【正文】 商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇①③③以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營銷主要指導思想和投入準則，高起點、大手筆開展銷營活動；以大型公關(guān)活為主體，以適當高效的新聞炒作為輔，進行整合營銷傳播推廣。先啟動商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風險。適當提前啟動如幼兒園、泛會所、醫(yī)務(wù)中心等設(shè)施?！铫谏钆涮踪Y源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項目按常規(guī)啟動風險較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗進行創(chuàng)新。②第二、過去制定戰(zhàn)略的另一個出發(fā)點就是揚長避短，以自己的競爭優(yōu)勢打擊競爭對手的弱點，然后對手在博弈中增強學習能力，優(yōu)勢發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。動態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學的分析方法用于對競爭對手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手的分析；運用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法運用于競爭戰(zhàn)略評價與選擇。在深圳特區(qū)成長起來的茂業(yè)集團，已經(jīng)走過八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過的清晰腳印，茂業(yè)集團的發(fā)展完全憑借嚴謹細致的實干精神，憑借領(lǐng)先同行的市場理念。五、商業(yè)項目構(gòu)思定位與初步分析商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇①主題定位：“南京通過規(guī)劃安排和強有力和經(jīng)營整合，三種業(yè)態(tài)有機統(tǒng)一，共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。超市部分建議放在住宅１—２層，靠近將軍路邊１５萬平方米優(yōu)先建設(shè)。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營。*=（2）創(chuàng)辦聯(lián)營或自營核心百貨店財務(wù)分析預測按照銷售額４億元計算，其中預計女裝６０００萬元，男裝３０００萬元，精品化妝品５０００萬元，皮鞋皮具３０００萬元，體育運動用品１０００萬元，家居、家俱廣場銷售５０００萬元，家電銷售４０００萬元，標準超市銷售５０００萬元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬元，兒童世界４０００萬元。利潤６０００—４０５０萬元，利潤等于１９５０萬元。?②其中三室二廳（細分小的系列）為主力戶型，占45%。組團以圍合式相對獨立，同時又形成整個社區(qū)的有機統(tǒng)一；②低開高走，一期開盤時超低價入市，產(chǎn)生轟動效應(yīng)，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。住宅部分財務(wù)指標預測多層部分：，總建筑面積2223萬㎡，均價2580元/㎡，銷售額56億元；小高層部分：，總建筑面積1617萬㎡，均價3350元/㎡，銷售收入56億元；TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬㎡，均價3600元/㎡，銷售收入23億元。七、規(guī)劃及獨特概念策劃創(chuàng)新南京新城區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)的城市經(jīng)營策劃對于南京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路：城市定位：——“我是誰？”城市發(fā)展戰(zhàn)略——搭建城市的發(fā)展平臺，培育城市的綜合競爭力和核心競爭力，制定城市的先導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場化的眼光找到經(jīng)營城市的突破口。城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進行，必須有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。城市形象的提升和美化固然重要，但同時應(yīng)該把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設(shè)上。我國物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，研究南京江寧開發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認識，重點研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問題，對于房地產(chǎn)配套項目的短缺問題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對性建議，按照市場運作規(guī)律，鼓勵企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學校、醫(yī)院投資，通過行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。江寧開發(fā)已經(jīng)得到政府高度重視，但是由于城市經(jīng)營水平有待提升，功能配套不全，資源沒有得到充分整合，江寧的未來被市民看好，但是尚未形成南京市民心目中第一居住區(qū)?！暇┏鞘行蜗笮枰獦酥拘缘膮^(qū)域和振興文化的舞臺，需要深入人心的名片！—重塑南京的精神文化理念需要一個全新載體，不能簡單停留在空喊口號上！?南京要解放老城，重塑老城，強化中心城市功能，需要新空間！?南京欲重躋身中國科技、旅游強市第一陣營，讓科技、旅游業(yè)這兩個輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來，需要新平臺！?南京的優(yōu)勢資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長的拉動力，需要新場所！?南京城市中心功能的補位和強化，需要新空間！?南京新的城市形象，需要新舞臺！這個———————江寧開發(fā)區(qū)浮出水面江寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。我們認為：江寧開發(fā)區(qū)絕不是一個簡單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級社區(qū)，而是一座繼往開來、撬動南京城市發(fā)展的江寧新城。江寧開發(fā)區(qū)是南京未來的主要高尚居住區(qū)，推廣策略：?對投資者來說，江寧新城是整合南京優(yōu)勢資源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。騰籠換鳥的意義：一石三鳥解放老城重塑古城打造新城十大引擎政務(wù)中心搬遷，政府所在地南移江寧打造以江寧區(qū)為中心的新城以開發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務(wù)中心依托翠屏山建設(shè)高爾夫主題休閑公園建立科技會展中心現(xiàn)代科技商務(wù)公園江寧大學城建設(shè)中央居住區(qū)（CLD）形成高科技區(qū)加大吸引世界500強力度，形成無污染高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)１０、江寧區(qū)依托國際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè)五大中心政務(wù)商務(wù)會展中心—高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山；中央居住區(qū)—（1）、品牌定性隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。（2）、總規(guī)思路除了政府劃定的南部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為3個住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進行組團劃分以及如何劃分由規(guī)劃設(shè)計單位根據(jù)具體情況確定。江南民居（包括園林）的精神應(yīng)當在設(shè)計中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國傳統(tǒng)文學里的神似，必須充分注意“神似”的含義。服務(wù)對象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能。★營銷要點篇如深圳華僑城集團就成功扮演了城市運營商的角色，取得了非凡的品牌效應(yīng)。（二）項目后價值評價塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求；成立會員制俱樂部，利用綜合的資源優(yōu)勢，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的附加價值；富的社區(qū)文化活動，形成濃郁的人文氛圍；極大的升值潛力和升值空間。同一企業(yè)在不同區(qū)域進行品牌連鎖經(jīng)營不同企業(yè)通過合資進行連鎖經(jīng)營；②而且能夠作為一個創(chuàng)新的模式進行品牌輸出，為開發(fā)商帶來取之不盡的項目后價值。篇九、雙贏合作模式介紹我司內(nèi)部專業(yè)運作流程公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu)住宅專業(yè)運作流程178。資訊調(diào)查178。成本分析178。市場分析：總體市場、區(qū)域市場、競爭市場178。專案定位：物業(yè)定位、客戶定位、價格定位178。營銷總策略178。包裝策略178。廣告策略：媒體組合策略、廣告發(fā)佈及實施要點、廣告主題與訴求點整合178。競爭對手分析178。價格方案比較：價格執(zhí)行策略、市場價格對比、價格表分析、價格方案選擇178。公開銷售：銷售策略調(diào)整、廣告策略調(diào)整、銷售流程修正178。售後服務(wù)指引178。各類商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研（2）部分執(zhí)行人才本地化（4）結(jié)合地域文化制定本地化營銷戰(zhàn)略(6)本項目策劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產(chǎn)項目得小天地，站在提升區(qū)域經(jīng)濟的高度，我們將聯(lián)合南京大學與王志鋼工作室城市經(jīng)營策劃專家，完成江寧區(qū)城市經(jīng)營策劃與城市形象宣傳方案。收費50萬元主要專案人員簡介楊寶民項目首席策劃師，解放軍測繪學院博士生指導小組老師，1998年擔任王志綱工作室高級策劃師，曾任新世界地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)，香港沿海集團開發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理，著名零售企業(yè)茂業(yè)百貨（每年銷售額16億元）副總經(jīng)理等重要職務(wù)，策劃過深圳十大明星樓盤—半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心與新世界中心寫字樓等知名房地產(chǎn)項目。在城市經(jīng)營、商業(yè)房地產(chǎn)、健康住宅方面具有較深的造詣，在購物中心研究與策劃方面國內(nèi)領(lǐng)先，完成典型案例：—云南昆明世界園藝博覽會，麗江城市經(jīng)營策劃—深圳華強北核心商圈—投資6億元東方時代廣場購物中心總體策劃與招商工作，6萬平方米萬眾城家居廣場。市場的供求狀況■價格定位價格是項目開發(fā)中最核心的本質(zhì)，它的制定需參考諸多因素。因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟。建議可從以下影響價格制定的各個因素，將本項目與市場可比項目進行比較：位置：建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要；周圍是否有交通主干道或工廠的噪音；環(huán)境：自然風是否可以進入小區(qū)，戶型內(nèi)是否形成對流；采光：內(nèi)、外的裝修標準；物業(yè)管理：展發(fā)展商的知名度與品牌；工程進度：比較樓盤的選取原則◆近期發(fā)售樓盤◆根據(jù)以上因素，并結(jié)合發(fā)展商營銷目標和銷售戰(zhàn)略及銷售進度的安排，我們將本項目與周邊調(diào)查的可比樓盤進行多項的對比。因為所有的賣點需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導的，故現(xiàn)場銷售人員的整體專業(yè)素質(zhì)對銷售的最終結(jié)果必然有非常重要的影響。銷售人員進入上崗前培訓階段及入現(xiàn)場售前準備；■定期提交例會紀要、銷售周、月、季度及年度總結(jié)；■現(xiàn)場銷售人員對到現(xiàn)場的看樓客戶和電話咨詢客戶均要進行登記，分時段做出統(tǒng)計表，進行分析和總結(jié)，從而發(fā)現(xiàn)問題，及時修正銷售策略，確保實現(xiàn)預期的銷售目標。公司對于銷售系統(tǒng)管理人員必須給予確定的價格折扣系數(shù)，各級別折扣點不同，但必須控制使用面，不允許超過。以上是我司對于現(xiàn)場價格控制的實施建議，具體的政策由貴司提出，我司可給予一定建議。對于人員的日常行為規(guī)范進行明確界定,并對表現(xiàn)優(yōu)異者給予獎勵,違規(guī)者給予相應(yīng)處罰