談商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷新模式能否“破繭化蝶”-全文預(yù)覽
【正文】 宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)換成純投資性的產(chǎn)品，投資者如果現(xiàn)在手里閑錢不多，我們非常建議做這樣的投資，不但沒有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲蚁嘈潘^的風(fēng)險(xiǎn)只要在中國(guó)買不動(dòng)產(chǎn)，基本風(fēng)險(xiǎn)是零，所謂風(fēng)險(xiǎn)就是投資收益多與少的一個(gè)問題，而且投資跟投機(jī)不一樣，更建議大家希望做投資的人把投機(jī)忘掉，這個(gè)是未來的發(fā)展趨勢(shì)，也是現(xiàn)在人應(yīng)該關(guān)注和學(xué)習(xí)的一點(diǎn)。很多人不理解為什么投資商業(yè)？但是很多人住宅根本不考慮，只投資商業(yè)。很多人認(rèn)為我花錢買不動(dòng)產(chǎn)，我們承認(rèn)本身就是一種投資行為，但是投資回報(bào)跟投資收益很多人已經(jīng)分不清楚了，什么叫投資回報(bào)？什么叫投資收益？?jī)烧咂鋵?shí)是從產(chǎn)品本身和盈利模式上有非常大的區(qū)別的但是現(xiàn)在很多人都已經(jīng)被誤導(dǎo)了。如果僅僅是賣出去，我不去加以限制，不去加以管理，我相信他的生命力非常短暫，這個(gè)也是我們?yōu)槭裁纯紤]我們一品公館的項(xiàng)目能夠有這樣的一個(gè)方向讓我們研究和走下去，這個(gè)不是我們自己發(fā)明出來的，我們也是借鑒了像國(guó)外以及香港的一些大的城市的理念。一個(gè)房地產(chǎn)，尤其商業(yè)地產(chǎn)，壽命很短暫，三到五年，誰(shuí)愿意投入？【陳俊】有一個(gè)觀點(diǎn)我很贊同，北方現(xiàn)在的開發(fā)商或者是當(dāng)?shù)卣埠?，和南方的在交流，在溝通，我最近就這么一個(gè)事情，國(guó)慶期間，唐山的一個(gè)開發(fā)商主動(dòng)提出來，到浙江義烏去溝通，想在唐山做一個(gè)類似于義烏小商品市場(chǎng)這樣的一個(gè)大型市場(chǎng)，你先到浙江去看，模式怎么樣，我找商戶同你座談，找到了一批商戶跟他交流，商戶有意向要擴(kuò)張，浙江產(chǎn)品要擴(kuò)張，輻射到哪，雙方一拍即合，這就兩方面強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。說到風(fēng)險(xiǎn)，你賣出去也有，一樣的，可能賣的價(jià)格很低，風(fēng)險(xiǎn)是沒有辦法估量的。【主持人】北方就是資金的流動(dòng)，南方傾向于自持，在自身持有的基礎(chǔ)上，錢上賺錢?！局鞒秩恕空闵逃歇?dú)特的融資方式，像剛才陳會(huì)長(zhǎng)所說的，到項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，請(qǐng)您談?wù)勀鷮?duì)可以投融資的項(xiàng)目有哪些條件或標(biāo)準(zhǔn)？【陳俊】第一個(gè)地段，第二個(gè)是人氣，不管住宅還是地產(chǎn)，地段、地段還是地段，人氣人氣還是人氣，這是投資房產(chǎn)永恒不變的標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)我所知，我們的民間資本的成功的案例，我可以隨便舉。【孫崢】融資的模式根據(jù)項(xiàng)目所處的不同階段采取不同的方式?！緦O崢】從投資渠道這個(gè)角度，應(yīng)該區(qū)分一下，項(xiàng)目前期和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，方式不一樣?！局鞒秩恕磕壳皣?guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目考核的標(biāo)準(zhǔn)比較高，目前來說，二次調(diào)控以后，投融資難度可能比之前更加緊張，您覺得目前的這種市場(chǎng)環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商如何擴(kuò)大投融資渠道？【鄂麗華】商業(yè)地產(chǎn)類，如果你想吸引合作，首先商業(yè)地產(chǎn)的定位非常重要，如果把項(xiàng)目的品質(zhì)和利潤(rùn)進(jìn)行合理的組合，這樣才能吸引更多資金進(jìn)入。在未來得商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)中，這種形式可能是一種新的融資渠道?！局鞒秩恕窟@是否也是目前眾多開發(fā)商選擇的一種融資方式？【孫崢】基于國(guó)內(nèi)大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，開發(fā)商們甚至包括首創(chuàng)，都在這種?！局鞒秩恕孔罱臉鞘卸握{(diào)控，對(duì)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資渠道有哪些影響？對(duì)未來發(fā)展有沒有新的改變的方向。本期搜房投資者大講堂也結(jié)合此熱點(diǎn)問題，選取了業(yè)內(nèi)具有創(chuàng)新營(yíng)銷模式的一品國(guó)際作為示例項(xiàng)目，邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)嘉賓與廣大投資者共同探討商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷新模式熱門話題，今天我們邀請(qǐng)到了中國(guó)名商發(fā)展促進(jìn)會(huì)副秘書長(zhǎng)孫崢，北京浙江企業(yè)商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊，嘉億引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)鄂麗華，一品公館的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人田宇和韓霜，跟大家一起探討今天的話題。樓市二次調(diào)控和加息政策的出臺(tái)讓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)都受到了影響，投資者收緊錢袋，開發(fā)商資金鏈緊張，一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)投融資模式及未來發(fā)展趨勢(shì)成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的熱點(diǎn)問題，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)、運(yùn)營(yíng)過程中的投融資新模式也成為業(yè)內(nèi)探討的焦點(diǎn)，搜房網(wǎng)將在下月的香港國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)周上落地關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投融資相關(guān)論壇。所以從投資信托基金的角度來說，包括一些私募基金，像REITs也是當(dāng)前的形勢(shì)下比較主要的渠道。【主持人】您剛才說的融資方式，有沒有一些您接觸過實(shí)例可以和網(wǎng)友們分享下？【孫崢】這方面不太多，但是據(jù)我了解包括萬科、萬達(dá)，他們現(xiàn)在都用這種渠道。國(guó)外比較新的融資方式，有種擔(dān)保抵押的形式，國(guó)內(nèi)的案例里面，像萬達(dá)通過境外的方式融資資金，就是這種形式。我覺得這是非常重要的?！局鞒秩恕恳獢U(kuò)大投融資的渠道，從開發(fā)商自身來說，需要對(duì)自身及項(xiàng)目從一開始就做好規(guī)劃?！局鞒秩恕块_發(fā)商需要針對(duì)自己的投融資時(shí)間點(diǎn)和自身項(xiàng)目的獨(dú)特性，投融資要采取不同的模式。我們?cè)谡憬蛘呤侨珖?guó)各地，基本上都是民間資本。我們就是用這種方法，發(fā)展起來。因?yàn)樘岬饺谫Y，其實(shí)北方的開發(fā)商眼中融資就是賣掉，南方則多是自持型，這是完全兩個(gè)不同的概念。我覺得一個(gè)開發(fā)公司要做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，不賣，不考慮資金問題，這是一種更有社會(huì)責(zé)任感的行為，他們做的更多的是為很多老百姓和中間的經(jīng)營(yíng)者提供平臺(tái)，提供了非常好的產(chǎn)業(yè)鏈，大家共同去承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果只靠一個(gè)開發(fā)商自己做銀行貸款，做各種風(fēng)投，成功率很低。【主持人】中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)或者中國(guó)的房地產(chǎn)具有自身的特色，包括南北方的差異，投融資方式包括渠道有不同的方式，北方也出現(xiàn)了很多新的融資模式，像剛才田總說的開發(fā)商之間，你有地我有錢，雙方合作開發(fā)項(xiàng)目，這也是一種新的融資渠道或者模式，說到投融資，或者商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新模式，其實(shí)目前一品公館推行“低總價(jià)+托管+返現(xiàn)+小戶型”，這也算在營(yíng)銷是一種新的模式，請(qǐng)?zhí)锟偨o我們介紹這種模式的特點(diǎn)是什么？【田宇
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