【正文】 段。2004年北京市恩格爾系數(shù)較2003年略有上升，％，％，亦接近富裕階段標(biāo)準(zhǔn)。數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局當(dāng)然，消費是收入的函數(shù)，收入的增加是消費水平提高和消費結(jié)構(gòu)變化的前提，所以對居民的消費結(jié)構(gòu)的分析，必須對居民收入水平進(jìn)行分析。2002年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12,，%，扣除價格因素，%；全年人均消費性支出為10,，%，扣除價格因素，%。此外，北京的消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)并將進(jìn)一步轉(zhuǎn)變和完善，社會消費將會從注重量的滿足到追求質(zhì)的提高，從以衣食消費為主的生存型到追求生活質(zhì)量的享受型、發(fā)展型。在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，近幾年北京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，現(xiàn)在，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為帶動全市投資增長的主要動力。同時，交通等基礎(chǔ)設(shè)施加大建設(shè)力度，包括奧運地鐵支線在內(nèi)的幾條地鐵線路陸續(xù)開始建設(shè)，昂貴的成本將大大增加對建設(shè)資金的需求。面對中國經(jīng)濟(jì)的強勢增長，境外投資機(jī)構(gòu)對中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展持樂觀態(tài)度，認(rèn)為中國經(jīng)濟(jì)目前仍處于新的擴(kuò)張周期的早期階段，經(jīng)濟(jì)增長將持續(xù)加速，而由居民消費拉動的國內(nèi)需求在推動經(jīng)濟(jì)增長中的作用將越來越重要。數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計局從北京市人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，北京市近幾年人口增長又呈上升趨勢，而造成北京市人口規(guī)模擴(kuò)大的主要原因是外來人口大幅增長。因此，加強對外地客戶需求的研究，關(guān)注他們對于住宅產(chǎn)品的要求，將對項目的開發(fā)和推廣也會有非常實際的意義。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重進(jìn)一步上升，二、%。%；地方財政支出剔除中央追加支出后，%。其中，%，；%，%，%。原材料、%，；其中黑色金屬材料類、農(nóng)副產(chǎn)品類、有色金屬材料和電線類、燃料動力類價格上漲幅度較大，%、%、%和20%。其中，%；，%；，%。%，%。重大工程建設(shè)進(jìn)展順利。全年完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值254億元，%（按現(xiàn)價計算）。在這些政策措施的積極作用下，全市糧食生產(chǎn)扭轉(zhuǎn)了連續(xù)13年下滑的局面，出現(xiàn)恢復(fù)性增長。首次評定出30個市級觀光農(nóng)業(yè)示范園，觀光農(nóng)業(yè)項目近2000項。%。增長結(jié)構(gòu)出現(xiàn)積極變化。高新技術(shù)產(chǎn)品制造業(yè)較快增長。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重為30%。建筑業(yè)：建筑業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長。增長16%；，%。比上年下降3%。比上年增長48%。與上年基本持平。%。%。其中，%；，增長15%；，%。在限額以上商業(yè)企業(yè)零售額中，與住宅消費相關(guān)的建筑及裝潢材料類商品零售額增長1倍，%，%；通訊器材類商品零售額增長41%。商業(yè)布局逐步改善。其中，分別增長30%%。根據(jù)宏觀調(diào)控的要求，金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格控制信貸規(guī)模。；，少增75億元。其中，%；人身險保費收入213億元，%。年末上市企業(yè)（A股）達(dá)到82家；其中，當(dāng)年上市企業(yè)（A股）6家。商品房市場需求活躍。全年商品房平均售價為每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售價4747元，提高291元。%，%。%，比上年末上升13個百分點。%。出口市場保持多元化。完成營業(yè)額6億美元，%%。增長43%。其中。比上年增長25%；實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值2796億元，%（按現(xiàn)價計算）；，%；應(yīng)繳稅金209億元，%。%；，%（按現(xiàn)價計算），%；，%。城市交通：交通設(shè)施建設(shè)繼續(xù)加快。城市道路建設(shè)進(jìn)一步加強，首體南路、圓清路、五塔寺路、白云路、馬家堡西路等工程建成通車，道路通行能力不斷提高。全市共有公共電汽車運營車輛2萬輛, 比上年增加1204輛；。；。在全國電力供應(yīng)普遍較為緊張的形勢下，我市通過采取一系列調(diào)配應(yīng)急措施，夏季用電高峰日均削減負(fù)荷約30萬千瓦，避免了大面積停電及非事故拉路。城市熱力管網(wǎng)供熱面積達(dá)到8777萬平方米，%。D（研究與試驗發(fā)展）經(jīng)費支出300億元，%，Ramp。創(chuàng)新服務(wù)體系初步建立。技術(shù)交易日趨活躍。一批重大科研項目如30米35kV/2kA高溫超導(dǎo)電纜研發(fā)及產(chǎn)業(yè)化示范、電動汽車的研制開發(fā)、官廳水庫流域水質(zhì)改善關(guān)鍵技術(shù)研究等取得重大進(jìn)展。%；本專科在校生達(dá)到50萬人，增長9%；，%。60萬平方米大學(xué)生公寓竣工并交付使用。基礎(chǔ)教育進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化。在延慶等9個區(qū)縣投入5000多萬元建設(shè)教育骨干光纖網(wǎng)，建成600所校園網(wǎng)。年末，全市共有79所民辦高校，在校學(xué)生22萬人；93所民辦普通中學(xué)，；12所民辦小學(xué)。全市共有各類電影放映單位172個，其中電影院62個；放映場次18萬場。廣播電視“村村通”工程順利推進(jìn)。北京市屬出版單位出版報紙51種，與上年持平；出版雜志168種，%；出版圖書4713種，%。自2003年開始，對全市6處世界文化遺產(chǎn)進(jìn)行全面修繕，并對其保護(hù)現(xiàn)狀和管理情況進(jìn)行了深入調(diào)研。衛(wèi)生：公共衛(wèi)生建設(shè)與疾病控制工作取得較好成效。農(nóng)村衛(wèi)生保健不斷加強。農(nóng)村改水改廁取得新的進(jìn)展，全市完成農(nóng)村改水項目共計3661個，；改造農(nóng)村糞便無害化處理戶廁32533座。全民健身晨、晚練輔導(dǎo)站累計4437個；年內(nèi)開展全市各類群眾體育活動共計3240項次。在第28屆奧運會上，我市運動員獲得5枚金牌、1枚銀牌、1枚銅牌的優(yōu)異成績，其中金牌數(shù)位居各省市之首。據(jù)公安部門統(tǒng)計，2004年末，%。農(nóng)村富余勞動力就業(yè)工作穩(wěn)步推進(jìn)。全市社區(qū)公益性就業(yè)組織已發(fā)展到197家。全市養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷保險參保人數(shù)分別達(dá)到460萬人、484萬人、308萬人和259萬人，、。城市居民保障標(biāo)準(zhǔn)有所提高，失業(yè)保險金提高到347446元，職工最低工資提高到545元，退休人員基本養(yǎng)老金最低標(biāo)準(zhǔn)提高到402510元。其中綜合性社區(qū)服務(wù)中心168個。由于糧油及相關(guān)副食品價格上漲，%。居住環(huán)境有較大改善。根據(jù)核查結(jié)果，加大了基本農(nóng)田保護(hù)力度，全市自上而下簽定了基本農(nóng)田責(zé)任狀。規(guī)范控制建設(shè)用地協(xié)議出讓范圍，全面推行經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣、掛牌制度。全年降水539毫米，比上年增長19%，是多年平均降水量的92%。加強水資源的統(tǒng)一調(diào)度，采取嚴(yán)格措施對水資源進(jìn)行合理配置使用。強化節(jié)水管理，全面建設(shè)節(jié)水型社會。城市市容不斷改善。水環(huán)境治理力度加大。城近郊區(qū)污水處理率達(dá)到58%，比上年提高2個百分點。按照北京市生活垃圾治理白皮書確定的目標(biāo)和任務(wù)，%（按產(chǎn)生量計算），遠(yuǎn)郊區(qū)縣達(dá)到33%。三道綠色生態(tài)屏障建設(shè)取得新進(jìn)展。城市園林綠化水平進(jìn)一步提高。人均公共綠地面積達(dá)到10平方米。從商品房的建設(shè)方面看，竣工面積3067萬平方米，銷售2472萬平方米。（2）：商品房空置面積減少，空置率明顯降低，銷售額持續(xù)增長 在2004年銷售形勢一片大好的情況下，商品房空置率與2003年相比有明顯降低，許多滯銷多年的老盤銷售情況在2004年普遍得以改善，尤其是東部的高檔公寓，由于高檔公寓總量供給的減少，不少老盤銷售狀況都表現(xiàn)良好。遠(yuǎn)郊區(qū)的房地產(chǎn)市場異?；钴S，應(yīng)該是2004年的一大典型特征。銷售情況(需求的體現(xiàn))：(1)：在主觀上宏觀調(diào)控的影響下，市場供需狀況反映的客觀結(jié)果是，2004年北京房地產(chǎn)銷售市場上一片旺銷之聲。4號令和71號令的相繼出臺，使2004年的土地供應(yīng)明顯有減少趨勢。價格走勢整體趨勢看漲，不同區(qū)域增長幅度不同。分析北京、上海等城市的房地產(chǎn)市場，可知近幾年消化的商品房中，升級改善居住條件性質(zhì)的住房需求比例越來越高。第一，市場需求方面：由于奧運效應(yīng)和北京經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，北京已經(jīng)不再是北京人的北京，而更加成為全國的北京，外地入京購房趨勢日益明顯。第二，開發(fā)量及開發(fā)速度的放緩。銀行利率提高，貸款難度加大，自有資本金提高，都將導(dǎo)致資金成本大幅度提高。以前盛行的以協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。從2月20日起，購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭未住滿5年，不允許按市場價格出售。規(guī)定要求，物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供服務(wù)，應(yīng)當(dāng)標(biāo)明服務(wù)項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況。此后，全國各地興起了規(guī)模宏大的地產(chǎn)泡沫論爭論。從北京房地產(chǎn)整體市場發(fā)展情況，和近期房地產(chǎn)相關(guān)政策有關(guān)情況來看，北京房地產(chǎn)整體市場發(fā)展態(tài)勢良好，尤其是住宅市場持續(xù)活躍，供應(yīng)和需求均保持增長。2．需求走勢：2004年，銷售市場火爆；2005年繼續(xù)堅挺。再對這些區(qū)域進(jìn)行綜合交叉分析，研究它們之間的相互關(guān)系，尋找這些區(qū)域價值的合力與交疊價值，規(guī)避互斥的價值關(guān)系。金融走廊分別與蘇州街、中關(guān)村大街、科學(xué)院南路、清華南路相交，形成十字路口，四條主干道把金融走廊分割成四塊，分別承擔(dān)金融走廊不同功能。金融走廊由銀行、證券、保險、擔(dān)保、律師、評估所等金融機(jī)構(gòu)組成。 （2）中介機(jī)構(gòu)集聚一堂 銀行、保險、證券機(jī)構(gòu)特別是風(fēng)險投資機(jī)構(gòu)在未來的金融走廊集聚，使得中介機(jī)構(gòu)有巨大的市場空間。運鈔車直接停靠自家門口，降低搬運風(fēng)險。主要代表項目有國恒基業(yè)大廈、豪景大廈、學(xué)院國際大廈、盈都大廈、錦秋知春、銀網(wǎng)中心、新中關(guān)、遠(yuǎn)中悅?cè)R國際酒店公寓等等。1999年6月，國務(wù)院批復(fù)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)，并要求積極推進(jìn)以軟件產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)和信息制造業(yè)為代表的特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，力爭在十年左右把中關(guān)村建設(shè)成世界一流的科技園區(qū)。目前中關(guān)村核心區(qū)內(nèi)寫字樓林立，商業(yè)配套完備，并已初具規(guī)模的高科技商務(wù)中心區(qū)——中關(guān)村廣場的建設(shè)和投入使用，更加標(biāo)準(zhǔn)著中關(guān)村核心區(qū)的高科技商務(wù)貿(mào)易中心的地位的形成。大學(xué)科技園和科研院所占到了核心區(qū)規(guī)劃總面積的一半以上；中關(guān)村廣場總占地面積51．4公頃，規(guī)劃中總建筑面積100萬平方米，規(guī)劃建設(shè)成北京的高科技商務(wù)中心區(qū)。 中關(guān)村核心區(qū)的客群狀況本區(qū)域的物業(yè)類型決定了區(qū)域內(nèi)的主要目標(biāo)客戶群是以公司為主，另外一些商鋪項目和酒店式公寓也吸引了一些投資型客戶。 亞奧商圈的范圍　　從嚴(yán)格意義上講，現(xiàn)在亞奧商圈并未真正形成。在地理位置上屬于本項目所在區(qū)域周邊板塊。安立路上緊鄰的大屯等三個路口都有交通轉(zhuǎn)向限制，而且常常成為主要的交通擁堵點。而一向被看作四環(huán)輔路的大屯路隨著亞運村核心區(qū)的北移也逐漸擁堵起來。奧運規(guī)劃中北辰路的打通、沿中軸路而行的地鐵奧運支線、從火器營橫穿而來與奧運支線交叉于熊貓環(huán)島的地鐵十號線都將改善奧運村地區(qū)的交通問題。百貨業(yè)的繁榮程度是一個商圈人氣、商氣的重要指標(biāo)，而亞運村地區(qū)只有北辰購物中心和陽光廣場飄亮購物中心兩家比較上檔次，北部的華匯商廈雖然規(guī)模不小但檔次明顯不夠，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)規(guī)模決定了商業(yè)氛圍不足。商住公寓及酒店是亞運村地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)。（3）、文化的缺失文化產(chǎn)生存在較為明顯的滯后性，而亞奧商圈畢竟處于發(fā)展初期，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完全成熟的時候，文化的缺失是必然的。在亞運村附近沒有一所能夠提升地區(qū)文化氛圍的大學(xué)。也正是因為項目好做使地產(chǎn)商們過于注重短期效益，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新及服務(wù)，產(chǎn)品自身賣點較少，開發(fā)項目逐漸趨于同質(zhì)化，缺乏市場競爭力。五、 宏觀地段分析結(jié)論 從地段的角度分析，本項目周邊板塊中，居住類型物業(yè)很少，現(xiàn)有居住項目建設(shè)時間較長，新開項目很少。 從本項目周邊板塊市場來看，居住類物業(yè)定位有周圍板塊的配套支持。 板塊內(nèi)主要的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基本與教育、培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)有關(guān)，另外有一些依托于各大學(xué)和研究所的高科技產(chǎn)業(yè)公司辦公于此。同時，這里也毗鄰北京大學(xué)、清華大學(xué)等著名學(xué)府，人文環(huán)境良好。另外已經(jīng)開通的地鐵13號和即將開通的地鐵10號線，更是方便了區(qū)域內(nèi)人們的出行，更加強了區(qū)域與周邊區(qū)域之間的聯(lián)系。三、 中央學(xué)院區(qū)板塊房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)分布十分不均，主要分布在該區(qū)域的南北兩端，而且項目開發(fā)時間都較長，新開發(fā)項目很少。區(qū)域內(nèi)項目依托整體的區(qū)域環(huán)境，在市場定位方面都不約而同的走學(xué)院路線，如早期的學(xué)知軒、學(xué)府園，目前在售的清楓華景園等。 本板塊房地產(chǎn)市場的發(fā)展不夠均衡，居住類物業(yè)目前供給很少，而需求很大，為市場的空白點，機(jī)會明顯。但地塊所處的區(qū)域氛圍較好，對局部的不利條件起到緩解作用。區(qū)域內(nèi)常年空氣質(zhì)量優(yōu)于二級，優(yōu)于北京市的其他地區(qū)。海淀區(qū)利用得天獨厚的教育、科技資源發(fā)展經(jīng)濟(jì)，強化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)和基礎(chǔ)作用，取得了長足的發(fā)展，一大批科技成果已轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實生產(chǎn)力。同時海淀區(qū)還擁有功能較為完善的人才市場、勞動力市場、科技市場和生產(chǎn)資料市場。因此說明本地塊的區(qū)域價值較高。海淀區(qū)采取有力措施，推進(jìn)城區(qū)改造和房地產(chǎn)開發(fā)工作，新建筑群林立。地塊周邊的配套設(shè)施齊全，醫(yī)療、超市、商場、郵局、銀行、賓館、餐飲、休閑等設(shè)施一應(yīng)俱全，造就了區(qū)域舒適便利的居住環(huán)境。3＋1豎包含了：學(xué)院路、北太平莊路、八達(dá)嶺高速路加地鐵13號線。3＋1縱路是北京縱向交通的主要干線，但所達(dá)區(qū)域各有區(qū)別。因此，出行十分便利，也大大增加了區(qū)域的交通價值。同時，海淀區(qū)為了鼓勵區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展還制定了一系列鼓勵外商投資的靈活、優(yōu)惠政策，不斷改善投資環(huán)境。海淀區(qū)堅持一切從實際出發(fā)、實事求是的思想路線，堅持以改革為動力，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，推動經(jīng)濟(jì)快速、健康、全面發(fā)展。l “中關(guān)村金融走廊”：北土城西路——知春路一線 該區(qū)域目前云集眾多高檔寫字樓，銀行、證券、保險、擔(dān)保、律師、評估所等金融機(jī)構(gòu)，商業(yè)配套十分齊全，商務(wù)氛圍明顯，同時進(jìn)一步帶動本區(qū)域整體房地產(chǎn)升值。商業(yè)氛圍現(xiàn)狀目前區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍較為濃厚，但多集中在餐飲行業(yè)。從目前現(xiàn)有的商業(yè)情況分析，主要是老化的商業(yè)配套設(shè)施，其周邊商業(yè)氛圍非常濃厚，急需新的商業(yè)進(jìn)入市場，特別是獨立餐飲商業(yè)的發(fā)展市場前景廣闊。小月河水系橫跨海淀區(qū)、朝陽區(qū)和北土城東西路，南起明光村向北經(jīng)元大都遺址、花園路、京昌路，最終流入清河。如此豐富的景觀資源淡化了濃厚商務(wù)氛圍給區(qū)域的居住環(huán)境帶來的冷漠感，使整體環(huán)境柔化，增加了生活的舒適度，也提升了本地塊居住產(chǎn)品的附加價值。再加上中國專利局、國家科技情報所、北京圖書館亦處海淀區(qū)境內(nèi)，使區(qū)內(nèi)將科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書情報信息、科研成果等高度密集于一體，成為全國首屈一指的“智力庫”。同時場地目前基本完成拆遷工作，土地較平整，給開工建設(shè)提供了良好的先決條件。l 地塊的區(qū)域優(yōu)勢地塊所處的大環(huán)境為北京市海淀區(qū)。而本地塊的區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?，勢必加大本地塊的附加價值的增