談商業(yè)地產(chǎn)營銷新模式能否“破繭化蝶”-全文預覽
【正文】 宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成純投資性的產(chǎn)品，投資者如果現(xiàn)在手里閑錢不多，我們非常建議做這樣的投資，不但沒有風險，因為我相信所謂的風險只要在中國買不動產(chǎn)，基本風險是零，所謂風險就是投資收益多與少的一個問題，而且投資跟投機不一樣，更建議大家希望做投資的人把投機忘掉，這個是未來的發(fā)展趨勢，也是現(xiàn)在人應該關(guān)注和學習的一點。很多人不理解為什么投資商業(yè)？但是很多人住宅根本不考慮，只投資商業(yè)。很多人認為我花錢買不動產(chǎn)，我們承認本身就是一種投資行為，但是投資回報跟投資收益很多人已經(jīng)分不清楚了，什么叫投資回報？什么叫投資收益？兩者其實是從產(chǎn)品本身和盈利模式上有非常大的區(qū)別的但是現(xiàn)在很多人都已經(jīng)被誤導了。如果僅僅是賣出去，我不去加以限制，不去加以管理，我相信他的生命力非常短暫，這個也是我們?yōu)槭裁纯紤]我們一品公館的項目能夠有這樣的一個方向讓我們研究和走下去，這個不是我們自己發(fā)明出來的，我們也是借鑒了像國外以及香港的一些大的城市的理念。一個房地產(chǎn)，尤其商業(yè)地產(chǎn)，壽命很短暫，三到五年，誰愿意投入？【陳俊】有一個觀點我很贊同，北方現(xiàn)在的開發(fā)商或者是當?shù)卣埠?，和南方的在交流，在溝通，我最近就這么一個事情，國慶期間，唐山的一個開發(fā)商主動提出來，到浙江義烏去溝通，想在唐山做一個類似于義烏小商品市場這樣的一個大型市場，你先到浙江去看，模式怎么樣，我找商戶同你座談，找到了一批商戶跟他交流，商戶有意向要擴張，浙江產(chǎn)品要擴張，輻射到哪，雙方一拍即合，這就兩方面強強聯(lián)合。說到風險，你賣出去也有，一樣的，可能賣的價格很低，風險是沒有辦法估量的?！局鞒秩恕勘狈骄褪琴Y金的流動，南方傾向于自持，在自身持有的基礎(chǔ)上，錢上賺錢。【主持人】浙商有獨特的融資方式，像剛才陳會長所說的，到項目進行實地考察，請您談談您對可以投融資的項目有哪些條件或標準？【陳俊】第一個地段，第二個是人氣，不管住宅還是地產(chǎn)，地段、地段還是地段，人氣人氣還是人氣，這是投資房產(chǎn)永恒不變的標準。據(jù)我所知，我們的民間資本的成功的案例，我可以隨便舉。【孫崢】融資的模式根據(jù)項目所處的不同階段采取不同的方式。【孫崢】從投資渠道這個角度，應該區(qū)分一下，項目前期和項目運營期，方式不一樣?！局鞒秩恕磕壳皣鴥?nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資，企業(yè)對項目考核的標準比較高，目前來說，二次調(diào)控以后，投融資難度可能比之前更加緊張，您覺得目前的這種市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何擴大投融資渠道？【鄂麗華】商業(yè)地產(chǎn)類，如果你想吸引合作，首先商業(yè)地產(chǎn)的定位非常重要，如果把項目的品質(zhì)和利潤進行合理的組合，這樣才能吸引更多資金進入。在未來得商業(yè)地產(chǎn)當中，這種形式可能是一種新的融資渠道?！局鞒秩恕窟@是否也是目前眾多開發(fā)商選擇的一種融資方式？【孫崢】基于國內(nèi)大的經(jīng)濟形勢，開發(fā)商們甚至包括首創(chuàng)，都在這種?！局鞒秩恕孔罱臉鞘卸握{(diào)控，對國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資渠道有哪些影響？對未來發(fā)展有沒有新的改變的方向。本期搜房投資者大講堂也結(jié)合此熱點問題，選取了業(yè)內(nèi)具有創(chuàng)新營銷模式的一品國際作為示例項目，邀請業(yè)內(nèi)嘉賓與廣大投資者共同探討商業(yè)地產(chǎn)營銷新模式熱門話題，今天我們邀請到了中國名商發(fā)展促進會副秘書長孫崢，北京浙江企業(yè)商會副會長陳俊，嘉億引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)管理機構(gòu)董事長鄂麗華，一品公館的項目負責人田宇和韓霜，跟大家一起探討今天的話題。樓市二次調(diào)控和加息政策的出臺讓整個房地產(chǎn)業(yè)都受到了影響，投資者收緊錢袋，開發(fā)商資金鏈緊張，一時間，商業(yè)地產(chǎn)投融資模式及未來發(fā)展趨勢成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點問題，商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)、運營過程中的投融資新模式也成為業(yè)內(nèi)探討的焦點，搜房網(wǎng)將在下月的香港國際商業(yè)地產(chǎn)周上落地關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投融資相關(guān)論壇。所以從投資信托基金的角度來說，包括一些私募基金，像REITs也是當前的形勢下比較主要的渠道?！局鞒秩恕磕鷦偛耪f的融資方式，有沒有一些您接觸過實例可以和網(wǎng)友們分享下？【孫崢】這方面不太多，但是據(jù)我了解包括萬科、萬達，他們現(xiàn)在都用這種渠道。國外比較新的融資方式，有種擔保抵押的形式，國內(nèi)的案例里面，像萬達通過境外的方式融資資金，就是這種形式。我覺得這是非常重要的。【主持人】要擴大投融資的渠道，從開發(fā)商自身來說，需要對自身及項目從一開始就做好規(guī)劃?！局鞒秩恕块_發(fā)商需要針對自己的投融資時間點和自身項目的獨特性，投融資要采取不同的模式。我們在浙江或者是全國各地，基本上都是民間資本。我們就是用這種方法，發(fā)展起來。因為提到融資，其實北方的開發(fā)商眼中融資就是賣掉，南方則多是自持型，這是完全兩個不同的概念。我覺得一個開發(fā)公司要做一個商業(yè)項目，不賣，不考慮資金問題，這是一種更有社會責任感的行為，他們做的更多的是為很多老百姓和中間的經(jīng)營者提供平臺，提供了非常好的產(chǎn)業(yè)鏈，大家共同去承擔風險。如果只靠一個開發(fā)商自己做銀行貸款，做各種風投，成功率很低。【主持人】中國的商業(yè)地產(chǎn)或者中國的房地產(chǎn)具有自身的特色，包括南北方的差異，投融資方式包括渠道有不同的方式，北方也出現(xiàn)了很多新的融資模式，像剛才田總說的開發(fā)商之間，你有地我有錢，雙方合作開發(fā)項目，這也是一種新的融資渠道或者模式，說到投融資，或者商業(yè)地產(chǎn)運營的新模式，其實目前一品公館推行“低總價+托管+返現(xiàn)+小戶型”，這也算在營銷是一種新的模式，請?zhí)锟偨o我們介紹這種模式的特點是什么？【田宇
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