【正文】 、新加坡和泰國的旅游業(yè)開發(fā)較早，設(shè)施建設(shè)比較發(fā)達，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為其國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。而南海旅游圈由于起步較晚，基礎(chǔ)薄弱，還處于旅游發(fā)展的初級階段。海南是中國惟一的熱帶海島旅游度假勝地，擁有中國獨有的、極其豐富的熱帶海島旅游資源，自然景觀和氣候特征類似于東南亞，但又有著自己獨特的優(yōu)勢。2002年，全國共接待入境旅游人數(shù)9791萬人次，%；。海南省自1988年建省，發(fā)展海島熱帶生態(tài)旅游資源，逐步發(fā)展為中國旅游大省，旅游業(yè)形成“一省、兩中心、三線、五名城、十區(qū)”的空間格局。l 遠(yuǎn)期還可在?？谑兄苓呅藿ㄝp軌鐵路，開發(fā)沿輕軌的觀光旅游線路。l 西部天涯海角、南山、海山奇觀等，突出海山景觀觀光旅游和文化旅游特色。五指山旅游區(qū)熱帶雨林山地度假休閑旅游和黎苗族文化風(fēng)情旅游地覆蓋五指山市、瓊中縣和屯昌縣。酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 從三亞、七仙嶺到五指山的一日游可參觀五指山海南省少數(shù)民族博物館，l 游覽五指山（包括雨林解說中心和水滿村附近的雨林棧道）l 欣賞黎族和苗族文化村的文化表演文昌旅游區(qū)以椰鄉(xiāng)文化內(nèi)涵為主題，集僑鄉(xiāng)觀光、海上活動、溫泉療養(yǎng)為一體的田園化的、恬靜平實的濱海度假休閑旅游地整個文昌市行政轄區(qū)。l 萬泉河上游漂流、中下游農(nóng)家樂鄉(xiāng)村游；l 白石嶺、紅色娘子軍紀(jì)念園等半日或一日游；石梅灣/興隆高檔次、低密度的濱海溫泉度假休閑和熱帶植物觀光旅游目的地以石梅灣和興隆為中心，覆蓋整個萬寧市轄區(qū)。l 以昌江縣西部的棋子灣和東方市北部為開發(fā)重點l 在霸王嶺開發(fā)綠色生態(tài)旅游。l 該區(qū)規(guī)劃以天池、尖峰鎮(zhèn)以及樂東西海岸為開發(fā)空間l 以天池度假山莊、熱帶雨林保護區(qū)旅游接待服務(wù)設(shè)施、尖峰鎮(zhèn)旅游接待服務(wù)配套設(shè)施以及濱海度假酒店等為重點，l 突出尖峰嶺、天池和自然保護區(qū)的獨特景觀，成為國內(nèi)外聞名的山?；パa的熱帶雨林生態(tài)旅游度假區(qū)酒店、旅游吸引物、文化吸引物、城區(qū)改造l 修一條通向鹿樹景點的短距離步行道；l 開發(fā)有導(dǎo)游帶隊的游覽黎寨活動，但須作社會影響評估；l 修一條通向玉女池的短距離步行道，并設(shè)方向路標(biāo)和入口路標(biāo)；l 修一條通向摩崖石刻的短距離步行道，應(yīng)設(shè)一個簡要介紹歷史的解說牌；l 改造由河岸通向虎嘯龍吟的步行道，并設(shè)置入口路標(biāo)；l 修一條通向馬鞍石的步行道，并設(shè)置入口路標(biāo)；l 修一條通向朦瞳嶺的步行道并設(shè)有方向路標(biāo)。l 島上可供觀光的景點有收復(fù)西沙群島紀(jì)念碑，西沙一條街，將軍林，海洋博物館，南海諸島工程紀(jì)念碑等。由于西、南、中沙群島屬于軍事要地，目前尚未能進行大規(guī)模旅游開發(fā)政府旅游住宿酒店需求預(yù)測規(guī)劃 2010海南省旅游住宿酒店客房需求量預(yù)測 （單位：間）客房檔次2002年基準(zhǔn)數(shù)客房總需求量新增客房量下限上限下限上限高檔81001775019000965010900中檔1280035500380002270025200低檔470017750190001300014300未評星21900合計4750071000760004500050400上表顯示,到2010年海南省旅游住宿酒店客房需求量估計在71000間到76000間（取整數(shù)）。2020年海南省旅游住宿酒店客房需求量預(yù)測 （單位：間）客房檔次2002年基準(zhǔn)數(shù)客房總需求量新增客房量下限上限下限上限高檔810039000462003080038100中檔1280050000594003720046600低檔470022000264001750021700未評星21900合計475001110001320006400085000注：計算取整數(shù)上表顯示，到2020年，海南省旅游住宿酒店客房需求量111000～132000間。2002年~2020年，全省新建旅游住宿酒店客房總數(shù)達64000~85000間。第一次是上世紀(jì)九十年代房地產(chǎn)泡沫時期，大量資金投向旅游業(yè)，海南的酒店數(shù)量急劇膨脹?？傮w接待能力約２８００萬人次，是２００４年旅游接待人數(shù)１４０２萬人次的兩倍（這與全省酒店入住率長期徘徊在５０％上下的情況正好吻合）。按照這一規(guī)劃綱要，２０２０年海南酒店業(yè)的年市場容量最大也就３０００萬人次左右，相當(dāng)于現(xiàn)有年接待人數(shù)的２倍。政府關(guān)于住宿酒店之預(yù)見性規(guī)劃，有失市場偏頗，因此可以預(yù)見，海南酒店業(yè)將會長期在谷底運行。（注：以上數(shù)據(jù)來源：海南省旅游局、?？谑新糜尉?、三亞市旅游信息中心提供）附。l ?？凇⑷齺唭蓚€國際機場的擴建工程，提高兩個空港現(xiàn)代化水平。l 提升出島長途汽車車站檔次。l 開辟主要景區(qū)之間公共汽車旅游專線，方便散客旅游。A、?？诼糜萎a(chǎn)業(yè)分布B、?？诼糜萎a(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及經(jīng)營模式(注：“唯一”指?？谙鄬τ诤Ｄ鲜〉穆糜钨Y源)旅游景區(qū)景觀概況經(jīng)營模式五公祠(唯一)l 始建于明代萬歷年間，是為紀(jì)念唐、宋兩代遭貶謫至海南的李德裕、李綱、李光、趙鼎、胡銓五位歷史名臣而建。l 有集觀賞植物園林與藍天、碧海、現(xiàn)代高樓大廈為一體的休閑中心l 每年的元旦、春節(jié)、五一、十一、中秋賞月及鬧元宵等大型社會活動的場所。免門票，靠內(nèi)部項目經(jīng)營收費模式假日海灘l 位于?？谖鹘键S金海岸。放棄經(jīng)營，散客零星光顧，雜貨經(jīng)營。門票+景觀收費+娛樂項目收費（門票：98元，兒童減半。單一門票收費經(jīng)營（門票15元）海瑞公園(唯一)l 建成于明萬歷十七年（1589年），由墓、墓道、揚廉軒、展覽館等古今建筑構(gòu)成。園林區(qū)四季蒼翠、景色宜人。由收費（門票2元）到開放式經(jīng)營火山口公園(唯一)l 。l 游客可在行車觀賞區(qū)、步行區(qū)領(lǐng)略各中動物在自然狀態(tài)下的風(fēng)采。l 蕩舟其間，猶如穿梭于候鳥的樂園，又好似漫步在“海上森林”一樣自然清新。單一門票收費經(jīng)營（門票5元）海底村莊(唯一)l 明萬歷年間（1605年7月13日午夜）一次罕見的大地震造成的。桂林洋濱海旅游區(qū)l 海岸線達10多里的天然泳場。AB、三亞旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及經(jīng)營模式旅游景區(qū)景觀概況經(jīng)營模式天涯海角風(fēng)景區(qū)l 三亞市沿海濱西行26公里，古時候交通閉塞，鳥飛尚需半年程的瓊島，人煙稀少，荒蕪凄涼，是封建王朝流放逆臣之地。門票收費經(jīng)營+娛樂模式（門票65元）亞龍灣貝殼館l 占地面積3000平方米，是目前國內(nèi)首家以貝殼為主題，集科普、展覽和銷售為一體的綜合性展館。l 蜈支洲島屬熱帶海洋氣候，全年溫和涼爽、四季怡人，是度假、休閑、避寒、冬泳、娛樂的理想去處。l 西島海上游樂世界集各種海上休閑娛樂運動于一身，利用西島優(yōu)越的自然條件，旨在為游客提供一個充滿熱帶風(fēng)情、刺激而悠閑的休閑度假天地。長軸直徑106米，短軸直徑92米，可容納觀眾4000余名。單一門票收費經(jīng)營模式（門票26元）鹿回頭公園：l 因一個美麗動人的傳說而得名。l 由兩個新月形的海灣組成，東南臨碧波蕩漾的南中國海，其他三面為青翠山坡所環(huán)抱，數(shù)條小溪從山上蜿蜒而下，流入大海。他們帶來了東南亞各國的風(fēng)土人情及生活習(xí)俗單一門票收費經(jīng)營模式（門票30元）興隆熱帶植物園l 由農(nóng)業(yè)部中國熱帶農(nóng)業(yè)科學(xué)院熱帶香料飲料作物研究所開發(fā)管理，位于海南省東南部萬寧市興隆旅游區(qū)。漂流探險+篝火票價138元——480元博鰲亞洲論壇l 2001年2月27日成立“博鰲亞洲論壇” l 來自亞洲和澳大利亞等26個國家的政要和前政要、政府官員及專家學(xué)者共400余人出席大會。l 博鰲水城已成為亞洲論壇永久性會址所在地，水城區(qū)建有高爾夫球場、高檔溫泉酒店和其他游樂設(shè)施。娛樂+民俗+風(fēng)情+觀光五指山風(fēng)景區(qū)l 五指山是海南第一高山，是海南島的象征，也是我國名山之一，被國際旅游組織列為A級旅游點l 該山位于海南島中部，峰巒起伏成鋸齒狀，形似五指，故得名。進入原始森林，落葉厚達50公分以上。u 旅游景區(qū)停留在淺層礦次開發(fā)，景區(qū)形象包裝欠缺u 服務(wù)意識差、資源維護意識弱u 精品產(chǎn)品偏少，品質(zhì)整體偏低u 資源整合力度偏弱，開發(fā)運營能力弱勢海 南 旅 游 產(chǎn) 業(yè) 總 結(jié) 海南省旅游產(chǎn)業(yè)競爭態(tài)勢分析旅游產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢劣勢?？趗 政治、經(jīng)濟、文化、產(chǎn)業(yè)、金融中心u 城市人口80萬u 交通優(yōu)越，飛機開通全國大中城市40條，國際航班2條。本項目如何突破目前?？诟偁幹械牟焕恢靡蛩兀栽V求?？诿?、城市標(biāo)榜等為突破口，厘清自身價值優(yōu)勢與城市差異化價值取向，建筑海口甚至海南新標(biāo)準(zhǔn)生活圈為導(dǎo)向，為發(fā)展島上旅游業(yè)合理、科學(xué)定位。招商風(fēng)險 整體旅游業(yè)的不景氣，及慘淡經(jīng)營，阻止了更多有實力的開發(fā)上的投入，由于本案項目偏大，獨立運作難度高，勢必會進行招商，目前的市場現(xiàn)狀對項目招商顯然是不利的。其次，由于西海岸目前旅游資源先天性優(yōu)越，對接政府政策的利好引導(dǎo)，對本項目發(fā)展何種主題旅游項目帶來很大程度上的威脅。陽光、海水、沙灘、綠色、空氣5大度假旅游要素俱全。而且沙灘坡度平緩，潔白柔軟，海水澄澈，陽光充足，水域安全狀況良好，可與世界上其他海濱旅游勝地相媲美。熱帶雨林生物資源海南島是中國熱帶雨林與季雨林原生地，是中國熱帶動植物資源寶庫、多樣性生物聚集地。其中列入國家一級保護動物的海南黑冠長臂猿是世界4大類人猿之一，是類人猿在國內(nèi)僅有的代表，被世界稱為“中國之貴”。特別是熱帶雨林區(qū)和海濱地區(qū)的溫泉資源具有開發(fā)建設(shè)國際一流溫泉水療度假區(qū)的潛力。尤其是火山隧洞規(guī)模之大，保存之完整，在國內(nèi)首屈一指，世界上也罕見。所謂豐富性就是海南省的旅游資源種類十分齊全，多樣。如熱帶原始雨林，熱帶動植物在國內(nèi)都是極其稀缺的旅游資源。海南的空氣清新、水潔凈可以說是全國之冠。252。252。252。 全項旅游資源要素中，%，%。d1海南省度假休閑旅游業(yè)資源開發(fā)開發(fā)資源種類開發(fā)區(qū)域功能定位開發(fā)產(chǎn)品濱 海度假休閑旅游東部、南部沿海沖浪、沙灘排球等沙灘及水上運動；潛水等體育休閑活動；觀賞和體驗式活動海口市西海岸（新國賓館、貴族游艇會）、東海岸（皇冠假日溫泉大酒店）大東海、亞龍灣熱 帶 森 林度假休閑旅游尖峰嶺等森林資源豐富的旅游區(qū)森林度假山莊、熱帶雨林、野生動物觀賞游、巖洞、露營、蔬菜花卉品嘗欣賞、森林生態(tài)養(yǎng)生游、探奇尖峰嶺，五指山，吊羅山，黎母山，霸王嶺，藍洋，七仙嶺。n 第二層面：以地產(chǎn)為核心的旅游資源差異化經(jīng)營，借助地產(chǎn)開發(fā)，發(fā)展旅游項目，并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)盈利和增值模式。耐提出。產(chǎn)權(quán)酒店(Timeshare Hotel也稱為時權(quán)酒店)名詞解釋n 第一類旅游景點地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活 動建造的各種觀光、休閑、娛樂等非住宿性質(zhì)房產(chǎn)； n 第二類旅游商務(wù)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城建筑物及關(guān)聯(lián)空間；n 第三類旅游度假地產(chǎn)，主要是指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn)，如度假村、產(chǎn)權(quán)酒店等；n 第四類旅游住宅地產(chǎn)，主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑。l 分時度假概念具有兩重含義：一個是分時使用權(quán)，一個是度假時段的交換。也叫景區(qū)住宅。收益歸其家人所有。部分沿海地區(qū)大量空置房。n 除了國外和港臺頗具實力的公司外，國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，珠江地產(chǎn)、天鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業(yè)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，已開工的旅游房地產(chǎn)項目達到近百項；以高爾夫、滑雪、野外運動為主題的休閑度假項目超過80家。l 住宅地產(chǎn)的趨向飽和，旅游地產(chǎn)的崛起，滿足消費者的觀光旅游到休閑度假旅游的需求的同時，發(fā)展參與投資，形成從住宅物業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)、再到休閑地產(chǎn)的新一輪新型投資熱潮總 結(jié) l 價格偏高：20萬到40萬元l 受限頗多：固定時間消費，國外游范圍受限（24個國家）l 資金滯后：管理與配套需資金雄厚l 相關(guān)法律不健全：影響市場健康發(fā)展l 包租風(fēng)險：風(fēng)險集中，不利于持續(xù)發(fā)展l 經(jīng)營單一：被動接受外部旅游資源l 項目同質(zhì)化：定位模糊存在風(fēng)險．海南省旅游地產(chǎn)概況調(diào)研成熟、理性、平穩(wěn)、快速”，這是2004年海南房地產(chǎn)業(yè)的總體評價。 住宅地產(chǎn)趨于穩(wěn)定，商業(yè)+旅游地產(chǎn)走紅。 產(chǎn)權(quán)酒店興起，產(chǎn)銷兩旺。作為中國沒有冬天的海島，海南旅游房地產(chǎn)市場對國內(nèi)富裕階層及周邊國家、地區(qū)人士的吸引力越來越大，度假消費及投資正成為可預(yù)期的時尚和選擇，海南房地產(chǎn)市場的回暖，市政建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的進展，海南旅游房地產(chǎn)呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展勢。A11111l 公寓均價在4000——6000元/平方米l 豪華別墅均價8000——10000元/平方米l 代表項目：比華利山莊、美視高爾夫花園、黃金海岸、新外灘復(fù)興城、西海岸高爾夫溫泉別墅、陽光經(jīng)典、長信。l 游區(qū)內(nèi)水下沙灘坡度舒緩，離岸100米內(nèi)不沒人頭。l 游艇內(nèi)綠化達80％，各種植物爭奇斗艷。居住類型主要以度假和第二居所為