)、北京師范大學(xué)等知名學(xué)府云集區(qū)內(nèi)，使海淀區(qū)成為著名的“大學(xué)城”。而本地塊所處位置正好是各高等學(xué)府的中心地帶，因此居住產(chǎn)品附加價(jià)值和升值潛力可見(jiàn)一般。地塊周邊沒(méi)有過(guò)多的高大建筑，在總體規(guī)劃和建設(shè)過(guò)程中最大限度的避免了與其他建筑物的遮擋。景觀資源豐富，教育環(huán)境突出，商務(wù)氛圍濃厚，區(qū)域內(nèi)人員素質(zhì)較高，消費(fèi)能力強(qiáng)，這些都為本項(xiàng)目增加了相當(dāng)多的附