樓盤營銷策劃案-預覽頁
【正文】 公式 2. 修正過程 3. 修正結果 四、天泰馥香谷價格定位建議 五、價格策略與執(zhí)行方案 價格策略 執(zhí)行方案 六、價格執(zhí)行反饋控制系統(tǒng) 附表1：開盤期首推戶型價格明細表 價格是公司效益與客戶之間的一座橋梁 高了，能走過這座橋的人就少——沒有市場 低了，公司損失利潤——沒有效益 如何在兩者之間達到一種平衡 如何讓我們的樓盤即叫好又叫座 這永遠是我們解析的重心……第二部分：天泰馥香谷項目價格策略與執(zhí)行方案一、周邊樓盤價格調查價格調查匯總 單 位樓盤名稱
統(tǒng) 計面 積M2
最 高標 價元/M2
最 低標 價元/M2
平 均標 價元/M2
折 實 均 價
修正均價元/M2
備 注
一次性%
銀行按揭%
銀都景園
52000
6030
5080
5600
0
+1%
5644
不僅不打折，如不是一次性付款還要+10%
金帝山莊
66000
4800
3800
4500
98折
0
4482
頤 景 園
72000
4500
3200
3840
0
0
3820
名仕花園
30248
4800
4000
4500
97折
98折
4410
錦 園
110000
5700
3800
4880
97折
0
4850
千禧龍苑
50000
6300
3900
4800
97折
98折
4694
蔚藍海洋
120000
8000
4700
5600
95折
97折
5409
新 貴 都
470000
4600
4000
4280
98折
0
4262
綠島花園
37216
7000
4300
5560
0
0
5550
礦泉花園
73776
7800
6000
6910
96折
0
6854
說明 ◆11月6日—11月10日在天泰同仁的配合下，我們對青島市樓市進行了廣泛調查，本表只是調查中的幾個重點樓盤。一次評估與加權(平均分) 樓盤評估項
銀都景園
金帝山莊
頤景園
名仕花園
錦 園
千禧龍苑
蔚蘭海岸
新貴都
綠島花園
礦泉花園
馥香谷
區(qū)域地段
周邊社區(qū)
交通條件
價格與付款方式
營銷水平
小區(qū)內綠化情況
小區(qū)內規(guī)劃情況
小區(qū)公共配套設施
顧問代理水平
物業(yè)管理水平
合 計
（加權分） 樓盤評估項
銀都景園
金帝山莊
頤景園
名仕花園
錦 園
千禧龍苑
蔚蘭海岸
新貴都
綠島花園
礦泉花園
馥香谷
加權評估
加權因素
包含：開盤時間、目前執(zhí)行價格、銷售率
評估加權： ?。?）H=馥香谷=+= （2）加權修正： 銀都花園=H1=+= 金 帝=H2=+= 頤 景 園=H3=+= 名仕花園=H4=+= 錦 園=H5=+= 千禧龍苑=H6=+= 蔚蘭海岸=H7=+= 新 貴 都=H8=+= 綠島花園=H9=+= 礦泉花園=H10=+=三、評估與價格修正 修正公式 *比較樓盤均價 修正過程 銀都花園： *4644= 金帝山莊： *4482= 頤 景 園： *3820= 名仕花園：*4410= 錦 園： *4850= 千禧龍苑：*4694= 蔚蘭海岸：*4409= 新 貴 都：*4262= 綠島花園：*4550= 礦泉花園：*= 修正結果 +++++++++ 10 = 即：天泰馥香谷市場已然形成并且能夠接受的平均價格是：4850元/平方米四、天泰馥香谷價格定位建議 * 天泰馥香谷平均價格應是：4850元/平方米，正負出入不宜超過200元。針對青島房地產(chǎn)市場的價格現(xiàn)狀，我們此次采用的定價技巧，一方面是針對同行的競爭，另一方面則是在對我們的目標客戶群。2）戶型分類：二房二廳二衛(wèi)、三房二廳一衛(wèi)、三房二廳二衛(wèi)、四房二廳三衛(wèi) 復式、錯層、標準層共8種。 根據(jù)這種銷售情況我們建議12月20日開盤時推出8000余平米，具體為8棟1單元： m2（）；4棟5單元：；1棟3單元：（ ）；10棟2單元：1227m2；3棟1單元：；3棟2單元：1465m2, 但如預定情況非?；鸨? 也可全面推出。根據(jù)這種情況我們也分別請?zhí)焯﹩T工對各單元的朝向差，景觀差與樓層差做了評估（見后表），并根據(jù)評估分位，將各單元價格進行計算，得出平均價，并根據(jù)均價算出每棟每單元每樓層價格表。 A、馥香谷定位于國際化住宅特區(qū)，那么目標客戶一類為外籍業(yè)主；一類是公司總裁、董事長、金領、外資企業(yè)的高級職員等。 應變方案準備 第一批住宅推出后預測出現(xiàn)以下5種情況： 第一種情況戶 型
推出套數(shù)（假設）
銷售比例
113128
10套
80%
131150
10套
80%
150200
10套
80%
200左右
10套
80%
這種情況表明馥香谷的第一批推出量取得很好的市場反映。 第四種情況戶 型
推出套數(shù)（預定）
銷售比例
113128
10套
40%
131150
10套
70%
150200
10套
80%
200左右
10套
50%
這種情況反映130以上戶型受市場歡迎。 應變方案：加強宣傳推廣，重新調整價格
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