【正文】 商業(yè)部分整體定位及核心價(jià)值選擇①③③以聚人氣及創(chuàng)造聚人氣的條件為營(yíng)銷主要指導(dǎo)思想和投入準(zhǔn)則，高起點(diǎn)、大手筆開(kāi)展銷營(yíng)活動(dòng)；以大型公關(guān)活為主體，以適當(dāng)高效的新聞炒作為輔，進(jìn)行整合營(yíng)銷傳播推廣。先啟動(dòng)商業(yè)，但前期規(guī)模意味著風(fēng)險(xiǎn)。適當(dāng)提前啟動(dòng)如幼兒園、泛會(huì)所、醫(yī)務(wù)中心等設(shè)施?！铫谏钆涮踪Y源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目按常規(guī)啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新。②第二、過(guò)去制定戰(zhàn)略的另一個(gè)出發(fā)點(diǎn)就是揚(yáng)長(zhǎng)避短，以自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)打擊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的弱點(diǎn)，然后對(duì)手在博弈中增強(qiáng)學(xué)習(xí)能力，優(yōu)勢(shì)發(fā)生變化或逆轉(zhuǎn)。動(dòng)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動(dòng)分析方法用于對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析；運(yùn)用情景描述、戰(zhàn)爭(zhēng)虛擬現(xiàn)實(shí)游戲和仿真分析等方法運(yùn)用于競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略評(píng)價(jià)與選擇。在深圳特區(qū)成長(zhǎng)起來(lái)的茂業(yè)集團(tuán)，已經(jīng)走過(guò)八年不平凡的奮斗歷程，如同在沙灘上走過(guò)的清晰腳印，茂業(yè)集團(tuán)的發(fā)展完全憑借嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致的實(shí)干精神，憑借領(lǐng)先同行的市場(chǎng)理念。五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位與初步分析商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇①主題定位：“南京通過(guò)規(guī)劃安排和強(qiáng)有力和經(jīng)營(yíng)整合，三種業(yè)態(tài)有機(jī)統(tǒng)一，共同組成一個(gè)有著巨大感召力的購(gòu)物、休閑娛樂(lè)購(gòu)物中心。超市部分建議放在住宅１—２層，靠近將軍路邊１５萬(wàn)平方米優(yōu)先建設(shè)。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營(yíng)。*=（2）創(chuàng)辦聯(lián)營(yíng)或自營(yíng)核心百貨店財(cái)務(wù)分析預(yù)測(cè)按照銷售額４億元計(jì)算，其中預(yù)計(jì)女裝６０００萬(wàn)元，男裝３０００萬(wàn)元，精品化妝品５０００萬(wàn)元，皮鞋皮具３０００萬(wàn)元，體育運(yùn)動(dòng)用品１０００萬(wàn)元，家居、家俱廣場(chǎng)銷售５０００萬(wàn)元，家電銷售４０００萬(wàn)元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售５０００萬(wàn)元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬(wàn)元，兒童世界４０００萬(wàn)元。利潤(rùn)６０００—４０５０萬(wàn)元，利潤(rùn)等于１９５０萬(wàn)元。?②其中三室二廳（細(xì)分小的系列）為主力戶型，占45%。組團(tuán)以圍合式相對(duì)獨(dú)立，同時(shí)又形成整個(gè)社區(qū)的有機(jī)統(tǒng)一；②低開(kāi)高走，一期開(kāi)盤時(shí)超低價(jià)入市，產(chǎn)生轟動(dòng)效應(yīng)，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測(cè)多層部分：，總建筑面積2223萬(wàn)㎡，均價(jià)2580元/㎡，銷售額56億元；小高層部分：，總建筑面積1617萬(wàn)㎡，均價(jià)3350元/㎡，銷售收入56億元；TOWNHOUSE洋房：，總建筑面積67萬(wàn)㎡，均價(jià)3600元/㎡，銷售收入23億元。七、規(guī)劃及獨(dú)特概念策劃創(chuàng)新南京新城區(qū)—江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的城市經(jīng)營(yíng)策劃對(duì)于南京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路：城市定位：——“我是誰(shuí)？”城市發(fā)展戰(zhàn)略——搭建城市的發(fā)展平臺(tái)，培育城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，制定城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場(chǎng)化的眼光找到經(jīng)營(yíng)城市的突破口。城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進(jìn)行，必須有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。城市形象的提升和美化固然重要，但同時(shí)應(yīng)該把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設(shè)上。我國(guó)物流產(chǎn)業(yè)布局特征，重點(diǎn)研究華東物流產(chǎn)業(yè)與商貿(mào)業(yè)格局，研究南京江寧開(kāi)發(fā)區(qū)與上海與蘇南城市定位。根據(jù)江寧開(kāi)發(fā)區(qū)的新認(rèn)識(shí)，重點(diǎn)研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)配套項(xiàng)目的短缺問(wèn)題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對(duì)性建議，按照市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律，鼓勵(lì)企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學(xué)校、醫(yī)院投資，通過(guò)行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實(shí)現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。江寧開(kāi)發(fā)已經(jīng)得到政府高度重視，但是由于城市經(jīng)營(yíng)水平有待提升，功能配套不全，資源沒(méi)有得到充分整合，江寧的未來(lái)被市民看好，但是尚未形成南京市民心目中第一居住區(qū)?！暇┏鞘行蜗笮枰獦?biāo)志性的區(qū)域和振興文化的舞臺(tái)，需要深入人心的名片！—重塑南京的精神文化理念需要一個(gè)全新載體，不能簡(jiǎn)單停留在空喊口號(hào)上！?南京要解放老城，重塑老城，強(qiáng)化中心城市功能，需要新空間！?南京欲重躋身中國(guó)科技、旅游強(qiáng)市第一陣營(yíng)，讓科技、旅游業(yè)這兩個(gè)輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來(lái)，需要新平臺(tái)！?南京的優(yōu)勢(shì)資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)力，需要新場(chǎng)所！?南京城市中心功能的補(bǔ)位和強(qiáng)化，需要新空間！?南京新的城市形象，需要新舞臺(tái)！這個(gè)———————江寧開(kāi)發(fā)區(qū)浮出水面江寧開(kāi)發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。我們認(rèn)為：江寧開(kāi)發(fā)區(qū)絕不是一個(gè)簡(jiǎn)單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級(jí)社區(qū)，而是一座繼往開(kāi)來(lái)、撬動(dòng)南京城市發(fā)展的江寧新城。江寧開(kāi)發(fā)區(qū)是南京未來(lái)的主要高尚居住區(qū)，推廣策略：?對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，江寧新城是整合南京優(yōu)勢(shì)資源（教育、文化、科技、旅游）的最佳孵化器。騰籠換鳥(niǎo)的意義：一石三鳥(niǎo)解放老城重塑古城打造新城十大引擎政務(wù)中心搬遷，政府所在地南移江寧打造以江寧區(qū)為中心的新城以開(kāi)發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務(wù)中心依托翠屏山建設(shè)高爾夫主題休閑公園建立科技會(huì)展中心現(xiàn)代科技商務(wù)公園江寧大學(xué)城建設(shè)中央居住區(qū)（CLD）形成高科技區(qū)加大吸引世界500強(qiáng)力度，形成無(wú)污染高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)１０、江寧區(qū)依托國(guó)際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢(shì)，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè)五大中心政務(wù)商務(wù)會(huì)展中心—高爾夫體育公園、百家湖、翠屏山；中央居住區(qū)—（1）、品牌定性隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。（2）、總規(guī)思路除了政府劃定的南部商業(yè)區(qū)外，把本住宅區(qū)劃分為3個(gè)住宅小區(qū)：北區(qū)、東區(qū)、西區(qū)。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進(jìn)行組團(tuán)劃分以及如何劃分由規(guī)劃設(shè)計(jì)單位根據(jù)具體情況確定。江南民居（包括園林）的精神應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)中得到傳承，所謂精神上的傳承，就是中國(guó)傳統(tǒng)文學(xué)里的神似，必須充分注意“神似”的含義。服務(wù)對(duì)象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能?！餇I(yíng)銷要點(diǎn)篇如深圳華僑城集團(tuán)就成功扮演了城市運(yùn)營(yíng)商的角色，取得了非凡的品牌效應(yīng)。（二）項(xiàng)目后價(jià)值評(píng)價(jià)塑造知名品牌社區(qū)形象，滿足身位和地位的心理需求；成立會(huì)員制俱樂(lè)部，利用綜合的資源優(yōu)勢(shì)，為業(yè)主創(chuàng)造持續(xù)的附加價(jià)值；富的社區(qū)文化活動(dòng)，形成濃郁的人文氛圍；極大的升值潛力和升值空間。同一企業(yè)在不同區(qū)域進(jìn)行品牌連鎖經(jīng)營(yíng)不同企業(yè)通過(guò)合資進(jìn)行連鎖經(jīng)營(yíng)；②而且能夠作為一個(gè)創(chuàng)新的模式進(jìn)行品牌輸出，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)取之不盡的項(xiàng)目后價(jià)值。篇九、雙贏合作模式介紹我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程公司業(yè)務(wù)管理架構(gòu)住宅專業(yè)運(yùn)作流程178。資訊調(diào)查178。成本分析178。市場(chǎng)分析：總體市場(chǎng)、區(qū)域市場(chǎng)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)178。專案定位：物業(yè)定位、客戶定位、價(jià)格定位178。營(yíng)銷總策略178。包裝策略178。廣告策略：媒體組合策略、廣告發(fā)佈及實(shí)施要點(diǎn)、廣告主題與訴求點(diǎn)整合178。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析178。價(jià)格方案比較：價(jià)格執(zhí)行策略、市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比、價(jià)格表分析、價(jià)格方案選擇178。公開(kāi)銷售：銷售策略調(diào)整、廣告策略調(diào)整、銷售流程修正178。售後服務(wù)指引178。各類商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研（2）部分執(zhí)行人才本地化（4）結(jié)合地域文化制定本地化營(yíng)銷戰(zhàn)略(6)本項(xiàng)目策劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產(chǎn)項(xiàng)目得小天地，站在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高度，我們將聯(lián)合南京大學(xué)與王志鋼工作室城市經(jīng)營(yíng)策劃專家，完成江寧區(qū)城市經(jīng)營(yíng)策劃與城市形象宣傳方案。收費(fèi)50萬(wàn)元主要專案人員簡(jiǎn)介楊寶民項(xiàng)目首席策劃師，解放軍測(cè)繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組老師，1998年擔(dān)任王志綱工作室高級(jí)策劃師，曾任新世界地產(chǎn)營(yíng)銷策劃總監(jiān)，香港沿海集團(tuán)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理，著名零售企業(yè)茂業(yè)百貨（每年銷售額16億元）副總經(jīng)理等重要職務(wù)，策劃過(guò)深圳十大明星樓盤—半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心與新世界中心寫字樓等知名房地產(chǎn)項(xiàng)目。在城市經(jīng)營(yíng)、商業(yè)房地產(chǎn)、健康住宅方面具有較深的造詣，在購(gòu)物中心研究與策劃方面國(guó)內(nèi)領(lǐng)先，完成典型案例：—云南昆明世界園藝博覽會(huì)，麗江城市經(jīng)營(yíng)策劃—深圳華強(qiáng)北核心商圈—投資6億元東方時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心總體策劃與招商工作，6萬(wàn)平方米萬(wàn)眾城家居廣場(chǎng)。市場(chǎng)的供求狀況■價(jià)格定位價(jià)格是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最核心的本質(zhì)，它的制定需參考諸多因素。因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟。建議可從以下影響價(jià)格制定的各個(gè)因素，將本項(xiàng)目與市場(chǎng)可比項(xiàng)目進(jìn)行比較：位置：建筑物密度是否適宜，以保證用戶的舒適和私密的需要；周圍是否有交通主干道或工廠的噪音；環(huán)境：自然風(fēng)是否可以進(jìn)入小區(qū)，戶型內(nèi)是否形成對(duì)流；采光：內(nèi)、外的裝修標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理：展發(fā)展商的知名度與品牌；工程進(jìn)度：比較樓盤的選取原則◆近期發(fā)售樓盤◆根據(jù)以上因素，并結(jié)合發(fā)展商營(yíng)銷目標(biāo)和銷售戰(zhàn)略及銷售進(jìn)度的安排，我們將本項(xiàng)目與周邊調(diào)查的可比樓盤進(jìn)行多項(xiàng)的對(duì)比。因?yàn)樗械馁u點(diǎn)需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導(dǎo)的，故現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的整體專業(yè)素質(zhì)對(duì)銷售的最終結(jié)果必然有非常重要的影響。銷售人員進(jìn)入上崗前培訓(xùn)階段及入現(xiàn)場(chǎng)售前準(zhǔn)備；■定期提交例會(huì)紀(jì)要、銷售周、月、季度及年度總結(jié)；■現(xiàn)場(chǎng)銷售人員對(duì)到現(xiàn)場(chǎng)的看樓客戶和電話咨詢客戶均要進(jìn)行登記，分時(shí)段做出統(tǒng)計(jì)表，進(jìn)行分析和總結(jié)，從而發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)修正銷售策略，確保實(shí)現(xiàn)預(yù)期的銷售目標(biāo)。公司對(duì)于銷售系統(tǒng)管理人員必須給予確定的價(jià)格折扣系數(shù)，各級(jí)別折扣點(diǎn)不同，但必須控制使用面，不允許超過(guò)。以上是我司對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)價(jià)格控制的實(shí)施建議，具體的政策由貴司提出，我司可給予一定建議。對(duì)于人員的日常行為規(guī)范進(jìn)行明確界定,并對(duì)表現(xiàn)優(yōu)異者給予獎(jiǎng)勵(lì),違規(guī)者給予相應(yīng)處罰