談商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷新模式能否“破繭化蝶”-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 】作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，在北方，我們也是這樣的一個(gè)開(kāi)發(fā)公司，我們也避免不了把我們的產(chǎn)品出售出去，但是從我們目前整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，我們認(rèn)為我們還在一些開(kāi)發(fā)商之前，我們不是說(shuō)把產(chǎn)品賣出去以后不考慮以后，作為一個(gè)商業(yè)體其中的一部分，其實(shí)就像一個(gè)大家庭一樣，每一個(gè)不同的人物代表不同的產(chǎn)品，只有產(chǎn)品都有自己的特色，帶來(lái)不同的人流，才能把人氣和價(jià)值無(wú)限提升。針對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境，我們發(fā)現(xiàn)商業(yè)作為投資地產(chǎn)，現(xiàn)在所有的老百姓還處于懵懂的狀態(tài)。從商業(yè)角度投資來(lái)講，不能夠完全考慮本身的產(chǎn)品增值有多少，他同時(shí)在享受了土地增值的同時(shí)還帶來(lái)了投資的收益跟投資的回報(bào)，投資商業(yè)地產(chǎn)15年以后，發(fā)現(xiàn)之前的100萬(wàn)收回來(lái)了，這個(gè)部分是投資回報(bào)和投資收益，項(xiàng)目本身也在增值，賣掉發(fā)現(xiàn)兩部分收益，一個(gè)是增值收益，一個(gè)是購(gòu)買產(chǎn)品帶來(lái)的回報(bào)?！局鞒秩恕可虡I(yè)地產(chǎn)和住宅的投資理念和心態(tài)不同。我們通過(guò)反思，想回歸投資產(chǎn)品本身的性質(zhì)，把他作為公寓式酒店或者是叫酒店式公寓，目前我們想說(shuō)，還是強(qiáng)調(diào)他的低總價(jià)、小戶型，并不是想讓購(gòu)房者來(lái)買，而是想給我們的白領(lǐng)階層或者是北京的中產(chǎn)階層這種中小投資者提供一個(gè)非常保值、安全的投資的一種平臺(tái)，一種投資產(chǎn)品，剛結(jié)婚的小夫妻，手里可能閑錢也不多，五六十萬(wàn)，目前來(lái)講投資一套房子，首付肯定不夠，如果投資股市，目前波動(dòng)很大，不是一般人敢涉足，拿著自己積攢的錢投到股市，如果有閃失也是風(fēng)險(xiǎn)很大。對(duì)于洲際來(lái)講，既然她們能夠認(rèn)可我們的位置和產(chǎn)品，我們相信只要是做的到位，按照他們的標(biāo)準(zhǔn)延伸，我們相信這個(gè)產(chǎn)品在區(qū)域中有很的發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)我們也接觸了國(guó)內(nèi)的比較高端的一些酒店管理公司為我們?cè)\斷這個(gè)項(xiàng)目，他們?cè)敢獠辉敢饨槿耄浅［x躍。在酒店，在整個(gè)中國(guó)，現(xiàn)在在北京、北方的市場(chǎng)，酒店整個(gè)行業(yè)的發(fā)展趨于向好，而且我們所處的位置有一個(gè)綠色金融商圈，也在如火如荼的開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，更多的金融的經(jīng)濟(jì)類的一些企業(yè)入住這個(gè)區(qū)域，相對(duì)中高端的需求非常大，加上西邊的政府、設(shè)計(jì)院這些單位，他們不斷的從南方尋找高端的人才到北京進(jìn)行項(xiàng)目的合作和咨詢，他們的住宿問(wèn)題也就解決了我們酒店的供應(yīng)量的問(wèn)題。而且保證了一個(gè)商業(yè)投資的一個(gè)連續(xù)性，因?yàn)樯啼伒耐顿Y，千萬(wàn)不要看每天每平米多少錢，一定要有持久性和連續(xù)性，所以我們能夠確保讓我們的投資客戶有一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資和收益，才能夠確保客戶投了錢，有投資回報(bào)或者收益，他們拿到不動(dòng)產(chǎn)的房子，日后通過(guò)我們酒店經(jīng)營(yíng)也拿到了現(xiàn)金。最關(guān)鍵的一點(diǎn)，如果有1000萬(wàn)或者2000萬(wàn)，買什么商鋪都可以買，如果手里只有100萬(wàn)，要想100萬(wàn)增值和保值，哪種產(chǎn)品能無(wú)憂的拿到回報(bào)？很難找，如果拿100萬(wàn)，可能買個(gè)一居室可能都很難，可想而知，一居買到了以后，一個(gè)月租多少錢？2000，他的投資回報(bào)是什么？你可能是現(xiàn)在住宅市場(chǎng)價(jià)格比較高的位置，增值還會(huì)有多少？我們不是面對(duì)所有的投資人，我們只是面對(duì)能夠在最短時(shí)間了解我們、認(rèn)同我們項(xiàng)目的218戶就夠了。商業(yè)地產(chǎn)投資的時(shí)候，忽略了運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算，比如您做產(chǎn)品的時(shí)候，沒(méi)有想到管理公司進(jìn)入項(xiàng)目的管理成本，這筆成本的費(fèi)用，運(yùn)營(yíng)管理的部分費(fèi)用以及運(yùn)營(yíng)管理的團(tuán)隊(duì)，確實(shí)分掉了一部分利潤(rùn)，但是很多人忽略了經(jīng)營(yíng)才會(huì)產(chǎn)生收益，這部分的測(cè)算。所以，在投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，一定要考慮清楚跟自己資金和可持續(xù)資金的投入，選擇適合企業(yè)和投資者的產(chǎn)品，無(wú)論這個(gè)產(chǎn)品是有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，還是有實(shí)力的投資商，比如民間的，他選擇產(chǎn)品的時(shí)候一定選擇適合這個(gè)投資人的投資產(chǎn)品，他要得到的投資回報(bào)，這個(gè)項(xiàng)目的位置和品質(zhì)是實(shí)現(xiàn)這個(gè)投資回報(bào)的一個(gè)非常重要的分析的問(wèn)題。其實(shí)未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展和投資，一定要先考慮到如何整合運(yùn)營(yíng)商，投資的時(shí)候一定要選擇可以和你合作經(jīng)營(yíng)，可以合作投資經(jīng)營(yíng)的，這兩種投資伙伴進(jìn)行大型商業(yè)地產(chǎn)的投資，同時(shí)運(yùn)營(yíng)有技巧的，酒店在服務(wù)這方面，通過(guò)運(yùn)營(yíng)，有的通過(guò)物業(yè)管理，現(xiàn)在除了純住宅，包括酒店式公寓和寫字樓，現(xiàn)在都有商業(yè)的不是純物業(yè)的。包括信息的溝通、需求的構(gòu)成要根據(jù)入住客人的需求調(diào)整和完善對(duì)他經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)，這樣態(tài)度幫助投資商和開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)目的。他需要通過(guò)某種途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)，我們考察了一個(gè)產(chǎn)品，或者其他商鋪的產(chǎn)品，作為投資商品，要考慮長(zhǎng)期的穩(wěn)定性，這是我們商鋪的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，如果忽略了收益的穩(wěn)定性，風(fēng)險(xiǎn)馬上就來(lái)了?！局鞒秩恕客顿Y商業(yè)地產(chǎn)，關(guān)注的更多的是，除了產(chǎn)品本身，還有產(chǎn)品的運(yùn)營(yíng)方，他對(duì)產(chǎn)品未來(lái)收益的保障，這方面對(duì)我們投資者是很好的建議，田總，您對(duì)房產(chǎn)投資者有什么建議？【田宇】現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)了很多的針對(duì)房地產(chǎn)的一些政策，其實(shí)目的很簡(jiǎn)單，就是希望能夠讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠進(jìn)入一個(gè)相對(duì)正常的理性的供銷的關(guān)系，作為房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中從業(yè)的一分子，我們不希望看到房地產(chǎn)快速的上漲，特別是像我們下游服務(wù)的企業(yè)，同樣也不希望看到整個(gè)市場(chǎng)火得一塌糊涂，我們更希望是所有的投資人，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在只要是想考慮不動(dòng)產(chǎn)的人認(rèn)為都是投資人，無(wú)論什么時(shí)間購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，在未來(lái)5年，你們什么時(shí)候投資對(duì)你們的收益來(lái)講不會(huì)有太大的風(fēng)險(xiǎn)，建議大家考慮好自己投資的用途，首先是自用，我有很多朋友家人問(wèn)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)跌了，什么時(shí)候買?。咳绻康氖墙鉀Q自己的住房問(wèn)題或者是改善住房問(wèn)題，什么時(shí)間買都不會(huì)是賠錢了或者是少賺了，不存在這種概念，本身就是一種投資，只是用途換成了居住，未來(lái)可能買更大的房子，你這個(gè)房子又變成了投
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