【正文】 按與承租方簽定的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認(rèn)房屋出租收入的實(shí)現(xiàn)；物業(yè)管理費(fèi)收入按實(shí)際收到的管理費(fèi)等確認(rèn)銷(xiāo)售收入。預(yù)計(jì)負(fù)債是與或有事項(xiàng)相關(guān)的義務(wù)，其結(jié)果須通過(guò)未來(lái)不確定事項(xiàng)的發(fā)生或不發(fā)生予以證實(shí)，它通常具有以下特點(diǎn)：（1）是過(guò)去的交易或事項(xiàng)形成的現(xiàn)時(shí)義務(wù)；（2）履行該義務(wù)很可能（但不一定）導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出；（3）該義務(wù)的金額能夠可靠地計(jì)量?！皦馁~準(zhǔn)備”科目余額大于或小于應(yīng)計(jì)提的余額時(shí)，調(diào)整其差額。 壞賬準(zhǔn)備： 計(jì)提范圍 季度、中期期末或年度終了，按“應(yīng)收賬款”和“其他應(yīng)收款（含聯(lián)營(yíng)公司往來(lái)）”的期末余額分賬齡計(jì)提。當(dāng)開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，再將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開(kāi)發(fā)成本；如該土地是用作建造自用項(xiàng)目，則在工程動(dòng)工時(shí)，將土地使用權(quán)的帳面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。 無(wú)形資產(chǎn)、專(zhuān)有技術(shù)、土地使用權(quán)（不包括已明確決定將之發(fā)展為出售或出租物業(yè)的土地使用權(quán)）等列作無(wú)形資產(chǎn)。 （4） 固定資產(chǎn)折舊方法　　 固定資產(chǎn)折舊采用直線(xiàn)平均法，并按固定資產(chǎn)的原值、估計(jì)使用年限和預(yù)計(jì)凈殘值率（原價(jià)的4%）確定。 已確認(rèn)損失的長(zhǎng)期投資的價(jià)值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已確認(rèn)的投資損失的數(shù)額內(nèi)轉(zhuǎn)回。 本規(guī)則所稱(chēng)的可收回金額，是指資產(chǎn)的銷(xiāo)售凈價(jià)與預(yù)期從該資產(chǎn)的持續(xù)使用和使用壽命結(jié)束時(shí)的處置中形成的未來(lái)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之中的較高者。 （2） 計(jì)價(jià)方法 本集團(tuán)對(duì)擁有20%以下股權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資均按成本法核算；　　 對(duì)擁有20%50%股權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資采用權(quán)益法核算，每季度末依據(jù)被投資單位的會(huì)計(jì)報(bào)表，調(diào)整長(zhǎng)期投資的賬面價(jià)值； 對(duì)擁有50%以上（不包括50%）股權(quán)的長(zhǎng)期股權(quán)投資編制合并會(huì)計(jì)報(bào)表。 其他行業(yè)的企業(yè)按相關(guān)會(huì)計(jì)制度執(zhí)行。 會(huì)計(jì)年度：自公歷每年一月一日起至十二月三十一日止。 集團(tuán)會(huì)計(jì)核算嚴(yán)格執(zhí)行以下原則： （1） 客觀(guān)性原則：以能證明經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生的合法憑證為依據(jù)，準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，并具有可驗(yàn)證性； （2） 權(quán)責(zé)發(fā)生制原則：以權(quán)責(zé)關(guān)系實(shí)際發(fā)生和影響期間來(lái)確認(rèn)收入和費(fèi)用而不論款項(xiàng)是否實(shí)際收付； （3） 配比原則：收入和費(fèi)用在因果關(guān)系及時(shí)間期間上相匹配； （4） 劃分收益性支出與資本性支出原則：嚴(yán)格區(qū)分支出是為了取得當(dāng)期收益還是為了以后各期能取得收益。d. （4）總資產(chǎn)報(bào)酬率%=（稅前利潤(rùn)總額 + 利息支出）/總資產(chǎn)平均余額*100% 定期財(cái)務(wù)分析報(bào)告的上報(bào)時(shí)間 財(cái)務(wù)分析報(bào)告為半年度和年度上報(bào)。財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單明了，重點(diǎn)突出；中期和年度財(cái)務(wù)分析報(bào)告應(yīng)當(dāng)全面、深入。 （8）H、各單位應(yīng)盡可能使用磁帶、光盤(pán)、MO、硬盤(pán)等介質(zhì)，盡量少用軟盤(pán)。 （5）E、對(duì)使用會(huì)計(jì)軟件及其生成的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其它會(huì)計(jì)資料，應(yīng)當(dāng)符合財(cái)政部和集團(tuán)關(guān)于會(huì)計(jì)電算化的規(guī)定；一級(jí)會(huì)計(jì)科目的使用和編號(hào)，以及部分科目的明細(xì)設(shè)置必須符合本規(guī)則有關(guān)會(huì)計(jì)科目規(guī)定的要求。 （2）B、手工記賬向電算化核算轉(zhuǎn)化的具體辦法參照《會(huì)計(jì)電算化管理辦法》和《會(huì)計(jì)電算化規(guī)范》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （2）B、已輸入計(jì)算機(jī)的原始憑證和記賬憑證等會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)未經(jīng)審核不得過(guò)賬； （3）C、操作人員離開(kāi)工作位前，應(yīng)退出會(huì)計(jì)軟件； （4）D、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會(huì)計(jì)主管人員應(yīng)定期檢查上機(jī)記錄，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，防患于未然；（5）E、各單位有責(zé)任保證數(shù)據(jù)庫(kù)異地復(fù)制相關(guān)服務(wù)的正確配置與啟動(dòng)以及線(xiàn)路的暢通，保證集團(tuán)財(cái)務(wù)和其它業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)性。（3）C、建立會(huì)計(jì)崗位責(zé)任制，明確各個(gè)崗位的職責(zé)范圍，同時(shí)指定專(zhuān)人作為電算化工作責(zé)任人，負(fù)責(zé)電算化的具體應(yīng)用及與總部進(jìn)行工作銜接。 各單位對(duì)總部財(cái)務(wù)管理部要求填報(bào)的各種附表，應(yīng)予認(rèn)真填報(bào)。 （6）F、期末匯率按總部財(cái)務(wù)管理部統(tǒng)一公布的匯率執(zhí)行，并按規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整。如存在未達(dá)賬項(xiàng)，必須編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表，對(duì)銀行對(duì)賬單應(yīng)準(zhǔn)備復(fù)印件以備核數(shù)師查驗(yàn)。有關(guān)待攤費(fèi)用、預(yù)提費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊、長(zhǎng)期股權(quán)投資差額、無(wú)形資產(chǎn)、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用等科目應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制和配比原則進(jìn)行核算。 月度會(huì)計(jì)報(bào)表資料的生成時(shí)間為月終后5個(gè)工作日內(nèi)，并以電子手段傳送報(bào)表需要單位，不再報(bào)送書(shū)面報(bào)表。所得稅應(yīng)至少每季度預(yù)提一次，并進(jìn)行賬務(wù)處理； （3）c. 少數(shù)股東損益：編制個(gè)別會(huì)計(jì)報(bào)表的單位不填列此項(xiàng)。不同總賬科目及不同明細(xì)科目的債權(quán)債務(wù)，在編報(bào)時(shí)不得互相抵消； （3）c．預(yù)提費(fèi)用與待攤費(fèi)用項(xiàng)目：依據(jù)所屬明細(xì)科目分析填列。封面上應(yīng)當(dāng)注明：?jiǎn)挝幻Q(chēng)、單位地址、會(huì)計(jì)報(bào)表所屬年度或者月份、報(bào)出日期，并由企業(yè)負(fù)責(zé)人、會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會(huì)計(jì)主管人員及編報(bào)人員簽名或蓋章。年度結(jié)賬日為公歷年度每年的12月31日；半年度、季度、月度結(jié)賬日分別為公歷年度每半年、每季、每月的最后一天。集團(tuán)總部?jī)?nèi)部使用的會(huì)計(jì)報(bào)表，必須按總部統(tǒng)一制定的報(bào)表標(biāo)準(zhǔn)格式編制。（8）H、用盈余公積彌補(bǔ)虧損計(jì)入“利潤(rùn)分配—其他轉(zhuǎn)入”科目。 （5）E、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)的按揭保證金、借款保證金在“其他貨幣資金—按揭（借款）保證金“中單獨(dú)核算；物業(yè)公司收到的物業(yè)維修基金在“其他貨幣資金—代管基金”中單獨(dú)核算。 （2）B、“預(yù)付賬款”（地產(chǎn)公司）、“應(yīng)付賬款”（地產(chǎn)公司）應(yīng)按合同單位及合同代碼設(shè)置核算項(xiàng)目，并至少增加如下項(xiàng)目屬性：合同名稱(chēng)、合同金額、簽訂時(shí)間等。 會(huì)計(jì)科目 （包括物業(yè)管理公司）必須嚴(yán)格按照下述會(huì)計(jì)科目的編號(hào)及名稱(chēng)設(shè)置一級(jí)會(huì)計(jì)科目、部分明細(xì)科目及部分核算項(xiàng)目，不得隨意增加或刪除；其他行業(yè)的企業(yè)可在此基礎(chǔ)上根據(jù)自身的需要增加或修改明細(xì)科目及核算項(xiàng)目的設(shè)置；未作規(guī)定的明細(xì)科目和核算項(xiàng)目可自行根據(jù)需要設(shè)置編碼和名稱(chēng)，某些會(huì)計(jì)科目之間留有空號(hào)，供增設(shè)會(huì)計(jì)科目之用。 記賬憑證可以分為收款憑證、付款憑證和轉(zhuǎn)賬憑證，也可以使用通用記賬憑證。 賬套的初始化設(shè)置應(yīng)遵守集團(tuán)統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì)科目名稱(chēng)和會(huì)計(jì)科目代碼，需設(shè)立核算項(xiàng)目的應(yīng)按集團(tuán)規(guī)定設(shè)置。向外提供的原始憑證復(fù)印件，應(yīng)當(dāng)在專(zhuān)設(shè)的登記簿上登記，并由提供人員和收取人員共同簽名或者蓋章。如果批準(zhǔn)文件需要單獨(dú)歸檔的，應(yīng)當(dāng)在憑證上注明批準(zhǔn)機(jī)關(guān)名稱(chēng)、日期和文件字號(hào)。 （5）E、發(fā)生銷(xiāo)貨退回的，除填制退貨發(fā)票外，還必須有退貨驗(yàn)收證明；退款時(shí)，必須取得對(duì)方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證，不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。對(duì)外開(kāi)出的原始憑證，必須加蓋本單位公章。會(huì)計(jì)檔案建檔要求、保管期限、銷(xiāo)毀辦法等依據(jù)財(cái)政部、國(guó)家檔案局發(fā)布的《會(huì)計(jì)檔案管理辦法》的規(guī)定進(jìn)行?！　?會(huì)計(jì)記錄的文字統(tǒng)一使用中文，境外單位可同時(shí)使用英文。 會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)劃分會(huì)計(jì)期間，分期結(jié)算賬目和編制會(huì)計(jì)報(bào)表。 移交人員對(duì)所移交的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其它所有移交資料的合法性、真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。 移交人員因病或者其它特殊原因不能親自辦理移交的，經(jīng)單位負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可由移交人員委托他人代辦移交。 移交清冊(cè)一般應(yīng)當(dāng)填制一式四份，交接雙方和監(jiān)交人各執(zhí)一份，存檔一份。D、 （4）移交人員經(jīng)管的票據(jù)、印章和其它實(shí)物等，必須交接清楚。 移交人員在辦理移交時(shí)，應(yīng)按移交清冊(cè)逐項(xiàng)移交；接替人員應(yīng)逐項(xiàng)核對(duì)點(diǎn)收。B、 （2）接替人員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真接管移交工作，并繼續(xù)辦理移交的未了事項(xiàng)。 主動(dòng)接受本公司領(lǐng)導(dǎo)和總部財(cái)務(wù)管理部對(duì)會(huì)計(jì)人員遵守職業(yè)道德情況的檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)。 熟練運(yùn)用國(guó)家會(huì)計(jì)法規(guī)和集團(tuán)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的程序和要求進(jìn)行會(huì)計(jì)工作，保證所提供的會(huì)計(jì)信息合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整。 會(huì)計(jì)人員的工作崗位可進(jìn)行有計(jì)劃地輪換，各單位可結(jié)合本單位的具體情況制定相應(yīng)的輪換和考核辦法。 各單位應(yīng)根據(jù)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會(huì)計(jì)工作崗位，會(huì)計(jì)人員的分工應(yīng)符合內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度的要求，并建立會(huì)計(jì)人員崗位責(zé)任制。各所屬全資企業(yè)聘用的會(huì)計(jì)人員的試用、轉(zhuǎn)正，按人事審批程序報(bào)經(jīng)總部財(cái)務(wù)管理部簽署意見(jiàn)。不具備單獨(dú)設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)條件的，應(yīng)當(dāng)在有關(guān)機(jī)構(gòu)中配備專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員，并指定會(huì)計(jì)主管人員。4. 4 集團(tuán)實(shí)行高度集中、獨(dú)立核算的會(huì)計(jì)管理體制。3． 職責(zé)：總部財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；集團(tuán)內(nèi)各公司（單位）負(fù)責(zé)具體實(shí)施。n 更多資料請(qǐng)?jiān)L問(wèn).(.....)更多企業(yè)學(xué)院：...../Shop/《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料...../Shop/《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料...../Shop/《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料2． 范圍：適用于總部及集團(tuán)所屬各單位。 3 集團(tuán)會(huì)計(jì)工作的基本任務(wù)是：真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整地反映和監(jiān)督本單位和集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)成果，為經(jīng)營(yíng)決策和管理提供高質(zhì)量的會(huì)計(jì)信息和依據(jù)。 會(huì)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)人員 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)置和會(huì)計(jì)人員配備 各單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)本單位的業(yè)務(wù)特點(diǎn)及規(guī)模大小，設(shè)置專(zhuān)門(mén)的會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)并配備會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人。 從高校招收的財(cái)會(huì)人員，必須具備本科以上學(xué)歷；從社會(huì)上招收的一般會(huì)計(jì)人員至少應(yīng)具備大專(zhuān)以上財(cái)會(huì)及相關(guān)專(zhuān)業(yè)學(xué)歷，具有初級(jí)以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)資格證書(shū)，在相關(guān)崗位上有一定的工作經(jīng)驗(yàn)，道德品質(zhì)優(yōu)良；從社會(huì)上招收的會(huì)計(jì)人員必須取得會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書(shū)，各單位禁止招收無(wú)會(huì)計(jì)從業(yè)資格證書(shū)的人員從事會(huì)計(jì)工作。 直系親屬是指：夫妻關(guān)系、直系血親關(guān)系、三代以?xún)?nèi)旁系血親以及配偶姻親關(guān)系。但出納人員不得兼管稽核、會(huì)計(jì)檔案保管和收入、費(fèi)用、債權(quán)、債務(wù)賬目的登記工作；出納以外的會(huì)計(jì)人員不得經(jīng)管現(xiàn)金、有價(jià)證券和票據(jù)；核算人員不能兼管本崗位憑證的稽核。 實(shí)事求是、客觀(guān)公正地辦理會(huì)計(jì)事務(wù)，堅(jiān)持原則，兼潔奉公。 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和會(huì)計(jì)人員必須保證對(duì)上級(jí)主管單位財(cái)務(wù)部門(mén)及集團(tuán)總部財(cái)務(wù)管理部的信息透明化，嚴(yán)禁隱瞞或上報(bào)虛假信息。 基本要求:A、 （1）會(huì)計(jì)人員輪換工作崗位、集團(tuán)內(nèi)調(diào)動(dòng)或者因故離職，必須將本人所經(jīng)管的會(huì)計(jì)工作全部移交給接替人員，沒(méi)有辦清交接手續(xù)的不得調(diào)動(dòng)或者離職。對(duì)遺留問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)寫(xiě)出書(shū)面材料，并附上全部原始資料。C、 （3）銀行存款賬戶(hù)余額要與銀行對(duì)賬單核對(duì)，如不一致，應(yīng)當(dāng)編制銀行存款余額調(diào)節(jié)表調(diào)節(jié)相符，查清未達(dá)賬原因；各種財(cái)產(chǎn)物資和債權(quán)債務(wù)的明細(xì)賬戶(hù)余額要與總賬余額核對(duì)相符；必要時(shí)，可抽查個(gè)別賬戶(hù)的余額，與實(shí)物核對(duì)相符，或者與往來(lái)單位、個(gè)人核對(duì)清楚。 ，交接雙方和監(jiān)交人員必須在移交清冊(cè)上簽名或蓋章，需要說(shuō)明的問(wèn)題和意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)注明。當(dāng)其重新恢復(fù)工作時(shí)，應(yīng)與接替或者代理人員辦理交接手續(xù)。接收單位和移交日期由總部財(cái)務(wù)管理部確定。 各單位的會(huì)計(jì)核算應(yīng)當(dāng)以實(shí)際發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)為依據(jù)，按照規(guī)定的會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行，并保證會(huì)計(jì)指標(biāo)的口徑一致、相互可比和會(huì)計(jì)處理方法的前后各期相一致。境外單位可采用外國(guó)貨幣作為記賬本位幣，但向集團(tuán)上報(bào)的會(huì)計(jì)報(bào)表，應(yīng)當(dāng)折算為人民幣反映。 各單位的會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、會(huì)計(jì)報(bào)表和其他會(huì)計(jì)資料，應(yīng)定期打印、裝訂成冊(cè)，并建立檔案，妥善保管；存儲(chǔ)會(huì)計(jì)軟件、電子數(shù)據(jù)的軟盤(pán)、光盤(pán)、磁盤(pán)、磁帶等存儲(chǔ)介質(zhì)也應(yīng)作為會(huì)計(jì)檔案進(jìn)行管理。 對(duì)于不同渠道取得的原始憑證，除具備上述基本要素外，還應(yīng)包括其他附加條件，具體為： （1）A、從外單位取得的原始憑證，必須蓋有填制單位的公章；從個(gè)人取得的原始憑證，必須有填制人員的簽名或者蓋章。 （4）D、支付款項(xiàng)的原始憑證，必須有收款單位和收款人的收款證明。（7）G、經(jīng)上級(jí)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件作為原始憑證附件。 ，其它單位如因特殊原因需要使用原始憑證時(shí)，經(jīng)本單位會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人或會(huì)計(jì)主管人員批準(zhǔn)，可以復(fù)制。 各單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合本單位會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的需要設(shè)置合乎集團(tuán)管理需要和國(guó)家法規(guī)的會(huì)計(jì)賬套。 會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)審核無(wú)誤的原始憑證錄入記賬憑證。 各單位應(yīng)當(dāng)定期對(duì)會(huì)計(jì)賬套記錄的有關(guān)數(shù)字與庫(kù)存實(shí)物、貨幣資金、有價(jià)證券、往來(lái)單位或者個(gè)人等進(jìn)行相互核對(duì)，保證賬證相符、賬賬相符、賬實(shí)相符。4311物業(yè)工程（物業(yè)公司）4302開(kāi)發(fā)間接費(fèi)