【正文】 五、 損益類(lèi) 科目代碼一級(jí)科目二級(jí)明細(xì)科目三級(jí)明細(xì)科目四級(jí)明細(xì)科目核算項(xiàng)目5101主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（地產(chǎn)公司）按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體苑或棟或期按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類(lèi)別（住宅、商鋪、寫(xiě)字樓、配套資產(chǎn)）5101主營(yíng)業(yè)務(wù)收入（物業(yè)公司）物業(yè)管理收入(01)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入(02)、物業(yè)大修收入(03)按各項(xiàng)具體業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)收入名稱(chēng)按管理項(xiàng)目名稱(chēng)5102其他業(yè)務(wù)收入固定資產(chǎn)出租收入（01）、手續(xù)費(fèi)收入（02）、咨詢(xún)收入（03）、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品出租收入（04）、其他（07）5201投資收益股權(quán)投資收益(01)、債權(quán)投資收益(02)、權(quán)益法調(diào)整(03)、出售處理被投資單位(04)、股權(quán)投資差額攤銷(xiāo)(05)、債券溢折價(jià)攤銷(xiāo)（06）、長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備(07)、短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備(08)5203補(bǔ)貼收入5301營(yíng)業(yè)外收入罰款收入(01)、 處理固定資產(chǎn)收益 (02)、沒(méi)收定金及違約金(03)、固定資產(chǎn)盤(pán)盈（04）、其他（07）5401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（地產(chǎn)公司）同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入`5401主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（物業(yè)公司）物業(yè)管理成本（01）、物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本（02）、物業(yè)大修成本（03）按具體業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)成本名稱(chēng)按管理項(xiàng)目名稱(chēng)5402主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加（地產(chǎn)公司）同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5402主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加（物業(yè)公司）物業(yè)管理稅金（01）、物業(yè)經(jīng)營(yíng)稅金（02）、物業(yè)大修稅金（03）按具體業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)稅金名稱(chēng)按管理項(xiàng)目名稱(chēng)5405其他業(yè)務(wù)支出固定資產(chǎn)出租成本（01）、收取代辦手續(xù)費(fèi)成本（02）、咨詢(xún)業(yè)務(wù)成本（03）、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用（04）、其他（07）5501營(yíng)業(yè)費(fèi)用按《集團(tuán)費(fèi)用核算辦法》5502管理費(fèi)用5503財(cái)務(wù)費(fèi)用按費(fèi)用明細(xì)和《集團(tuán)費(fèi)用核算辦法》5601營(yíng)業(yè)外支出罰款支出(01)、處理固定資產(chǎn)損失(02)、捐贈(zèng)支出(03)、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（04）、無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備（05）、非常損失（06）、固定資產(chǎn)盤(pán)虧（07）、債務(wù)重組損失（08）、其他（11）5701所得稅按《萬(wàn)科集團(tuán)企業(yè)所得稅項(xiàng)核算辦法》5801以前年度損益調(diào)整 部分會(huì)計(jì)科目的使用要求： （1）A、“應(yīng)收賬款”（地產(chǎn)公司）、“預(yù)收賬款”（地產(chǎn)公司）應(yīng)按房號(hào)設(shè)置核算項(xiàng)目，并增加如下項(xiàng)目屬性：業(yè)主名稱(chēng)、購(gòu)房日期、房屋面積、合同號(hào)、合同金額、付款方式等（如其他系統(tǒng)軟件可提供如上信息，可適當(dāng)減少核算項(xiàng)目屬性）。 （4）D、在籌辦期間發(fā)生的費(fèi)用，或者先在“待攤費(fèi)用”中歸集，待開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的當(dāng)月起一次計(jì)入開(kāi)始生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)月的損益；或者直接在發(fā)生當(dāng)期計(jì)入“管理費(fèi)用”科目。各公司可根據(jù)被投資單位資本公積增加的原因進(jìn)一步設(shè)置三級(jí)明細(xì)科目。會(huì)計(jì)報(bào)表包括會(huì)計(jì)報(bào)表主表、會(huì)計(jì)報(bào)表附表和必備補(bǔ)充資料。（3）C、各單位按下列結(jié)賬日進(jìn)行結(jié)賬，不得提前或延遲。 （5）E、各單位對(duì)外和向集團(tuán)總部報(bào)送的會(huì)計(jì)報(bào)表，應(yīng)當(dāng)依次編寫(xiě)頁(yè)碼，加具封面，裝訂成冊(cè)，加蓋公章。特殊情況不一致的，應(yīng)附表詳細(xì)說(shuō)明差異原因；b. （2） 債權(quán)債務(wù)類(lèi)項(xiàng)目：將明細(xì)科目相同的債權(quán)債務(wù)抵消后，按明細(xì)科目的借貸方向分別填列。 （二） B、損益表： （1）a. 投資損益項(xiàng)：萬(wàn)科集團(tuán)擁有50%以上權(quán)益的企業(yè)對(duì)集團(tuán)內(nèi)控股50%以上的單位的投資，在對(duì)外報(bào)送報(bào)表時(shí)，采用權(quán)益法核算，并在本項(xiàng)反映其投資收益；但在上報(bào)集團(tuán)總部報(bào)表時(shí)，采用成本法核算，不在該項(xiàng)目反映對(duì)其的投資收益； （2）b. 所得稅項(xiàng)：反映企業(yè)累計(jì)預(yù)提的所得稅。 管理報(bào)表盡量在會(huì)計(jì)軟件中利用“自定義報(bào)表”的功能做出。 年度決算 年度決算報(bào)表的編制，除遵守國(guó)家和集團(tuán)有關(guān)規(guī)定外，還必須做到： （1）A、對(duì)所有經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行全面清理，確保經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)全部入賬。 （3）C、銀行存款科目余額應(yīng)與各開(kāi)戶(hù)銀行的銀行對(duì)賬單核對(duì)一致。 （5）E、“內(nèi)部往來(lái)”、“聯(lián)營(yíng)公司往來(lái)”及“結(jié)算中心存款”與“內(nèi)部單位存款”、“結(jié)算中心借款”與“內(nèi)部單位貸款”必須核對(duì)一致，并經(jīng)雙方簽字確認(rèn)，有關(guān)確認(rèn)單應(yīng)準(zhǔn)備復(fù)印件以備核數(shù)師查驗(yàn)。 在出具審計(jì)報(bào)告前，各單位應(yīng)與核數(shù)師充分協(xié)商，使出具的審計(jì)報(bào)告盡可能合乎集團(tuán)要求和主審核數(shù)師的要求。（2）B、總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)集團(tuán)內(nèi)各單位會(huì)計(jì)電算化工作的指導(dǎo)和統(tǒng)籌安排，集團(tuán)統(tǒng)一會(huì)計(jì)軟件的選擇、升級(jí)、修改及有關(guān)會(huì)計(jì)電算化的實(shí)施程序，各單位應(yīng)積極貫徹執(zhí)行。 禁止未經(jīng)授權(quán)的人員及無(wú)權(quán)限人員操作會(huì)計(jì)軟件；禁止具體操作人員將密碼告訴他人。 電算化核算的要求 （1）A、電算化核算是指采用計(jì)算機(jī)記賬，即應(yīng)用會(huì)計(jì)軟件輸入會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)，由計(jì)算機(jī)對(duì)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，并打印輸出會(huì)計(jì)賬簿和報(bào)表。 （4）D、記賬憑證的類(lèi)別，可以采用一種制記賬憑證或收、付、轉(zhuǎn)三種制記賬憑證的形式；也可以在收、付、轉(zhuǎn)三種制憑證的基礎(chǔ)上，按照經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和會(huì)計(jì)軟件功能模塊的劃分進(jìn)一步細(xì)化，以方便記賬憑證的輸入和保存。 （7）G、用計(jì)算機(jī)打印的會(huì)計(jì)賬簿必須連續(xù)編號(hào)，經(jīng)審核無(wú)誤后裝訂成冊(cè)，并由記賬人員和會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會(huì)計(jì)主管人員簽字或蓋章。財(cái)務(wù)分析報(bào)告至少應(yīng)包括以下內(nèi)容: （1）A、報(bào)告期內(nèi)生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)情況； （2）B、收入、利潤(rùn)的構(gòu)成分析及影響收入、利潤(rùn)變化的因素，房地產(chǎn)企業(yè)還須有銷(xiāo)售(面積、合同金額)、回款、實(shí)際結(jié)算(面積、收入、成本、毛利)情況； （3）C、資金使用情況分析； （4）D、成本、費(fèi)用升降及構(gòu)成情況分析； （5）E、財(cái)務(wù)狀況分析；（6）F、經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題及其對(duì)策等，以前年度尚未解決的遺留問(wèn)題及或有負(fù)債事項(xiàng)應(yīng)予以揭示； 編寫(xiě)財(cái)務(wù)分析報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用財(cái)務(wù)分析的技術(shù)和方法，對(duì)經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況的構(gòu)成和趨勢(shì)分別進(jìn)行定性和定量的分析。 平均占用集團(tuán)資金按年初、3月末、中期末、9月末和年末五個(gè)指標(biāo)的算術(shù)平均數(shù)確定。 對(duì)選擇使用的會(huì)計(jì)政策, 由總部財(cái)務(wù)管理部統(tǒng)一確定并按國(guó)家規(guī)定上報(bào)批準(zhǔn)后實(shí)施, 所屬各單位不得擅自變更。（8） 財(cái)政部頒發(fā)的其他會(huì)計(jì)核算原則。 存貨： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)：按《萬(wàn)科集團(tuán)存貨核算辦法》執(zhí)行。 長(zhǎng)期股權(quán)投資： （1） 初始投資成本的確定： 　　 以現(xiàn)金、存款等貨幣資金進(jìn)行股票投資和其它股權(quán)投資的，按實(shí)際支付的全部?jī)r(jià)款作為初始投資成本；以非貨幣性交易換入的長(zhǎng)期股權(quán)投資，按換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值加上相關(guān)稅費(fèi)，作為初始投資成本；通過(guò)債務(wù)重組取得的長(zhǎng)期股權(quán)投資，按應(yīng)收債權(quán)的帳面價(jià)值加上相關(guān)稅費(fèi)，作為初始投資成本。 （3） 期末計(jì)價(jià) 季度、中期期未或年度終了，如遇市價(jià)持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營(yíng)狀況惡化等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于賬面價(jià)值，應(yīng)按逐項(xiàng)比較法, 將可收回金額低于長(zhǎng)期投資賬面價(jià)值的差額，作為長(zhǎng)期投資減值準(zhǔn)備，確認(rèn)為當(dāng)期投資損失。其中，出售凈價(jià)是指出售投資所得價(jià)款減去所發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。 不計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)包括：房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定資產(chǎn)；以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)；在建工程項(xiàng)目交付使用以前的固定資產(chǎn)；巳提足折舊繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)；未提足折舊提前報(bào)廢的固定資產(chǎn)；按規(guī)定單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入帳的土地。 已確認(rèn)損失的固定資產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回。 （4）土地使用權(quán)的計(jì)價(jià) 購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未明確開(kāi)發(fā)目的前，作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定分期攤銷(xiāo)。 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用 對(duì)租入固定資產(chǎn)進(jìn)行改良所發(fā)生的費(fèi)用按五年或租賃期孰短的原則平均攤銷(xiāo)；裝修支出、固定資產(chǎn)大修理支出及其他長(zhǎng)期待攤費(fèi)用按受益期間或按五年的期限平均攤銷(xiāo)。 計(jì)提比例 賬齡1年（含1年，以下類(lèi)推）以?xún)?nèi)按期末余額1%計(jì)提；賬齡13年按期末余額的5%計(jì)提；賬齡3年以上，按期末余額的30%計(jì)提。 預(yù)計(jì)負(fù)債 集團(tuán)承擔(dān)的很可能產(chǎn)生的各項(xiàng)負(fù)債，列作預(yù)計(jì)負(fù)債，如由于對(duì)外提供擔(dān)保、商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)、未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量保證等形成的很可能產(chǎn)生的負(fù)債。 銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)： 銷(xiāo)售商品(產(chǎn)品)的收入，應(yīng)在以下條件均能滿(mǎn)足時(shí)確認(rèn)銷(xiāo)售收入：A、（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購(gòu)貨方；B、（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；C、（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)能夠流入企業(yè)；D、（4）相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。 借款利息： 參照《萬(wàn)科集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算指導(dǎo)》。 利潤(rùn)分配： （1） 集團(tuán)利潤(rùn)分配比例按股東大會(huì)決議執(zhí)行；所屬全資公司的利潤(rùn)分配按總部規(guī)定執(zhí)行；合資公司的利潤(rùn)分配按本單位董事會(huì)決議執(zhí)行。 B、 除系統(tǒng)內(nèi)單位之間的往來(lái)、資金撥入與撥出、長(zhǎng)期投資與實(shí)收資本、內(nèi)部現(xiàn)金流、內(nèi)部銷(xiāo)售以及收取費(fèi)用相互抵銷(xiāo)外，其它相同項(xiàng)目的資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流量項(xiàng)目、成本和費(fèi)用逐項(xiàng)合并。 年度終了后，會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)指定專(zhuān)人對(duì)上年度的會(huì)計(jì)憑證、賬簿、報(bào)表、會(huì)計(jì)人員移交清冊(cè)和重要的經(jīng)濟(jì)合同等會(huì)計(jì)資料進(jìn)行收集、核對(duì)、整理立卷、編制目錄，進(jìn)行妥善保管，防止丟失損壞。 各單位必須對(duì)下列電算化會(huì)計(jì)檔案進(jìn)行妥善管理，做到防磁、防火、防潮和防塵，重要會(huì)計(jì)檔案要準(zhǔn)備雙份并存放在兩個(gè)不同的地點(diǎn)：A、存儲(chǔ)在計(jì)算機(jī)硬盤(pán)中的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)； B、（2）以其它磁性介質(zhì)或光盤(pán)存儲(chǔ)的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)；C、（3）計(jì)算機(jī)打印出來(lái)的記賬憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表（包括報(bào)表格式和計(jì)算公式）等書(shū)面形式的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)； 采用磁性介質(zhì)保存的會(huì)計(jì)檔案，要定期進(jìn)行檢查，定期進(jìn)行復(fù)制，防止由于磁性介質(zhì)損壞使會(huì)計(jì)檔案丟失。 （2）原始憑證是否真實(shí)；填制內(nèi)容是否齊全，手續(xù)是否完備，填制方法是否合符要求；取得途徑是否正當(dāng)，是否屬于本單位業(yè)務(wù)發(fā)展之需要；相關(guān)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的發(fā)生是否及時(shí)入帳； （3），是否符合記賬憑證填制的規(guī)定，編號(hào)是否正確，科目對(duì)應(yīng)關(guān)系是否清楚，所附原始單據(jù)是否真實(shí)、有效，數(shù)據(jù)是否相符； （4） 會(huì)計(jì)賬簿登記方面： Ａ．A、賬簿的設(shè)置是否符合集團(tuán)的有關(guān)規(guī)定，是否能滿(mǎn)足本單位會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理的需要； Ｂ．B、賬簿的啟用是否符合要求； Ｃ．C、全部記賬憑證是否及時(shí)登記入賬，賬證是否一致。 各單位應(yīng)當(dāng)建立、健全本單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，單位內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度應(yīng)當(dāng)符合下列要求：（1） 記賬人員與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)和會(huì)計(jì)事項(xiàng)的審批人員、經(jīng)辦人員、財(cái)物保管人員的職責(zé)權(quán)限應(yīng)當(dāng)明確，并相互分離、相互制約；（2）重大對(duì)外投資、資產(chǎn)處置、資金調(diào)度和其他重要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)的決策和執(zhí)行的相互監(jiān)督、相互制約程序應(yīng)當(dāng)明確；（3） 財(cái)產(chǎn)清查的范圍、期限和組織程序應(yīng)當(dāng)明確； （4）對(duì)會(huì)計(jì)資料定期進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)的辦法和程序應(yīng)當(dāng)明確。對(duì)不真實(shí)、不合法的原始憑證應(yīng)當(dāng)不予受理、予以扣留，并及時(shí)向單位領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，請(qǐng)求查明原因，追究當(dāng)事人的責(zé)任；對(duì)記載不準(zhǔn)確、不完整的原始憑證，予以退回，要求經(jīng)辦人員更正、補(bǔ)充。超出會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員職權(quán)范圍的，應(yīng)立即向本單位負(fù)責(zé)人報(bào)告，請(qǐng)求查明原因，并按《萬(wàn)科集團(tuán)財(cái)務(wù)管理規(guī)則》有關(guān)規(guī)定處理。 附　則 本規(guī)則適用于集團(tuán)總部及集團(tuán)在中國(guó)境內(nèi)的所有全資企業(yè)、控股經(jīng)營(yíng)企業(yè)和受托經(jīng)營(yíng)的非控股企業(yè)必須按本規(guī)范辦理會(huì)計(jì)事務(wù)；境外企業(yè)實(shí)行屬地管理原則，遵從所在國(guó)或地區(qū)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但必須在本制度規(guī)定的會(huì)計(jì)期末按本制度的規(guī)定進(jìn)行特別決算，向集團(tuán)總部上報(bào)財(cái)務(wù)報(bào)告；資金結(jié)算中心可根據(jù)《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及本規(guī)則的要求，對(duì)會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)科目、會(huì)計(jì)賬簿等作出規(guī)定并征得總部財(cái)務(wù)管理部同意后實(shí)施，但會(huì)計(jì)報(bào)表必須轉(zhuǎn)換為集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)格式上報(bào)?！? 萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司 二零零一年十一月八日36 / 36