【正文】 五、 損益類 科目代碼一級科目二級明細科目三級明細科目四級明細科目核算項目5101主營業(yè)務收入（地產公司）按開發(fā)項目具體苑或棟或期按開發(fā)產品類別（住宅、商鋪、寫字樓、配套資產）5101主營業(yè)務收入（物業(yè)公司）物業(yè)管理收入(01)、物業(yè)經營收入(02)、物業(yè)大修收入(03)按各項具體業(yè)務對應收入名稱按管理項目名稱5102其他業(yè)務收入固定資產出租收入（01）、手續(xù)費收入（02）、咨詢收入（03）、開發(fā)產品出租收入（04）、其他（07）5201投資收益股權投資收益(01)、債權投資收益(02)、權益法調整(03)、出售處理被投資單位(04)、股權投資差額攤銷(05)、債券溢折價攤銷（06）、長期投資減值準備(07)、短期投資跌價準備(08)5203補貼收入5301營業(yè)外收入罰款收入(01)、 處理固定資產收益 (02)、沒收定金及違約金(03)、固定資產盤盈（04）、其他（07）5401主營業(yè)務成本（地產公司）同主營業(yè)務收入`5401主營業(yè)務成本（物業(yè)公司）物業(yè)管理成本（01）、物業(yè)經營成本（02）、物業(yè)大修成本（03）按具體業(yè)務對應成本名稱按管理項目名稱5402主營業(yè)務稅金及附加（地產公司）同主營業(yè)務收入5402主營業(yè)務稅金及附加（物業(yè)公司）物業(yè)管理稅金（01）、物業(yè)經營稅金（02）、物業(yè)大修稅金（03）按具體業(yè)務對應稅金名稱按管理項目名稱5405其他業(yè)務支出固定資產出租成本（01）、收取代辦手續(xù)費成本（02）、咨詢業(yè)務成本（03）、出租開發(fā)產品費用（04）、其他（07）5501營業(yè)費用按《集團費用核算辦法》5502管理費用5503財務費用按費用明細和《集團費用核算辦法》5601營業(yè)外支出罰款支出(01)、處理固定資產損失(02)、捐贈支出(03)、固定資產減值準備（04）、無形資產減值準備（05）、非常損失（06）、固定資產盤虧（07）、債務重組損失（08）、其他（11）5701所得稅按《萬科集團企業(yè)所得稅項核算辦法》5801以前年度損益調整 部分會計科目的使用要求： （1）A、“應收賬款”（地產公司）、“預收賬款”（地產公司）應按房號設置核算項目，并增加如下項目屬性：業(yè)主名稱、購房日期、房屋面積、合同號、合同金額、付款方式等（如其他系統(tǒng)軟件可提供如上信息，可適當減少核算項目屬性）。 （4）D、在籌辦期間發(fā)生的費用，或者先在“待攤費用”中歸集，待開始生產經營的當月起一次計入開始生產經營當月的損益；或者直接在發(fā)生當期計入“管理費用”科目。各公司可根據(jù)被投資單位資本公積增加的原因進一步設置三級明細科目。會計報表包括會計報表主表、會計報表附表和必備補充資料。（3）C、各單位按下列結賬日進行結賬，不得提前或延遲。 （5）E、各單位對外和向集團總部報送的會計報表，應當依次編寫頁碼，加具封面，裝訂成冊，加蓋公章。特殊情況不一致的，應附表詳細說明差異原因；b. （2） 債權債務類項目：將明細科目相同的債權債務抵消后，按明細科目的借貸方向分別填列。 （二） B、損益表： （1）a. 投資損益項：萬科集團擁有50%以上權益的企業(yè)對集團內控股50%以上的單位的投資，在對外報送報表時，采用權益法核算，并在本項反映其投資收益；但在上報集團總部報表時，采用成本法核算，不在該項目反映對其的投資收益； （2）b. 所得稅項：反映企業(yè)累計預提的所得稅。 管理報表盡量在會計軟件中利用“自定義報表”的功能做出。 年度決算 年度決算報表的編制，除遵守國家和集團有關規(guī)定外，還必須做到： （1）A、對所有經濟業(yè)務進行全面清理，確保經濟業(yè)務全部入賬。 （3）C、銀行存款科目余額應與各開戶銀行的銀行對賬單核對一致。 （5）E、“內部往來”、“聯(lián)營公司往來”及“結算中心存款”與“內部單位存款”、“結算中心借款”與“內部單位貸款”必須核對一致，并經雙方簽字確認，有關確認單應準備復印件以備核數(shù)師查驗。 在出具審計報告前，各單位應與核數(shù)師充分協(xié)商，使出具的審計報告盡可能合乎集團要求和主審核數(shù)師的要求。（2）B、總部財務管理部負責集團內各單位會計電算化工作的指導和統(tǒng)籌安排，集團統(tǒng)一會計軟件的選擇、升級、修改及有關會計電算化的實施程序，各單位應積極貫徹執(zhí)行。 禁止未經授權的人員及無權限人員操作會計軟件；禁止具體操作人員將密碼告訴他人。 電算化核算的要求 （1）A、電算化核算是指采用計算機記賬，即應用會計軟件輸入會計數(shù)據(jù)，由計算機對會計數(shù)據(jù)進行處理，并打印輸出會計賬簿和報表。 （4）D、記賬憑證的類別，可以采用一種制記賬憑證或收、付、轉三種制記賬憑證的形式；也可以在收、付、轉三種制憑證的基礎上，按照經濟業(yè)務和會計軟件功能模塊的劃分進一步細化，以方便記賬憑證的輸入和保存。 （7）G、用計算機打印的會計賬簿必須連續(xù)編號，經審核無誤后裝訂成冊，并由記賬人員和會計機構負責人或會計主管人員簽字或蓋章。財務分析報告至少應包括以下內容: （1）A、報告期內生產或經營情況； （2）B、收入、利潤的構成分析及影響收入、利潤變化的因素，房地產企業(yè)還須有銷售(面積、合同金額)、回款、實際結算(面積、收入、成本、毛利)情況； （3）C、資金使用情況分析； （4）D、成本、費用升降及構成情況分析； （5）E、財務狀況分析；（6）F、經營管理和財務管理中存在的問題及其對策等，以前年度尚未解決的遺留問題及或有負債事項應予以揭示； 編寫財務分析報告時，應當運用財務分析的技術和方法，對經營成果和財務狀況的構成和趨勢分別進行定性和定量的分析。 平均占用集團資金按年初、3月末、中期末、9月末和年末五個指標的算術平均數(shù)確定。 對選擇使用的會計政策, 由總部財務管理部統(tǒng)一確定并按國家規(guī)定上報批準后實施, 所屬各單位不得擅自變更。（8） 財政部頒發(fā)的其他會計核算原則。 存貨： 房地產開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理企業(yè)：按《萬科集團存貨核算辦法》執(zhí)行。 長期股權投資： （1） 初始投資成本的確定： 　　 以現(xiàn)金、存款等貨幣資金進行股票投資和其它股權投資的，按實際支付的全部價款作為初始投資成本；以非貨幣性交易換入的長期股權投資，按換出資產的帳面價值加上相關稅費，作為初始投資成本；通過債務重組取得的長期股權投資，按應收債權的帳面價值加上相關稅費，作為初始投資成本。 （3） 期末計價 季度、中期期未或年度終了，如遇市價持續(xù)下跌或被投資單位經營狀況惡化等原因導致其可收回金額低于賬面價值，應按逐項比較法, 將可收回金額低于長期投資賬面價值的差額，作為長期投資減值準備，確認為當期投資損失。其中，出售凈價是指出售投資所得價款減去所發(fā)生的相關稅費后的余額。 不計提折舊的固定資產包括：房屋、建筑物以外的未使用、不需用固定資產；以經營租賃方式租入的固定資產；在建工程項目交付使用以前的固定資產；巳提足折舊繼續(xù)使用的固定資產；未提足折舊提前報廢的固定資產；按規(guī)定單獨估價作為固定資產入帳的土地。 已確認損失的固定資產的價值又得以恢復，應在原已提減值準備的范圍內轉回。 （4）土地使用權的計價 購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權，在尚未明確開發(fā)目的前，作為無形資產核算，并按規(guī)定分期攤銷。 長期待攤費用 對租入固定資產進行改良所發(fā)生的費用按五年或租賃期孰短的原則平均攤銷；裝修支出、固定資產大修理支出及其他長期待攤費用按受益期間或按五年的期限平均攤銷。 計提比例 賬齡1年（含1年，以下類推）以內按期末余額1%計提；賬齡13年按期末余額的5%計提；賬齡3年以上，按期末余額的30%計提。 預計負債 集團承擔的很可能產生的各項負債，列作預計負債，如由于對外提供擔保、商業(yè)承兌匯票貼現(xiàn)、未決訴訟、產品質量保證等形成的很可能產生的負債。 銷售收入的實現(xiàn)： 銷售商品(產品)的收入，應在以下條件均能滿足時確認銷售收入：A、（1）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉給購貨方；B、（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；C、（3）與交易相關的經濟利潤能夠流入企業(yè)；D、（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。 借款利息： 參照《萬科集團房地產企業(yè)成本核算指導》。 利潤分配： （1） 集團利潤分配比例按股東大會決議執(zhí)行；所屬全資公司的利潤分配按總部規(guī)定執(zhí)行；合資公司的利潤分配按本單位董事會決議執(zhí)行。 B、 除系統(tǒng)內單位之間的往來、資金撥入與撥出、長期投資與實收資本、內部現(xiàn)金流、內部銷售以及收取費用相互抵銷外，其它相同項目的資產、負債、現(xiàn)金流量項目、成本和費用逐項合并。 年度終了后，會計機構應指定專人對上年度的會計憑證、賬簿、報表、會計人員移交清冊和重要的經濟合同等會計資料進行收集、核對、整理立卷、編制目錄，進行妥善保管，防止丟失損壞。 各單位必須對下列電算化會計檔案進行妥善管理，做到防磁、防火、防潮和防塵，重要會計檔案要準備雙份并存放在兩個不同的地點：A、存儲在計算機硬盤中的會計數(shù)據(jù)； B、（2）以其它磁性介質或光盤存儲的會計數(shù)據(jù)；C、（3）計算機打印出來的記賬憑證、會計賬簿、會計報表（包括報表格式和計算公式）等書面形式的會計數(shù)據(jù)； 采用磁性介質保存的會計檔案，要定期進行檢查，定期進行復制，防止由于磁性介質損壞使會計檔案丟失。 （2）原始憑證是否真實；填制內容是否齊全，手續(xù)是否完備，填制方法是否合符要求；取得途徑是否正當，是否屬于本單位業(yè)務發(fā)展之需要；相關經濟業(yè)務的發(fā)生是否及時入帳； （3），是否符合記賬憑證填制的規(guī)定，編號是否正確，科目對應關系是否清楚，所附原始單據(jù)是否真實、有效，數(shù)據(jù)是否相符； （4） 會計賬簿登記方面： Ａ．A、賬簿的設置是否符合集團的有關規(guī)定，是否能滿足本單位會計核算和財務管理的需要； Ｂ．B、賬簿的啟用是否符合要求； Ｃ．C、全部記賬憑證是否及時登記入賬，賬證是否一致。 各單位應當建立、健全本單位內部會計監(jiān)督制度，單位內部會計監(jiān)督制度應當符合下列要求：（1） 記賬人員與經濟業(yè)務事項和會計事項的審批人員、經辦人員、財物保管人員的職責權限應當明確，并相互分離、相互制約；（2）重大對外投資、資產處置、資金調度和其他重要經濟業(yè)務事項的決策和執(zhí)行的相互監(jiān)督、相互制約程序應當明確；（3） 財產清查的范圍、期限和組織程序應當明確； （4）對會計資料定期進行內部審計的辦法和程序應當明確。對不真實、不合法的原始憑證應當不予受理、予以扣留，并及時向單位領導報告，請求查明原因，追究當事人的責任；對記載不準確、不完整的原始憑證，予以退回，要求經辦人員更正、補充。超出會計機構、會計人員職權范圍的，應立即向本單位負責人報告，請求查明原因，并按《萬科集團財務管理規(guī)則》有關規(guī)定處理。 附　則 本規(guī)則適用于集團總部及集團在中國境內的所有全資企業(yè)、控股經營企業(yè)和受托經營的非控股企業(yè)必須按本規(guī)范辦理會計事務；境外企業(yè)實行屬地管理原則，遵從所在國或地區(qū)的會計準則，但必須在本制度規(guī)定的會計期末按本制度的規(guī)定進行特別決算，向集團總部上報財務報告；資金結算中心可根據(jù)《金融企業(yè)會計制度》及本規(guī)則的要求，對會計憑證、會計科目、會計賬簿等作出規(guī)定并征得總部財務管理部同意后實施，但會計報表必須轉換為集團標準格式上報?！? 萬科企業(yè)股份有限公司 二零零一年十一月八日36 / 36