蘇園地塊競買可行性研究報告[001]-預覽頁
【正文】 交通，極大地改善了生活環(huán)境。最新進展情況，湖濱大道、城市廣場已投入使用，其余六大景觀2003年之前全部開工興建。 金雞湖景觀規(guī)劃：金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶。 2．環(huán)境規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。 三、地塊坐落位置及環(huán)境1．地塊坐落本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內的金雞西岸，呈東西向長條形。 二、報告編制單位蘇州市房地產業(yè)協(xié)會、蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。湖濱大道及其景觀、西面河道及南面道路等由政府實施的工程將與地塊開發(fā)同步，政府答應不會影響本項目。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。金雞湖的總體規(guī)劃已經中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。同時，本著“先規(guī)劃、后建設”和“先地下、后地上”的指導方針，積極實施高標準的基礎設施開發(fā)，不僅形成了與高科技產業(yè)發(fā)展相適應的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質生活環(huán)境。此外，開發(fā)區(qū)政府工作效率高。 五、評價指標與決策方法1．評價指標土地拍賣項目的可行性研究，其目是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價獲得成功的可能性有多大和需要冒多大的風險。本項目評價提供了多個決策方案，供投資者決策。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務內部收益率低于0的累計概率”作出決策。到底多大才合適，由決策者依據(jù)對獲得該地塊的迫切程度等因素確定。因此，理論上分析，建聯(lián)體別墅可能比獨立別墅更難銷。區(qū)內公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計5231人。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見表2。%，由于銷售量等于開發(fā)量，預計2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長。 擬建產品類型及要求： 1）獨立別墅、半獨立別墅，建筑層數(shù)不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。 擬定三個產品方案：全部為獨立別墅方案；獨立別墅+多層住宅方案；獨立別墅+多層住宅+中高層方案。 三、銷售價格 獨立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。基本分析每平方米售價定為4000元。 五、回款計劃 簽定協(xié)議預付定金1萬元，一個月內簽定合同，首付30%。第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化一、蘇園（2002）01地塊規(guī)劃技術條件該地塊為居住用地，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。 2）低層住宅最小建筑退后戶基地線 主建筑正面：5米； 側面：2米； 后面：3米。 3．小區(qū)建筑密度和每戶基地參數(shù) 1）小區(qū)建筑密度不超過３０％，獨立式住宅每戶建筑密度最大不超過40%。 3）每戶基地面寬： 獨立式住宅不得小于10米。 2）低層建筑不超過3層，建筑檐口高度不超過12米。 2）非通車道路：兩側設不小于２米的綠化種植帶。圍墻基礎不出紅線，沿相鄰單位圍墻中心線可與地界線一致。 4）閣樓原則上不應設平臺。 二、蘇園（2002）01地塊界址點報表01地塊界址點報表表4 地塊面積：30000平方米 界址點數(shù)：12序號X坐標值（米）Y坐標值（米）邊長（米）界址點號001J0451002J0452003J0453004J0454005J0455006J0456007J0457008J0458009J0459010J0560三、套型 獨立別墅基地面積576平方米，建筑面積350平方米。在多層住宅底層建自行車、摩托車庫。全部建別墅一方面銷售壓力較大，別墅與多層住宅組合，別墅+多層+小高層（北面沿河布置）可以滿足要求，為此，本項目初步規(guī)劃擬訂了三個方案。故為推薦方案。合同規(guī)定的土地付款和工程進度要求詳見表2。項目總投資估算表表8 單位：萬元序號項 目 名 稱總 投 資備 注1開發(fā)建設投資土地費用前期工程費可研及勘察設計費按建安工程費5%，場地平整費35元/m2基礎設施建設費建筑安裝工程費獨立別墅單方造價1200元多層住宅單方造價850元中高層住宅 單方造價1200元車庫地下車庫兼作人防，單方造價2200元商業(yè)配套單方造價800元公共配套設施費按規(guī)定面積計算間接開發(fā)費0財務費用%管理費用銷售費用開發(fā)期稅費房修基金1%其它費用不可預見費2經營資金3項目總投資 二、開發(fā)成本估算 開發(fā)產品竣工后，項目投資轉開發(fā)產品成本，每種開發(fā)產品的單項工程費用直接結轉，土地費用按照每種住宅產品和商業(yè)配套產品占用土地面積分攤，其它費用則根據(jù)每種開發(fā)產品的建筑安裝工程費用分攤。 建筑安裝工程費用，在建設期內均勻用款，管理費、銷售費用及其他費用在工程和業(yè)務開展期間均勻使用。），在產品預售之前使用銀行貸款，產品開始預售之后，應盡量使用預售收入，不足部分使用貸款。獨立別墅8800元/ m2 ,多層住宅4000元/m2 ,中高層住宅4000元/m2，汽車車位3500元/m2，商業(yè)配套房3000元/m2。%。若企業(yè)土地存量較多，可選擇此方案。23 / 2
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