【正文】 對于人員的日常行為規(guī)范進(jìn)行明確界定,并對表現(xiàn)優(yōu)異者給予獎勵,違規(guī)者給予相應(yīng)處罰。公司對于銷售系統(tǒng)管理人員必須給予確定的價格折扣系數(shù)，各級別折扣點不同，但必須控制使用面，不允許超過。定期提交例會紀(jì)要、銷售周、月、季度及年度總結(jié)；■因為所有的賣點需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導(dǎo)的，故現(xiàn)場銷售人員的整體專業(yè)素質(zhì)對銷售的最終結(jié)果必然有非常重要的影響。近期發(fā)售樓盤◆發(fā)展商的知名度與品牌；工程進(jìn)度：內(nèi)、外的裝修標(biāo)準(zhǔn)；物業(yè)管理：自然風(fēng)是否可以進(jìn)入小區(qū)，戶型內(nèi)是否形成對流；采境：置：因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟。市場的供求狀況■主要專案人員簡介楊寶民項目首席策劃師，解放軍測繪學(xué)院博士生指導(dǎo)小組老師，1998年擔(dān)任王志綱工作室高級策劃師，曾任新世界地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)，香港沿海集團(tuán)開發(fā)與物業(yè)管理總經(jīng)理，著名零售企業(yè)茂業(yè)百貨（每年銷售額16億元）副總經(jīng)理等重要職務(wù)，策劃過深圳十大明星樓盤—半山豪宅鹿茵翠地、世界金融中心與新世界中心寫字樓等知名房地產(chǎn)項目。(6)本項目策劃模式具有重大創(chuàng)新，跳出房地產(chǎn)項目得小天地，站在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)的高度，我們將聯(lián)合南京大學(xué)與王志鋼工作室城市經(jīng)營策劃專家，完成江寧區(qū)城市經(jīng)營策劃與城市形象宣傳方案。（2）部分執(zhí)行人才本地化各類商業(yè)物業(yè)市場調(diào)研售後服務(wù)指引178。價格方案比較：價格執(zhí)行策略、市場價格對比、價格表分析、價格方案選擇178。廣告策略：媒體組合策略、廣告發(fā)佈及實施要點、廣告主題與訴求點整合178。營銷總策略178。市場分析：總體市場、區(qū)域市場、競爭市場178。資訊調(diào)查178。而且能夠作為一個創(chuàng)新的模式進(jìn)行品牌輸出，為開發(fā)商帶來取之不盡的項目后價值。同一企業(yè)在不同區(qū)域進(jìn)行品牌連鎖經(jīng)營不同企業(yè)通過合資進(jìn)行連鎖經(jīng)營；②服務(wù)對象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能。東區(qū)和西區(qū)內(nèi)部是否進(jìn)行組團(tuán)劃分以及如何劃分由規(guī)劃設(shè)計單位根據(jù)具體情況確定。（2）、總規(guī)思路（1）、品牌定性騰籠換鳥的意義：一石三鳥解放老城重塑古城打造新城十大引擎政務(wù)中心搬遷，政府所在地南移江寧打造以江寧區(qū)為中心的新城以開發(fā)區(qū)政府為核心，形成商務(wù)中心依托翠屏山建設(shè)高爾夫主題休閑公園建立科技會展中心現(xiàn)代科技商務(wù)公園江寧大學(xué)城建設(shè)中央居住區(qū)（CLD）形成高科技區(qū)加大吸引世界500強(qiáng)力度，形成無污染高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)１０、江寧區(qū)依托國際航空港、南京港、高速公路網(wǎng)優(yōu)勢，充分發(fā)揮華東區(qū)域交通中心的優(yōu)勢，配合大上海，積極發(fā)展大型物流產(chǎn)業(yè)五大中心政務(wù)商務(wù)會展中心—我們認(rèn)為：江寧開發(fā)區(qū)絕不是一個簡單的高科技工業(yè)區(qū)、旅游度假區(qū)和超級社區(qū)，而是一座繼往開來、撬動南京城市發(fā)展的江寧新城?！暇┏鞘行蜗笮枰獦?biāo)志性的區(qū)域和振興文化的舞臺，需要深入人心的名片！—重塑南京的精神文化理念需要一個全新載體，不能簡單停留在空喊口號上！?南京要解放老城，重塑老城，強(qiáng)化中心城市功能，需要新空間！?南京欲重躋身中國科技、旅游強(qiáng)市第一陣營，讓科技、旅游業(yè)這兩個輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來，需要新平臺！?南京的優(yōu)勢資源要釋放能量，成為南京每年GDP增長的拉動力，需要新場所！?南京城市中心功能的補(bǔ)位和強(qiáng)化，需要新空間！?南京新的城市形象，需要新舞臺！這個———————江寧開發(fā)區(qū)浮出水面江寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣，3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。根據(jù)江寧開發(fā)區(qū)的新認(rèn)識，重點研究江寧區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展問題，對于房地產(chǎn)配套項目的短缺問題，采用整體招商策劃方法，向政府提出招商針對性建議，按照市場運作規(guī)律，鼓勵企業(yè)向江寧區(qū)的交通、中小學(xué)校、醫(yī)院投資，通過行業(yè)研究方法撬東江寧地產(chǎn)板塊，實現(xiàn)江寧地產(chǎn)的有效升值。城市形象的提升和美化固然重要，但同時應(yīng)該把更多的精力放在城市的造血功能，即產(chǎn)業(yè)鏈的培育和建設(shè)上。城市規(guī)劃與布局必須在城市理念與發(fā)展戰(zhàn)略的統(tǒng)領(lǐng)下進(jìn)行，必須有區(qū)域的眼光，至少包括城市空間形態(tài)的布局和產(chǎn)業(yè)布局。搭建城市的發(fā)展平臺，培育城市的綜合競爭力和核心競爭力，制定城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場化的眼光找到經(jīng)營城市的突破口。城市發(fā)展戰(zhàn)略——七、規(guī)劃及獨特概念策劃創(chuàng)新南京新城區(qū)—江寧開發(fā)區(qū)的城市經(jīng)營策劃低開高走，一期開盤時超低價入市，產(chǎn)生轟動效應(yīng)，聚集一定人氣后，穩(wěn)步攀升。其中三室二廳（細(xì)分小的系列）為主力戶型，占45%。?（2）創(chuàng)辦聯(lián)營或自營核心百貨店財務(wù)分析預(yù)測按照銷售額４億元計算，其中預(yù)計女裝６０００萬元，男裝３０００萬元，精品化妝品５０００萬元，皮鞋皮具３０００萬元，體育運動用品１０００萬元，家居、家俱廣場銷售５０００萬元，家電銷售４０００萬元，標(biāo)準(zhǔn)超市銷售５０００萬元，農(nóng)貿(mào)超市銷售４０００萬元，兒童世界４０００萬元。２、３、４樓出售一半，其中一半非常規(guī)范留用自己經(jīng)營。商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇①主題定位：“南京動態(tài)競爭條件的分析方法不同于靜態(tài)分析，把博弈論和行為科學(xué)的分析方法用于對競爭對手的行為和反應(yīng)的分析；把聯(lián)動分析方法用于對競爭對手的分析；運用情景描述、戰(zhàn)爭虛擬現(xiàn)實游戲和仿真分析等方法運用于競爭戰(zhàn)略評價與選擇。②★適當(dāng)提前啟動如幼兒園、泛會所、醫(yī)務(wù)中心等設(shè)施。商業(yè)部分整體定位及核心價值選擇①一三、南京③江寧區(qū)的區(qū)位價值及發(fā)展方向又具備一個獨具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型SHOPPING多層、小高層期房運盛美之國花園2500多層、別墅聯(lián)排現(xiàn)房明月港灣2300多層、別墅、精裝單身寓現(xiàn)房21世紀(jì)世紀(jì)園一期已交付江南文樞苑交付日期翠屏國際城附：主要項目一覽表　作為南京市未來以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，現(xiàn)代化的、開放的園林新區(qū)，必將成為商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。另，南京新區(qū)項目物業(yè)管理水準(zhǔn)普遍較低，產(chǎn)品細(xì)節(jié)品質(zhì)較差，社區(qū)氛圍嚴(yán)重不足，這些均是該南京另據(jù)調(diào)查，目前南京選擇每平方米3000元—億元億元①南京市區(qū)人口總數(shù)為300多萬，文化程度較高，消費主體穩(wěn)定，居民可支配消費收入中檔偏上，消費能力較強(qiáng)。南京教育、科研發(fā)達(dá)，目前擁有各類高等院校48所，各類自然科學(xué)研究和研發(fā)機(jī)構(gòu)571家。我司異地經(jīng)營模式九、雙贏合作模式介紹篇住宅部分財務(wù)指標(biāo)預(yù)測★概念規(guī)劃篇規(guī)劃要點、園林建議篇錄★市本項目策劃負(fù)責(zé)人具有豐富的發(fā)展商經(jīng)驗，能夠充分運用客戶營銷與服務(wù)營銷手段，結(jié)合深圳先進(jìn)營銷理念與南京區(qū)域文化特點設(shè)計出系列大型客戶營銷活動方案，形成滿城爭說新天地項目的局面。商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗，在項目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shopping新天地花城60萬平方米（16萬平方米商場）超級大盤項目營銷策劃構(gòu)思方案 投標(biāo)單位：xxxxxxx摘mall購物中心，將項目開發(fā)策劃與招商策劃同步進(jìn)行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠23億元現(xiàn)金。，充分發(fā)揮母公司金融服務(wù)特色，運用金融創(chuàng)新手段引導(dǎo)客戶購買我們的物業(yè)。場四、項目SWOT與動態(tài)競爭分析商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議收費標(biāo)準(zhǔn)及付款方式南京以石油化工、電子信息、汽車摩托車、機(jī)械儀表和生物醫(yī)藥5大支柱產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，成為華東地區(qū)重要的綜合性工業(yè)基地。住宅等大宗耐用消費需求屬成長型，上升較快。本月止累計房屋建筑面積商品房屋銷售額住宅3500元單價的購房者約占32％。新天地項目的突破點和機(jī)會點。在未來的發(fā)展中，江寧具備極大的城區(qū)價值。2002年全區(qū)實現(xiàn)GDP135億元，；實際利用外資4億美元，；，累計引進(jìn)三資企業(yè)653家；，工業(yè)總產(chǎn)值326億元，；500萬元以上規(guī)模企業(yè)602家。占地120萬㎡建筑80萬㎡建筑12萬㎡總規(guī)40萬㎡三室二廳錯層、四室二廳躍層住好房子，一生幸福占地35萬㎡四室二廳142㎡純夏威夷閑休閑景觀城總規(guī)40萬㎡三室二廳二衛(wèi)130㎡MALL購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo)企業(yè)品牌——城市運居大型一站式、可享性購物、觀光和消閑娛樂商業(yè)中心，“南京第一MALL，商業(yè)迪斯尼”。整體營銷策略①MALL推出，創(chuàng)造獨特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時啟動住宅認(rèn)購高潮。項江寧板塊是南京未來城市發(fā)展的新興城區(qū)，有相對獨立的經(jīng)濟(jì)和消費力支撐。第五、在動態(tài)競爭條件下，人們更加注意環(huán)境、市場和行業(yè)結(jié)構(gòu)對企業(yè)行為與效益的影響和企業(yè)的資源條件；而在動態(tài)競爭環(huán)境下，人們越來越關(guān)注企業(yè)的能力、核心專長以及企業(yè)戰(zhàn)略的作用。作強(qiáng)度大，競爭空前激烈，利潤微薄，茂業(yè)百貨開業(yè)之初虧損1000萬元，公司領(lǐng)導(dǎo)大膽改變經(jīng)營思路，降低成本，在女裝經(jīng)營特色方面下功夫，成功實現(xiàn)扭虧為贏。?根據(jù)市場調(diào)查與分析的結(jié)果及同類項目經(jīng)驗，可以比較準(zhǔn)確地分析出總的適宜面積是10—16萬平方米之間的準(zhǔn)確數(shù)字。商業(yè)部分財務(wù)指標(biāo)預(yù)測做好自己經(jīng)營４萬平方米精品百貨的思想準(zhǔn)備。三層１萬平方米＊＝毛利潤６０００萬元。花城——第一居所的生活?、诘兔芏?、健康休閑、中高檔園林式復(fù)合住宅區(qū)；③目標(biāo)客戶為首次置業(yè)的白領(lǐng)、二次置業(yè)的中高收入階層、部分拆遷戶、老年公寓，大社區(qū)內(nèi)形成錯位相對明顯、獨立的“品質(zhì)白領(lǐng)（系列）”、“尊貴TOWNHOUSE情景洋房（系列）”、“健康養(yǎng)生園（系列）”等幾個細(xì)分定位組團(tuán)。小高層（金領(lǐng)系列）：戶型三室二廳、復(fù)式樓及少