【正文】 令和指揮。各層級、部門和職位之間要有專業(yè)的部門或人員來管理和負責(zé)，各部門和人員之間又應(yīng)該保持相互協(xié)作關(guān)系。一般情況下，企業(yè)職能機構(gòu)及其職責(zé)，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師“（總會計師、總經(jīng)濟師、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策。（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責(zé)包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護，各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等。（九）安全管理部安全管理部的主要職責(zé)包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo)的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、負責(zé)或參與有關(guān)標(biāo)書安全管理文件的編制等；具體負責(zé)公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項目的執(zhí)行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理。？？應(yīng)由哪些機構(gòu)頒發(fā)相應(yīng)的資質(zhì)證書？？。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。物業(yè)管理招標(biāo)的主體一般是物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會（單一業(yè)主）、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人（政府機關(guān)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)部門）。物業(yè)管理投標(biāo)的主體一般是指具有符合招標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司（以下簡稱投標(biāo)人）。二、物業(yè)管理招標(biāo)的類型（一）按物業(yè)類型劃分根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為住宅項目招標(biāo)和非住宅項目招標(biāo)兩大類。（三）按招標(biāo)主體的類型劃分根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同，可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為物業(yè)建設(shè)單位為主體的招標(biāo)、業(yè)主大會（或單一業(yè)主）為主體的招標(biāo)、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體的招標(biāo)等類型。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學(xué)樓、商業(yè)服務(wù)區(qū)、工業(yè)區(qū)（校辦企業(yè)）等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務(wù)領(lǐng)域廣等特點，因此，要求投標(biāo)方所提供的服務(wù)具有綜合性。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標(biāo)主體也會發(fā)生改變，如建設(shè)期間和成立業(yè)主大會之前由建設(shè)單位作為招標(biāo)主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會招標(biāo)主體。四、物業(yè)管理招標(biāo)的方式（一）公開招標(biāo)公開招標(biāo)是指招標(biāo)人通過公共媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請所有符合投標(biāo)條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標(biāo)的招標(biāo)方式。凡愿意參加投標(biāo)的單位，可以按指明的方式領(lǐng)取或購買有關(guān)資料，接受按規(guī)定程序進行的評選，有的招標(biāo)還設(shè)定預(yù)選和入圍程序等。邀請招標(biāo)的實施程序?qū)γ恳粋€預(yù)定的投標(biāo)人都是公開的，因此具備一定的公開性。五、物業(yè)管理招標(biāo)的內(nèi)容（一）早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標(biāo)內(nèi)容早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)日常管理前的階段。（三）物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定物業(yè)管理項目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型管理和合資合作等三種方式。（3）所謂合資合作方式，是指招標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)驗等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用與大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。在管理方式的確定上，招標(biāo)人提出了上述三種方式，要求投標(biāo)人依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的現(xiàn)狀和投標(biāo)人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢，選擇最適合招標(biāo)物業(yè)的管理方式，并提出相應(yīng)的管理方案。招標(biāo)方應(yīng)在充分了解和掌握物業(yè)管理市場信息的基礎(chǔ)上確定招標(biāo)方式和招標(biāo)內(nèi)容，選擇投標(biāo)企業(yè)的范圍，決定中標(biāo)結(jié)果，確保招標(biāo)順利實施；投標(biāo)方應(yīng)在充分把握招標(biāo)投標(biāo)活動的信息與動態(tài)變化的前提下，對投標(biāo)項目的可行性和項目外部環(huán)境和條件等方面進行綜合評估，策劃組織投標(biāo)活動，確保投標(biāo)的成功。（二）物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則（1）物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實施。（4）在物業(yè)管理招標(biāo)過程中，招標(biāo)投標(biāo)雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照招標(biāo)投標(biāo)的程序要求和相關(guān)法律規(guī)范實施招標(biāo)投標(biāo)活動，實事求是，守信踐諾。（1）招標(biāo)人自行組織招標(biāo)。委托招標(biāo)代理機構(gòu)常見于公開招標(biāo)和大范圍邀請招標(biāo)。招標(biāo)代理機構(gòu)與招標(biāo)人之間僅限于委托代理的關(guān)系，因此，招標(biāo)代理人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守有關(guān)針對招標(biāo)人的法規(guī)規(guī)定。（二）物業(yè)管理招標(biāo)的程序招標(biāo)人在政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督下，成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，確定招標(biāo)方式、內(nèi)容、招標(biāo)條件和投標(biāo)企業(yè)的范圍，并對招標(biāo)過程中可能出現(xiàn)的問題和不確定的風(fēng)險進行預(yù)測；制訂相應(yīng)的防范控制體系；編制招標(biāo)文件；發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書；對投標(biāo)人進行資格審查；向投標(biāo)人發(fā)放招標(biāo)文件和提供相關(guān)技術(shù)資料；組織投標(biāo)人現(xiàn)場踏勘和答辯；制訂標(biāo)底和評標(biāo)方法；發(fā)布中標(biāo)結(jié)果等。招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)通過公開每體發(fā)布招標(biāo)公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。除不可抗力的因素外，招標(biāo)人或招標(biāo)代理機構(gòu)在發(fā)布招標(biāo)公告和發(fā)出投標(biāo)邀請函后不得終止招標(biāo)。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請書格式、申請人須知，以及需要投標(biāo)申請人提供的企業(yè)資質(zhì)文件、業(yè)績、技術(shù)裝備、財務(wù)狀況和擬派出的項目負責(zé)人與主要管理人員的簡歷、業(yè)績等證明材料。投標(biāo)人在送達投標(biāo)文件時，招標(biāo)人應(yīng)檢驗玩具是否密封或送達時間是否符合要求，符合者發(fā)給回執(zhí)，否則招標(biāo)人有權(quán)拒絕或作為廢標(biāo)處理。評標(biāo)委員會的人數(shù)一般為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)代表以外的物業(yè)管理方面的專家人數(shù)不得少于成員數(shù)的2/3。評標(biāo)委員會成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進行接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財物或者其他好處。經(jīng)確認無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。評標(biāo)由評標(biāo)委員會負責(zé)，除現(xiàn)場答辯部分外，評標(biāo)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下進行。在評標(biāo)過程中召開現(xiàn)場答辯會的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注目所占評分的比重。依法必須進行招標(biāo)的物業(yè)管理項目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。物業(yè)管理企業(yè)在國內(nèi)參與投標(biāo)業(yè)務(wù)的，必須取得《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和政府行政主管部門頒發(fā)的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》。在獲取招標(biāo)信息后，投標(biāo)應(yīng)首先組織經(jīng)營管理、專業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標(biāo)物業(yè)進行項目評估，預(yù)測中標(biāo)成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標(biāo)活動進行策劃，制訂相應(yīng)的投標(biāo)策略和風(fēng)險控制措施，確保投標(biāo)的成功或避免企業(yè)遭受損失。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設(shè)周期和進度，分析物業(yè)現(xiàn)有條件對實施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問題，以便在方案中提出相應(yīng)的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應(yīng)收集物業(yè)使用過程中的具體資料，如歷年大中修計劃實施情況、配套設(shè)施功能改造方案等；屬于商業(yè)類型物業(yè)的，則應(yīng)了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規(guī)模；對公用事業(yè)類型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應(yīng)該關(guān)注現(xiàn)有規(guī)劃或已配置的設(shè)施中是否具備預(yù)防及應(yīng)對緊急事件的條件等。目前設(shè)計得甲較為規(guī)范的物業(yè)管理招標(biāo)文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認真分析招標(biāo)文件和相關(guān)內(nèi)容。5）招標(biāo)條件和招標(biāo)過程對招標(biāo)方要求的條件要進行深入分析，預(yù)測中標(biāo)的可能性。6）競爭對手對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規(guī)模、數(shù)量和企業(yè)綜合實力；競爭對手現(xiàn)接管物業(yè)的社會影響程度；競爭對手與招標(biāo)方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標(biāo)前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競爭對手對招標(biāo)項目是否具有絕對優(yōu)勢；競爭對手可能采取的投標(biāo)策略等。1）來自于招標(biāo)人和招標(biāo)物業(yè)的風(fēng)險有：招標(biāo)方提出顯示公平的特殊條件，招標(biāo)方未告知可能會直接影響投標(biāo)結(jié)果的信息，建設(shè)單位可能出現(xiàn)資金等方面的困難而造成項目無法正常進行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長，招標(biāo)方與其他投標(biāo)人存在關(guān)聯(lián)交易等。物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標(biāo)后，按招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書指定的地點和方式登記并取得招標(biāo)文件。（1）商務(wù)投標(biāo)文件（或稱物業(yè)基本情況）1）公司簡介。3）投標(biāo)報價單及招標(biāo)文件要求提供的其他資料。全部投標(biāo)文件編制好以后，投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件要求進行封裝，并按時送達招標(biāo)單位。同時，投標(biāo)人還要同招標(biāo)單位協(xié)商解決進駐物業(yè)區(qū)域、實施前期物業(yè)管理的有關(guān)的問題。（2）對招標(biāo)方、招標(biāo)物業(yè)基本情況和競爭對手要進行深入細致的調(diào)查，正確評估，預(yù)測并降低投標(biāo)的風(fēng)險。（5）靈活運用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。在踏勘現(xiàn)場過程中，招標(biāo)人還會就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭回答并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時間進行調(diào)查。作為評標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具有統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進行。3）使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達其意圖的語言，必須能準(zhǔn)確表達投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。5）確保資料的真實性。投標(biāo)文件中的每一空白都需填寫，如有空鼓，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標(biāo)處理。除投標(biāo)方對錯處作出必要修改外，投標(biāo)文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。投標(biāo)公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標(biāo)價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。投標(biāo)文件應(yīng)保證字跡清楚，文本整潔，紙張統(tǒng)一，裝楨美觀大方。（2）密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。2）保本報價。（2）開標(biāo)前，答辯人員應(yīng)該保持良好的精神狀態(tài)。（2）慎重考慮物業(yè)管理目標(biāo)、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。附錄1：招標(biāo)文件目錄目 錄第一部分 投標(biāo)邀請函投標(biāo)邀請函第二部分 投標(biāo)人須知總則招標(biāo)文件招標(biāo)文件的編制投標(biāo)文件的遞送開標(biāo)與評標(biāo)授予合同第三部分 物業(yè)管理服務(wù)需求書第四部分 物業(yè)管理服務(wù)合同格式第五部分 投標(biāo)文件格式格式一 投標(biāo)函格式格式二 投標(biāo)報價表格式格式三 法定代表人授權(quán)書格式格式四 資格證明文件格式格式五 技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件格式格式六 物業(yè)管理投標(biāo)方案文件格式格式七 履約保證金格式格式八 唱標(biāo)信封附錄2：投標(biāo)邀請函格式投標(biāo)邀請函_______________________：G市國際工程咨詢公司（以下簡稱“招標(biāo)代理機構(gòu)”）受A省政府（以下簡稱“招標(biāo)人”）的委托，就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)接受合格的國內(nèi)投標(biāo)人提交密封投標(biāo)。：G市國際工程咨詢公司：A省政府采購中心：A省政府采購中心四、投標(biāo)人必須提交金額為5萬元（人民幣）的投標(biāo)保證金，投標(biāo)保證金必須在投標(biāo)截止時間之前到達招標(biāo)代理機構(gòu)賬戶上。六、本次招標(biāo)在本招標(biāo)文件規(guī)定的時間和地點公開開標(biāo)，屆時請投標(biāo)人法定代表人或其授權(quán)代表務(wù)必出席開標(biāo)會。招標(biāo)代理機構(gòu)：G市國際工程咨詢公司地址：G市 * * *　路 * * 大廈10樓聯(lián)系人：張 * * 電話：* * * * * * * 傳真：* * * * * * * 郵編：* * * * *招標(biāo)人：A省政府地址：* * * 中路216號電話：* * * * * * * 傳真：* * * * * * * 郵編：* * * * * 聯(lián)系人：陳 * * 招標(biāo)人：A省政府招標(biāo)代理機構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 2004年3月28日附錄3：投標(biāo)人須知（部分）一、投標(biāo)報價說明（一）投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo) 文件中的要求，按投標(biāo)文件格式規(guī)定填寫報價表。（四）如合同項目內(nèi)容沒有增減，投標(biāo)人所報的投標(biāo)價在合同執(zhí)行期間是固定不變的，沒有招標(biāo)人同意不得以任何理由予以變更。對各評委的評分去掉一個最高分和一個最低分，余下的評分的算術(shù)平均值即為該投標(biāo)人的技術(shù)評分、商務(wù)評分和現(xiàn)場答辯分。在詳細評標(biāo)之前，評標(biāo)委員會要審查每份投標(biāo)文件是否實質(zhì)上響應(yīng)招標(biāo)文件的要求。評標(biāo)委員會決定投標(biāo)文件的響應(yīng)性只是根據(jù)投標(biāo)文件本身的內(nèi)容，而不尋找外部的證據(jù)。（3）物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程（10%）：1）機構(gòu)設(shè)立方案（5%）；2）運作流程（5%）。（7）各項物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)維護計劃和實施方案（10%）。（3）業(yè)績（20%）：1）投標(biāo)人近3年的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托書評價意見并注明聯(lián)系部門及電話）（8%）；2）投標(biāo)人近3年的同類物業(yè)管理業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話）（7%）；3）投標(biāo)人2000年至今的物業(yè)管理業(yè)績（附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話）（5%）。 （7）評標(biāo)委員會將按上述修正錯誤的方法調(diào)整入圍投標(biāo)文件中的投標(biāo)報價，調(diào)整后的價格對投標(biāo)人具有約束力。 現(xiàn)場答辯評分的主要標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)重： 1）答辯人物業(yè)管理知識和對法規(guī)的熟悉程度（25%）； 2）答辯人的準(zhǔn)備充分程度（20%）； 3）答辯人對項目的了解程度（30%）； 4）答辯人的思路、條理性、針對性和回答問題的準(zhǔn)確性（25%）。在此提交的投標(biāo)文件，正式一份，副本四份，唱標(biāo)信封一份。、數(shù)據(jù)是真實的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書（如果有的話）中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。，其中材料購置費是指在本物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常運行、維護和保養(yǎng)過程中屬于中標(biāo)人責(zé)任范圍，由中標(biāo)人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費的設(shè)備及各種物料的購置費