某大型商業(yè)物業(yè)策劃方案-預(yù)覽頁
【正文】 中排煙道、集油池）清水交房，墻面刷百，配獨立的衛(wèi)生間和廚房（集中排煙道、集油池）推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理無統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣統(tǒng)一招商，統(tǒng)一推廣，統(tǒng)一管理經(jīng)營狀況8月24日開街，賣師傅超市、秦媽火鍋等3家餐飲企業(yè)簽約正在經(jīng)營的有：裝飾公司，私家菜館，五金店，美容美發(fā)，二手店，窗簾店，便利店等正在經(jīng)營的餐飲為小型的社區(qū)商業(yè)，目前簽約預(yù)計07年年初開業(yè)的為南充大酒店、小洞天餐飲大中型餐飲北部新區(qū)大型社區(qū)商業(yè)小結(jié)：（1）北部新區(qū)幾個大社區(qū)，—，融科蔚城一期陽光帶商業(yè)約1萬平米，商業(yè)定位于社區(qū)服務(wù)中心；（2）大社區(qū)商業(yè)的形象是該社區(qū)整體形象和品質(zhì)的體現(xiàn)，因此大多對商業(yè)作整體規(guī)劃，統(tǒng)一管理和推廣，由此帶來的是物業(yè)費的增高，達(dá)到4元/㎡；（3）租賃價格在2080元/㎡，集中于3040元/㎡，銷售價格在500014000元/㎡之間，集中于65008000元/㎡；（4）從位置上看，幾個可比項目位置優(yōu)于復(fù)地上城，均緊鄰政府辦公樓及眾多企事業(yè)單位，商業(yè)氛圍較好；（5）從正在銷售和經(jīng)營的商業(yè)來看，離主城區(qū)近的項目，銷售情況較好，但是由于本身周邊商業(yè)飽和，出租和經(jīng)營狀況不理想。3．市場情況對復(fù)地上城商業(yè)未來3年內(nèi)的參考意義（1）商業(yè)3年內(nèi)不宜出售，如要銷售，銷售價格要為現(xiàn)在購買客戶預(yù)留一定的升值空間，北部新區(qū)特別是經(jīng)開園，離主城區(qū)遠(yuǎn)，周邊配套不成熟，居住人口少，現(xiàn)階段對商家及商業(yè)投資者的吸引力不足,并且賣不出開發(fā)商期望的價格。但配合一期的入住可引入急需解決的生活配套商業(yè)，二層已社區(qū)超市為主，一層已服務(wù)性社區(qū)商業(yè)為主；（5）根據(jù)市場與自身的實際情況，0708年可免收商業(yè)租金，09年商業(yè)租賃價格在1525元/㎡的區(qū)間內(nèi)較為適宜。社區(qū)商業(yè)以靈活性、個性化、便利服務(wù)等特點，成為零售業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)中有投資潛力的項目之一。商業(yè)銷售方面以優(yōu)質(zhì)客戶整體或分段銷售為主（銀行、移動、聯(lián)通、事業(yè)單位、大客戶購買等）。上城對立位于金開大道右邊，與金城銀撙、融科蔚城商業(yè)直接產(chǎn)生競爭。重點針對2號樓主力超市類招商，在租金優(yōu)惠上給予品牌、專買、加盟客戶極大的優(yōu)惠，此階段的目標(biāo)為“進(jìn)一家活一家”的原則，循序漸進(jìn)的完成此類商家引進(jìn)，同時加強租賃客戶的凝聚力和服務(wù)水平，多方面為租賃客戶提供經(jīng)營便利及經(jīng)營渠道。 09年1月12月份為第三階段：完善期。項目的社區(qū)配套小區(qū)會所、社區(qū)超市、休閑保健、成為組團(tuán)內(nèi)重要的集休閑、購物、服務(wù)為一體的社區(qū)服務(wù)性商業(yè)中心。移動、聯(lián)通、電信、郵政營業(yè)廳、電力交費點、天友酸奶、洗衣店、藥店、布藝店、二手房店、家飾店、百貨小商品等；二樓休閑保健服務(wù)業(yè)、網(wǎng)吧、5號樓：一樓兒童藝術(shù)、培訓(xùn)中心、玩耍為主的主題商業(yè)；二樓銀行、餐飲。策劃推廣部擔(dān)心在07年開始公司對租賃客戶收取租金后，按照現(xiàn)有的人氣和消費水平，很難保證有租賃客戶能夠堅持，這樣就可能會發(fā)生在07年年初大量的租賃客戶集中退租或提前解約。租賃價格（建筑面積）09年租賃均價：根據(jù)目前北部新區(qū)經(jīng)開園商業(yè)物業(yè)市場放量大，整個商業(yè)氛圍欠缺，常駐與流動人口不足，消費力低的現(xiàn)狀。（4）價格表(見附件一)2．物業(yè)管理費的收取3元/平米（建筑面積）3．付款方式3年起租，租金季付在簽定租賃合同時交納5000元（其他）、1萬元（餐飲）、2萬元（超市）的保證金在簽定租賃合同時預(yù)交3個月的租金租期到時，承租者有優(yōu)先購買或在同等商業(yè)情況下優(yōu)先租賃的權(quán)利4．07年7月—07年12月31日期間執(zhí)行的租賃政策（1）免租優(yōu)惠期：業(yè)主：3年的免租培育期；非業(yè)主：2年的免租培育期（2）租金遞增政策09年2025元/平米，2010年2530元/平米，2010年30元/平米。表后接至戶內(nèi)，預(yù)留一個給水點、一個排水接口。七．07年經(jīng)濟(jì)測算商業(yè)位置總面積（㎡）平均租金（元/年）年收益（元）銷售均價（元/㎡）銷售金額（元）2號樓一層2號樓二層5號樓一層5號樓二層合計07年租金和銷售預(yù)算表均價10%30%50%70%80%100%租賃收益20元/㎡183043549129915215128130114643441830430銷售金額7225元/㎡7，280，94321，842，82936，404，71550，966，60158，247，54472，809，432八．資源保障06年12月31日完善1114號樓商業(yè)收尾工程；2．06年12月31日完善湖濱廣場整改，增加湖濱休閑玩樂項目，提供人流量；3．確認(rèn)商家需制作的門頭、字牌、招牌的用材、尺寸大小和規(guī)格（完成）；4．公共區(qū)域適當(dāng)增加商業(yè)鋪面的導(dǎo)視系統(tǒng)（策劃推廣部、物業(yè)公司）；5．增加鴛鴦路上的休閑長椅及垃圾箱（策劃推廣部、物業(yè)公司）；6．推廣上根據(jù)餐飲類商業(yè)招商、商業(yè)分段銷售情況，包括招商噴繪、單頁的制作、商業(yè)活動的策劃組織和執(zhí)行、商業(yè)相關(guān)報媒的投放；7．談判原則允許適當(dāng)提高報價，成交價格不低于該區(qū)域最低價格標(biāo)準(zhǔn)；8．大型租賃單位對停車位的使用、?？?、出入、管理等問題（物業(yè)公司）；9．銷售部支持；銷售人員參與商業(yè)銷售，建議提成2‰；九．商業(yè)街2007年包裝及活動構(gòu)想及費用預(yù)算一期商業(yè)面積有8000多平米，主要針對社區(qū)經(jīng)營，不太容易吸引外來消費者。金開大道沿街綠化整治完成。除本身營業(yè)的商業(yè)門面包裝外，在沒有開張或正在裝修的商業(yè)店鋪的櫥窗后，懸掛大幅湖濱喜樂會活動海報。蔚城湖濱廣場（主會場）、運動會所及銷售大廳為分會場活動內(nèi)容：以湖濱廣場為活動休閑中心，結(jié)合藝術(shù)文化活動中心、兒童樂園、裝修裝飾設(shè)計公司、物業(yè)公司的業(yè)主活動，再配以互動游樂節(jié)目
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