【正文】 人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉(zhuǎn)換。對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉(zhuǎn)換。一、工作流程二、工作指引 商業(yè)項(xiàng)目第一次租賃經(jīng)營方案至少應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1） 市場及對手狀況。（5） 項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率及基準(zhǔn)價(jià)建議。（9） 形象主題及宣傳推廣費(fèi)用與策略的建議。一、工作流程二、工作指引 項(xiàng)目公司根據(jù)推售策略擬樓宇推售計(jì)劃報(bào)營銷中心，推售計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括：本次推出的商用物業(yè)組團(tuán)、時(shí)間安排、每一單元價(jià)差。推售均價(jià)計(jì)算方法為：推售均價(jià)=均價(jià)分布圖規(guī)定的樓宇均價(jià)[1﹢∑（1－常規(guī)折扣）]；（3） 確定推售均價(jià)后，根據(jù)項(xiàng)目公司的推售計(jì)劃、本部門意見、結(jié)合每一單元的特點(diǎn)，綜合各種權(quán)數(shù)后，對每一單元計(jì)算出一個(gè)試算價(jià)格，并匯編成商用物業(yè)價(jià)格試算一覽表。 間隔設(shè)計(jì)系數(shù)一個(gè)商鋪，它的門面越闊價(jià)值越高、縱深越小價(jià)值越高；反之，則越低。第三節(jié) 單元租價(jià)的制定一、 確定投資成本及分?jǐn)傁禂?shù)商業(yè)項(xiàng)目的價(jià)格系統(tǒng)是以總平均租金回報(bào)率為最終歸結(jié)，計(jì)算總平均租金回報(bào)率的基數(shù)是相關(guān)商業(yè)項(xiàng)目的平均投資成本。二、確定各商業(yè)項(xiàng)目總平均租金回報(bào)率及基準(zhǔn)價(jià)總平均租金回報(bào)率：是指整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所有商鋪/寫字樓單元的年租金水平除以平均投資成本得到的回報(bào)率。（3）根據(jù)財(cái)務(wù)部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報(bào)率及各樓層的基準(zhǔn)租價(jià)以及整個(gè)項(xiàng)目的總平均租金回報(bào)率。（7）商業(yè)項(xiàng)目的第一份《租賃經(jīng)營方案》應(yīng)包含本章內(nèi)容，方案的其他內(nèi)容詳見《商業(yè)項(xiàng)目租賃經(jīng)營方案制定與審批》。 知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)（包括住宅、商鋪）升值，無形價(jià)值大，所以實(shí)際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。 不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數(shù)與其所處行業(yè)的毛利率密切相關(guān)。商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程商鋪定價(jià)工作流程寫字樓定價(jià)工作程序工作指引（1）商鋪普通租戶的營銷價(jià)總體應(yīng)在基準(zhǔn)價(jià)上上浮20%，以應(yīng)付品牌商家和大面積商家的下浮價(jià)格要求，其中用于應(yīng)付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為6%除此之外的商家促銷下浮空間約為4%，合共20%。③如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。（4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時(shí)進(jìn)行，所以應(yīng)對商業(yè)物業(yè)的項(xiàng)目為單位分別按公司要求全部定出租價(jià)和售價(jià)，從總體定價(jià)上把握定價(jià)是否達(dá)到公司要求。審批流程與《商鋪、寫字樓定價(jià)審批流程》相同。300㎡～1000㎡商鋪一般為五年；② 免租期：③ 遞增率：首二年不遞增，第三年起逐年遞增。④如果整棟物業(yè)是由一個(gè)商戶整體租用，外墻的使用權(quán)歸該商戶 ，以不損壞結(jié)構(gòu)，不丑化形象及符合國家有關(guān)法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應(yīng)予恢復(fù)原狀。（5） 租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當(dāng)于兩個(gè)月租金的押金及一個(gè)月租金上期。擬定方案時(shí)，應(yīng)注意把附加了優(yōu)惠條件或調(diào)整了價(jià)格后的租金回報(bào)率與公司要求的該項(xiàng)目租金回報(bào)率相比較。第五節(jié) 制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾種付款類型及付款計(jì)劃，如：出售商用物業(yè)時(shí)提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。營銷中心一方面通知項(xiàng)目公司有關(guān)會簽結(jié)果，另一方面擬付款方式表。工作流程工作指引（1）項(xiàng)目公司收到設(shè)計(jì)單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖（一式四份）后，送總工室。（5）獲準(zhǔn)的面積表返回營銷中心，由營銷中心分發(fā)給審核部和營銷中心經(jīng)營部。二、各階段的工作目標(biāo)、方式、指引項(xiàng)目前期：① 對大型的商業(yè)項(xiàng)目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認(rèn)同具有高商業(yè)價(jià)值，需要對地塊的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行培育的情況下，需要安排項(xiàng)目前期宣傳推廣。② 主要方式有展覽會現(xiàn)場商業(yè)氣氛布置媒體廣告（3） 審核部通過招標(biāo)方式制定預(yù)算內(nèi)各類單項(xiàng)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，以供營銷中心和經(jīng)營部編制預(yù)算方案、費(fèi)用結(jié)算之用。（3） 經(jīng)調(diào)整后的預(yù)算方案由評審小組對新方案進(jìn)行二次會審，最終決定年度預(yù)算方案。結(jié)算 結(jié)算是指方案實(shí)施后對相關(guān)費(fèi)用的支付。第六節(jié) 預(yù)算考核辦法一、預(yù)算編制時(shí)間規(guī)定營銷中心經(jīng)營部必須于每年1月10日前將本年度預(yù)算方案報(bào)評審小組，評審小組必須及時(shí)組織會審，并在5個(gè)工作日完成初審工作，5個(gè)工作日內(nèi)完成二次會審，1月底簽訂《預(yù)算責(zé)任書》；經(jīng)營部必須于每月25日前擬定下一個(gè)月的預(yù)算方案，并于25日當(dāng)天送至銷售副總辦公室審批；經(jīng)營部收到已經(jīng)批復(fù)的預(yù)算方案后，1個(gè)工作內(nèi)將預(yù)算方案復(fù)印件送地區(qū)公司財(cái)務(wù)備案；二、預(yù)算執(zhí)行考核辦法營銷費(fèi)用預(yù)算列入年終獎(jiǎng)金考核內(nèi)容，按預(yù)算完成情況進(jìn)行考核，節(jié)約有獎(jiǎng)，超支懲罰，具體事項(xiàng)在獎(jiǎng)金考核辦法中另行規(guī)定。 交樓標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營銷中心、審核部、規(guī)劃設(shè)計(jì)室、總工室會簽，公司領(lǐng)導(dǎo)審定。新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標(biāo)準(zhǔn)審定均按上述程序執(zhí)行?？蛻籼峤毁Y料（包括但不限以下事項(xiàng)）項(xiàng)目主管須依據(jù)商場/商鋪?zhàn)鈶糍Y格評估表進(jìn)行初評（評估要求見《商場/商鋪?zhàn)鈶糇赓U資格評估表》使用說明）。租售控表見第八章如營銷中心不批準(zhǔn)出租，項(xiàng)目主管須執(zhí)退回的《商鋪出租意見書》和客戶認(rèn)租書、認(rèn)租金收據(jù)，協(xié)助客戶退款。（1） 公司要求的凈回報(bào)率：該鋪月租單價(jià)（要求總租期免租期）247。實(shí)際投資成本（3） 增減比率 = （租戶實(shí)付凈回報(bào)率－公司要求凈回報(bào)率）247。月，3個(gè)月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/㎡；租戶可付：120元/㎡36個(gè)月=㎡月（36個(gè)月－6個(gè)月）247。3500元/㎡=%d、租戶實(shí)付的凈回報(bào)率明顯高于公司要求的回報(bào)率，則計(jì)算增減比例：（%－%）247。（3） 如沒發(fā)現(xiàn)不良紀(jì)錄即得8分。如兩個(gè)商戶同時(shí)要求租用同一位置，則分高者得。B. 合同用章經(jīng)營銷中心、營銷副總、總經(jīng)理批準(zhǔn)。F. 收鋪通知一式四份，經(jīng)營部、項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)、客戶、管理中心各一份。租賃期內(nèi)相關(guān)各方關(guān)于租賃標(biāo)的物的權(quán)利及義務(wù)。合同條款的解釋權(quán)屬合生創(chuàng)展地區(qū)公司。三、租賃合同會簽程序詳見租賃合同簽約程序。張貼通知15天為公告期，用于意向方了解查看物業(yè)情況。續(xù)約不再給予免租期，再出租只能給出最長一個(gè)月免租裝修期。當(dāng)次競價(jià)日起90天內(nèi)，所有在下次競價(jià)目前到期的商用物業(yè)及需要的生活配套，均列入當(dāng)次競價(jià)物業(yè)范圍，統(tǒng)一發(fā)布公告。經(jīng)營部組織營銷中心價(jià)格組、審核部、財(cái)務(wù)部、相關(guān)項(xiàng)目公司競價(jià)評議會。執(zhí)行合同過程中，承租方要求更改租賃條件不獲出租方同意的，予以沒收押金。警告和終止通知均須抄送管理中心。驗(yàn)收日即為合同終止之日，如租戶拖延交鋪，則按合同約定收取延期費(fèi)用。該制度同時(shí)適用于寫字樓。 經(jīng)營部主要對商鋪的裝飾、裝修配套設(shè)施、間隔及編號進(jìn)行驗(yàn)收，管理中心負(fù)責(zé)全面驗(yàn)收。 管理中心必須在收鋪通知之日完成交鑰匙之前工作。法律規(guī)定，買賣不破租賃，故買方要連同原租約一起接納。為了對這些現(xiàn)象予以有效的監(jiān)管，合理的引導(dǎo)，在租賃條件不變的前提下，予以同意租期內(nèi)轉(zhuǎn)變承租方，并合理收取費(fèi)用。手續(xù)辦理當(dāng)月該商鋪產(chǎn)生的租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等必須由原租戶全部交清。工衣必須整齊干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣，結(jié)好領(lǐng)帶，領(lǐng)花、衣袋中不應(yīng)有過多物品；皮鞋要保持干凈、光亮； 頭發(fā)必須經(jīng)常修剪。在前臺前就坐時(shí)，必須保證身體端正，不得歪斜，不得有其它懶散姿勢；起立及行走時(shí)，必須動作迅速，不得拖泥帶水； 在對客服務(wù)時(shí)，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼等表情，應(yīng)熱情主動、精神飽滿和風(fēng)度優(yōu)雅；對不同類型的顧客（投資者、炒家、租戶、同行）要善于判斷，并有所側(cè)重地表達(dá)，應(yīng)適當(dāng)采取靈活有效的營銷策略，把重點(diǎn)放在租戶和投資者上；在介紹項(xiàng)目情況時(shí)，應(yīng)有針對性地介紹目前主推產(chǎn)品，突出其特色和優(yōu)勢，增強(qiáng)顧客營商信心，耐心認(rèn)真解答客戶的詢問； 不準(zhǔn)在接待顧客過程中挑客、搶客； 不得在招租現(xiàn)場用餐、玩牌、下棋、打鬧、吃零食、吸煙、看報(bào)及大聲喧嘩； 接聽電話必須有禮貌，言語清晰、音調(diào)適度、優(yōu)雅；不得在工作時(shí)間內(nèi)長時(shí)間接打私人電話，私人電話通話時(shí)間每次不得超過3分鐘，嚴(yán)禁在接待顧客時(shí)接聽私人電話；1 招租人員必須認(rèn)真填寫《客戶來訪登記表》和《每周租賃工作總結(jié)》，必須如實(shí)反映情況，不得弄虛作假，敷衍了事；1 招租現(xiàn)場前、后臺除擺放招租資料外，不準(zhǔn)擺放其他雜物，應(yīng)保持前臺整潔；招租人員不得坐在客人座席上；所有閑雜人員均不得停留在銷售現(xiàn)場；1 必須保持模型、展板、銷控圖、招租資料與招租階段相吻合，如發(fā)現(xiàn)不妥，要及時(shí)更正。第二節(jié) 租售控制地區(qū)財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)租售控制、出售/出租前須與財(cái)務(wù)征詢（見征詢表），待確認(rèn)后方可收訂。財(cái)務(wù)部收到《征詢表》確認(rèn)后，在狀態(tài)、用途、認(rèn)租/購時(shí)間、保留最后日期相應(yīng)填寫。單位負(fù)責(zé)人： 年 月 日============================================================商業(yè)物業(yè)狀況確認(rèn)書以下由地區(qū)財(cái)務(wù)部填寫 小區(qū) 號鋪，于 年 月 日，狀態(tài)為 （已用/未用）如未用可以由 單位，認(rèn)租/認(rèn)購，請于本日內(nèi)傳真回收訂收據(jù)，收到收據(jù)后，本確認(rèn)書的有效期為：認(rèn)購60天，認(rèn)租30天，即保留到： 年 月 日，請盡快簽訂合同。 對于首次租金，應(yīng)為起租日期至當(dāng)月30或31日，例：于15日開始交租，則收取半個(gè)月租金。30月租金=最后一次租金） 一定要在每月10日、20日將交款情況由康景財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人簽名書面通知經(jīng)營部； 受托管理中心每月1日起應(yīng)主動向租戶催收。 管理中心接到第二封催租信須按要求日期停止水電供應(yīng)。合生 樓盤商用物業(yè)認(rèn)購書編號： 認(rèn)購日期： 年 月 日發(fā)展商（甲方）： 認(rèn)購方（乙方）： 身份證號碼/護(hù)照/公司注冊編碼： 國籍： 聯(lián)系地址： 郵編： 聯(lián)系電話： 聯(lián)系人： 第一聯(lián)：營銷中心甲乙雙方就乙方向甲方認(rèn)購商鋪/寫字樓，經(jīng)協(xié)商一致達(dá)成以下協(xié)議：一、單元情況 第一聯(lián)：營銷中心乙方向甲方認(rèn)購 樓盤 號商鋪/寫字樓（以下簡稱“該物業(yè)”），建筑面積 平方米，套內(nèi)建筑面積 平方米，公攤面積 平方米（最終以產(chǎn)權(quán)登記部門實(shí)測面積為準(zhǔn)）。 上列付款計(jì)算如有錯(cuò)誤，甲乙雙方同意在《商品房買賣合同》中更正。在雙方簽署《商品房買賣合同》之前，如乙方?jīng)Q定不購買該房地產(chǎn)，則乙方已付的定金及房款甲方不予退還。4. 乙方違反本條約定、甲方解除本認(rèn)購書時(shí)，如甲乙雙方已簽訂《商品房買賣合同》，則視為乙方的原因造成買賣合同不能履行，乙方應(yīng)在接到甲方通知之日起三天內(nèi)到甲方指定地點(diǎn)簽署《退房申請書》，否則，乙方已向甲方繳交的全部款項(xiàng)將作為向甲方支付的違約金，并承擔(dān)由此而引起的一切責(zé)任。（該約定只適用于商