【正文】 同的開發(fā)企業(yè)對地塊進行開發(fā)建設，獲取土地項目出讓收益。項目的所有收益歸集團所有，并且能讓集團下屬地產公司積累豐富的開發(fā)經驗，為集團未來更好的介入房地產開發(fā)領域打下堅實基礎。因此，建議盡快與某市政府達成合作協(xié)議，取得土地的所有權。 6 20%..商貿物流地產項目可行性研究報告 項目地塊得分計算項目得分=∑（目前得分值項目對應權重得分值）=項目標準分= 項目得分/標準分值= 247。 5 10% 4%景觀資源 包括自然景觀及人文景觀 5 10% 4%購房人群需求周邊居民的購房能力及對購房環(huán)境造成的影響。5 19% 8%公共設施配建公共設施配建將增加建設成本，但是對于項目品質的提升有較大幫助。 項目地塊評分 權重分計算方法? 得分的總分為 10 分，6 分為及格分? 一次權重= 項目得分/∑ 每項項目得分? 最終權重分= 二次權重 一次權重..商貿物流地產項目可行性研究報告表 8—1 地塊評分權重表地塊自身規(guī)劃（二次權重 40%）項目 評述 得分 一次權重 最終項目 權重分地塊大小 地塊大小直接影響到資本總投入，以及最終的規(guī)劃設計及項目定位。..商貿物流地產項目可行性研究報告3．某交通商貿物流地產項目概念性規(guī)劃效果圖圖 7—1 主體建筑規(guī)劃效果圖 7—2 專業(yè)市場規(guī)劃鳥瞰圖..商貿物流地產項目可行性研究報告圖 7—3 專業(yè)市場規(guī)劃立面圖..商貿物流地產項目可行性研究報告第八部分 項目投資預算分析 評估方法說明本項目地塊的評估辦法，綜合使用成本法、市場比較法、假設開發(fā)法等土地評估方法，再結合房地產開發(fā)經驗與房地產市場經濟狀況，對項目地塊進行價值評估，并用價值評估結果為參考對土地出讓價格與土地的未來發(fā)展方向做出定位，對地塊進行價值分析，具體步驟如下：1．項目地塊評分：將影響地塊價格的各項因素進行兩次權重計算，權重評分中，單項因素滿分 10 分，及格分為 6 分，以此可計算得出各項目最終項目權重分。商務公共配套區(qū)：該區(qū)是為小商品專業(yè)市場提供各種配套服務的功能區(qū)，內擬設有市場管理辦公室、園區(qū)信息管理系統(tǒng)、園區(qū)電力管理總部、園區(qū)消防管理總部、銀行、保險、電信、貨代公司、運輸公司、餐飲、賓館中心等配套設施。 項目功能規(guī)劃1．專業(yè)市場主體功能專業(yè)市場設有展銷中心、商務辦公中心、經營發(fā)展中心、會議展覽中心、餐飲中心、娛樂中心、信息網絡中心、電子商務中心、科研設計..商貿物流地產項目可行性研究報告中心、物流中心等一系列的功能配套。某二環(huán)南路接通、玉港高速公路連接某的一級公路建成后，與洛湛鐵路形成在項目所在地形成合圍，本項目地塊獨特的交通優(yōu)勢條件，將為“某義烏小商品城”項目理想的進駐地。? 可借鑒開發(fā)模式 作為初步涉入房地產業(yè)的開發(fā)企業(yè)，對房地產項目的開發(fā)，可借鑒類似的成功項目的開發(fā)模式，適當避免開發(fā)經驗不足帶來的風險，同時提高項目運作的成功率。本項目緊靠某南二環(huán)路，與洛湛鐵路某東站毗鄰，連通某市與玉港高速公路的一級公路，區(qū)位優(yōu)勢獨特。項目所在城市經濟發(fā)展較快，商貿物流業(yè)發(fā)展繁榮，當?shù)鼐用駥σ松桃司拥奈飿I(yè)需求大。本項目的市場定位由以下因素進行提煉：? 項目所在地城市發(fā)展性質與規(guī)劃項目的建設與所在城市的發(fā)展性質與規(guī)劃相吻合，可得到當?shù)卣咧С?，順應城市的建設發(fā)展。這些項目沒有像城區(qū)內有完善配套設施和成熟商業(yè)環(huán)境和居住氛圍。項目總建筑面積 115 萬平方米。某銀豐國際中藥港第一期，總建筑面積約 18 萬平方米，在國家定點中藥材交易市場基礎上，致力打造中國規(guī)模最大標準最高的醫(yī)藥材采購交易平臺，中國南藥在某從此扎下大本營。二三期為多層住宅和別墅，在旅游休閑項目的帶動下，嘉和城進一步完善景區(qū)商業(yè)配套、生活配套、酒店配套、學校配套，打造高尚人文社區(qū)，為廣西旅游與房地產開發(fā)典范。占地 6000 畝，總建筑面積 160 萬平方米，是一個集房地產開發(fā)、康體運動、休閑旅游度假、文化教育、工作生活為一體的大型高尚生態(tài)親水小鎮(zhèn)。4．某市具有成熟的商貿環(huán)境，居民投資經營意識高，商客往來頻繁。2．項目地塊基本為水田，項目征地補償費用較高，有一定的政策限制。2．某市周邊區(qū)域地塊面積較大的土地，土地面積合適做大型專業(yè)市場或房地產項目。隨著未來城市向南拓建，江南區(qū)的配套設施目益完善，同時某市二環(huán)路的全程貫通，項目處于規(guī)劃中的某城區(qū)與高速公路相連接的一級公路與處環(huán)路的交接處，道路兩旁的土地擁有巨大的價值潛力與升值空間。項目所在片區(qū)有正在開發(fā)并出售的悉尼城、弘景金色藍灣、麗景花..商貿物流地產項目可行性研究報告園、玉景園、盛世江南、香港城等物業(yè)，開發(fā)有全資上市的某中藥港，商業(yè)氛圍較濃厚。圖 6—1 項目地塊區(qū)位圖 項目周邊環(huán)境及設施項目處于二環(huán)南路和玉港高速某一級公路交叉輻射帶，現(xiàn)為水田及種植用地，需要進行大規(guī)模的平整。某市政府在城市功能布局、產業(yè)政策、重大項目建設上予以商貿物流大力支持，鼓勵有實力的企業(yè)進駐某商貿物流業(yè)。據(jù)初步統(tǒng)計，上半年全市完成地區(qū)生產總值 億元人民幣，同比增長 %。以直通直達服務解決玉柴發(fā)展中面臨的各種困難和問題，支持玉柴實施“讓利潤不讓市場”的策略，推動玉柴加強與大企業(yè)大集團合作。借助中國—東盟博覽會平臺，并通過中小企業(yè)商機博覽（中國依托大型批發(fā)市場，整合倉儲、貨運資源，強化物流平臺建設，構建農副產品和日用小商品物流配送中心，發(fā)展現(xiàn)代物流產業(yè)。2022 年全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，絕對值居全區(qū) 14 個地市中第 4 位，僅次于南寧、柳州和桂林。市場經營商品主要有各種酒類、糖類、餅干、涼果、醬油、腐乳、豆類、木耳、大米等副食品和日用百貨，商品主要銷往廣西各地以及廣東、海南、貴州、云南、湖南等省區(qū)，交易活躍，年商品成交額超 億元，是目前廣西以批發(fā)性為主最大的副食品市場，成為桂東地區(qū)重要的副食品、日用百貨集散地。市場內設有工商、稅務、銀行、郵電、保安等管理和服務機構，并根據(jù)市場的經營特點設置了停車場、地磅、倉儲、水電、住宿等服務設施。市場位于某市城區(qū)外環(huán)南路、某火車站貨臺對面，交通便利。市場設有建材、鋼材、木材、沙石磚、裝飾材料、獸藥飼料及舊貨行業(yè)，現(xiàn)有個體戶 160 戶，企業(yè) 20 家，私營企業(yè)５戶。目前，市場內共有經營戶 809 戶，從業(yè)人員 3000 多人，經營品種達 900 多種，市場年成交額 5 億元，年創(chuàng)稅 1000 多萬元。位于某市中秀路，距離某火車站 800 米，地理位置優(yōu)越，交通方便，市場占面積 17500 平方米，于 1988 年 12 月建成并投入使用，總投資 800 多萬元，共有門店 812 間，是“全國文明市場” 。市場功能齊全，管理規(guī)范，服務周到，交通便利，有力地吸引著各地客商，日均客流量達 5—6 萬人次；主要經營品種有：服裝、布匹、針織品、五金、百貨、家用電器、鞋類等 20 多個大類 11000 多個品種，入駐市場共有 138 個知名品牌，為市場的持續(xù)繁榮發(fā)展注入了新的活力，商品輻射廣東、湖南、湖北、江西、福建、浙江、河北、貴州、云南等20 多個省、市（直轄市） ；形成了龐大的流通交易市場群體和廣泛的名企品牌效應。其中，五大優(yōu)勢產業(yè)集群的工業(yè)總產值占全市規(guī)模以上工業(yè)產值比重超過 80%。在走廊沿線的興業(yè)、北流、容縣已聚集了一大批電子企業(yè)，它們都是近兩年東部產業(yè)轉移中飛來的“金鳳凰” 。 服裝皮革產業(yè)集群。 健康產業(yè)集群。某市政府形成了把分散的中小企業(yè)聚集起來，集中力量實施培育中小企業(yè)特色產業(yè)集群戰(zhàn)略。 由于受金融危機的影響，消費者市場的預期降低，對物業(yè)的消費保持觀望和謹慎購買的狀態(tài)，2022 未銷售完的物業(yè)基本留在 2022 年初消化，這是 2022 上半年某樓市回暖緩慢的主要因素之一，而某的房地產市場目前還在穩(wěn)定的上升增長階段，因此整體市場的需求量會逐步增加，并且隨著城市建設發(fā)展，住宅和其他商業(yè)物業(yè)的需求也將會繼續(xù)保持增大，雖然 2022 年經過了一些經濟層面上負面的影響，但是某作為一個大型的二級城市，將會保持良好的房地產市場發(fā)展趨勢，09 年全年的房地產銷..商貿物流地產項目可行性研究報告售量預測將會打破 100 萬平方米的業(yè)績。物業(yè)的銷售以多層、小高層為主，多層占總量的 %，小高層占 %。經濟適用房的供應情況2022 年某市場無經濟適用房推出，從相關渠道了解，某市目前有少量廉租房已開始動工，但對某整體的商品房銷售市場影響不大。其次為城東與中心區(qū)域。根據(jù)與某土地規(guī)劃部門的了解，本項目周邊地塊土地拍價估計要到 60 萬元/畝左右。上半年某市平均土地掛牌價為 萬元/畝，主要是上半年出讓工業(yè)用地較多，總體價格下降幅度較大，出讓的 5 宗房地產開發(fā)用地，均價達到了 67 萬元/畝，這反映了某房地產市場的回暖在拉動土地市場的需求。如表 3—2 所示。2022 年出讓土地面積大，超過 50 畝土地供應多且位置稍微偏，所以平均出讓土地單價與 2022 年相比下降。根據(jù)某市“十一五”規(guī)劃，至 2022 年某 GDP 約為 630 億元，人均 GDP 達到 10000元的目標，可以看出某市將超額完成十一五規(guī)劃的總體經濟目標，表明某經濟發(fā)展勢頭強勁，這有利于房地產項目的開發(fā)建設。 人均可支配收入概況城鄉(xiāng)居民收入繼續(xù)增加，人民生活水平穩(wěn)步提高。分城鄉(xiāng)看，城市消費品零售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %，縣以下消費品零售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %。 固定資產投資與房地產業(yè)概況全社會固定資產投資 億元，增長 %，其中，城鎮(zhèn)固定資產投資完成額 億元，增長 %；農村固定資產投資 億元，增長 %。 某市宏觀經濟運行情況 2022 年某市總體經濟運行情況統(tǒng)計顯示，2022 年某市實現(xiàn)生產總值 億元，按可比價格計..商貿物流地產項目可行性研究報告算，比上年增長 %，經濟增長連續(xù) 5 年保持在兩位數(shù)以上，經濟運行保持平穩(wěn)較快增長態(tài)勢。南拓：向南主要發(fā)展的區(qū)域為江南區(qū)和城南區(qū)?？傮w而言，某城市發(fā)展處于快速發(fā)展階段，有較為雄厚的發(fā)展基礎。某市是黎湛鐵路與洛湛鐵路的交匯處。電力、通信、供水等基礎設施日臻完善，某經濟開發(fā)區(qū)等十大工業(yè)園區(qū)（集中區(qū)）成為投資發(fā)展的“洼地” 。某屬于典型的亞熱帶季風氣候，是糧食、水果、禽畜重要生產基地，容縣沙田柚原產地，全國著名的“荔枝之鄉(xiāng)” 、 “桂圓之鄉(xiāng)” 、 “三黃雞之鄉(xiāng)” 、“沙田柚之鄉(xiāng)” 。..商貿物流地產項目可行性研究報告以某為中心，半徑 200 公里范圍分布著南寧、北海、欽州、防城港、貴港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，輻射人口近 5000 萬?，F(xiàn)轄玉州區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣和福綿管理區(qū)，總面積 12838 平方公里，總人口 641 萬人。，收益與風險各有差異，集團需慎重研究、科學決策，在投資決策上回避風險。項目論證主要內容包括：某市宏觀經濟與房地產市場研究、某市城市發(fā)展定位與產業(yè)政策研究、項目地塊市場價值研究、項目投資潛力分..商貿物流地產項目可行性研究報告析、項目發(fā)展定位、項目運作方案、投資效益測算以及投資風險分析。? 項目實地考察和周邊樓盤調研 主要研究目的與內容本項目可行性研究的目的，主要是論證該地塊是否具有投資價值，開發(fā)何種項目以及如何進行項目開發(fā)，供集團公司進行投資決策。3．項目土地投資回報高，初步測算直接土地投資收益可達 億元，對土地進行開發(fā)建設，收益更高。..商貿物流地產項目可行性研究報告第二部分 某宏觀經濟 某市城市概況 某地理位置概述一個處于泛北部灣、泛珠三角經濟合作區(qū)的交匯節(jié)點的城市玉林泛珠三角區(qū)泛北部灣..商貿物流地產項目可行性研究報告項目所在城市——某，廣西的桂東門戶，嶺南都會，泛北部灣中小企業(yè)名城。地處廣西東南部，毗鄰廣東，背靠大西南，作為廣西沿海城市群與區(qū)內經濟腹地相互對接、協(xié)調發(fā)展的重要節(jié)點城市，處于多個經濟合作區(qū)的相互重疊區(qū)和交叉點，是承載東部產業(yè)轉移的加工基地和東部通向“東盟”的重要陸路通道和跳板。非金屬礦產資源豐富，其中高嶺土儲量居廣西第一，花崗巖、石灰石、瑩石等儲量也比較豐富。 某市投資環(huán)境某市投資環(huán)境良好，逐步建立起公共服務型政府，電子政務快速發(fā)展， “一站式”服務機制初步形成。某） 、海峽兩岸（廣西某）農業(yè)合作試驗區(qū)架構開放合作平臺，特別是在積極推進中國－東盟“一軸兩翼”區(qū)域經濟合作新格局的實施中，某市被納入北部灣（廣西）經濟區(qū)“4+2”合作區(qū)域。投資環(huán)境良好，形成機械產業(yè)、水泥陶瓷、健康產業(yè)、服裝皮革、電子信息產業(yè)等多個產業(yè)集群。? 城市空間主要發(fā)展方向東擴：即城市往東方向（北流方向）發(fā)展城東新區(qū)。..商貿物流地產項目可行性研究報告圖 2—1 某市城市總體規(guī)劃小結：《某市城市總體規(guī)劃（2022—2020）》指出了某市在今后的十二年的城市定位、建設重點以及城市規(guī)模和發(fā)展方向，規(guī)劃中大力發(fā)展城東板塊，并規(guī)劃將該板塊發(fā)展成為某新中心板塊，未來該板塊房地產市場發(fā)展前景較大，江南板塊在未來的發(fā)展中仍會保持較快發(fā)展的趨勢。按常住人口計算，2022 年全市人均生產總值超過 10000 元，達 10770 元，比上年增長 %。 社會消費品零售概況社會消費品零售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %，增幅比去年提高 個百分點，連續(xù) 6 年達兩位數(shù)增長速度。全市非公有制經濟零售額實現(xiàn) 億元，增長 %，占全市社會消費品零售總額的比重為 %，其中個體經濟零售額占全市社