【正文】 產(chǎn)公司與南京新城公司的資源整合優(yōu)勢，利用政府與市場資源，共同提升江寧區(qū)城市形象，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)營與項(xiàng)目開發(fā)的雙贏結(jié)果。２．否則，一旦把寶貴的資金都用在了城市外表的包裝，而忽視了城市內(nèi)涵的充實(shí)，城市經(jīng)營就像無本之木，無源之水，很難做到可持續(xù)發(fā)展。城市營銷——“我到哪里去？”充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權(quán)威性的原則，找到城市的個(gè)性、靈魂與理念其它：23億元★布置中心園林景觀并向地塊四角延伸為四條景觀生態(tài)長廊，形成通透大格局；建議中心景觀綠化充分考慮大面積健康養(yǎng)生花卉種植與健康植物合理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺。小高層（金領(lǐng)系列）：戶型三室二廳、復(fù)式樓及少量四室二廳，面積控制在120㎡240㎡，其中三室二廳、復(fù)式樓比例占80%。分布及開發(fā)建議：第一期啟動“品質(zhì)白領(lǐng)多層系列”（與商業(yè)同期啟動）；第二期在社區(qū)中心景觀帶啟動TOWNHOUSE系列；第三、四期時(shí)，社區(qū)基本成熟，啟動小高層和老年公寓等其它系列。花城——第一居所的生活?、诘兔芏取⒔】敌蓍e、中高檔園林式復(fù)合住宅區(qū)；③目標(biāo)客戶為首次置業(yè)的白領(lǐng)、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆遷戶、老年公寓，大社區(qū)內(nèi)形成錯(cuò)位相對明顯、獨(dú)立的“品質(zhì)白領(lǐng)（系列）”、“尊貴TOWNHOUSE情景洋房（系列）”、“健康養(yǎng)生園（系列）”等幾個(gè)細(xì)分定位組團(tuán)。預(yù)計(jì)解決普通員工就業(yè)人數(shù)５００人。毛利潤６０００萬元。三層４０００＊８５０/年租金＝３４０萬元四層１萬平方米＊＝，實(shí)際完成2億元，銷售成本：按１％計(jì)算，255萬元。三層１萬平方米＊＝做好自己經(jīng)營４萬平方米精品百貨的思想準(zhǔn)備。（1）購物中心銷售與出租分析購物中心商場部分采用產(chǎn)權(quán)式商鋪方式發(fā)售，將商場變成投資品種，在南京率先啟動產(chǎn)權(quán)式商場營銷方式。商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測根據(jù)主題定位，統(tǒng)一規(guī)劃：12個(gè)大賣場+12個(gè)大的百貨精品店+貫通的23條主題商業(yè)步行街。根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)果及同類項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，可以比較準(zhǔn)確地分析出總的適宜面積是10—16萬平方米之間的準(zhǔn)確數(shù)字。商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案?作強(qiáng)度大，競爭空前激烈，利潤微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損1000萬元，公司領(lǐng)導(dǎo)大膽改變經(jīng)營思路，降低成本，在女裝經(jīng)營特色方面下功夫，成功實(shí)現(xiàn)扭虧為贏。1997年香港回歸，茂業(yè)集團(tuán)滿懷創(chuàng)業(yè)激情推出茂業(yè)百貨商廈，作為東門百貨旗艦走向零售業(yè)市場，房地產(chǎn)商經(jīng)營百貨業(yè)失敗率極高，甚至血本無歸。第五、在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。第三、靜態(tài)條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是保持長期競爭優(yōu)勢。江寧板塊是南京未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)力支撐。③江寧區(qū)板塊的住宅項(xiàng)目目前在南京市民心里基本上是一個(gè)投資概念。項(xiàng)建議商業(yè)部分（整體規(guī)劃先行）先期啟動MALLMALL推出，創(chuàng)造獨(dú)特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時(shí)啟動住宅認(rèn)購高潮。營銷推廣系統(tǒng)、緊湊有力。整體營銷策略①鑒于項(xiàng)目還存在不確定因素，建議在項(xiàng)目健康養(yǎng)生、江蘇文化展示、休閑娛樂與景觀方面進(jìn)行重大創(chuàng)新，只有成為南京市江寧人乃至外地游客消閑的好去處，才能真正發(fā)揮ＭＡＬＬ的優(yōu)勢，不僅要考慮南京江寧開發(fā)區(qū)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景，而且要考慮旅游業(yè)對本項(xiàng)目的要求。大型一站式、可享性購物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。成為江寧區(qū)乃至南京市人居標(biāo)志性項(xiàng)目，第一居所和新概念SHOPPING居市新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn)品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo)企業(yè)品牌——城市運(yùn)思MALL購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。南京目前商業(yè)消費(fèi)模式形成相對比較穩(wěn)定：第一層次是便民店消費(fèi)；第二層次是以蘇果、好又多、華聯(lián)和金潤華等為主導(dǎo)的大型連鎖超市消費(fèi)；第三層次就是三大商圈的集中消費(fèi)。三室二廳二衛(wèi)130㎡獻(xiàn)給成功人士的時(shí)尚山水美墅總規(guī)40萬㎡雙拼別墅180300㎡純夏威夷閑休閑景觀城總規(guī)40萬㎡四室二廳142㎡大型秦淮水岸星級社區(qū)占地35萬㎡三室二廳、四室二廳住好房子，一生幸?？傄?guī)25萬㎡三室二廳錯(cuò)層、四室二廳躍層精彩詮釋歐式生活典范總規(guī)40萬㎡一脈承天地建筑12萬㎡三室二廳、二室二廳占地120萬㎡建筑80萬㎡主力戶型房地產(chǎn)市場競爭狀況目前江寧區(qū)大小住宅開發(fā)項(xiàng)目不少于30個(gè)，住宅類別基本分為兩類，一類為普通多層住宅，一類為TOWNHOUSE住宅。2002年全區(qū)實(shí)現(xiàn)GDP135億元，；實(shí)際利用外資4億美元，；，累計(jì)引進(jìn)三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬元以上規(guī)模企業(yè)602家。經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)主體特征在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價(jià)值。目前核心組成部分為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和東山鎮(zhèn)。新天地項(xiàng)目的突破點(diǎn)和機(jī)會點(diǎn)。3500元單價(jià)的購房者約占32％。③價(jià)格趨勢未來35年內(nèi)整體保持“穩(wěn)中有升”的趨勢。萬平方米住宅商品房屋銷售額萬平方米房屋建筑面積億元億元本月止累計(jì)名④在老城區(qū)外形成新的住宅、休閑中心并輻射帶動周邊是不可阻擋的發(fā)展趨勢，但面臨著創(chuàng)新、引導(dǎo)、配套資源跟進(jìn)的實(shí)際問題。住宅等大宗耐用消費(fèi)需求屬成長型，上升較快。南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動下，未來3—5年經(jīng)濟(jì)會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動。南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式營銷要點(diǎn)（二）六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案四、項(xiàng)目SWOT與動態(tài)競爭分析三、南京場此案名首先明確了項(xiàng)目的定位及其社會價(jià)值，該項(xiàng)目因?yàn)榫邆錁O大的商業(yè)價(jià)值，應(yīng)成為提升整個(gè)江寧新區(qū)價(jià)值的核心和標(biāo)志，并引導(dǎo)新的消費(fèi)觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項(xiàng)目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運(yùn)用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購買我們的物業(yè)。mall購物中心，將項(xiàng)目開發(fā)策劃與招商策劃同步進(jìn)行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠23億元現(xiàn)金。目的：提升江寧新區(qū)——南京新城名片形象，提升房地產(chǎn)價(jià)值。60萬平方米（16萬平方米商場）超級大盤項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)思方案 投標(biāo)單位：xxxxxxx摘新天地花城從城市經(jīng)營角度，首先進(jìn)行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項(xiàng)目放在城市經(jīng)營的大背景下，運(yùn)作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shopping運(yùn)用泛地產(chǎn)理論精髓，將健康產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)、零售業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)有效嫁接，我們愿意將多年來投巨資完成的中華國際養(yǎng)生園成果引入到江蘇，根據(jù)南京區(qū)域文化特點(diǎn)，規(guī)劃在SHOPPING本項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗(yàn)，能夠充分運(yùn)用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營銷理念與南京區(qū)域文化特點(diǎn)設(shè)計(jì)出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項(xiàng)目的局面。?花城”。錄★市篇篇商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇規(guī)劃要點(diǎn)、園林建議價(jià)格策略住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測★概念規(guī)劃篇八、營銷要點(diǎn)及項(xiàng)目后價(jià)值評價(jià)（一）篇九、雙贏合作模式介紹我司異地經(jīng)營模式項(xiàng)目營銷策劃構(gòu)思方案★市南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校48所，各類自然科學(xué)研究和研發(fā)機(jī)構(gòu)571家。以2002年為例，南京國民生產(chǎn)總值達(dá)到1295億元，%；完成固定資產(chǎn)投資超過500億元，%；，%；%；居民可支配消費(fèi)收入為9154元；社會消費(fèi)品零售額突破400億元，增長近10%。①南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬，文化程度較高，消費(fèi)主體穩(wěn)定，居民可支配消費(fèi)收入中檔偏上，消費(fèi)能力較強(qiáng)。③老城區(qū)“情結(jié)”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴(kuò)展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強(qiáng)。標(biāo)計(jì)量單位億元億元住宅商品房屋銷售面積萬平方米億元根據(jù)綜合經(jīng)濟(jì)指數(shù)分析，未來35年南京市住宅市場這種供需兩旺的局面將得到進(jìn)一步發(fā)展。另據(jù)調(diào)查，目前南京選擇每平方米3000元—另，南京新區(qū)項(xiàng)目物業(yè)管理水準(zhǔn)普遍較低，產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴(yán)重不足，這些均是該南京二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體分析江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析江寧區(qū)是南京的新設(shè)區(qū)，總面積1567平方公里，轄17個(gè)鎮(zhèn)，三個(gè)街道辦事處，人口76萬。　作為南京市未來以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。日常消費(fèi)配套落后，集中于東山鎮(zhèn)的商業(yè)中心區(qū)定位及層次較低。附：主要項(xiàng)目一覽表類型交付日期翠屏國際城一期已交付江南文樞苑多層2100現(xiàn)房21世紀(jì)世紀(jì)園2100多層、別墅、精裝單身寓期房歐陸經(jīng)典花園2300多層、別墅、聯(lián)排現(xiàn)房明月港灣2400多層、別墅聯(lián)排期、現(xiàn)市政天元城2500別墅期房運(yùn)盛美之國花園3580多層、小高層現(xiàn)房商業(yè)現(xiàn)狀及前景評價(jià) ①③江寧區(qū)的區(qū)位價(jià)值及發(fā)展方向又具備一個(gè)獨(dú)具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING構(gòu)三、南京項(xiàng)目品牌——城一②