【正文】 會(huì)消費(fèi)品零售額的比重為%。小結(jié)： 2022 年某市經(jīng)濟(jì)總體繼續(xù)保持平穩(wěn)較快的發(fā)展，GDP 達(dá)到了 億元，2022 年全市人均生產(chǎn)總值超過(guò) 10000 元，達(dá) 10770 元。如表 3—1 所示：表 3—1 2022—2022 年某市土地掛牌出讓土地情況年份出讓量（宗） 出讓面積（畝） 出讓金額（萬(wàn)元） 平均出讓單價(jià)（萬(wàn)元/畝）2022 8 2022 25 2022 25 106770 資料來(lái)源：某市國(guó)土局 注：圖上列舉的 2022 年土地情況為已獲知的成交情況，未包含不了解的其它成交情況。隨著某市政府大樓落成以及奧園康城強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，城東區(qū)附近土地價(jià)格隨之上漲，在 2022 年的土地出讓單價(jià)格中，在不考慮市中心土地成交的情況下以城東區(qū)價(jià)格最高。..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告土地位置 總面積（畝） 土地用途起始價(jià)（萬(wàn)元） 掛牌起始時(shí)間單畝地價(jià)（萬(wàn)元/畝）某市嶺塘工業(yè)區(qū)金港路西側(cè) 工業(yè)用地 264 某市玉柴工業(yè)園,二環(huán)環(huán)南路北側(cè)、玉公公路東側(cè)地塊四 約 畝批發(fā)零售用地加油站用地 —— ——某市玉柴工業(yè)園坡塘工業(yè)區(qū)、玉公公路西面 工業(yè)用地 440某市江南區(qū)金港路與中山路交叉口西側(cè) 商服用地城鎮(zhèn)住宅用地 3140某市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十五87 城鎮(zhèn)住宅用地某市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十六40 商服用地城鎮(zhèn)住宅用地8537某市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十三 科教用地某市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊十九 商服用地城鎮(zhèn)住宅用地　某市城東新區(qū)石棠片，市國(guó)防教育訓(xùn)練基地東側(cè)片，人民東路北側(cè)地塊二十 城鎮(zhèn)住宅用地10033.6某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊一 工業(yè)用地 485.7某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)，燕京啤酒公司南面地塊二 工業(yè)用地 560 ..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告從總體上說(shuō)，13 月僅有一宗土地拍賣，主要是受金融危機(jī)的影響，企業(yè)投資謹(jǐn)慎，政府避免流拍造成負(fù)面影響而暫停土地掛牌；46 月份，受全國(guó)樓市普遍回暖以及某市政府公布《某市城市總體規(guī)劃（2022—2020） 》的影響，某房地產(chǎn)市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，某市土地拍賣量逐步增加。目前某經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地拍賣價(jià)已達(dá) 100 萬(wàn)元，最近玉柴附近拍的一宗地，拍價(jià)為 93 萬(wàn)元每畝。表 41 2022 年某城區(qū)住宅供應(yīng)表江南 城東 中心 城北 城西項(xiàng)目面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比 面積 占比多層 70100 % 43000 % 35500 % 57000 100%小高層57928 % 49000 % 34300 % 高層 22680 % 55000 % 61000 % 公寓 2053 % 12570 % 2200 100% 總計(jì) 152761 % 147000 % 143370 % 2200 % 57000 %..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告注：未統(tǒng)計(jì)天地樓及公務(wù)員小區(qū)各板塊供應(yīng)中，由于江南片占所有片區(qū)供應(yīng)的 %，主要為麗景花園與盛世江南兩個(gè)項(xiàng)目。2022 年沒(méi)有堆出新的天地樓項(xiàng)目,在售天地樓主要為以前剩余量，08年全年供應(yīng)量約為 2 萬(wàn)平米，去化量約為 萬(wàn)平米,后期存量約為 萬(wàn)平米,銷售率約為 65%,銷售均價(jià)約為 3700 元/平米。 某市 2022 年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求狀況分析 受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，某市居民的購(gòu)買能力與購(gòu)買欲望受到限制，市..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告場(chǎng)去化量有所下降，具體情況如下：1．城區(qū)住宅銷售量分析08 年 112 月份的整體市場(chǎng)銷售率為 62%，與 07 年的 85%相比，降低了 23 個(gè)百分點(diǎn)，銷售狀況有所下滑。市場(chǎng)上有推售的項(xiàng)目有華商國(guó)際香港城、財(cái)富 100、金谷廣場(chǎng)、鉆石旺角與嶺南都會(huì) 5 個(gè)項(xiàng)目，推出量與在總市場(chǎng)物業(yè)推出量中占較低比例，但與住宅物業(yè)相比基本銷售情況良好，市場(chǎng)銷售率達(dá)到 75%以上。 　 從上世紀(jì) 80 年代中期開(kāi)始，某的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)展迅速，某中小企業(yè)，是某重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。支持全國(guó)最大的內(nèi)燃機(jī)生產(chǎn)企業(yè)玉柴機(jī)器集團(tuán)有限公司做大做強(qiáng)，大力扶持“玉柴”配套企業(yè)發(fā)展，培育機(jī)械產(chǎn)業(yè)群落。以亞洲最大的水泥企業(yè)安徽海螺集團(tuán)所辦的興..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告業(yè)海螺和世界最大的日用陶瓷出口生產(chǎn)企業(yè)三環(huán)集團(tuán)為龍頭，全面整合上下游企業(yè)，培育水泥、陶瓷產(chǎn)業(yè)群落。近年來(lái)，某市努力改善和優(yōu)化投資環(huán)境，深入開(kāi)展招商引資，主動(dòng)吸納東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移項(xiàng)目，一批電子產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目相繼落戶某市，為培育、壯大某市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。全市共有機(jī)械、制藥、陶瓷、工藝編織、食品加工、服裝加工、冶金業(yè)、建材等 8 大類中小企業(yè) 萬(wàn)多家，占全市工業(yè)企業(yè)總數(shù)的 98%以上， 有個(gè)體私營(yíng)企業(yè) 10 萬(wàn)多家(戶)，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)占全市生產(chǎn)總值比重 63%以上， 中小企業(yè)已成為全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐和“生力軍” 。經(jīng)過(guò)多年培育和發(fā)展，目前市場(chǎng)已發(fā)展為占地 300 多畝，商鋪門店 2022 多間，有經(jīng)營(yíng)戶 8000 多戶，從業(yè)人員 40000 多人。（二）某中藥材市場(chǎng)某市中藥材市場(chǎng)是全國(guó)首批獲批準(zhǔn)開(kāi)辦的、也是廣西唯一的中藥材..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告專業(yè)市場(chǎng)。中藥材專業(yè)市場(chǎng)是我國(guó)西南地區(qū)傳統(tǒng)的中藥材集散地市場(chǎng)，市場(chǎng)與國(guó)內(nèi) 24 個(gè)省（區(qū)） 、32 個(gè)市建立了經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)系，藥材購(gòu)銷輻射全國(guó)，轉(zhuǎn)口遠(yuǎn)銷港澳并與東南亞地區(qū)藥材市場(chǎng)形成購(gòu)銷網(wǎng)絡(luò)。該市場(chǎng)通道寬暢，大小貨車２４小時(shí)可以裝卸貨物。..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（四）某市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)某市糧食農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)于 1995 年 12 月 31 日竣工開(kāi)業(yè)。經(jīng)營(yíng)來(lái)自全國(guó)各地的糧食、蔬菜和水果等種類，是廣西大型的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)占地 70 畝，建筑面積 10000 平方米，投資 760 萬(wàn)元，市場(chǎng)有固定門店 220 間，固定攤位 150 多個(gè)，周邊商住式鋪面 500 多間。全市共有批發(fā)市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等各類交易市場(chǎng) 256 個(gè)，年成交 106 億元，以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng) 45 個(gè)，成交額超億元的市場(chǎng)有 15 個(gè)。創(chuàng)新商貿(mào)業(yè)結(jié)構(gòu)、體制和經(jīng)營(yíng)方式，引進(jìn)培育一批大型現(xiàn)代商貿(mào)企業(yè)，全面提升商貿(mào)業(yè)檔次和水平，打造連接“兩廣” 、輻射東南亞的桂東南區(qū)域性商貿(mào)物流樞紐。積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)和管理，鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)展面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的加工貿(mào)易業(yè)務(wù)。某市上半年實(shí)施“強(qiáng)柴興玉”戰(zhàn)略，積極打造大企業(yè)大產(chǎn)業(yè)大集群。五大產(chǎn)業(yè)集群共實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值 億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)增加值比重達(dá) %，拉動(dòng)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)規(guī)模工業(yè)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá) %，比 2022 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。其次，政府政策的大力支持。..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第六部分 項(xiàng)目地塊分析 項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目位于某市江南區(qū)，與某二環(huán)路南段 ZK2+900 毗鄰，在石子嶺與楊子嶺組團(tuán)附近，臨近洛湛鐵路某市火車東站，處于規(guī)劃中的嶺塘產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，距離云天宮和會(huì)展中心約 1 公里，遙首相望，東臨經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。城區(qū)開(kāi)發(fā)的主要策略是依托舊城區(qū)進(jìn)行居住新區(qū)開(kāi)發(fā)，緩解舊城居住壓力，結(jié)合云天文化城建設(shè)旅游服務(wù)中心。圖 6—2 某市江南區(qū)功能結(jié)構(gòu)圖 項(xiàng)目區(qū)位綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目地塊目前基礎(chǔ)較差，土地開(kāi)發(fā)具有一定的難度。? S—優(yōu)勢(shì)1．二環(huán)南路、洛湛鐵路、玉港高速公路等重點(diǎn)交通要道在此匯集，項(xiàng)目具有良好的交通條件。? W—劣勢(shì)1．項(xiàng)目地處城郊，城市化程度不高，項(xiàng)目周邊城市配套不完善。3．某“東擴(kuò)南拓”城市發(fā)展方向確立，項(xiàng)目所在片區(qū)發(fā)展趨勢(shì)良好。 大地塊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式研究 南寧嘉和城——旅游地產(chǎn)模式 嘉和城位于南梧大道四塘內(nèi)，由廣西嘉和集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)的超級(jí)大盤。首期建成的溫泉休閑中心占地 600 畝，嘉和城溫泉谷已被列為南寧市重點(diǎn)推進(jìn)旅游項(xiàng)目，國(guó)際“AAAA”風(fēng)景區(qū)。項(xiàng)目規(guī)劃分為三大板塊：醫(yī)藥商務(wù)、城市購(gòu)物、濱江居住。某銀豐國(guó)際中藥港內(nèi)某市中藥材專業(yè)市場(chǎng)已是車水馬龍..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 某奧園——體育地產(chǎn)模式某奧園康城是奧園集團(tuán)于廣西某市開(kāi)發(fā)的高檔住宅項(xiàng)目，項(xiàng)目位于某市城東新區(qū)，是某市新的行政、文化、教育中心，目前市政府、海關(guān)、公安等一批政府行政機(jī)關(guān)已經(jīng)遷入新區(qū)。小結(jié)：以上模式都為大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成功模式，其共同特點(diǎn)是離中心城區(qū)較遠(yuǎn)的城郊或新開(kāi)發(fā)的城區(qū)中，容易獲得大面積的開(kāi)發(fā)用地，土地價(jià)格相對(duì)較低。 項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位研究定位就是利用外部環(huán)境因素，結(jié)合自身?xiàng)l件，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位。? 市場(chǎng)需求 合適的定位須以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，最終產(chǎn)品才為市場(chǎng)所接受。? 項(xiàng)目交通區(qū)位條件..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 良好的交通區(qū)位條件成為項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)條件，有效地集散人流、物流、資金、信息流。本項(xiàng)目是集團(tuán)公司進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略需要。..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告城市性質(zhì) 交通區(qū)位產(chǎn)業(yè)政策 企業(yè)戰(zhàn)略市場(chǎng)需求 借鑒模式項(xiàng)目定位城市性質(zhì)機(jī)械制造和中藥材生產(chǎn)集散中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市、以先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)市場(chǎng)需求當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)宜商宜居的物業(yè)需求大產(chǎn)業(yè)政策玉林著力打造區(qū)域性商貿(mào)物流中心、北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)重要物流節(jié)點(diǎn)城市，大力支持商貿(mào)物流業(yè)的發(fā)展企業(yè)戰(zhàn)略集團(tuán)進(jìn)駐房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要借鑒模式本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、條件和環(huán)境與玉林中藥港類似，其開(kāi)發(fā)模式可適當(dāng)借鑒交通區(qū)位緊靠玉林南二環(huán)路，與洛湛鐵路玉林東站毗鄰，連通玉林市與玉港高速公路的一級(jí)公路，區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特項(xiàng)目定位：根據(jù)以上分析，項(xiàng)目需要這樣一個(gè)具備城市運(yùn)營(yíng)概念的定位：依托玉港高速公路、洛湛鐵路、某二環(huán)路交通合圍優(yōu)勢(shì)，以洛湛鐵路、玉港高速公路、南廣高速公路“通江達(dá)?！苯煌ňW(wǎng)絡(luò)，輻射桂東、粵西南和海南、西南和東盟，以小商品交易市場(chǎng)為核心，集專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)為一體的某大型交通商貿(mào)物流綜合地產(chǎn)項(xiàng)目..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告特別建議：某市政府 2022 年重點(diǎn)推出的項(xiàng)目“某義烏小商品城” ，因選址不能落實(shí)的問(wèn)題，項(xiàng)目暫時(shí)被擱置。項(xiàng)目一期以后，依托專業(yè)市場(chǎng)，帶動(dòng)地塊的商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，地塊分割打包分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)。倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)：為小商品市場(chǎng)提供運(yùn)輸(配送) 、倉(cāng)儲(chǔ)、裝卸搬運(yùn)、包裝加工、物流信息處理服務(wù)。中心道路、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)、綠化區(qū)。3．結(jié)合某市土地價(jià)格增長(zhǎng)率，計(jì)算出 5 年后，在不考慮其他影響因素的情況下，本地塊的價(jià)值。 4 15% 6%商業(yè)面積比例商業(yè)物業(yè)收益高于住宅物業(yè)，但是當(dāng)市場(chǎng)商業(yè)達(dá)到飽和時(shí)，商業(yè)部分的量應(yīng)該做適當(dāng)調(diào)整。 7 15% 6%生活配套 學(xué)校、市場(chǎng)、醫(yī)院、娛樂(lè)運(yùn)動(dòng)等生活配套。表 8—2 項(xiàng)目地塊評(píng)分表地塊自身規(guī)劃項(xiàng)目 評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目 得分 項(xiàng)目權(quán)重 分地塊大小 某市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場(chǎng)或房地產(chǎn)項(xiàng)目 8 12%容積率 容積率一般，收益適中 5 10%工整程度 土地未經(jīng)過(guò)平整，界限也還未劃定 2 6%商業(yè)面積比例 商貿(mào)物流為主，配合房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，房地產(chǎn)物業(yè)占比例較大 5 8%公共設(shè)施配建 有公共設(shè)施配建要求，且周邊有相關(guān)生活配套正在建設(shè) 3 4%地段環(huán)境要素項(xiàng)目 評(píng)述 本項(xiàng)目 得分 項(xiàng)目權(quán)重 分地段價(jià)值 地塊位于某市江南區(qū)，價(jià)值未體現(xiàn)，但隨著外環(huán)道路通車，將有一定的價(jià)值體現(xiàn) 3 7%居住氛圍 周邊地塊未開(kāi)發(fā) 3 5%交通便利程度 交通便利，有外環(huán)路、高速路，臨近洛湛鐵路 3 6%生活配套 生活配套正日益完善 3 4%景觀資源 周邊為水田，景觀一般 2 4%購(gòu)房人群需求 有較大的市場(chǎng)需求 4 3%地塊商業(yè)價(jià)值 周邊配套有待建成，商業(yè)價(jià)值尚未體現(xiàn) 3 4%城市規(guī)劃地段升值潛力 城市未來(lái)規(guī)劃較好，有一定的升值潛力 3 7%時(shí)間修正項(xiàng)目 評(píng)述 本項(xiàng)目 得分 項(xiàng)目權(quán)重 分時(shí)間因素 本項(xiàng)目入市尚有一段時(shí)間，且建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，預(yù)計(jì)項(xiàng)目入市時(shí)周邊環(huán)境已經(jīng)有所改善。結(jié)合土地價(jià)格預(yù)測(cè)結(jié)果，5 年后本項(xiàng)目地塊價(jià)格為：60(1+%)^5≈93 萬(wàn)元小結(jié)：通過(guò)對(duì)以上某土地市場(chǎng)以及對(duì)項(xiàng)目地塊周邊的土地價(jià)格的分析，認(rèn)為目前地塊如果以掛牌形式進(jìn)行出讓，價(jià)格會(huì)在約 60 萬(wàn)/畝，如果以某土地市場(chǎng)每年 %的價(jià)格增長(zhǎng)率計(jì)算，五年后地塊的價(jià)格將會(huì)上..商貿(mào)物流地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告升到約 93 萬(wàn)/畝，可見(jiàn)地塊的升值潛力非常巨大，如果集團(tuán)公司與某市政府的合作，以較低的價(jià)格獲得該地塊，則單是計(jì)算土地價(jià)值的收益，5 年后的收益將會(huì)成倍增長(zhǎng)，土地收益率較高。（2）優(yōu)勢(shì)。 方案二：獨(dú)立進(jìn)行土地運(yùn)作（1）運(yùn)作方式。（3）劣勢(shì)。通過(guò)與某市政府協(xié)商，把項(xiàng)目地塊分割為若干份，分期進(jìn)行購(gòu)買。合作企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投入與運(yùn)營(yíng)，公司以土地投入獲取項(xiàng)目合作分成收益。集團(tuán)公司對(duì)于整體項(xiàng)目的把控受到開(kāi)發(fā)企業(yè)的制約，運(yùn)作收益與開(kāi)發(fā)企業(yè)的運(yùn)作方式直接掛鉤，且前期收益與上兩種運(yùn)作方案